Przeprowadzka

Nowe państwa członkowskie UE stwarzają inwestorom możliwości bardzo korzystnych inwestycji mieszkaniowych.

Czy międzynarodowy kapitał zacznie wycofywać się z Polski?

Na początku tego roku do Unii Europejskiej wstąpiły Rumunia i Bułgaria, zaś perspektywa akcesji staje się w nadchodzących latach całkiem realna dla szeregu innych niedoinwestowanych krajów postkomunistycznych. Czy firmy z branży mieszkaniowej nie powinny zacząć poważnie przyglądać się krajom, które pod względem rozwoju gospodarczego przypominają Polskę sprzed 3-4 lat? Aby przybliżyć się do prawdy, „Eurobuild Poland” poprosił fachowców z polskiego sektora mieszkaniowego o ocenę obecnej sytuacji. Zapytaliśmy także, czy rozważają wycofanie się z Polski.

Polska większościowa

Aiga Investments to hiszpańska firma inwestująca w Polsce, Czechach i Rumunii. Udziałowiec spółki Alvaro Boada przedstawia, w jaki sposób firma dzieli swoje działania pomiędzy trzy wyżej wymienione kraje.

– Posiadamy obszerny portfel mieszkań „off-plan”, odpowiednio zdywersyfikowany między głównymi miastami Polski i Rumunii. Naszym celem jest budowanie długoterminowej współpracy z głównymi deweloperami we wszystkich tych krajach – mówi Alvaro Boada. – Nasz potencjał inwestycyjny na tych rynkach na najbliższe lata wynosi 100–120 mln euro, z czego 70–80 procent zainwestujemy w Polsce, 15–20 procent w Czechach, a resztę w Rumunii.

Aktualna strategia spółki zakłada kupowanie działek w połączeniu z programem inwestycyjnym polegającym na inwestowaniu w głównych miastach Polski, zwykle w ramach spółek joint venture z uznanymi deweloperami.

Działania spółki Aiga Investment są w większości skoncentrowane w Polsce, a inwestycje w Rumunii stanowią zaledwie niewielką ich część. Czy spółka zmieni swoje priorytety?

– Jeżeli chodzi o rynek nieruchomości, Rumunia przypomina co prawda Polskę sprzed 4-5 lat, jednak Polska to rzeczywistość, a Rumunia wciąż oznacza ryzyko – uważa Alvaro Boada. – Polski rynek nieruchomości to pociąg jadący z pełną prędkością, zaś pociąg rumuński nadal stoi na peronie i może nigdy nie odjechać.

Udziałowiec Aiga Investment przyznaje jednak, że w Polsce nie tak łatwo jest już osiągać wysokie stopy zwrotu, jakie odnotowywano w ostatnich latach.

– Polski rynek nieruchomości to już nie eldorado. Dziś profesjonalna analiza lokalizacji, jakości, projektu i ceny to elementy, w których nieprofesjonalni inwestorzy mogą popełniać błędy – twierdzi Alvaro Boada.

Dodaje, że faktycznie inwestorzy przyglądają się teraz nowym państwom UE, podobnie jak krajom, które wkrótce wstąpią do Unii, ale także tym, które być może nigdy nie zostaną członkami Wspólnoty Europejskiej. Pod lupą są zarówno Ukraina, Serbia, Czarnogóra czy Macedonia, jak i Albania.

– Nie wydaje mi się, by miał nastąpić znaczący odpływ kapitału z Polski do tych państw – uważa Alvaro Boada. – W tej chwili Polska jest rozgrzana do czerwoności. Powodem jest jej rozwój, spadające bezrobocie, korzystne stopy oprocentowania oraz ogólna stabilność czynników ekonomicznych. Znam inwestorów, którzy lokują pieniądze zarówno w Polsce jak i w Rumunii, ale nie znam ani jednego, który wycofałby chociaż jedną złotówkę z Polski, by zainwestować ją w Rumunii.

Padraic Coll z Irlandzkiej Grupy Deweloperskiej, realizującej obecnie budynek mieszkalny SOM Grzybowska w centrum Warszawy, przyznaje, że niektóre firmy – szczególnie te duże – mogą inwestować za granicą w ramach naturalnego rozszerzania działalności, ale to nie znaczy, że polski rynek osiągnął już poziom szczytowy – powinien być w dobrej kondycji przez jakieś kolejne 4 lata.

– Ceny nie będą rosły tak szybko, jak miało to miejsce w ciągu ostatnich kilku lat, lecz na rynku wciąż jest duży popyt i stabilność – zwłaszcza w dużych miastach – uważa Padraic Coll.

Druga strona medalu

Zdaniem Krzysztofa Dronia, dyrektora generalnego grupy DOR, prowadzącej projekty budowlane w Warszawie i jej okolicach (m.in. Szucha Residence i Wilanów Residence), obraz polskiego rynku nieruchomości staje się z pewnością coraz bardziej skomplikowany.

– Są dwie strony medalu – mówi Krzysztof Droń. – Z jednej utrzymujący się wysoki popyt na nowe mieszkania, z drugiej – problemy z uzyskaniem kredytów hipotecznych w bankach. Coraz więcej klientów otrzymuje odmowną odpowiedź ze względu na porównanie wysokości wynagrodzenia i faktycznego dochodu z cenami mieszkań.

Zdaniem Krzysztofa Dronia nie bez znaczenia dla kondycji rynku są także problemy ze znalezieniem siły roboczej i materiałów do budowy. Oba te elementy powodują znaczący wzrost kosztów, więc sytuacja inwestorów nie jest tak dobra, jak w ubiegłym roku. Mimo wszystko nie zniechęca to grupy DOR do inwestowania nad Wisłą.

– Działalność naszej spółki jest obecnie prowadzona wyłącznie w Polsce. Analizujemy możliwości w innych krajach, ale koncentrujemy się na Polsce, ponieważ można tutaj jeszcze dużo zdziałać – twierdzi Krzysztof Droń.

Jego zdaniem polski rynek mieszkaniowy będzie atrakcyjny przez minimum 5 kolejnych lat. Inwestycje w krajach posiadających inny charakter i kulturę wymagają zasadniczo więcej pracy i wyższych inwestycji wstępnych. DOR woli w chwili obecnej inwestować w Polsce, ponieważ umożliwia to bardziej zoptymalizowane działania.

Odkrywcy nowych lądów

Krzysztof Droń uważa, że jak do tej pory tylko więksi operatorzy zaczynają eksplorować nowe rynki.

– Zasadniczo inne kraje – takie jak Rumunia, Bułgaria czy Ukraina – pokonują dopiero tę drogę, którą Polska ma już za sobą, więc duże firmy deweloperskie widzą na tamtejszych rynkach znaczące możliwości, postrzegając ryzyko związane z inwestycjami jako możliwe do zaakceptowania, a stopy zwrotu jako potencjalnie wyższe – uważa Krzysztof Droń.

Zdaniem dyrektora generalnego grupy DOR innym czynnikiem zachęcającym do poszukiwań nowych terytoriów jest to, że coraz więcej firm wchodzi na polski rynek, przez co nad Wisłą robi się tłoczno.

Czy wierzyć plotkom?

Według większości deweloperów i inwestorów perspektywy polskiego rynku nieruchomości będą nadal wystarczająco dobre, by tutaj pozostać zamiast się przenosić. Jednak Padraic Coll z IGD wspomina o plotkach, według których ceny mieszkań w Polsce mają przestać wzrastać. Jego zdaniem na horyzoncie czai się „potencjalny kryzys na rynku budownictwa, spowodowany niewystarczającą siłą roboczą oraz wzrostem kosztów”, mimo to optymizm Padraica Colla odnośnie polskiego rynku pozostaje niezmienny.

– Nadal kupujemy działki i wciąż stabilnie czujemy się na rynku – zapewnia.