Polska Grunty z planem zyskują na wartości

Inwestor nie kupuje dziś już tylko działki, kupuje przede wszystkim przewidywalność jej przyszłego wykorzystania. – Katarzyna Tencza, transaction director w Walter Herz

31 sierpnia 2026 r. wygasła specustawa mieszkaniowa, znana jako lex deweloper. Przez osiem lat umożliwiała ona realizację inwestycji mieszkaniowych na terenach, które nie zawsze były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Według PZFD w tym czasie procedurą objęto projekty na ponad 100 tys. mieszkań, czyli skalę zbliżoną do rocznej produkcji deweloperów w Polsce.

Wygaśnięcie ustawy nie zatrzymuje projektów, które już weszły w procedurę. Postępowania wszczęte przed 1 września mogą być kontynuowane na podstawie przepisów przejściowych, a w mocy pozostają istniejące MPZP, pozwolenia na budowę oraz wcześniej wydane decyzje WZ.

Największa zmiana dotyczy nowych inwestycji na gruntach bez planu miejscowego. W gminach, które nie mają jeszcze planu ogólnego, po 1 września nie można uzyskać WZ dla nowego wniosku ani uchwalić nowego lub zmienić obowiązującego MPZP. Zablokowane jest również procedowanie nowych Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI), które miały być jednym z następców lex deweloper.

Plan ogólny nowym filtrem wartości gruntu

Do 31 sierpnia 2026 r. uchwalono 877 planów ogólnych, czyli około 35 proc. gmin. 3 września Ministerstwo Rozwoju i Technologii informowało już o 946 uchwalonych planach, obejmujących około 38 proc. wszystkich gmin. Większość samorządów nadal jednak pracuje nad dokumentami.

Wśród dużych miast plany ogólne mają już m.in. Poznań, Wrocław, Lublin, Bydgoszcz, Szczecin, Toruń, Białystok, Olsztyn, Opole, Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski. Projekty planów przygotowują Warszawa, Gdańsk, Łódź, Katowice i Kielce, natomiast Kraków i Rzeszów są na wcześniejszym etapie prac.

Dla inwestorów oznacza to zmianę sposobu wyceny gruntów. Dotychczas działka bez MPZP mogła mieć wysoką wartość dzięki perspektywie uzyskania WZ. Po reformie większe znaczenie będzie miał plan ogólny, a w szczególności to, czy nieruchomość znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy i czy będzie można zrealizować na niej oczekiwaną funkcję.

Reforma zaczyna pogłębiać różnicę między działkami z zabezpieczonym potencjałem a gruntami spekulacyjnymi. – Katarzyna Tencza, transaction director w Walter Herz

W praktyce oznacza to, że deweloperzy mogą w najbliższych miesiącach koncentrować się przede wszystkim na gruntach z MPZP, prawomocną WZ, ULIM-em lub rozpoczętą procedurą lex deweloper. Lokalizacja nadal pozostaje kluczowa, ale coraz większego znaczenia nabiera czas i prawdopodobieństwo uzyskania możliwości zabudowy.

Warszawa, Kraków i Gdańsk pod presją

Największa niepewność dotyczy części największych rynków. W Warszawie trwa rozpatrywanie uwag do projektu planu ogólnego, a jego uchwalenie może nastąpić na przełomie 2026 i 2027 r. Miasto wstrzymało również opiniowanie koncepcji ZPI składanych od połowy maja i zapowiedziało powrót do nich pod koniec roku.

Skala wykorzystania lex deweloper w stolicy była znacząca. Złożono ponad 100 wniosków, z czego ponad 20 zakończyło się pozytywnym ustaleniem lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Uchwały podjęte do maja 2026 r. obejmują około 7–9 tys. mieszkań. Miasto uzyskało również około 420 mln zł partycypacji w infrastrukturę z 16 inwestycji. Podczas sesji 27 sierpnia przyjęto cztery kolejne ULIM-y.

Jeszcze większa niepewność występuje obecnie w Krakowie. Miasto nie korzystało z lex deweloper, a projekt planu ogólnego nie trafił jeszcze do opiniowania. Jego uchwalenie szacowane jest na połowę 2027 r. Nowe ZPI pozostają zablokowane do czasu wejścia planu w życie. Sytuację częściowo łagodzi około 90-proc. pokrycie Krakowa miejscowymi planami.

W Gdańsku projekt planu ogólnego wrócił do ponownych uzgodnień. W ramach lex deweloper zrealizowano tam siedem projektów obejmujących około 4,1 tys. mieszkań. Wartość inwestycji towarzyszących wyniosła 207 mln zł, a umów drogowych – 262 mln zł.

Różnice między tymi rynkami pokazują, jak istotny dla inwestorów staje się stan lokalnego systemu planistycznego. Tam, gdzie planowanie jest bardziej zaawansowane, łatwiej określić potencjał działki i harmonogram przyszłej inwestycji.

ZPI nie wypełnia jeszcze luki

Zintegrowany Plan Inwestycyjny miał być jednym z głównych następców lex deweloper. Pozwala gminie i inwestorowi uzgodnić zmianę sposobu zagospodarowania terenu w zamian za umowę urbanistyczną i realizację inwestycji uzupełniających, takich jak drogi, sieci, szkoły, przedszkola czy tereny zielone.

W przyszłości ZPI może ułatwiać także przekształcanie terenów biurowych, handlowych i poprzemysłowych na mieszkania. Na razie jednak większość dużych miast nie jest przygotowana do sprawnego wykorzystania tego instrumentu. W ciągu ostatnich trzech lat jedynie Lublin doprowadził procedurę ZPI do etapu pozwalającego na jego praktyczne wykorzystanie.

ZPI może w przyszłości ułatwić konwersję terenów biurowych, handlowych i poprzemysłowych na mieszkania, ale dziś luka po lex deweloper nie zostaje automatycznie wypełniona. – Katarzyna Tencza, transaction director w Walter Herz

Oznacza to, że w części gmin inwestorzy mają obecnie ograniczone możliwości rozpoczęcia nowych projektów na terenach bez zabezpieczonej ścieżki planistycznej.

Grunty z niskim ryzykiem zyskują premię

Pierwsze sygnały zmian widać już na rynku ziemi. Według danych Otodom z sierpnia 2026 r. ceny gruntów w Warszawie zbliżały się do 900 zł za mkw., w Krakowie wynosiły około 600 zł, a w Gdańsku około 484 zł. W ciągu roku grunty podrożały w Krakowie o około 20 proc., a w Gdańsku o 24 proc. Jednocześnie popyt na działki budowlane wzrósł o 21 proc., przy spadku oferty o 11 proc.

W Krakowie udział kosztu gruntu w cenie mieszkania wzrósł już do 25–30 proc., wobec 10–15 proc. kilka lat wcześniej.

Dane te nie oznaczają, że wzrost cen gruntów jest wyłącznie efektem reformy planistycznej. Pokazują jednak, że przy ograniczonej podaży i utrzymującym się popycie coraz większe znaczenie może mieć różnica między działką o potwierdzonym potencjale inwestycyjnym a terenem, którego przyszłe przeznaczenie pozostaje niepewne.

W najbliższych miesiącach inwestorzy mogą więc preferować projekty z MPZP, prawomocną WZ, ULIM-em lub rozpoczętą procedurą lex deweloper. Wartość gruntu będzie zależeć nie tylko od lokalizacji, ale również od prawdopodobieństwa uzyskania konkretnej funkcji oraz czasu potrzebnego do rozpoczęcia inwestycji.

Reforma może ograniczyć przyszłą podaż

Skutki reformy będą początkowo widoczne przede wszystkim w transakcjach gruntowych i decyzjach inwestycyjnych, a z czasem mogą przełożyć się na podaż nowych mieszkań. Istotnym efektem ubocznym może być również spowolnienie konwersji starszych obiektów biurowych, handlowych i poprzemysłowych na mieszkania, co część ich właścicieli może skłonić do ponownego przemyślenia strategii wykorzystania aktywów.

Jeżeli Warszawa uchwali plan ogólny dopiero na przełomie 2026 i 2027 r., a Kraków w połowie 2027 r., część nowych projektów może zostać przesunięta w czasie. Podobna sytuacja może wystąpić w Gdańsku czy Katowicach, gdzie tempo inwestycji będzie zależeć od postępów prac planistycznych.

Kapitał będzie w tej sytuacji faworyzował miasta, w których system planistyczny działa. Może to stworzyć przejściową premię inwestycyjną dla rynków takich jak Poznań czy Wrocław, gdzie nowy system jest już operacyjny. – Katarzyna Tencza, transaction director w Walter Herz

W krótkim terminie reforma oznacza przede wszystkim zmianę wyceny ryzyka. W średnim może ograniczyć liczbę nowych projektów. Jeżeli luka planistyczna utrzyma się przez wiele miesięcy, jej konsekwencją może być niższa podaż mieszkań w 2027 r.

Największym beneficjentem reformy może być więc nie konkretny segment rynku, lecz grunt o niskim ryzyku planistycznym. Działki z jasno określoną ścieżką inwestycyjną mogą zyskiwać premię, podczas gdy część terenów bez MPZP i zabezpieczonej WZ będzie musiała mierzyć się z większą niepewnością. W efekcie reforma tworzy coraz wyraźniejszy podział na grunty, za których potencjał można dziś zapłacić, i te, których wartość zależy przede wszystkim od tego, co ostatecznie dopuści planowanie przestrzenne.