Polska Nie trzeba kupować mieszkania, by inwestować w rynek hipoteczny

Monitor Nastrojów Rynku Nieruchomości Otodom pokazuje, że trzy czwarte badanych preferuje mieszkanie na własność, ponieważ daje im ono poczucie bezpieczeństwa. Jednocześnie 56 proc. respondentów spodziewa się wzrostu cen mieszkań w najbliższym czasie – o 6 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Z kolei z badania Otodom i Growth Business Review wynika, że dla 63 proc. kupujących impulsem do sfinalizowania transakcji było przekonanie, że to moment „teraz albo nigdy”.

Nieruchomość w Polsce od lat pełni rolę bezpiecznej przystani. Kupujący widzą w fizycznym lokalu zarówno ochronę majątku, jak i możliwość generowania dochodów z najmu czy przekazania majątku kolejnym pokoleniom – wskazuje Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz w Otodom.

Jednocześnie nie każdy inwestor chce kupować mieszkanie, zarządzać najmem czy zamrażać w nieruchomości większy kapitał. Jedną z alternatyw są hipoteczne listy zastawne – papiery dłużne emitowane przez banki hipoteczne, których zabezpieczenie stanowią przede wszystkim wierzytelności z kredytów hipotecznych.

Inwestycja po stronie finansowania

Przykładem rosnącej dostępności tego instrumentu dla inwestorów indywidualnych jest trzecia detaliczna emisja hipotecznych listów zastawnych PKO Banku Hipotecznego. Zapisy rozpoczęły się 1 września 2026 r. Bank planuje pozyskać od inwestorów od 500 mln do 1 mld zł. Nominał jednego listu wynosi 1000 zł. W pierwszym, trzymiesięcznym okresie oprocentowanie wynosi 4 proc. w skali roku, a następnie będzie równe stopie referencyjnej NBP powiększonej o 0,25 pkt proc. Odsetki mają być wypłacane co trzy miesiące, a wykup papierów przypada na 25 września 2030 r. Zapisy potrwają do 18 września 2026 r. lub do wcześniejszego wyczerpania puli.

PKO Bank Hipoteczny deklaruje, że środki pozyskane z emisji przeznaczy na udzielanie kredytów hipotecznych. Inwestor nie finansuje więc bezpośrednio zakupu konkretnego mieszkania, lecz staje się wierzycielem banku, który wykorzystuje pozyskany kapitał w swojej działalności kredytowej.

Kupując mieszkanie, jesteśmy jego właścicielem i możemy czerpać dochody z najmu, a nasz wynik zależy również od zmian cen nieruchomości. Posiadacz listu zastawnego nie jest właścicielem mieszkania. Pożycza pieniądze bankowi hipotecznemu i znajduje się po stronie finansowania rynku nieruchomości – wyjaśnia dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych w Otodom.

List zastawny jest więc inwestycją w dług banku, a nie w konkretną nieruchomość. Inwestor otrzymuje odsetki określone w warunkach emisji i zwrot wartości nominalnej w terminie wykupu. Nie uczestniczy natomiast bezpośrednio ani we wzroście cen mieszkań, ani w przychodach z najmu.

Nie jest to polski REIT

Hipoteczny list zastawny może być kojarzony z REIT-em, ponieważ oba rozwiązania pozwalają uzyskać pośredni związek z rynkiem nieruchomości bez samodzielnego kupowania lokalu. Na tym podobieństwa się jednak kończą.

Kupując akcje REIT-u posiadającego nieruchomości, stajemy się pośrednio współwłaścicielem spółki i jej portfela. Kupując list zastawny, pożyczamy pieniądze bankowi hipotecznemu. Dlatego list zastawny nie jest „mieszkaniem w papierze” ani polskim odpowiednikiem REIT-u – mówi Kietliński.

W przypadku listu zastawnego kluczowa jest więc nie własność nieruchomości, lecz jakość i zabezpieczenie zobowiązań banku.

Zabezpieczenie nie oznacza gwarancji

Hipoteczne listy zastawne mają szczególny system zabezpieczeń określony w przepisach. Łączna wartość aktywów stanowiących podstawę emisji musi wynosić co najmniej 105 proc. wartości nominalnej listów pozostających w obrocie. Same wierzytelności zabezpieczone hipotekami muszą stanowić co najmniej 85 proc. tej wartości. Bank prowadzi również specjalny rejestr zabezpieczenia, a przepisy przewidują dodatkowe mechanizmy kontroli pokrycia zobowiązań.

Nie oznacza to jednak, że instrument jest pozbawiony ryzyka. List zastawny nie jest lokatą bankową objętą gwarancją Bankowego Funduszu Gwarancyjnego ani obligacją Skarbu Państwa.

Zabezpieczenie instrumentu i brak ryzyka to dwie różne rzeczy. Jeśli inwestor będzie chciał sprzedać list przed terminem wykupu, jego cena będzie zależeć od warunków rynkowych i może być zarówno wyższa, jak i niższa od ceny zakupu – tłumaczy ekspert Otodom.

PKO Bank Hipoteczny zamierza ubiegać się o dopuszczenie obecnej serii do obrotu na rynku Catalyst. Ewentualna sprzedaż przed terminem będzie więc zależała od sytuacji rynkowej oraz znalezienia nabywcy. Dla inwestora oznacza to, że zabezpieczenie papieru nie jest równoznaczne z gwarancją odzyskania kapitału w dowolnym momencie po cenie zakupu.

Inwestorzy indywidualni już kupują

Dotychczasowe emisje pokazują, że hipoteczne listy zastawne znalazły zainteresowanie wśród inwestorów indywidualnych. Pierwszą serię skierowaną do detalu PKO Bank Hipoteczny przeprowadził w październiku 2025 r. Zapisy złożyły 5762 osoby, a łączna wartość przydzielonych papierów przekroczyła 1,155 mld zł.

Druga oferta ruszyła w kwietniu 2026 r. Bank początkowo planował emisję o wartości 500 mln zł, jednak już pierwszego dnia wartość zapisów przekroczyła ten poziom. Ostatecznie emisję zwiększono do 1 mld zł. Inwestorzy złożyli zapisy na papiery o wartości ponad 1,338 mld zł, a liczba zapisujących sięgnęła 4793 osób.

Według PKO Banku Hipotecznego w dwóch pierwszych ofertach listy zastawne objęło łącznie ponad 10,5 tys. inwestorów detalicznych. W 2026 r. detaliczną serię zaoferował również mBank Hipoteczny, a jej wartość wyniosła niespełna 106 mln zł.

Według aktualnego wykazu KNF w Polsce działa pięć banków hipotecznych: ING Bank Hipoteczny, mBank Hipoteczny, Millennium Bank Hipoteczny, Pekao Bank Hipoteczny oraz PKO Bank Hipoteczny.

Nieruchomość z innej perspektywy

Rosnąca dostępność listów zastawnych dla inwestorów indywidualnych pokazuje, że zaangażowanie na rynku mieszkaniowym nie musi oznaczać zakupu konkretnego lokalu. Mieszkanie daje inwestorowi bezpośrednią własność aktywa i możliwość czerpania dochodów z najmu. List zastawny oznacza natomiast inwestycję w finansowanie kredytów hipotecznych i wiąże się przede wszystkim z ryzykiem kredytowym banku oraz warunkami rynkowymi.

Tradycyjne mieszkanie na wynajem i hipoteczne listy zastawne odpowiadają na różne potrzeby inwestorów. Listy zastawne mogą być rozwiązaniem dla osób, które chcą inwestować w instrument dłużny związany z finansowaniem rynku mieszkaniowego, bez zakupu i zarządzania konkretną nieruchomością – mówi Paweł Jarząbek z Otodom.

Jak podkreśla Kietliński, list zastawny pozwala spojrzeć na rynek mieszkaniowy z innej strony.

Ktoś kupuje mieszkanie na kredyt, bank udziela mu finansowania, a bank z kolei potrzebuje źródeł pieniędzy do finansowania wieloletniego portfela kredytów. Jednym z nich mogą być listy zastawne kupowane przez inwestorów. Ich nabywca nie staje się jednak inwestorem mieszkaniowym w takim samym znaczeniu jak właściciel lokalu na wynajem. Znajduje się po stronie finansowania – podsumowuje ekspert Otodom.

Dla inwestora różnica jest zasadnicza: zamiast kupować mieszkanie, może finansować bank, który udziela kredytów hipotecznych. To inny rodzaj ekspozycji na rynek mieszkaniowy – z innym potencjałem zysku, ale także innym profilem ryzyka.