Róże zamiast tulipanów

Zakup holenderskiej firmy Grontmij RE przez Slough Estates za 19,5 mln euro zwiastuje nową strategię brytyjskiego dewelopera

 Slough Estates to spora firma deweloperska i inwestycyjna z Wielkiej Brytanii. Pod koniec ub. roku ok. 73 proc. portfolio jego nieruchomości (głównie magazynowych i biurowych) było zlokalizowane na Wyspach, 19 proc. w Ameryce Północnej i tylko 8 proc. na kontynencie europejskim, głównie we Francji, Belgii i Niemczech. Przejęcie działalności holenderskiej firmy Grontmij RE w Europie Centralnej oznacza początek ekspansji Slough Estates w m.in. w Polsce, Czechach i na Węgrzech.

Razem z Grontmij RE brytyjski inwestor stał się właścicielem trzech polskich projektów: centrów magazynowych Tulipan Park Stryków i Tulipan Park Poznań oraz projektu warszawskiego biurowca Tulipan House. Razem z nieruchomościami Slough Estates przejął także polską kadrę Grontmij, która – po zatrudnieniu kilku nowych pracowników – liczy obecnie 20 osób, podobnie jak zespoły oddziałów w Pradze i Budapeszcie.

 Szybka ścieżka

Dlaczego Slough Estates postanowił rozpocząć działalność na środkowoeuropejskich rynkach w tym momencie i w tej formie? Simon Hollins, dyrektor zarządzający firmy na Europę Środkową, wyjaśnia:

– Zarząd miał do wyboru wycofanie się z Europy kontynentalnej i skoncentrowanie na Anglii, albo rozpoczęcie intensywnej ekspansji w Europie. Wybrano druga opcję.

Slough Estates zamierza osiągnąć 25-procentowy udział nieruchomości europejskich w swoim portfolio. – Wiemy, że to potrwa – zastrzega Hollins. – Ulokowanie 73 proc. naszych nieruchomości w Wielkiej Brytanii zajęło nam 90 lat.

Ta strategiczna decyzja oznaczała znaczącą zmianę priorytetów Slough Estates.

– Kraje środkowoeuropejskie szybko się rozwijają – w sektorze magazynowym wymagania najemców są wyższe, niż w krajach zachodnich. To dla nas bardzo korzystna sytuacja, jako że koncentrujemy się właśnie na tego rodzaju powierzchniach. Znam tylko kilka rynków, które pod tym względem można uznać za bardziej atrakcyjne od krajów Środkowej Europy – zapewnia Simon Hollins.

Droga Brytyjczyków do zawładnięcia nowym terytorium jest odmienna od metod stosowanych przez innych przemydeweloperów – firmy ProLogis czy Parkridge zaczynały swoją działalność od zera, natomiast Slough po prostu kupił istniejącą firmę, mającą duże doświadczenie na lokalnym rynku. – Moment był doskonały, okoliczności sprzyjały. Pomimo faktu, że przejęliśmy oddziały w różnych krajach, transakcja była bardzo udana – zapewnia Simon Hollins.

 Pobudzanie apetytu

Sam proces przejmowania Grontmij RE nie mógł być łatwy. Jako że kupiono oddziały spółki działające w odmiennych systemach prawnych i podatkowych, o specyfice rynków nie wspominając.

Do rozkręcenia działalności w Polsce i sąsiednich krajach Slough chce wykorzystać swoją już istniejącą bazę klientów, by – jak to określa Hollins – „pobudzić apetyt inwestorów i najemców na usługi jednego, ogólnoeuropejskiego dostawcy powierzchni”. Podpisano już umowę najmu z jednym z obecnych klientów firmy w Wielkiej Brytanii. – To dobrze rokuje na przyszłość i pokazuje nam, co możemy tu osiągnąć – dodaje Hollins.

 Wschodu nie będzie

Główna różnica między Grontmij RE i Slough Estates polega na tym, że ten ostatni jest nie tylko deweloperem, ale także inwestorem. To nieoceniona zaleta w przypadku inwestycji spekulacyjnych, a takich Slough ma na swoim koncie 60 proc. Produkt oferowany przez Brytyjczyków to nie „gołe ściany” – oprócz pomieszczeń magazynowych najemcy mają zapewnione wsparcie w lekkim montażu, administrację, pomieszczenia gospodarcze oraz biurowe.

W Polsce Slough koncentruje swoją działalność w rejonach Warszawy, Łodzi i Poznania, gdzie wcześniej działał Grontmij. Brytyjski deweloper przygląda się także uważnie Śląskowi. Zdaniem Hollinsa ten region bardzo przypomina inną krainę, w której Slough niegdyś z powodzeniem zainwestował – niemieckie Zagłębie Ruhry. Oba regiony mają podobną gęstość zaludnienia i stopień industrializacji.

Brytyjczycy nie są chwilowo zainteresowani wschodnią częścią Polski i nie planują inwestycji w pobliżu granicy z Białorusią i Ukrainą. Błażej Ciesielczak, development manager Slough Estates na Polskę, wyjaśnia, że – pomimo rosyjskiego boomu gospodarczego i ukraińskiej transformacji politycznej – firma nie ma sygnałów o zainteresowaniu tą okolicą ze strony potencjalnych klientów. – We wschodniej Polsce są problemy z atrakcyjnymi terenami, a my nie zajmujemy się obrotem ziemią. Slough jest spółką publiczną, więc ma wielu udziałowców, którzy oczekują od nas spełniania wymagań klientów i liczenia się z realiami rynku – mówi Ciesielczak.  

            Nathan North