Razem możemy zrobić więcej

Kapitał pcha się do polskich nieruchomości drzwiami i oknami. Oprócz inwestorów, którzy są obecni nad Wisłą od kilku lat, jak Europolis Invest, Rodamco czy Heitman, ciągle pojawiają się nowi. O Akron Group mało kto słyszał zanim ten fundusz kupił w marcu portfolio Ghelamco na Służewcu. Co kilka - kilkanaście tygodni pojawiają się informacje o inwestorach z Irlandii, którzy zostają właścicielami kolejnych nieruchomości w Warszawie.

Zaklęty krąg

W Warszawie popyt na budynki jest znacznie wyższy niż podaż. Gdy tak się dzieje ceny oczywiście rosną, a stopy zwrotu maleją. - W ciągu ostatnich miesięcy ich spadek przebiegał szybciej niż się tego spodziewaliśmy - przyznaje Norbert Czypionka, wiceprezes firmy DB Real Estate Polska zarządzającej nieruchomościami należącymi do funduszy Deutsche Banku. Dodaje też, że w Warszawie jest bardzo mało dobrze wynajętych budynków, a prawie wszyscy ich właściciele prowadzą rozmowy z potencjalnymi nabywcami. Z drugiej strony Jacek Wachowicz, wiceprezes firmy Heitman Real Estate Investment Management odpowiedzialny za kupno nieruchomości w Środkowej i Wschodniej Europie zauważa: inwestorzy nie będą kruszyć kopii o nie w pełni wynajęte nieruchomości: - Konserwatywne i zachowawcze fundusze nie mogą sobie pozwolić na takie ryzyko - konstatuje. Tak więc kółko się zamyka: o nieliczne dobre obiekty walczy wiele funduszy. Jak w tej sytuacji wygrać wyścig o dobry budynek?

Zróbmy to razem

- Cieszymy się, bo mamy już spore portfolio nieruchomości, którego wartość cały czas rośnie. Ale nie zazdroszczę tym inwestorom, którzy dopiero wchodzą do Polski - wzdryga się Marcin Mędrzecki z funduszu Europolis Invest. - W ich wypadku najlepszym wyjściem byłoby budowanie na własną rękę. Realizujemy w ten sposób praski obiekt biurowo-hotelowy River City w Pradze. W przypadku ,joint investment" inwestor prawie tak samo mocno angażuje się w proces deweloperski jak przy samodzielnej realizacji. Ta forma współpracy pomiędzy inwestorem a deweloperem polega na tym, że ten pierwszy włącza się w przedsięwzięcie, gdy kupiona jest już działka i zdobyte są pozwolenia na budowę. Godzi się tym samym na podjęcie ryzyka związanego z wynajęciem powierzchni. Z drugiej strony zapewnia sobie możliwość kupienia obiektu po niższej cenie, zwłaszcza, jeżeli zapewnia tańsze od rynkowego finansowanie przedsięwzięcia. - To bardzo ważny element, ponieważ prawdopodobnie koszta finansowania wkrótce wzrosną - uważa Brian Burgess, dyrektor odpowiedzialny za transakcje inwestycyjne i doradztwo w firmie DTZ. Zgodnie z tą zasadą działa w Polsce np. Heitman, współpracując z firmami Golub i Polimeni. W wyniku współdziałania z tym drugim deweloperem mają powstać obiekty za 135 mln EUR (160 mln USD), realizowane poprzez fundusz inwestycyjny Heitmana w Europie Środkowej (Heitman Central Europe Property Partners II). Kapitał joint venture zostanie przeznaczony na budowę centrów handlowych w Polsce, m.in. w Kaliszu, Poznaniu, Głogowie, Gnieźnie i Grudziądzu. DB Real Estate wszedł dzięki ,joint investment" w posiadanie udziałów w Galerii Dominikańskiej we Wrocławiu i Galerii Łódzkiej, których deweloperem była firma ECE Projektmanagement. - Tego typu współpraca może odbywać się tylko pomiędzy firmami, które mają do siebie ogromne zaufanie - podkreśla Norbert Czypionka z DB Real Estate.

Za rok, o tej samej porze

Popularną formą współdziałania dewelopera z inwestorem jest ,forward commitment" zwany też ,forward purchase". Obie strony umawiają się, że umowa kupna-sprzedaży obiektu zostanie zawarta jak tylko deweloper spełni określone wymagania, dotyczące zazwyczaj ilości i jakości zawartych umów najmu. Deweloper ma więc pewność, że sprzeda swój budynek zaraz po jego wynajęciu i dzięki temu zyska gotówkę na dalszą działalność. Inwestor wysuwa się niejako przed rynek, tzn. zapewnia sobie kupno budynku, który jeszcze nie powstał. Tego typu współpraca ma miejsce pomiędzy ING Real Estate i Rodamco odnośnie Złotych Tarasów w Warszawie, a także pomiędzy funduszem Europolis Invest a firmą AIG Lincoln, deweloperem m.in. biurowców Saski Point, Saski Crescent oraz centrum magazynowego Alliance Logistic Park, odnośnie np. biurowca Saski Crescent.

Jak się powiedziało ,a"...

Współpracę między tymi dwoma ostatnimi firmami można też określić mianem ,order book", czyli księgi zamówień. Z takimi transakcjami mamy do czynienia, gdy inwestor kupuje od dewelopera kilka obiektów, jednak nie w formie transakcji portfelowej, lecz pojedynczo. Za pewną formę ,order book" można też uznać kupowanie przez inwestora kolejnych faz rozbudowywanej nieruchomości. Zdaniem Norberta Czypionki do takich sojuszy trzeba jednak podchodzić z dużą ostrożnością: - Przecież nie mogę nikomu obiecać, że wezmę od niego każdy budynek, zwłaszcza taki, w którym jest sporo powierzchni niewynajętej.

Hybrydy

Na zagranicznych, bardziej dojrzałych rynkach nieruchomości, zdarza się, że inwestorzy są kapitałowo powiązani z deweloperami, a nawet, że mają udziały w firmach budowlanych. - Takie grupy kapitałowe dobrze sobie radzą w warunkach konkurencji na rynku - uważa Jacek Wachowicz z Heitmana. Brian Burgess z DTZ z kolei zwraca uwagę na pojawianie się na rynku firm zwanych ,property company", czyli firmami nieruchomościowymi. Pełnią one jednocześnie funkcję dewelopera, zarządcy nieruchomości i funduszu inwestycyjnego w jednym. W Polsce przykładem takiej firmy jest np. Apollo-Rida. Spółka wybudowała i następnie sprzedała warszawski biurowiec Reanaissance Tower, wyremontowała PAR Tower i Renaissance Plaza, kupiła najwyższy biurowiec w Polsce Warsaw Trade Tower oraz portfolio 28 centrów handlowych rozsianych po całym kraju.

A poza tym...

Czy oprócz nawiązywania ściślejszej współpracy z deweloperami inwestorzy mogą walczyć o nieruchomości stosując swobodniejsze, czyli mniej rygorystyczne kryteria oceny budynków? - Nie sądzę, żeby ze względu na tłok, jaki nagle zapanował na polskim rynku inwestycyjnym, inwestorzy decydowali się ponosić większe ryzyko czy jakoś istotnie upraszczali swoje procedury nabywania nieruchomości - uważa Jacek Wachowicz z Heitmana. Z kolei Norbert Czypionka z DB Real Estate przyznaje, że jego firma zaczęła rozważać kupno nieruchomości o wartości od 15 mln euro. Wcześniej ta granica była na poziomie 30 mln. Poza tym fundusz DB Real Estate jako jeden z nielicznych posiada swoje stałe przedstawicielstwo w Polsce. - Uważam, że daje nam to przewagę nad konkurencją, ponieważ lepiej niż inni znamy rynek, dzięki temu możemy szybciej reagować na pojawiające się na rynku okazje - twierdzi wiceprezes DB RE w Polsce. Marcin Mędrzecki z Europolis Invest stawia na odważne decyzje. - Sądzę, że inwestorzy, choć na pewno nie ci najbardziej konserwatywni, będą musieli wyjść poza Warszawę w poszukiwaniu ciekawych nieruchomości. Słyszałem o wielofunkcyjnym obiekcie w Katowicach, który niedługo zostanie kupiony przez jeden z funduszy.