Podatkowe niuanse

Zgodnie z ogólną regułą, w przypadku leasingu operacyjnego całość rat leasingowych stanowi koszt uzyskania przychodu dla leasingobiorcy, a amortyzacji podatkowej dokonuje leasingodawca. Szczególne korzyści przynosi leasing nieruchomości używanych (np. przez co najmniej 60 miesięcy), mający wpływ na rosnącą popularność transakcji typu sale and leaseback nieruchomości, oraz leasing obiektów, których budowa jest finansowana przez leasingodawcę (zwany niekiedy leasingiem inwestycyjnym).

Odpowiednia kwalifikacja

Aby transakcja została zakwalifikowana jako leasing operacyjny pod względem podatkowym, musi spełniać pewne kryteria, np. konieczne jest, by została zawarta na czas określony, nie krótszy niż 10 lat w przypadku nieruchomości podlegających amortyzacji. Dla porównania w przypadku nieruchomości oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji musi to być okres 40 proc. normatywnego czasu amortyzacji (zgodnie z wykazem stawek amortyzacyjnych, załączonym do ustaw o podatkach dochodowych). Dodatkowo suma rat leasingowych łącznie z ceną, po której leasingobiorca może nabyć przedmiot leasingu po jego zakończeniu (bez podatku VAT), musi odpowiadać co najmniej jego wartości początkowej. Chociaż przedmiotem leasingu operacyjnego mogą być budynki, budowle oraz nieruchomości lokalowe, to jednak z "podatkowego punktu widzenia" takiej możliwości w odniesieniu do gruntów nie ma, gdyż własność oraz użytkowanie wieczyste gruntów nie podlegają amortyzacji. Wynika z tego niecodzienna konsekwencja - mimo, że z cywilistycznego punktu widzenia transakcja leasingowa ma jeden przedmiot, np. nieruchomość obejmującą grunt i budynek - dla celów podatku dochodowego, grunt podlega innemu reżimowi niż budynek. W odniesieniu do tego ostatniego, strony mogą stosować przepisy podatkowe dotyczące leasingu operacyjnego, natomiast w odniesieniu do gruntu muszą podporządkować się innemu reżimowi podatkowemu, zbliżonemu w konsekwencjach do leasingu finansowego. Na szczęście kształtująca się praktyka zmierza do jednolitego traktowania od strony podatkowej leasingu gruntu, na którym wzniesiony jest leasingowany budynek.

Oczywista omyłka?

Niestety, przepisy podatkowe dotyczące leasingu nieruchomości mogą budzić pewne wątpliwości interpretacyjne. Najlepszym przykładem jest regulacja dotycząca nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym. Literalne brzmienie przepisów wskazywałoby na to, że takie grunty nie mogą być w ogólne przedmiotem leasingu w rozumieniu podatkowym. W praktyce, kierując się "regułą racjonalnego ustawodawcy", przyjmuje się często, że zapis ten należy uznać za niezamierzony, a nawet za oczywistą omyłkę.

Hipotetyczna wartość netto

Pomimo kilku potknięć, polskie uregulowania podatkowe należy ocenić co do zasady pozytywnie. Jedną z podstawowych ich zalet jest możliwość odkupienia przez leasingobiorcę przedmiotu leasingu po cenie niższej niż wartość rynkowa. Jest to szczególnie istotne przy leasingu nieruchomości, których wartość rynkowa rośnie z upływem czasu. Jednak by można było zastosować powyższe rozwiązanie, cena nieruchomości musi być zgodna z tzw. "hipotetyczną wartością netto", co oznacza wartość początkową obniżoną o wartość amortyzacji degresywnej z zastosowaniem współczynnika 3.

Mix leasingowy

Dla uzyskania maksimum korzyści podatkowych stosuje się niekiedy mieszane transakcje leasingowe. W pierwszym okresie mają charakter leasingu operacyjnego, a w następnym - końcowym - leasingu finansowego. Często transakcje te wymagają opracowania dosyć skomplikowanych struktur prawnych. Aby je właściwie przygotować, a potem odpowiednio wdrożyć w sposób podatkowo bezpieczny dla leasingobiorcy, wskazane jest korzystanie z wiedzy i doświadczenia renomowanych firm leasingowych.

Aby poprawić rating

Coraz częściej przedsiębiorcy interesują się leasingiem operacyjnym ze względu na możliwe korzyści bilansowe wynikające przede wszystkim z wyprowadzenia nieruchomości z bilansu (i zastąpienia jej aktywem płynnym w postaci środków pieniężnych) oraz z pozabilansowego charakteru tego rodzaju leasingu. "Odchudzaniem" bilansu szczególnie zainteresowane są duże grupy spółek (w tym spółki giełdowe), aby poprawić sobie wskaźniki finansowe i rating.

Tylko dla wybranych

W praktyce, przeprowadzenie transakcji leasingowej nieruchomości jako leasingu operacyjnego nie jest łatwe. Oprócz polskich standardów rachunkowości, bardzo często transakcje ocenia się według Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (International Accounting Standards), w tym przede wszystkim standardu nr 17 (IAS 17), który doczekał się szeregu opracowań i komentarzy. Zgodnie z jego zasadami jeśli większość ryzyk dotyczących nieruchomości, które zwykle ponosi właściciel, obciąża leasingobiorcę, wówczas transakcję należy zakwalifikować jako leasing finansowy. Tym nie mniej, dzięki doświadczonej firmie leasingowej oraz audytorom dobrze znającym specyfikę poszczególnych branż rynku nieruchomości, z powodzeniem można skonstruować transakcję leasingu operacyjnego, nie rezygnując z jego charakteru kredytowego. Elementem decydującym o sukcesie takiego przedsięwzięcia, jest często konieczność przejęcia przez firmę leasingową ryzyka sprzedaży nieruchomości po zakończeniu leasingu. Z uwagi na kredytowy charakter swojej działalności nie wszystkie firmy leasingowe są gotowe do ponoszenia tego typu ryzyka i jeżeli akceptują takie rozwiązania, to wyłącznie w odniesieniu do najbardziej atrakcyjnych nieruchomości.

Tomasz Dąbrowski i Anna Tomowicz

Autorzy są prawnikami w warszawskim

biurze kancelarii Salans