Warszawski tort inwestycyjny

Fundusze inwestycyjne zabiegają o najlepsze nieruchomości na warszawskim rynku. Konkurując, oferują deweloperom przede wszystkim atrakcyjną cenę i - co również istotne - korzystne warunki zawarcia transakcji

Warszawa wciąż pozostaje polskim centrum inwestycyjnym. To tu fundusze nieruchomości poczyniły większość zakupów. Według raportu Cushman & Wakefield Healey & Baker 67 proc. z nich dotyczyło budynków zlokalizowanych w Centralnym Obszarze Biznesu. Jedynym wyjątkiem w zeszłym roku był zakup przez fundusz związany z Zentral Immobilien Fonds (Grupa HypoVereinsbank) krakowskiego Centrum Biurowego Euromarket za 23,9 mln EUR. ,To znaczący krok, który powinien doprowadzić w nadchodzących latach do zawarcia kolejnych instytucjonalnych transakcji inwestycyjnych na rynkach biurowych miast regionalnych" - czytamy w raporcie Cushman & Wakefield H&B.
Na pewno na dalszy rozwój inwestycji poza Warszawą wpływ będzie miała oferta. Tymczasem odpowiednich nieruchomości na razie jest bardzo niewiele. Często zdarza się również, że deweloperzy nie są wcale zainteresowani sprzedażą jedynego swojego projektu. Inny problem to krótsze niż
w Warszawie okresy najmu.

Smaczek na kawałek ciasta
Choć Warszawa dysponuje znacznie większymi zasobami nowoczesnych budynków, to o atrakcyjny z punktu widzenia inwestora biurowiec, wcale nie jest tu łatwo. Pomimo tego, przyciągnięte magnesem korzystnych stóp zwrotu, fundusze starają się o pozyskanie dla siebie jak największego
i najbardziej smakowitego kawałka ,warszawskiego tortu".
- Dość często jestem zagadywany o możliwość sprzedaży naszego kompleksu Ochota Office Park - przyznaje Andrzej Mikołajczyk z Mahler Project. - Obecnie tego nie przewidujemy, ale rozumiem pytania. Ochota Office Park jest wynajęty, ma ciekawych najemców, leży więc w kręgu zainteresowania inwestorów, którzy mając sporo pieniędzy do wydania muszą wyłuskiwać dobre produkty.

Kuszenie dewelopera
Osoby związane z warszawskim rynkiem inwestycyjnym są zgodne co do tego, że cena w dalszym ciągu w największym stopniu decyduje o zawarciu transakcji. Ale to nie wszystko. Istotnym czynnikiem stał się również czas - przewagę mają ci inwestorzy, którzy są w stanie szybciej podjąć decyzję.
Na konkurencyjnym rynku elastyczność stanowi niewątpliwą zaletę, jednak niektórych deweloperów można przekonać innymi metodami. Jedną z nich jest opcja tzw. ,forward purchase" - otrzymując od inwestora część uzgodnionej kwoty jeszcze przed ukończeniem budynku, deweloper nie musi się zbytnio martwić o finansowanie swojego projektu.
Nie wiemy czy ta właśnie propozycja skłoniła firmę TK Development Polska (TK Polska Operations), by już na etapie budowy warszawskiego biurowca Jerozolimskie Company House II, porozumieć się z inwestorem co do warunków sprzedaży budynku. Deweloper rozczarował w ten sposób innych zainteresowanych nieruchomością. Jak dowiedzieliśmy się od Zygmunta Chyli z TK Development Polska, było ich przynajmniej dwóch.

Inwestor z reputacją
Nietypowe podejście do sprzedaży swojego budynku, Sienna Center, prezentowali jego właściciele z firmy Buelens Group.
- Zależało nam przede wszystkim na znalezieniu odpowiedniego inwestora - mówi Marie-Madelaine Buelens. - Współpracowaliśmy w tej kwestii z Cushman & Wakefield H&B. Ich zadaniem była selekcja i rozmowy tylko z poważnymi partnerami, takimi jak Europolis. Nie chcieliśmy informować całego rynku, że budynek jest na sprzedaż.
Jak powiedziała nam M-M. Buelens, ostateczny wybór padł na Europolis, bo firma ta nie tylko zaoferowała najkorzystniejszą cenę, ale również mogła się wykazać znaczącym portfolio nieruchomości i wiarygodnymi udziałowcami:
- W budynku urzęduje wielu prestiżowych najemcó. Nie chcieliśmy, by trafili w ręce nieodpowiedniego właściciela - podkreśla współwłaścicielka Buelens Group.

Handlowy wkracza do akcji
- Konkurencja na polskim rynku inwestycyjnym rośnie od ok. 12 miesięcy - potwierdza Doris Schumacher z Zentral Immobilien Fonds. - Będzie jeszcze większa dzięki pewnemu już przyjęciu Polski do UE i zmianie niemieckiego prawa dotyczącego działania otwartych funduszy inwestycyjnych (pozwala im m.in. na kupno nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym - red.). Z naszej perspektywy znacznie trudniejszym rynkiem są jednak Węgry. Tam konkurencja jest jeszcze silniejsza, a ceny zawyżone.
Opcją dla inwestorów jest wyjście poza sektor biurowy i przyjrzenie się rynkowi handlowemu. Tak zrobił m.in. Heitman, który podpisał umowę kupna nieruchomości od grupy Casino i firmy Apsys: - Spodziewam się także transakcji w sektorze logistycznym - dodaje Zygmunt Chyla z TK Development Polska.

------

Liczy się elastyczność

Dorota Latkowska
Knight Frank Nieruchomości

W związku z ograniczoną podażą produktów inwestycyjnych na polskim rynku jednym z istotnych elementów przy nabywaniu obiektów jest szybkość podejmowania decyzji przez inwestorów. Fundusze, które są w stanie natychmiast reagować na pojawiające się okazje, mają większą szansę na zakup najlepszych budynków. Myślę, że przykładem takich funduszy mogą być Europolis, DB Real Estate, HVB Fund oraz Heitman. Ich przedstawiciele już od bardzo dawna badali możliwości inwestowania w Polsce i warunki tutejszego rynku. Dlatego teraz łatwej im podejmować strategiczne decyzje.
Gdy nieruchomości atrakcyjnych inwestycyjnie jest niewiele - a tak jest obecnie na naszym rynku - inwestorzy próbują ,kreować" produkty inwestycyjne oferując właścicielom coraz bardziej wyszukane struktury transakcji, uwzględniające ryzyko najmu pozostałej powierzchni, rozłożenie płatności w czasie itp.
Współpraca Europolis z deweloperem AIG/Lincoln to kolejny przykład możliwości pozyskania atrakcyjnych produktów inwestycyjnych. Austriacy są już właścicielami biurowca Saski Point i zawarli wstępną umowę z AIG/Lincoln co do kupna ich drugiego projektu Saski Crescent, którego budowa dobiega końca. Podobnie jest w przypadku Rodamco Europe i GTC. Rodamco przy zakupie połowy udziałów w Galerii Mokotów otworzyło sobie możliwości określonej współpracy
z deweloperem przy kolejnych projektach handlowych. Oczywiście takie ,małżeństwa" nie trwają wiecznie.
Innym trendem, który można obecnie zaobserwować jest wchodzenie inwestorów w przedsięwzięcia typu joint venture jeszcze na etapie pozwolenia na budowę.
Liczę, że oprócz operujących na rynku otwartych i zamkniętych funduszy nieruchomościowych, zwiększą się również inwestycje tzw. ,opportunity funds" zainteresowanych dużymi transakcjami portfelowymi, transakcjami typu ,sale & lease back" czy ,forward funding". Fundusze te są gotowe wykreować produkt, czyli przekształcić ,nieruchomość z możliwościami" w budynek inwestycyjnie atrakcyjny, a następnie go sprzedać. Jedną z pierwszych jaskółek takiej działalności jest kupno Warsaw Trade Tower. Ten biurowiec po zapełnieniu najemcami i przeprowadzeniu odpowiedniej kampanii marketingowej, za kilka lat może stanowić znakomity produkt inwestycyjny dla niemieckich, austriackich czy amerykańskich otwartych i zamkniętych funduszy nieruchomościowych, których kwoty pojedynczych transakcji systematycznie wzrastają. Z przebiegu moich ostatnich spotkań wnioskuję, że należy się spodziewać znacznego wzrostu ilości międzynarodowego kapitału zainteresowanego rynkiem nieruchomości w Polsce w ciągu najbliższych 2-3 lat. Tak więc kreatywność jego uczestników będzie także musiała wzrosnąć.

----

Produkt wciąż najważniejszy

Agnieszka Jachowicz,
DTZ Polska

Dłuższa współpraca z wybranym deweloperem ma dla inwestora działającego na polskim rynku kilka zalet, m.in. oszczędność na kosztownym badaniu due dilligence. Jego część dotyczy bowiem analizy kondycji dewelopera, a kupując budynek po raz kolejny od tej samej firmy, inwestor już wie z kim ma do czynienia i nie potrzebuje powtarzać analiz.
Często wiarygodność dewelopera wpływa na postrzeganie samej nieruchomości i jest naturalne, że jeśli następny przygotowywany produkt odpowiada wymaganiom inwestora, transakcja ma szansę być sfinalizowana szybciej. Dobrym tego przykładem jest sprzedaż przez AIG/Lincoln dwóch budynków w Warszawie temu samemu inwestorowi. Saski Crescent nie był oficjalnie oferowany do sprzedaży na warszawskim rynku inwestycyjnym, bo znalazł potencjalnego nabywcę jeszcze przed wybudowaniem.
Jednak nadal najważniejszym kryterium wyboru jest produkt. Sama struktura transakcji jest efektem porozumienia się stron i ich priorytetów. Częstym zjawiskiem jest odsunięcie transakcji w czasie, co związane jest m.in. z wypełnieniem przez dewelopera określonych wymogów, np. wypełnienia budynków, do określonego przez kupującego poziomu. Typowe fundusze inwestycyjne bardzo niechętnie podejmują się znalezienia najemców do swoich budynków, dlatego też poszukiwane są budynki z długoterminowymi umowami najmu.
Dotychczas inwestorzy - z nielicznymi wyjątkami - kupowali budynki biurowe. Jednak coraz częściej jestem pytana o nieruchomości handlowe i odbieram te sygnały bardzo pozytywnie. Dowodem na ten trend, jest zakup przez Heitmana dużego pakietu nieruchomości od grupy Casino i firmy Apsys, który jak uważamy będzie początkiem kolejnych transakcji w sektorze handlowym. Krok ten oceniany jest różnie, dla mnie to odważna transakcja, ze względu na rosnącą konkurencję na rynku nieruchomości handlowych. Obok firm specjalizujących się w sektorze handlowym takich jak Rodamco, inwestora w Złotych Tarasach i Galerii Mokotów, wielu inwestorów poszukuje mniejszych obiektów handlowych w celu dywersyfikacji portfela nieruchomości.