Gra na zwłokę

Rycerze okrągłego stołu:
Martin Erbe
jest dyrektorem działu finansowania nieruchomości na Europę Północną i Środkową w Helaba Landesbank Hessen-Thüringen. Frankfurcki bank posiada aktywa o wartości 170,1 mld euro i zatrudnia około 6 tys. pracowników. Spółki zależne to: GWH, Helaba Invest Kapitalanlagegesellschaft, Frankfurter Bankgesellschaft oraz Grupa OFB, która działa aktywnie na rynku deweloperskim.

Stefan Aumann
jest jednym z założycieli Peakside Capital, odpowiedzialnym za zarządzanie aktywami. W sierpniu tego roku firma ta (zajmująca się zarządzaniem inwestycjami nieruchomościowymi) sfinalizowała transakcję zakupu AIB PPM - spółki zależnej od Allied Irish Banks - dla swojego funduszu Peakside Real Estate Fund I. Zmieniono także nazwę przejętej spółki na Peakside Polonia Management.

Otis Spencer
jest jednym z szefów KSP Real Estate Investment Management - międzynarodowej platformy zajmującej się zarządzaniem inwestycjami w nieruchomości instytucjonalne. W ciągu najbliższych dwóch lat KSP REIM planuje zgromadzić kapitał o wartości 200-300 mln euro i zainwestować go w nieruchomości komercyjne w stolicach i miastach regionalnych w Polsce i Czechach.

Michael Atwell
jest dyrektorem działu rynków kapitałowych na Europę Środkowo-Wschodnią w agencji CBRE. Firma ta, mająca centralę w Los Angeles, świadczy usługi związane z nieruchomościami komercyjnymi - jest największą na świecie agencją nieruchomości (pod względem przychodów w 2011 roku). Zatrudnia 34 tys. pracowników i posiada ponad 300 biur na całym świecie.

Tomasz Puch
jest dyrektorem działu inwestycji biurowych i przemysłowych w Jones Lang LaSalle. Jest to firma świadcząca usługi dla rynku nieruchomości, która powstała w 1999 roku w wyniku fuzji amerykańskiej firmy ?LaSalle Partners i brytyjskiej Jones Lang Wootton, której korzenie sięgają 1783 roku. Jak dotąd była to największa międzynarodowa fuzja w sektorze nieruchomości.

Michał Sternicki
jest dyrektorem generalnym na Polskę w Aareal Banku. Centrala banku mieści się w Wiesbaden (Niemcy). Jest on notowany na frankfurckiej giełdzie (indeks Deutsche Börse MDAX) i oferuje rozwiązania finansowe w zakresie nieruchomości w ponad 25 krajach.

Nathan North, ?Eurobuild CEE": Na początek proszę o ocenę nastrojów na rynku inwestycyjnym.
Michael Atwell, CBRE: Odczuwana jest ogólna ostrożność połączona z niepewnością co do wydarzeń w przyszłym roku. Wszyscy widzieliśmy, że 2011 był pewnego rodzaju buforem - był to bardzo silny rok. W tym roku aktywność na rynku zdecydowanie zwolniła. Dlatego też uczestnicy rynku pytają o perspektywy na przyszły.

Nathan North: I są przy tym pesymistycznie nastawieni?

Michael Atwell: Nie, nie są pesymistyczni - to tylko niepewność. Chodzi o aspekt finansowy wynikający z zadłużenia, o dostępność produktu, ale także o niektórych inwestorów, częściowo wycofujących się z rynku i ograniczających działalność. To ta niepewność powoduje brak stabilności.

Martin Erbe, Helaba: Podam przykład - rozmawialiśmy ostatnio z funduszem, który rozważał wykupienie jednego ze swoich współinwestorów. Ostatecznie zdecydowali, że nie, że lepiej będzie, jeśli zatrzymają swoje środki, bo nie wiedzą, co się wkrótce wydarzy. Ich tok myślenia był następujący: jeśli zainwestujemy te pieniądze dziś, to prawdopodobnie będziemy potrzebowali środków w przyszłości - aby obniżyć zadłużenie czy wykorzystać kolejne inwestycyjne okazje. Istotą zakładania funduszu jest inwestowanie pieniędzy, ale w tym momencie fundusze trzymają je w kieszeni na wypadek tych nieprzewidzianych i niepewnych okoliczności, które może przynieść przyszłość.

Otis Spencer, KSP Real Estate Investment Management: Kluczową koncepcją jest nadwyżka finansowa, aby móc poradzić sobie z ewentualnymi problemami, które mogą się pojawić w związku z obniżaniem wskaźnika zadłużenia. Natomiast wyzwanie, z którym my mamy w tej chwili do czynienia przy zakładaniu funduszu, to zdobycie kapitału. Niemniej jednak inwestorzy instytucjonalni są zainteresowani głównymi rynkami Europy Centralnej, tj. Polską i Czechami. Nadal twierdzą, że zamierzają inwestować w tym regionie, jednak chcą uniknąć niestabilności. Informacja zwrotna, jaką w tym momencie otrzymujemy, dotyczy wysokości dźwigni finansowej - dlaczego nie 40 procent? Z kolei inni mówią: a po co nam w ogóle dźwignia? Pozbądźmy się tego niestabilnego elementu i kupujmy tylko za własny kapitał, kupujmy dobrej jakości projekty, które oferują dobre warunki umowy najemcom mającym przyszłość.

Michael Atwell: Dobra jakość oznacza produkty premium. To one zapewniają jakość, bezpieczeństwo i stabilność. Fundusze oportunistyczne wciąż obserwują rynek, ale jest teraz większe zainteresowanie produktami premium.

Otis Spencer: Ale gdzie tak naprawdę inwestorzy mogą teraz ulokować swoje pieniądze? Spójrzmy, ile zarabiają na tzw. bezpiecznych inwestycjach - po prostu nie mają zysków. Zatem, jeśli można dostać dobre warunki umowy i bezpieczny zarobek w regionie mającym perspektywy rozwoju, to jest to właściwie okazja nie do odrzucenia.

Stefan Aumann, Peakside Capital: Fundusze deklarują chęć zatrzymywania nadwyżek finansowych już od poprzedniego kryzysu finansowego. Zatem pieniądze są tu sprawą poboczną. Pytanie brzmi: Czy kapitał ten w końcu wejdzie do gry, czy też inwestorzy będą po prostu czekali na transakcje? Widzieliśmy to już wcześniej, tyle tylko, że nie zadziałało, ponieważ nie było płynności. Właściciele nieruchomości, o ile nie były one problematyczne, po prostu nie byli gotowi na ich sprzedaż po takich cenach.

Otis Spencer: Wiemy, że niektóre fundusze, posiadające w swoich portfelach aktywa, które nie są dla nich kluczowe, powinny je sprzedawać, ale rynek tego typu aktywów jest bardzo ograniczony. Jeśli mają one jakąkolwiek wadę - np. niewygasły okres najmu wynoszący mniej niż 3 lata, czy też są położone w drugorzędnym czy trzeciorzędnym mieście - wtedy stopy kapitalizacji (cap rates) idą w górę i mówi się, że mogą nawet osiągnąć wartości dwucyfrowe. O ile nie ma problemów z zadłużeniem, inwestorzy mogą zdecydować się na prolongatę, przetrzymać, zebrać pieniądze i sprawdzić sytuację ponownie za 24 miesiące. Tyle, jeśli chodzi o stronę sprzedażową. Natomiast jeśli chodzi o stronę zakupową - obserwujemy wzrost stóp kapitalizacji w odniesieniu do dobrej jakości aktywów, które rok temu były poniżej poziomu 7 proc., a teraz te 7 proc. przekraczają. Tomaszu, czy zgodziłbyś się z tym?

Tomasz Puch, Jones Lang LaSalle: Nasze oceny obecnego rynku są dość podobne, ale w przeciwieństwie do tego, co mówi Otis o inwestorach lubiących po prostu siedzieć i czekać, uważam, że mogą oni jeszcze mieć problemy związane z nadmiarem gotówki. Widzieliśmy taki przypadek w Niemczech, gdzie funduszowi zarzucono, iż nie wydaje pieniędzy. Twierdzisz, że potencjalni inwestorzy czekają w zawieszeniu, jednak ja uważam, że będą jeszcze naciski ze strony jednego czy dwóch inwestorów chcących wydać pieniądze, bo lepsze to, niż po prostu je oddać.

Michael Atwell: Zgadza się. Otrzymujemy zapytania od inwestorów, którzy aktywnie poszukują aktywów. Nie jest tak, że nagle wszystko się zatrzymało.

Tomasz Puch: Na pewno będą inwestorzy na typowe produkty, na okres trzech do czterech lat, ale będzie to zależało od kategorii aktywu i wymaganej ceny.

Martin Erbe: Dla większości funduszy kluczowe stało się nie gromadzenie finansów czy inwestowanie, ale zarządzanie aktywami. Jeśli posiadasz nieruchomość, w której masz zabezpieczony najem na - powiedzmy - 12 do 18 kolejnych miesięcy, lub jeśli jesteś nowo otwartym funduszem zaczynającym od samego początku lub funduszem otwartym, potrzebujesz przejrzystego i dobrego zarządzania aktywami. To jest sprawa kluczowa dziś i będzie też stanowiła klucz do przyszłości.

Michael Atwell: Czy nie mieliśmy z tym do czynienia kilka lat temu, kiedy rynek się osłabił? Wszyscy mówili wtedy o zarządzaniu aktywami, o tym, jak się z nimi obchodzić. Zarządzanie aktywami to kwestia, która wciąż powraca, a teraz jest absolutnie kluczowa.

Otis Spencer: Tak, oprócz gromadzenia i lokowania kapitału istnieją dwa ważne elementy - zarządzanie aktywami i realizacja biznes planu, a także plan zarządzania długiem. Trzeba rozumieć, co się dzieje w danej chwili i stale negocjować, rozmawiać z pożyczkodawcami, aby uniknąć problemów. Planu zarządzania długiem nie da się zlecić firmie zewnętrznej.

Stefan Aumann: W Polsce dług i dźwignia nie są nadużywane w takim stopniu jak w innych krajach. W Niemczech widać, że wiele transakcji zawartych w latach 2005-07 ma obecnie problemy ze stosunkiem wartości do kredytu. Owszem, wykorzystuje się tu ostatnio lewarowanie wynoszące około 80 proc., ale wydaje mi się, że dźwignia finansowa jest w Polsce stosowana nieco ostrożniej niż w Europie Zachodniej.
Tomasz Puch: Myślę, że w pewnym stopniu wynika to z tego, kim są kupujący. Nie było tu inwestorów, którzy mieli duże lewarowanie. Jeśli spojrzymy na stronę popytową, to okaże się, że pieniądze pochodziły przede wszystkim z Niemiec i Austrii.

Stefan Aumann: Wracając do niepewności, jedną z kluczowych dla mnie kwestii jest to, co się teraz wydarzy na rynku najemców. Tendencja zniżkowa na rynku najemców jest prawdziwym problemem, ponieważ ma ona wpływ na przychód i linię kredytową.

Nathan North: Czy obserwowana obecnie niepewność ma jakikolwiek wpływ na inwestycje w sektorze nieruchomości biurowych? Czy na warszawskim rynku widać jakieś zmiany?

Martin Erbe: Wciąż mamy na rynku warszawskim, w planach lub w trakcie budowy, około 700 tys. mkw. powierzchni biurowej, wobec całkowitego wolumenu powierzchni wynoszącej około 3,7 mln mkw. - tak więc potencjalnie przybędzie prawie 20 proc. nowej powierzchni. Możemy powiedzieć, że w ciągu najbliższych lat zostanie dostarczona na rynek ogromna ilość nowej powierzchni biurowej, bez uwzględnienia umów przednajmu.

Michael Atwell: To prawda, że centralny obszar biznesu (COB) wciąż trzyma się dość dobrze. Mamy inwestorów celujących COB, którzy wątpią, czy Mokotów jest dobrą lokalizacją. Będzie tam wkrótce duża podaż, dotyczy to potencjalnych budów oraz tych, które już się rozpoczęły. I właśnie tam stawki zaczynają lekko topnieć. Popyt ze strony inwestorów jest dosyć słaby, szczególnie w tych rejonach, gdzie korki i parkowanie stanowią większy problem.

Otis Spencer: My podjęliśmy świadomą decyzję o rezygnacji z poszukiwania aktywów na Mokotowie i skoncentrowaliśmy się bardziej na centrum biznesowym, wziąwszy pod uwagę lepszą komunikację i perspektywę stabilnych stawek najmu.

Martin Erbe: Myślę, że była to dobra decyzja.

Michael Atwell: Nie było mnie tutaj przez cztery lata i po powrocie ze zdziwieniem stwierdziłem, że zachodni korytarz Warszawy nie rozwinął się tak, jak się tego spodziewałem. Metro poprawi znacznie sytuację, ale to dopiero za dwa lata. Nadal uważam, że rynek zachodniego korytarza Warszawy nie wykorzystuje jeszcze w pełni swojego potencjału, a ma wiele do zaoferowania.

Nathan North: Wracając do uwagi na temat wolumenu inwestycji, wydaje się, że spadł on znacząco w regionie środkowoeuropejskim w ciągu ostatnich trzech kwartałów. Czy ma to związek jedynie z bardziej niepewną sytuacją na rynku?

Tomasz Puch: Jeśli spojrzymy na region jako całość, to ma pan rację. Natomiast jeśli analizuje się wyłącznie rynek polski, nie ma zbyt wielkiej różnicy, zwłaszcza między pierwszym półroczem 2012 a pierwszym półroczem 2011.

Martin Erbe: W 2011 pierwsza połowa roku zakończyła się wynikiem około 1 mld euro, w tym roku jest to około 950 mln euro.

Tomasz Puch: W Czechach, gdzie łączna wartość transakcji wyniosła 280 mln euro w pierwszym półroczu 2011, obecnie wynosi ona 250 mln euro.

Otis Spencer: Wracając do uwagi, że wolumen inwestycji spada, ponieważ finalizowanie transakcji trwa dłużej, musimy zadać pytanie, kto utrudnia ten proces: kupujący czy banki?

Michał Sternicki, Aareal Bank: Opóźnienia powstają nie tylko z powodu banków, lecz również z powodu kapitału. Trwa to dłużej, ponieważ inwestorzy są bardziej ostrożni. Banki tak naprawdę nie zmieniły swojej polityki w ciągu ostatnich miesięcy, ponieważ ci, którzy aktywnie udzielają kredytów byli ostrożni i takimi pozostaną. Z jednej strony ta ostrożność ma związek z oceną ryzyka danej transakcji, z drugiej - ma na nią wpływ niepewna sytuacja banków na rynku, gdyż przepisy nie zostały, jak dotąd, jasno zdefiniowane i nadal ewoluują. Banki próbują działać zgodnie z zasadami Bazylei III i szukają stabilnych gospodarek, co obecnie stanowi wyzwanie. W skrócie, wiele czynników ma wpływ na sektor finansowy, w tym oczekiwania po stronie kapitałowej, zmiany w przepisach, według których banki obecnie funkcjonują itp. W odniesieniu do finalizowania transakcji można stwierdzić jedną ważną rzecz, a mianowicie, że pewna liczba transakcji nie jest finalizowana, ponieważ oczekiwania sprzedającego dotyczące ceny nie są spełniane przez kupujących. Warto też zauważyć, że pewna ilość wniosków o finansowanie opiera się na strategii średnio- i długoterminowego przetrzymywania w odróżnieniu od szybkiego obrotu i wyjścia. To daje inwestorom stabilne zyski i chroni kapitał podczas dłuższego okresu inwestycji.

Martin Erbe: Trafna uwaga. Wydaje mi się, że banki nie zmieniły swoich procesów wewnętrznych czy strategii. Oczywiście, przed nami Bazylea III, ale wszyscy o tym wiemy i zdajemy sobie sprawę, że musimy sobie z tym poradzić. Obecnie to inwestorzy najwyraźniej potrzebują więcej czasu, zwłaszcza na podjęcie decyzji. Dawniej stosunkowo łatwo było przekonać komitety inwestycyjne, a teraz powracają pytania: Czy musimy to robić? Czy to właściwy moment? i tym podobne. Kolejną kwestią jest to, że sprzedający nie pokonują pewnych przeszkód związanych z oczekiwaną ceną sprzedaży i muszą wracać do swoich komitetów inwestycyjnych, by np. uzyskać pozwolenie na sprzedaż za znacznie niższą cenę; albo zwracają się do banków, by uzyskać refinansowanie na kolejne lata, a dzięki obracaniu aktywami, uzyskać wyższą cenę w przyszłości.

Otis Spencer: Mówimy ciągle o Polsce, czy to oznacza, że inne rynki się nie liczą? Aktywność w Czechach zmalała, ale rynek na Węgrzech nie wydaje się martwy.

Alex Hayes, "Eurobuild CEE": I tu należy zadać pytanie, czy dominacja Polski w regionie będzie trwać dalej, a jeśli tak, to jak długo?

Tomasz Puch: Na pewno do końca tego roku, ale trudno powiedzieć, jak będzie w następnym, ponieważ nie wiadomo, jakie transakcje będą miały miejsce na rynku czeskim. Niektórzy inwestorzy na pewno będą z niego wychodzić. Wszyscy spodziewamy się nacisków na pewną grupę funduszy zamkniętych, by sprzedawały aktywa i wiemy, że będą musiały one być sprzedane w ciągu następnych 24 miesięcy. Moim zdaniem, Polska prawdopodobnie pozostanie liderem przez następne dwa lata.

Martin Erbe: Myślę, że w Czechach zostanie zawartych kilka dużych transakcji, które pomogą temu krajowi utrzymać tempo w ciągu najbliższych sześciu miesięcy.
Michael Atwell: Na rynek czeski zawsze miały wpływ duże transakcje, które również w tym roku dominują. To zawsze wywołuje poruszenie. Nawet w Polsce, jeśli sfinalizujesz tak duży zakup jak np. Manufaktura, mamy bang! Rośnie znacząco wolumen inwestycji handlowych, a potem zazwyczaj przychodzą kolejne. Taki scenariusz często ma miejsce w Czechach.

Otis Spencer: A Niemcy? To przecież nie tylko stolica, ale również regiony takie, jak Frankfurt. Czy poziom inwestycji spada dramatycznie również w Niemczech?

Martin Erbe: Myślę, że spada, ale nie dramatycznie. W zeszłym roku wolumen osiągnął wartość około 23 mld euro, w tym roku jest nieco niższy.

Alex Hayes: Wróćmy do regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Co się stanie, jeśli w Polskę i Czechy uderzy recesja? ?Czy to koniec inwestycji w tych krajach?

Michał Sternicki: Spodziewamy się w Polsce i innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej większej aktywności inwestorów krajowych. Częściowo pokryje to pewien spadek popytu. Część oportunistycznych inwestorów zagranicznych może się powstrzymywać od inwestowania na rynkach środkowoeuropejskich z powodu trudności ze znalezieniem właściwego produktu lub odpowiednich zysków. Jednak zamiast nich pojawią się wspomniani inwestorzy krajowi, zarówno prywatni, jak i instytucjonalni. Czy osiągną spodziewane zyski? Częściową odpowiedź na to pytanie stanowi dostępność finansowania kredytami w euro oraz liczba instytucji finansowych chętnych oferować takie finansowanie, zwłaszcza w odniesieniu do kredytów budowlanych. Możliwy scenariusz to przesunięcie w kierunku finansowania w złotych. Jeśli to nastąpi, inwestorzy będą musieli zdecydować, w jakiej walucie chcą mieć dźwignię. Czy to będzie euro czy miejscowa waluta? A w przypadku złotego, pozostaje pytanie: Jak osiągnąć polską stopę zwrotu? Jakiekolwiek strategie inwestycyjne zostaną wybrane, bezsprzeczny jest fakt, że popyt wśród inwestorów krajowych prawdopodobnie wzrośnie.

Martin Erbe: Myślę, że nie powinniśmy ograniczać się do patrzenia na Polskę i Czechy, ponieważ inwestorzy spoglądają również w kierunku reszty Europy i zastanawiają się, gdzie mogą zainwestować pieniądze. Dziś kraje rywalizują ze sobą o inwestycje.

Stefan Aumann: Wrócę do kwestii, którą pan poruszył: Co się wydarzy, jeśli będzie recesja na obydwu rynkach? Myślę, ?że lepiej zastanowić się, na których rynkach będzie największy rozwój. Uważam, że Polska ma szansę stać się tzw. rynkiem podstawowym, ale czy będzie to lepszy czy gorszy rynek niż pozostałe rynki podstawowe w Europie? Trudno powiedzieć. Oczywiście, podczas recesji wolumen transakcji spadnie, ale nie wiadomo, jaki to będzie spadek.

Otis Spencer: Zgadza się, ale informacje zwrotne od inwestorów (a są to inwestorzy paneuropejscy) mówią, że Polska jest dużo bezpieczniejsza niż, powiedzmy, Hiszpania. Warto wspomnieć nie tylko o Warszawie, gdyż wzrasta również zainteresowanie miastami regionalnymi, o liczbie mieszkańców powyżej 500 tys., w których inwestują międzynarodowe korporacje z sektora BPO. Zawieranych jest tam wiele umów najmu na dobrych warunkach, ze stopą zwrotu znacznie wyższą niż na przykład w Niemczech.

Stefan Aumann: Jestem skłonny się z panem zgodzić. Myślę, że prawie osiągnęliśmy etap, w którym, gdy mówimy o inwestycjach, zakładamy, że obecność w Polsce jest oczywistością. Wskaźniki ekonomiczne podczas ostatniego kryzysu dowodzą, że inwestorzy doceniają względne bezpieczeństwo i pozytywne wyniki na rynku nieruchomości w tym kraju.

Nathan North: Zakończmy rozmowę tym optymistycznym akcentem (przynajmniej jeśli chodzi o naszą część świata). Dziękuję wszystkim za udział w spotkaniu.