Bezpieczna gra
Rynek inwestycyjny i finansowyReklama
Rafał Ostrowski
Miasteczko Orange w Warszawie, liczące 44 tys. mkw. powierzchni użytkowej, to jeden z największych w Polsce projektów biurowych realizowanych na potrzeby konkretnego użytkownika. To także pierwszy projekt biurowy Bou- ygues Immobilier Polska. Kiedy można spodziewać się kolejnych tego typu inwestycji?
Bruno Le Corre, dyrektor generalny Bouygues Immobilier Polska: Już przygotowujemy kolejny. Powstanie w tej samej okolicy i będzie liczył około 20 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Mamy już grunt, otrzymaliśmy pozwolenie na budowę i prowadzimy rozmowy z potencjalnym najemcą. To także będzie obiekt dostosowany do potrzeb jednego najemcy. Przewidujemy, że budowa ruszy w pierwszej połowie 2014 roku i zakończy się przed końcem 2015. Robocza nazwa projektu to „Nettuno” (w przyszłości może ulec zmianie). Istotne jest to, że na macierzystym rynku we Francji firma Bouygues Immobilier ma duże doświadczenie w projektach biurowych dostosowanych do potrzeb konkretnych użytkowników. Jesteśmy też liderem tamtejszego sektora biurowego pod względem innowacyjności. W 2011 roku wybudowaliśmy pierwszy duży (liczący ok. 23 tys. mkw.) budynek o dodatnim bilansie energetycznym. Dzięki odnawialnym źródłom energii, m.in. takim, jak panele solarne, po roku funkcjonowania budynku okazało się, że zużył on o 2 kWh energii mniej na mkw. niż jej wytworzył (ilość wytworzonej energii wyniosła 63 kWh na mkw. rocznie).
Czy to oznacza, że Bouygues Immobilier podejmie się budowy takiej inwestycji również w Polsce?
Możliwość realizacji takich obiektów jest niestety uzależniona od klimatu. Dlatego wdrożenie takiej koncepcji w Polsce wymaga dalszych analiz. Jesteśmy jednak zainteresowani rozwojem tego rodzaju technologii w Polsce. Miasteczko Orange nie jest co prawda budynkiem o dodatnim bilansie energetycznym, jednak uzyskało certyfikat BREEAM z oceną Very Good na etapie koncepcyjnym i być może stanie się największym biurowcem w Polsce, który uzyska certyfikację BREEAM z oceną Excellent. Budynek zaprojektowano tak, aby zużywał o 30 proc. energii mniej niż typowy budynek klasy A.
Skąd pomysł na realizację projektów dostosowanych do potrzeb konkretnych użytkowników zamiast konkurowania na rynku spekulacyjnym, tak jak robi to większość deweloperów?
Realizacja takich projektów to odpowiedź na oczekiwania naszych klientów. Staramy się ich zrozumieć oraz oferować rozwiązania, które są zgodne z ich potrzebami. Nie chcemy działać tak jak wszyscy – kupić działkę przeznaczoną pod zabudowę biurową, wybudować garaż i czekać, aż pojawią się najemcy. To nie jest zgodne z naszym doświadczeniem, wiedzą czy kulturą biznesową.
Ale czy w Polsce jest rynek na biura budowane na potrzeby konkretnych użytkowników?
Gdy weszliśmy na polski rynek w 2002 roku, rynek biurowy był naprawdę młody i niedojrzały. Tego rodzaju produkt nie był popularny, bo panowało przekonanie, że takie biura są droższe. A to nieprawda. Wysokość czynszu nie jest uzależniona od tego, czy mamy do czynienia z budynkiem przystosowanym do potrzeb konkretnego użytkownika. Proces budowy i projekt kosztuje tyle samo, niezależnie od tego, czy budujemy na potrzeby konkretnej firmy, czy spekulacyjnie. We Francji realizujemy biura dostosowane do potrzeb konkretnych użytkowników o powierzchni od 10 tys. mkw. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zrealizować taki obiekt o powierzchni 5 tys. mkw.
W Polsce Bouygues znany jest głównie z projektów mieszkaniowych. Dlaczego tak późno zdecydowali się Państwo na wejście na rynek biurowy?
Realizacja osiedli mieszkaniowych to dość prosty proces. Kupuje się działkę, projektuje obiekt i bezpośrednio po uzyskaniu pozwolenia na budowę rozpoczyna się sprzedaż. W przypadku biur dostosowanych do potrzeb konkretnych użytkowników historia wygląda inaczej: spotkania z potencjalnymi klientami, omawianie z nimi projektów, zrozumienie ich potrzeb, projektowanie budynku we współpracy z najemcą oraz ostatecznie jego budowa – to wszystko wymaga czasu.
Pod względem sprzedaży, 2012 rok był dla Bouygues rekordowy w ciągu dziesięcioletniej obecności w Polsce. Sprzedali Państwo 350 mieszkań i 20 domów. Czy sytuacja na rynku mieszkaniowym, którą wielu postrzega jako trudną, nie wpływa negatywnie na Państwa firmę?
To prawda, że rynek jest dziś trudny. Nie pozwala na żadne błędy, dlatego trzeba minimalizować wszelkie ryzyka. Staramy się oferować odpowiednie ceny za odpowiednie lokalizacje. Skorzystaliśmy też na programie Rodzina na Swoim. Jednak najbardziej pomaga nam doświadczenie zdobyte we Francji. Jesteśmy deweloperem z blisko 50-letnią historią i w naszym macierzystym kraju przetrwaliśmy już cztery czy pięć kryzysów. Obecnej sytuacji w Polsce, gdzie PKB wciąż jest na plusie, nie nazwałbym kryzysową. Wciąż jesteśmy zainteresowani inwestowaniem we wszystkich częściach Warszawy i w chwili obecnej nie planujemy ekspansji na rynki innych miast. Naszym celem jest sprzedaż około 400 mieszkań w tym roku, oraz powolne, lecz pewne zwiększanie tej liczby w nadchodzących latach.
Czy to oznacza, że Bouygues Immobilier podejmie się budowy takiej inwestycji również w Polsce?
Możliwość realizacji takich obiektów jest niestety uzależniona od klimatu. Dlatego wdrożenie takiej koncepcji w Polsce wymaga dalszych analiz. Jesteśmy jednak zainteresowani rozwojem tego rodzaju technologii w Polsce. Miasteczko Orange nie jest co prawda budynkiem o dodatnim bilansie energetycznym, jednak uzyskało certyfikat BREEAM z oceną Very Good na etapie koncepcyjnym i być może stanie się największym biurowcem w Polsce, który uzyska certyfikację BREEAM z oceną Excellent. Budynek zaprojektowano tak, aby zużywał o 30 proc. energii mniej niż typowy budynek klasy A.
Skąd pomysł na realizację projektów dostosowanych do potrzeb konkretnych użytkowników zamiast konkurowania na rynku spekulacyjnym, tak jak robi to większość deweloperów?
Realizacja takich projektów to odpowiedź na oczekiwania naszych klientów. Staramy się ich zrozumieć oraz oferować rozwiązania, które są zgodne z ich potrzebami. Nie chcemy działać tak jak wszyscy – kupić działkę przeznaczoną pod zabudowę biurową, wybudować garaż i czekać, aż pojawią się najemcy. To nie jest zgodne z naszym doświadczeniem, wiedzą czy kulturą biznesową.
Ale czy w Polsce jest rynek na biura budowane na potrzeby konkretnych użytkowników?
Gdy weszliśmy na polski rynek w 2002 roku, rynek biurowy był naprawdę młody i niedojrzały. Tego rodzaju produkt nie był popularny, bo panowało przekonanie, że takie biura są droższe. A to nieprawda. Wysokość czynszu nie jest uzależniona od tego, czy mamy do czynienia z budynkiem przystosowanym do potrzeb konkretnego użytkownika. Proces budowy i projekt kosztuje tyle samo, niezależnie od tego, czy budujemy na potrzeby konkretnej firmy, czy spekulacyjnie. We Francji realizujemy biura dostosowane do potrzeb konkretnych użytkowników o powierzchni od 10 tys. mkw. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zrealizować taki obiekt o powierzchni 5 tys. mkw.
W Polsce Bouygues znany jest głównie z projektów mieszkaniowych. Dlaczego tak późno zdecydowali się Państwo na wejście na rynek biurowy?
Realizacja osiedli mieszkaniowych to dość prosty proces. Kupuje się działkę, projektuje obiekt i bezpośrednio po uzyskaniu pozwolenia na budowę rozpoczyna się sprzedaż. W przypadku biur dostosowanych do potrzeb konkretnych użytkowników historia wygląda inaczej: spotkania z potencjalnymi klientami, omawianie z nimi projektów, zrozumienie ich potrzeb, projektowanie budynku we współpracy z najemcą oraz ostatecznie jego budowa – to wszystko wymaga czasu.
Pod względem sprzedaży, 2012 rok był dla Bouygues rekordowy w ciągu dziesięcioletniej obecności w Polsce. Sprzedali Państwo 350 mieszkań i 20 domów. Czy sytuacja na rynku mieszkaniowym, którą wielu postrzega jako trudną, nie wpływa negatywnie na Państwa firmę?
To prawda, że rynek jest dziś trudny. Nie pozwala na żadne błędy, dlatego trzeba minimalizować wszelkie ryzyka. Staramy się oferować odpowiednie ceny za odpowiednie lokalizacje. Skorzystaliśmy też na programie Rodzina na Swoim. Jednak najbardziej pomaga nam doświadczenie zdobyte we Francji. Jesteśmy deweloperem z blisko 50-letnią historią i w naszym macierzystym kraju przetrwaliśmy już cztery czy pięć kryzysów. Obecnej sytuacji w Polsce, gdzie PKB wciąż jest na plusie, nie nazwałbym kryzysową. Wciąż jesteśmy zainteresowani inwestowaniem we wszystkich częściach Warszawy i w chwili obecnej nie planujemy ekspansji na rynki innych miast. Naszym celem jest sprzedaż około 400 mieszkań w tym roku, oraz powolne, lecz pewne zwiększanie tej liczby w nadchodzących latach.
