Krocząc śmiało… w dół Dunaju

Nathan North, „Eurobuild CEE”: Wygląda na to, że zamierzacie zostać wiodącym właścicielem/zarządcą nieruchomości magazynowych w Rumunii. Jak rozległe są Wasze plany ekspansji?

Remon L. Vos, prezes CTP: CTP otworzyło biura w Rumunii w 2006 roku, a w kolejnym roku kupiło dwie strategiczne parcele pod projekty CTPark. Jedna leży blisko miasta Kluż przy zjeździe z autostrady do Turdy. Druga parcela położona jest w Piteşti, około 100 km na zachód od Bukaresztu. Od 2008 roku aż do 2013 robiliśmy stosunkowo mało w Rumunii i skupialiśmy się na rozszerzeniu naszego portfela w Czechach. Jednak w 2013 uzgodniliśmy razem z jednym z ówczesnych klientów z Niemiec, że wybudujemy mu fabrykę w Turdzie, w istniejącym już naszym parku. Był on zadowolony z zakładu produkcyjnego w Czechach, ale potrzebował nowej lokalizacji, by być bliżej klienta w Rumunii. Nasza inwestycja oraz budowa pierwszych nieruchomości są wynikiem potrzeb naszych klientów.

Od początku roku nabywacie aktywa od innych operatorów, którzy opuszczają kraj. Dlaczego Rumunia tak bardzo Was interesuje, skoro inni, jak się wydaje, przestali wierzyć w potencjał tego kraju?

Przez ostatnie 12 miesięcy byliśmy w stanie nabyć wiele aktywów strategicznych w różnych lokalizacjach rozmieszczonych w Rumunii. Niektóre z aktywów takie, jak CTPark Arad z ziemią i budynkami o powierzchni 44 tys. mkw., zostały kupione od Volksbanku. Nabyliśmy również dwa aktywa od ING. Co więcej, zakupiliśmy naszą drugą nieruchomość w Devie od belgijskiego inwestora. Ta nieruchomość to około 25 tys. mkw. z możliwością rozbudowy, jest zajmowana przez Carrefour, Havi oraz Tibbett Logistics. W międzyczasie zapewniliśmy sobie kontrakty na projekty budowane pod wynajem, głównie dla naszych stałych klientów takich, jak Faurecia, dla której budujemy fabrykę w naszym parku biznesowym Piteşti. Równocześnie budujemy centrum dystrybucji o powierzchni 25 tys. mkw. dla operatora supermarketu Profi na lotnisku w Klużu. Kupiliśmy działki w Sybinie oraz rozszerzyliśmy nasz bank ziemi w Turdzie. Oprócz projektów i zakupów w środkowej i zachodniej Rumunii, aktywnie kupujemy ziemię i istniejące nieruchomości w stolicy Rumunii, Bukareszcie. Plany wzrostu i ekspansji są napędzane przez naszych klientów. Około 400 firm międzynarodowych wynajmuje powierzchnie pod produkcję, dystrybucję czy logistykę przez CTPark Network. Wielu z tych klientów prosiło CTP o dostarczenie rozwiązań dla nieruchomości w regionie, a zatem rozszerzamy działania poza Czechami poprzez projekty na Słowacji i w Rumunii. Ten wzrost ma miejsce poprzez budowę nieruchomości w nowych lokalizacjach, często dla posiadanych już klientów lub poprzez akwizycje.

Rumunia ma dużo do zaoferowania pod względem wykształconej kadry o konkurencyjnych kosztach. Kraj bardzo się zmienił i ukończono wiele inwestycji infrastrukturalnych. Poprawiła się znacząco sieć dróg, która jest wciąż rozbudowywana. Da się także odczuć wsparcie polityczne. Jakość istniejących nieruchomości w Rumunii jest często klasy B i tylko kilku deweloperów poważnie inwestuje w nieruchomości klasy A. My wierzymy, że możemy zaoferować pełnoobsługowe projekty parków biznesowych w całej Rumunii. Warto jeszcze podkreślić, że PKB kraju rośnie znacząco, jest duży popyt a mało zasobów magazynowych. Istniejące zapasy są często kiepskiej jakości, ponieważ zostały zbudowane w pośpiechu i w krótkowzrocznej perspektywie.

Co zamierzacie zrobić z nieruchomościami, które kupiliście?

Jeśli to konieczne, odremontować je, podnieść ich standard do nieruchomości klasy A. Przykładowo instalujemy oświetlenie LED, wykonujemy wszystkie konieczne naprawy, wynajmujemy nieruchomości i dbamy o nie w nadchodzących latach, gdyż mają stanowić część naszego portfela, który do końca roku będzie zawierał blisko 3 mln mkw. Mamy w planach zwiększenie portfolio do 5 mln mkw. do 2020 roku.

Czy rozważacie taką dużą ekspansję w innych krajach, w których jesteście obecni lub w nowych?

Naszym największym rynkiem pozostają Czechy, ale również budujemy i nabywamy nieruchomości na przykład na Słowacji. Oczekuję, że do końca roku będziemy właścicielami nieruchomości w tym kraju o całkowitej powierzchni pod wynajem ok. 200 tys. mkw. Ostatnio CTP również nabyło ziemię na lotnisku w Ljubljanie w Słowenii. Kontynuujemy przygotowanie innych projektów w regionie.

Kilka lat temu pracowaliście nad projektem parku technologicznego w Katowicach. Na jak dużą skalę działacie obecnie w Polsce? Czy są jakieś plany na dalsze projekty deweloperskie i inwestycyjne w tym kraju?

CTP ma od niedawna w Polsce kilka nieruchomości wynajmowanych przez DHL. Przejęcia i strategia rozwoju CTP obecnie skupiają się na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej.

Na czym obecnie się koncentrujecie? Akwizycje, budowa, zarządzanie aktywami itp.?

CTP obecnie zatrudnia około 170 osób i te osoby zaangażowane są w budowę nowych obiektów, specjalnie dostosowanych nieruchomości przemysłowych pod produkcję w połączeniu z centrami napraw, R&D itp. CTP zatrudnia zespół inżynierów lądowych, którzy są odpowiedzialni za zarządzanie budową. Mamy również zespół ludzi odpowiedzialnych za zarządzanie nieruchomościami. Oczywiście mamy też personel M&A, finansowy czy księgowy, z działu rozwoju biznesowego itp. Siedziba główna CTP dla regionu jest zlokalizowana w Pradze, z oddziałem w Humpolcu, w naszym CTPark Humpolec, pierwszym parku biznesowym zbudowanym w tym regionie. Zarządcy projektu są na miejscu, podczas gdy CTP ma biura w całym regionie. Poza nowo budowanymi projektami, mamy na uwadze poprawę standardów starszych nieruchomości w portfelu, by mieć pewność, że są w doskonałym stanie.

A co z innymi sektorami? Czy będziecie się angażować mocniej w rynek np. biurowy?

CTP ma różne projekty biurowe o całkowitej powierzchni najmu ok. 180 tys. mkw. Niektóre z budynków są zlokalizowane w naszych parkach biznesowych i powiązane z działaniami produkcyjnymi naszych klientów. Dobrym tego przykładem jest Honeywell w naszym CTPark Brno. Inne biura są umiejscowione w centrach miast w różnych ważnych miastach regionalnych. Kluczowy biznes CTP to zarządzanie i rozbudowa CTPark Network, która oferuje pięć różnych rodzajów budynków. Tegoroczny dochód z wynajmu przekroczy 150 mln euro, a w przyszłym roku powinno być ponad 180 mln euro.

Ojciec założyciel

Remon L. Vos jest prezesem CTP, firmy deweloperskiej i zarządcy nieruchomości z siedzibą w Holandii, która działa głównie w Czechach, a także szerzej w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Założył firmę w 1998 r. i od tego czasu rozbudował ją, czyniąc największym deweloperem w Czechach i czwartym pod względem wielkości deweloperem przemysłowym w Europie. CTP ma ponad 2,3 mln mkw. powierzchni pod wynajem (pod koniec 2014 r.), portfel o wartości 2,36 mld, generujące 275 mln euro zysku brutto rocznie. Remon jest pasjonatem samochodów sportowych, brał udział w triatlonach half-ironman oraz wyścigach wytrzymałościowych.