Skanska chce więcej

Tomasz Szpyt, „Eurobuild CEE”: Jaka jest strategia rozwoju firmy w krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej na najbliższe lata?

Katarzyna Zawodna, prezes zarządu, Skanska Commercial Development Europe: Realizujemy obecnie 10 inwestycji w czterech krajach regionu, np.: Five w Pradze, Nordic Light w Budapeszcie czy Green Court w Bukareszcie, co oznacza, że prowadzimy działania deweloperskie na każdym z rynków, na których jesteśmy obecni. W Rumunii planujemy rozpoczęcie dwóch kolejnych inwestycji w Bukareszcie, na Węgrzech wzniesiemy następną w Budapeszcie, a w Czechach kolejny projekt w Pradze. Chcemy być aktywni na wszystkich dotychczasowych rynkach i co roku dostarczać na nie nowe budynki. W trakcie realizacji mamy 180 tys. mkw. biur. W ubiegłym roku sprzedaliśmy budynki o łącznej wartości sięgającej 500 mln euro. Obecnie przygotowujemy portfolio sprzedażowe na rok 2016, które swoim wolumenem będzie zbliżone do tego zeszłorocznego, kiedy to zaoferowaliśmy inwestorom osiem nowych budynków biurowych zlokalizowanych w trzech krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

Arkadiusz Rudzki, dyrektor zarządzający Skanska Property Poland: Natomiast w Polsce działamy w sześciu miastach: Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Łodzi i w Katowicach. Na każdym z tych rynków mamy przynajmniej jeden aktywny projekt. W Warszawie budujemy biurowiec Atrium 2 przy rondzie ONZ i Generation Park przy rondzie Daszyńskiego. Warto podkreślić, że w ramach projektu Generation Park, który zaoferuje najemcom 84 tys. mkw. powierzchni, zrealizowany będzie pierwszy budynek wieżowy Skanska w Polsce. W Łodzi, na terenie Nowego Centrum, budujemy obecnie projekt Nowa Fabryczna. W Poznaniu powstaje Maraton, w samym centrum miasta, tuż przy ul. Królowej Jadwigi. We Wrocławiu kończymy budowę projektu Dominikański, na którym realizujemy prace wykończeniowe, i budujemy Green 2Day przy ul. Szczytnickiej. W Katowicach realizujemy kolejne fazy kompleksu Silesia Business Park, a w Krakowie mamy biurowiec Axis, który zaoferuje 20 tys. mkw. powierzchni biurowej. W każdym z tych miast przygotowujemy kolejne inwestycje. Tylko w Warszawie mamy w planach około 120-130 tys. mkw. powierzchni biurowej w przygotowaniu, a średnia wielkość realizowanych przez nas projektów wynosi między 20 a 30 tys. mkw.

Jakie nastroje panują obecnie na rynku deweloperskim i inwestycyjnym w segmencie biurowym, zarówno w Polsce, jak i poszczególnych krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej?

AR: Miniony rok zakończyliśmy bardzo dobrym wynikiem – tylko w Polsce wynajęliśmy ponad 73 tys. mkw. biur. Zrealizowaliśmy też największą transakcję portfelową – sprzedaż czterech budynków w trzech projektach [fundusz zarządzany przez szwedzkiego inwestora Niam kupił biurowce znajdujące się w Krakowie i Katowicach za 160 mln euro – przyp. red.] oraz sprzedaliśmy nasz pierwszy projekt w Poznaniu – Malta House. Patrząc na obecne zainteresowanie naszymi inwestycjami, ze strony zarówno najemców, jak i inwestorów, jestem optymistą. Nasza strategia polega na realizacji projektów w najlepszych lokalizacjach na danym rynku. W moim przekonaniu takie inwestycje zawsze się obronią – niezależnie od tego, czy to jest Poznań, Łódź, Katowice, Kraków, Wrocław czy Warszawa, projekty zlokalizowane w centrach miast czy też w lokalizacjach ze znakomitą komunikacją miejską szybko znajdą najemców. Poza tym takie miasta, jak Kraków czy Wrocław, z zasobami zbliżającymi się do 1 mln mkw., osiągnęły dojrzałość, a to przyciąga inwestorów. Wynik z ubiegłego roku jest do powtórzenia i w tym. Co więcej, planujemy go poprawić. Chcemy wykorzystać dobrą koniunkturę. Najemcy zmieniają filozofię pracy, szukają coraz lepszych lokalizacji i budynków, a nasze projekty są odpowiedzią na ich potrzeby.

KZ: Również w szerszym ujęciu – gdy spojrzymy na naszą część Europy, zauważymy, że nastroje są pozytywne i liczymy, że ten trend się utrzyma. W ubiegłym roku obserwowaliśmy spadek wartości stóp kapitalizacji na głównych rynkach biurowych i spodziewamy się ich dalszej kompresji, choć już nie tak dynamicznej jak podczas ostatnich 24 miesięcy. W Warszawie stopy kapitalizacji osiągają obecnie poziom poniżej 5,75 proc., w Budapeszcie to 7 proc. z tendencją do dalszego spadku, a w Bukareszcie notujemy wartość 7,5 proc. i rosnące zainteresowanie inwestorów. Mieliśmy bardzo dobry rok i spodziewam się nadal dużej aktywności ze strony międzynarodowych graczy. Nasz region dostarcza bardzo atrakcyjnych stóp kapitalizacji w porównaniu z aktywami tej samej klasy zlokalizowanymi w Europie Zachodniej, dlatego inwestowanie tutaj po prostu się opłaca. Stąd wynika także nasze przekonanie o rozwijaniu biznesu biurowego Skanska w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Czy Skanska zamierza wejść na rynki w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, w których dotąd była nieobecna, a w Polsce do kolejnych miast?

KZ: Wśród deweloperów biurowych mamy największy zasięg w regionie, inwestujemy we wszystkich najważniejszych ośrodkach biznesowych. Podstawowym wyznacznikiem wejścia do nowego miasta jest dla nas minimum 300 tys. mkw. dostępnej na rynku powierzchni biurowej, z tendencją rosnącą i dużym popytem ze strony najemców. Poza tymi lokalizacjami, w których już jesteśmy, nie identyfikujemy takich rynków w regionie. W najbliższym czasie planujemy umacniać naszą pozycję i rozwijać się w Czechach, Polsce, Rumunii i na Węgrzech, w stałych odstępach czasu dostarczając na tamtejszych rynkach kolejne atrakcyjne dla najemców i inwestorów produkty.

Czy obecna sytuacja polityczna w Polsce sprzyja inwestycjom w nieruchomości, ma negatywny wpływ czy jest raczej bez znaczenia?

AR: Nasza gospodarka wciąż jest bardzo silna. Zmiany na arenie politycznej wpływają oczywiście na nasz wizerunek za granicą i mogą mieć wpływ na sentyment inwestorów. W dłuższej perspektywie nie powinny jednak mieć wpływu na ocenę fundamentów naszej gospodarki. Podejmując decyzje, inwestorzy kierują się przesłankami ekonomicznymi. A my mamy wszystkie karty w ręku: rosnący PKB, spadające bezrobocie, stały przypływ nowych inwestorów. Osłabiona złotówka jeszcze bardziej zachęca do zainwestowania w naszym kraju. Dlatego, oceniając aspekty makroekonomiczne, jesteśmy raczej spokojni.

KZ: Być może inwestorzy na rynku handlowym mają nieco inne wrażenia. My działamy na rynku biurowym i mamy bardzo dobre perspektywy przed sobą. Poza już wspomnianymi atutami Polski wymieniłabym świetną infrastrukturę, bardzo dobry kapitał ludzki czy rozwinięte rynki regionalne – na których bardzo dużo się dzieje. To daje poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa inwestorom. Polska ma też inne atuty. Jeśli popatrzymy na to, co się dzieje na świecie i w Europie, to uznamy, że żyjemy w bardzo spokojnym kraju. Za granicą jesteśmy postrzegani jako jeden z najbezpieczniejszych obszarów, jeśli chodzi o niski poziom ryzyka terrorystycznego, które jest analizowane przez coraz liczniejsze grono inwestorów. To wzmacnia atrakcyjność naszego regionu. Nowe decyzje polityczne są nieuniknioną i powtarzalną częścią każdej gospodarki w Europie. W Polsce doświadczamy w ostatnim czasie dużej zmiany, ale podstawy naszej gospodarki pozostają stabilne.

Jakie nowości technologiczne ma zamiar wdrożyć firma w swoich biurowcach?

KZ: Nasz region bardziej przyjmuje nowości niż je generuje, więc bardzo uważnie obserwujemy to, co się dzieje w trendach biurowych. Mamy ten przywilej, że możemy czerpać z doświadczeń naszych kolegów czy to ze Skandynawii, Wielkiej Brytanii, czy ze Stanów Zjednoczonych. Obecnie w ramach szerszego zjawiska, jakim jest zrównoważony rozwój, daje się zauważyć trend tzw. inclusive design, który skupia się na potrzebach pojedynczych osób, również niepełnosprawnych i oddaje przyjazną przestrzeń jednostce. Bardzo duży nacisk kładziemy na elastyczne rozwiązania, które dają możliwość szybkiej rearanżacji przestrzeni biurowej. Pojawia się dużo rozwiązań obliczonych na pracę wspólną, np. jedno piętro w budynku przeznaczone na miejsce spotkań. Idziemy więc w kierunku coraz większej elastyczności i wyższej jakości rozwiązań, jeśli chodzi o wykończenie powierzchni. Największym zasobem każdej firmy są ludzie, a ich wymagania stale rosną. Poszukują oni elastyczności, ale również wyjątkowości i personalizacji. Dlatego pojawia się coraz więcej rozwiązań wspierających mobilność i pomagających integrować życie zawodowe z prywatnym, dających możliwość np.: zamawiania taksówki, skorzystania z oferty restauracji, usługi konsjerż czy też z pralni, ale również umożliwiających odprowadzenie dziecka do przedszkola w tym samym budynku lub nieopodal. Wychodzimy poza ramy projektów i staramy się integrować przestrzenie dookoła, w dialogu z lokalnymi społecznościami. Przestrzeń miejska jest odbierana przez ludzi z poziomu 1,5-2 m. Ważne jest jej odpowiednie zaaranżowanie i zadbanie o jej atrakcyjność – o ławki, o ścieżki, o tereny zielone czy kawiarnie. Kładziemy silny nacisk na aspekt urbanistyczny, na to, by ta przestrzeń była przyjazna. To już nie jest planowanie z lotu ptaka, ustawianie brył i optymalizacja możliwej do komercyjnego wykorzystania powierzchni, ale myślenie w kategoriach holistycznych i współpraca z miastem oraz społecznością lokalną. Stawiamy na integrowanie różnych uczestników życia wokół projektu.

Czy społeczności lokalne wykazują zainteresowanie taką współpracą z deweloperem?

KZ: Często pierwszą reakcją jest pewien rodzaj nieufności, ale im więcej pracy wkładamy w dialog, zachęcamy, prowadzimy warsztaty, tym poziom zaufania rośnie, tak jak np. w Krakowie przy Superścieżce, gdzie za pomocą dialogu udało się stworzyć projekt odpowiadający zbadanym potrzebom społeczności lokalnej. Podobny efekt osiągnęliśmy w Pradze przy aranżacji przestrzeni wokół Corso Court. Widać, że jest chęć, coraz większe zrozumienie dla takich inicjatyw i zaangażowanie w nie. To nas bardzo cieszy.

Jakie są prognozy rozwoju sytuacji rynkowej na najbliższe kwartały; sytuacja w Warszawie vs. inne miasta regionalne; które miasta regionu Europy Środkowo-Wschodniej mają obecnie największy potencjał, a które tracą na atrakcyjności pod względem inwestowania?

AR: Jeśli chodzi o rynek biurowy, to rok ubiegły był rekordowy zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Ten rok powinien być tak samo dobry i spodziewam się podobnego wyniku. Dużą dynamikę rozwoju wykazują miasta regionalne, w których prężnie rozwija się sektor usług dla biznesu. Ponadto firmy, które już są obecne w naszym kraju, bardzo mocno zwiększają zatrudnienie, co przekłada się bezpośrednio na popyt na biura. Warto też podkreślić, że Polska jest coraz bardziej atrakcyjnym miejscem do życia dla osób, które przyjeżdżają tu z zagranicy do pracy w centrach usług. Na rynku inwestycyjnym najlepsze produkty nadal powinny się cieszyć dużym zainteresowaniem. Przynajmniej dopóki nie zmieni się sytuacja na rynku finansowym. Inwestorzy nadal będą poszukiwali nieruchomości, ponieważ jest to jedyna obecnie atrakcyjna alternatywa inwestycyjna, bijąca na głowę obligacje czy lokaty w bankach. Jestem optymistą, jeśli chodzi o ten rok.

KZ: Ja również jestem optymistką. W 2015 roku bardzo dobrze wypadł Budapeszt z popytem na ponad 0,5 mln mkw. powierzchni biurowej. Inwestorzy już od kilku lat intensywnie działają w stolicy Węgier i sami dopytują się o biurowce na sprzedaż. Kolejny fantastyczny rok zaliczyła też Praga. W 2016 mamy szansę na powtórzenie, jeśli nie na przekroczenie, poziomów z roku 2015. Tam, gdzie rynek rośnie, rośnie też konkurencja. Dla nas to oznacza kolejne wyzwania, ale jak wspomniałam, jestem optymistką. Będziemy starać się dostarczyć na rynek więcej powierzchni niż przed rokiem, a w kolejnych latach zwiększać jeszcze naszą aktywność.

Gdyby mieli Państwo wymienić najważniejsze wyzwanie stojące przed rynkiem biurowym, co to mogłoby być?

KZ: To wyzwanie dotyczy nie tylko naszego regionu, ale całej Europy. Myślę o dostępności siły roboczej. Mamy fantastycznych specjalistów, talenty, a nasz region jest postrzegany jako tzw. know-how hub, ale musimy mieć świadomość, że koszty pracowników będą rosły. Aby nadal móc przyciągać najemców, musimy stawiać na innowacje i oferować obsługę coraz bardziej zaawansowanych procesów. Kolejnym wyzwaniem jest rynek budowlany i dostęp do specjalistów po stronie wykonawczej. Tych specjalistów zaczyna brakować i na pewno staniemy w obliczu rosnących kosztów po stronie pracodawców.

AR: Żyjemy w czasach łatwego dostępu do kapitału dla deweloperów. Pytaniem jest, w jakim kierunku rozwinie się dalej ta sytuacja? Powinniśmy zdać sobie sprawę z tego, że nasz biznes jest częścią globalnego ekosystemu, a wszystkie nasze działania mają wpływ na dzisiejsze i przyszłe pokolenia. Wiemy, że ludzie najlepiej czują się w okolicy z zadbaną zielenią, z ciekawą i funkcjonalną dla mieszkańców infrastrukturą.

Dyrektor na Polskę

Arkadiusz Rudzki posiada wieloletnie doświadczenie na rynku nieruchomości, które zdobywał, pracując dla wiodących instytucji finansowych, firm doradczych oraz funduszy private equity związanych z tym sektorem.

Do Skanska Property Poland dołączył w 2012 roku. Jako dyrektor ds. wynajmu i zarządzania wartością budynków odpowiadał za stworzenie i realizację strategii spółki związanej z wynajmem oraz zarządzaniem nieruchomościami w portfelu Skanska. Za jego kadencji Skanska jako jedyny deweloper powierzchni biurowych zbadała oczekiwania firm z branży nowoczesnych usług dla biznesu i stworzyła standard budynków biurowych dopasowanych do ich potrzeb. Łącznie w latach 2012-2015 Skanska Property Poland wynajęła około 290 tys. mkw. powierzchni biurowej. W latach 2014-2015 Arkadiusz Rudzki pełnił również funkcję członka zespołu zarządzającego Skanska Commercial Development Europe odpowiedzialnego za relację z kluczowymi klientami w ramach Europy Środkowo-Wschodniej. W styczniu 2016 roku objął stanowisko dyrektora zarządzającego w Skanska Property Poland. Obecnie odpowiada za strategiczne decyzje dotyczące funkcjonowania spółki biurowej Skanska w Polsce.

Nowa Szefowa w regionie

Katarzyna Zawodna jest związana ze Skanską od 2006 roku, kiedy to rozpoczęła pracę w zespole działu marketingu i leasingu Skanska Property Poland, gdzie zajmowała się promocją i sprzedażą realizowanych projektów, a także wprowadzaniem na polski rynek standardów zielonego budownictwa. W 2010 roku objęła stanowisko menedżera ds. zrównoważonego rozwoju i weszła do zarządu firmy. Rok później została dyrektorem regionu w Skanska Property Poland. Do jej zadań należało tworzenie strategii działania firmy, realizacja projektów i koordynacja transakcji inwestycyjnych w Polsce północnej. W marcu 2014 roku objęła stanowisko dyrektora zarządzającego spółki. Podpisała umowy sprzedaży dotyczące siedmiu budynków biurowych za łączną kwotę 344 mln euro. Największą transakcją była sprzedaż portfolio czterech budynków obejmujących w sumie 63 tys. mkw. powierzchni biurowej – w Krakowie i Katowicach. Firma rozpoczęła także budowę siedmiu nowych inwestycji. W styczniu 2016 roku Katarzyna objęła stanowisko prezesa spółki Skanska Commercial Development Europe i obecnie jest odpowiedzialna za strategię i działalność firmy w obszarze inwestycji biurowych na terenie Polski, Czech, Rumunii i Węgier.

Katarzyna Zawodna jest absolwentką Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Posiada również tytuł akredytowanego profesjonalisty systemu certyfikacji środowiskowej LEED (LEED Accredited Professional).