Ucieczka od Mordoru

Tomasz Szpyt, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Jak najemcy oceniają dostępność i jakość powierzchni biurowej? Co można zmienić?

Ryszard Piskorz, dyrektor BNP Paribas Securities Services w Polsce: Widzę plusy i minusy obecnej sytuacji. Jako najemca dostrzegam nadwyżkę podaży nad popytem. Dla nas to oczywiście bardzo dobrze. W Lizbonie, gdzie mamy centrum, brakuje biurowców klasy A, w Warszawie natomiast można przebierać w ofertach – tyle o plusach. Jeśli chodzi o minusy, to trzeba wymienić niewystarczający poziom planowania miejskiego. Na warszawskim Mokotowie powstało zagłębie biurowców, które doczekało się nazwy „Mordor”, ale nie wyciągnięto z tego wniosków – już rośnie nowy „Mordor” na stołecznej Woli. Budynki są bardzo ładne, wygodne, ale widać braki w zaplanowaniu odpowiedniej infrastruktury. Największą bolączką jest brak zrównoważonego rozwoju przestrzeni miejskiej, która szłaby za nowymi biurowcami. Moje zaniepokojenie budzi też duża podaż przestrzeni biurowej.

Izabela Kazimierska, business development manager, Randstad Finance: Dla osób szukających pracy coraz ważniejsza jest lokalizacja. Kandydaci pytają: jak długo zajmie dojazd, czy będzie dostępne miejsce parkingowe, czy są miejsca na rowery, prysznic, kantyna? Dla nich to bardzo ważne kwestie, jako że w pracy przebywają naprawdę długo i chcą spędzać czas w miłej atmosferze oraz w przyjaznym otoczeniu.

Anna Florczyk, tax manager, Credit Suisse Poland: Dojazd jest bardzo ważny. Niejednokrotnie podczas rekrutacji słyszałam pytania o dokładną lokalizację przyszłej pracy. Jeśli biuro mieściło się np. w okolicy ul. Domaniewskiej w Warszawie, to zdarzało się, że kandydat rezygnował tylko z tego powodu.

Sebastian Bedekier, dyrektor regionalny, Colliers International, oddział w Poznaniu: Problem polega chyba na tym, że miastom jest trudniej inwestować i są z tyłu za projektami prywatnymi. Władze miejskie powinny pójść o krok do przodu i dać coś od siebie już na etapie powstawania nowych inwestycji, a nie dopiero po.

Karol Klin, dyrektor regionalny, dział projektów biurowych i hoteli, Echo Investment: Planowanie miasta jest tym, co tak naprawdę Warszawa pominęła przy Służewcu Przemysłowym. Powstało tam zagłębie biurowe i galeria handlowa, a miasto przez dwadzieścia lat nie wybudowało dogodnej infrastruktury dla 100 tys. pracowników, którzy tam obecnie pracują. Mówimy o Warszawie, stolicy... Deweloperzy, nauczeni tym przykładem, gdy zaczęli budować w miastach regionalnych, decydowali się na dobre lokalizacje, z dobrą komunikacją i odpowiednią jakością biurowców. To miało przyciągnąć najemców. Widzimy to w Poznaniu, Łodzi, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu czy Poznaniu.

Sebastian Bedekier: Mówiąc wprost – to są kwestie pieniędzy. A rząd – niezależnie od opcji politycznej – zrzuca na barki samorządów coraz to nowe zadania, nie dając jednak finansowania na ich zrealizowanie. Umykają więc kolejne pieniądze. Lobbowanie na rzecz poprawy jakości infrastruktury publicznej leży w naszym wspólnym interesie.

Karol Patynowski, dyrektor, dział reprezentacji najemcy JLL: Myślę, że to już się zaczęło. Pojawiły się m.in. oddolne stowarzyszenia takie, jak choćby Lepszy Służewiec w Warszawie, który ma na celu zwrócenie uwagi włodarzom miasta na to, co należałoby zrobić, żeby poprawić sytuację.

Sebastian Bedekier: Tylko że już jest za późno...

Karol Patynowski: Oczywiście, szkoda, że nie wydarzyło się to wcześniej..., ale cieszę się, że jest inicjatywa, która skupia deweloperów, właścicieli budynków i kluczowych najemców, którzy mówią miastu: „Trzeba poprawić to i to”. Ważne, żeby aktywnie zwracać uwagę i pokazywać, co i jak można nadal usprawnić.

Łukasz Targoszyński, prawnik, Baker & McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy: Tyle że to jest moment, w którym nikt już się nie będzie rozwijał w okolicach „Mordoru”. Inwestorzy, widząc możliwości rozwoju, będą działać w mniejszych miastach, które zapewniają taką samą siłę roboczą, niższe koszty najmu i działalności operacyjnej...

Sebastian Bedekier: Ale „Mordor” jest miejscem, które nadal się rozrasta. A występujące tam zjawiska czekają też miasta regionalne wszędzie, gdzie buduje się skupiska biurowców. W Poznaniu powstaje bardzo duży kompleks Business Garden, który dostarczy docelowo na rynek 110 tys. mkw. powierzchni. Nie wyobrażam sobie, żeby nie powstały tam przynajmniej trzy dodatkowe linie autobusowe, gdyż obecnie operujące nie obsłużą pracowników tego kompleksu.

Karina Trafna, sales director, Legg Mason: Obserwowałam parki biznesowe w Krakowie i mam wrażenie, że rozwój następował tam tak szybko, że deweloperzy budowali jak popadnie, pod branżę. Jeśli chodzi o komunikację, to nie jest najgorzej, ale obecnie jest to betonowe miasto żyjące od 8 do 17. Rano masy pracowników biegną do biur, tam pracują, siedzą przez osiem godzin, z małą przerwą – jeśli jest w budynku kantyna to super, bo nie w każdym jest. Następnie między 16 a 17 te same zastępy zmierzają z powrotem do autobusów. Zaskakujące, że przy tak ogromnym skupisku ludzkim nie pomyślano o funkcjach społecznych, jakichkolwiek. Obecnie to się wprawdzie trochę zmienia – powstają nowe budynki z udogodnieniami. Trzeba więc pewne błędy popełnić, żeby później móc realizować lepsze projekty. Pamiętajmy też, że mamy do czynienia z innymi rocznikami – to inny styl życia, odmienne oczekiwania. Dobrze przygotowane miasteczko biurowe może być dla nich sposobem na życie.

Karol Klin: Nie nazwałbym tego błędami. Rynek funkcjonuje już ponad dwadzieścia lat. Uczymy się najemców, realizując budynek po budynku. Kiedyś, 15-17 lat temu, budowano biurowce bez podnoszonych podłóg, teraz nikomu nie przyjdzie to do głowy, bo taki obiekt będzie niewynajmowalny. Rynek ewoluował, dostosowując się do najemców i ewoluuje nadal. Pokolenie Y to osoby, które przychodzą do pracy nie tylko po to, by zarabiać, ale też żeby się dobrze bawić – chcą spędzać tam miło czas. Deweloperzy uczą się tego i oferują kolejne udogodnienia, które pozwalają pracodawcom zatrzymać pracowników nie tylko na te przysłowiowe osiem godzin.

Sławomir Gajewski, prezes zarządu spółki Torus: Chciałbym poruszyć jeszcze dwa problemy. Przez lata BPO uznawany był przez samorządy i rząd jako niepoważny biznes: kilkoro pracowników, kilka komputerów, telefonów...

Sebastian Bedekier: ...tak, jako zwykłe call center...

Sławomir Gajewski: ...zajmujących się wystawianiem faktur. Proszę jednak zauważyć, ile w tym czasie fabryk wstrzymało produkcję w Polsce, a powstała wokół nich spora infrastruktura. Na przykład Łysomice i zakład firmy Sharp, który dogorywa, albo fabryki samochodów. Mówię o wielu miejscach, gdzie okazało się, że można w jeden dzień zlikwidować fabrykę i przenieść ją do tańszej lokalizacji. Bo to są tylko maszyny. Centra usług dla biznesu tworzą natomiast zespoły ludzkie, które są cenniejsze dla pracodawców i dużo trudniejsze do przeniesienia. Latami przekonywaliśmy władze, że to poważny biznes. Gdańsk uwierzył, zainwestował i rozwija się bardzo mocno. Choć można by jeszcze trochę poprawić. Jestem właścicielem tunelu pod torami kolejowymi, który wybudowałem, żeby połączyć przystanek SKM z naszym parkiem biurowym. Chronię go, sprzątam i nie dostałem na to ani złotówki. Zrobiłem też skrzyżowania za własne pieniądze, żeby pracownicy nie biegali kilkaset metrów dalej po błocie. Czujemy brak wsparcia, ale obserwuję ludzi, którzy pracują, rozwijają się w biurowcach i jestem wielkim fanem tego, co się dzieje w centrach usług. Drugim problemem jest kwestia zhumanizowania przestrzeni biurowej. Gdańsk wkroczył na tę arenę dosyć późno. Przyglądaliśmy się temu, co się dzieje we Wrocławiu, Krakowie i wyszliśmy z projektem, w którym rozpoczęliśmy budowę parku biurowego od części rekreacyjnej, z boiskiem do koszykówki i zespołem basenów. Organizujemy też wydarzenia sportowe takie, jak np. nocny triathlon.

Karol Klin: Gdańsk i deweloperzy tam inwestujący uwierzyli w centra usług i dali coś więcej niż tylko biura. To jest fenomenalne i unikalne w skali całego kraju. Kuleje jednak planowanie miasta i realizacja infrastruktury. Miasto biernie przygląda się, jak prywatnymi rękoma buduje się tkankę miejską.

Sebastian Bedekier: To jest problemem wszędzie, choć dwa lata temu doszło do znamiennej sytuacji w naszym kraju, mianowicie liczba osób zatrudnionych w centrach usług przewyższyła liczbę pracowników górnictwa. A trzeba pamiętać, że w czasach gospodarki planowanej górnictwo było wyniesione na piedestał. Usługi biznesowe nie mogły na to liczyć. Sadzę też, że nie jest już prawdą, że lokowane są w Polsce tylko z powodu niższych kosztów. Firmy już nie przychodzą do nas tylko dlatego. Liczą się kompetencje, które mogą tu znaleźć. A to, że w istocie jest trochę taniej, tylko pomaga.

Izabela Kazimierska: Z tym „taniej” to nie jest taka oczywista sprawa. W Polsce nie jest taniej, ponieważ są tańsze kraje. Jeśli jednak porównamy jakość usług, które dajemy, to u nas opłaca się bardziej lokować takie centra niż w krajach, które na pierwszy rzut oka są tańsze.

Anna Florczyk: Pytanie, do czego się odnosimy. Jeśli porównamy się z Wielką Brytanią, Szwajcarią, Niemcami, to w Polsce będzie taniej. Jeśli jednak porównamy się do np. Azji, która była bardzo popularnym kierunkiem lokowania usług biznesowych, to wcale nie jest taniej, ponieważ oferujemy inną jakość. Polsce pomaga też lokalizacja geograficzna i strefa czasowa. Dla firm z Europy i USA Polska jest pod tym względem atrakcyjniejszą lokalizacją niż Azja. Przeważamy też na polu kwalifikacji. W Azji dostępne są bardzo wąskie specjalizacje, jeśli szuka się natomiast lokalizacji dla szerszego spektrum czy funkcji zawierających kwestie menedżerskie, to Polska jest o wiele lepszym miejscem. Obserwowałam przenoszenie procesów, które były stabilizowane w Polsce. Wymyślano tu nowe rozwiązania usprawniające te procesy, czyniące je bardziej efektywnymi, nakładano skuteczniejsze kontrole i dopiero po tym – już bardzo uproszczone procesy – przenoszono dalej. Tworzenie wartości dodanej odbywało się jednak w Polsce. Polscy pracownicy różnią się też od azjatyckich w podejściu do pracy. Polak, jeśli ma 20 punktów na liście do zrobienia, będzie się zastanawiał, które przyspieszyć, i które są niepotrzebne. Kultura azjatycka sprawia natomiast, że tamtejszy pracownik będzie się trzymał listy.

Sławomir Gajewski: Po pierwsze: firmy azjatyckie są w Europie, ponieważ wygrywają przetargi na usługi, a następnie je dzielą. Prostsze procesy delegują do Azji, a bardziej skomplikowane pozostawiają w Europie. Po drugie: jeśli chodzi o koszty, to podstawą jest zapewnienie stabilności energetycznej budynków w Azji. Trzeba też podołać ochronie. Każdy ekspat przyjeżdżający do Indii musi mieć w zasadzie własnego szofera, trzeba mu wynająć mieszkanie, zapewnić ochroniarza – zwłaszcza kobietom... Te wszystkie wydatki razem składają się dopiero na koszt prowadzenia biznesu. Uważam, że w Polsce jesteśmy w optymalnym miejscu, czasie i pozycji. Powinniśmy tylko bardziej uświadamiać rządzącym, na czym polega działalność sektora usług dla biznesu, nie mieć kompleksów i tego poczucia tymczasowości.

Tomasz Szpyt: Coraz częściej konkurujemy nie z Azją, ale z innymi krajami naszego regionu. Czy poza ceną i jakością usług Polska ma inne przewagi konkurencyjne?

Ryszard Piskorz: Nie powinniśmy patrzeć na branżę usług biznesowych jako na jednorodny sektor. Składają się na nią rozmaite usługi, np. finansowe, ubezpieczeniowe czy IT. Pierwszym krokiem przy wyborze jest cena, ale liczą się też kompetencje. Na ich wykształcenie potrzeba jednak czasu. Dzięki inwestycjom w tym sektorze budujemy doświadczenie kadry, ale na to potrzeba wielu lat. Są oczywiście zagrożenia, zawsze znajdą się tańsze kraje, ale budowa kompetencji wśród pracowników daje lepsze perspektywy na przyszłość. Widzę natomiast spore wyzwania przed deweloperami i właścicielami biurowców. Podaż jest obecnie wyższa od popytu, a przyszłością jest homeworking, hotdesking i biura mogą okazać się niepotrzebne.

Karol Klin: Wcześniej mówiliśmy o poczuciu tymczasowości i braku wiary w rozwój tego rynku ze strony rządu czy samorządów. Warto jednak przypomnieć, że podobne wątpliwości zgłaszały fundusze, które na początku nie kwapiły się do inwestowania w biurowce budowane na potrzeby BPO. Piętnaście lat temu pytano, czy ten biznes jeszcze tu będzie za pięć, siedem lat, czy to nie jest zjawisko tymczasowe. Czas jednak pokazał, że nie tylko ten biznes pozostał, ale stał się bardziej skomplikowany, a proste usługi zamieniły się w wymagające dużej wiedzy procesy.

Ryszard Piskorz: Nie neguję tego, ale staram się powiedzieć, że biura mogą się w pewnym momencie okazać niepotrzebne.

Karol Klin: Niekoniecznie. Mieliśmy kiedyś najemcę, który zakładał, że 20 proc. jego kadry będzie pracować z domu. Po roku połowa z tych 20 proc. zwolniła się. Dlatego, że chcieli przychodzić do pracy, zrobić sobie kawę, porozmawiać z ludźmi, wyjść z nimi po pracy. Człowiek jest zwierzęciem społecznym.

Anna Florczyk: Już teraz, jeśli powstaje nowy budynek, to nie buduje się go na 100 proc. pracowników. Ważne są tutaj dwie kwestie. Jak dużo nowych biur będzie potrzebne i jak wiele usług będzie kierowanych do Polski? W pewnym momencie poziom ten się ustabilizuje, ewentualnie trochę spadnie – choć nie sądzę, żebyśmy mieli do czynienia z masowym wycofywaniem. Ilość potrzebnej powierzchni ograniczyć może też hotdesking.

Izabela Kazimierska: ...niektórzy pracownicy cenią sobie elastyczność, np. praca z domu w jeden dzień w tygodniu, a niekoniecznie cały tydzień...

Anna Florczyk: ...tak, ale są funkcje, które wymagają bardzo dużej stabilności, gdy firmy nie mogą sobie pozwolić na chwilową przerwę, np. w połączeniu internetowym. Nie ma szansy na to, żeby wszystko realizować z domu. W grę wchodzą też kwestie poufności danych czy bezpieczeństwa sieci, które trudno zapewnić poza firmą.

Sławomir Gajewski: A czy nie jest odwrotnie, że to dom przenosimy do biura? Kuchnie, place zabaw, opieka nad dziećmi, imprezy po pracy... Uważam, że obecnie nie mamy do czynienia z rynkiem najemcy, jest za to rynek pracownika. Poszukiwane biuro to efektywna przestrzeń dla najemcy, ale przede wszystkim musi być frapujące, odpowiadać na potrzeby pracownika.

Tomasz Szpyt: Jakie rozwiązania prawne powinny być wprowadzone, by zwiększyć szanse Polski?

Anna Florczyk: Najważniejsza jest stabilizacja. Jakiekolwiek byłoby prawo, jeśli jest stabilne, inwestor może przeprowadzić analizę ryzyka i zdecydować, czy wejść, czy nie. Jeśli prawo jest niestabilne, to zawsze spowoduje ucieczkę kapitału.

Łukasz Targoszyński: Patrząc z perspektywy ABSL, zadziwiające jest to, że niemal wszyscy jego członkowie mówią, że nie ma to znaczenia. Sam byłem przekonany, że obecna niestabilność polityczna będzie miała wpływ na decyzje inwestorów. Okazuje się natomiast, że patrzą oni na wskaźniki makro- i mikroekonomiczne i nie obawiają się do tego stopnia, by rezygnować z inwestycji tylko z powodów politycznych.

Anna Florczyk: Na razie żadne z działań obecnej władzy ich nie dotyczyło, w przeciwieństwie do instytucji finansowych, które mogą się zastanawiać. Jak to się będzie dalej rozwijać, nie wiadomo. Tematem, który zyskuje na znaczeniu w korporacjach międzynarodowych, i to widać w liczbie kontroli skarbowych, jest kwestia cen transferowych oraz weryfikacja, czy nie oszczędza się na podatkach, przez zawyżanie bądź zaniżanie cen, i w ten sposób nie wysysa pieniędzy z Polski.

Sebastian Bedekier: Wpływ na biznes będzie miało ewentualne wprowadzenie ustawy o zrównaniu płac. Wtedy pracownicy spoza Unii będą musieli zarabiać w Polsce tyle co jej obywatele. To bardzo wpłynie na funkcjonowanie firm w niektórych sektorach gospodarki, np. IT.

Karol Patynowski: Z liczby projektów, które wpływały do Polski wynika, że tuż po ostatnich wyborach niektórzy inwestorzy chwilowo powstrzymali się z podejmowaniem decyzji. Chcieli zobaczyć, jak się rozwinie sytuacja w kraju. To trwało trzy, cztery miesiące. Obecnie widzimy jednak znacznie większą liczbę nowych zapytań, nowych projektów inwestycyjnych z obszaru nowoczesnych usług dla biznesu. Firmy interesują się obszarem całej Polski. Mowa nie tylko o oczywistych lokalizacjach w miastach regionalnych. Widać także bardzo duże zainteresowanie lokowaniem nowoczesnych usług biznesowych w stolicy, która jeszcze niedawno była wielokrotnie pomijana.

Karol Klin: Nowy rząd mówił od samego początku, że uszczelnienie systemu podatkowego jest jednym z jego głównych celów. Biznes nie był więc tym zaskoczony. Chciałbym zwrócić uwagę na inny aspekt. Dobrze wykorzystujemy fundusze europejskie na inwestycje w infrastrukturę. Jeżdżę wiele po kraju i widzę jak bardzo to pomogło np. Łodzi, Poznaniowi, Trójmiastu. Te miasta dynamicznie się rozwijają, a ośrodki takie, jak Lublin czy Rzeszów zostają w tyle. Zaczęły się wprawdzie rozwijać, ale nie rosną tak szybko, jak by mogły, gdyby inwestycje infrastrukturalne były tam szybciej realizowane.

Tomasz Szpyt: Które miasta będą w najbliższych latach wybierane na lokowanie centrów usług?

Łukasz Targoszyński: Na pewno ośrodki akademickie – żeby ten sektor się rozwijał, potrzebna jest wykwalifikowana siła robocza. Bardzo ważne jest skomunikowanie. Inwestorzy z kolei chętniej lokują swoje biznesy w miastach regionalnych takich, jak Łódź czy Lublin. Zwłaszcza ten ostatni bardzo postawił na rozwój w tym segmencie.

Karol Patynowski: Wiele będzie zależało od poszukiwanych kompetencji i skali inwestycji. Jeśli inwestor potrzebuje unikalnych kompetencji do projektu o dużej skali, to nie wybierze miasta, które jest mniej rozwinięte w stosunku do największych ośrodków takich, jak np. Kraków czy Wrocław. Mniejsze miasta – np. Lublin czy Rzeszów – mają spore szanse na pozyskanie inwestycji o mniejszej skali. W przypadku bardzo dużych projektów z sektora usług dla biznesu główny nacisk kładziony jest natomiast na największe miasta, a więc tam, gdzie rynek pracy jest znacznie bardziej rozwinięty.

Izabela Kazimierska: Kompetencje w mniejszych miastach są. Często się zdarza, że ludzie z tych ośrodków odpływają do większych aglomeracji, ponieważ nie ma w ich rodzimych stronach biznesu, który by ich zatrzymał. Odbieramy sygnały z rynku, że wiele osób zdecydowałoby się na powrót, jeśli miałyby możliwość pracy za godziwe wynagrodzenie w fajnej firmie.

Anna Florczyk: Tylko jak zachęcić firmy do inwestowania w takich miejscach? Mamy doświadczenia związane ze specjalnymi strefami ekonomicznymi. Tam przedsiębiorcy mogą liczyć na wymierne zachęty.

Sebastian Bedekier: Specjalne strefy powstawały w miejscach, które spełniały tzw. kryterium biedy. Dopiero później wprowadzono podstrefy, żeby i takie miasta, jak Poznań mogły w tym mechanizmie uczestniczyć.

Anna Florczyk: Takie miejsca zostały jednak zaktywizowane.

Łukasz Targoszyński: Teraz taką rolę mają pełnić granty. Zwłaszcza perspektywa nakierowana na rozwój Polski wschodniej spowoduje, że takie miasta, jak Lublin czy Rzeszów mogą na tym skorzystać.

Karol Patynowski: W ubiegłym roku przeprowadziliśmy wraz z ABSL i Skanska ankietę wśród menedżerów z sektora nowoczesnych usług. Co piąty z nich powiedział, że planuje otworzenie nowego biura w innym mieście. To stwarza dobre szanse dla mniejszych ośrodków biurowych, czego przykładem jest chociażby Capgemini czy PwC w Opolu.

Ryszard Piskorz: Ja z kolei myślę, że wszystkie drogi prowadzą do Warszawy. Z dwóch powodów. Pierwsza fala BPO/SSC polegała z grubsza na tym: przyjeżdżał jakiś senior z Zachodu do Krakowa, zobaczył Wawel, UJ i decydował: „Tutaj działamy”. Teraz jesteśmy w drugiej fazie: inwestorzy szukają pracowników, którzy mogą wnieść wartość dodaną oraz doświadczonych menedżerów. Z całą sympatią dla Krakowa czy Lublina, są one zbyt małymi miastami, żeby zapewnić odpowiednią liczbę doświadczonych menedżerów z różnorodnych dziedzin, którymi zajmuje się ten sektor. Oni tam są, ale jest ich za mało. Warszawa wygrywa w tym starciu rozmiarem i różnorodnością dostępnych umiejętności. Drugi powód to zachowanie samych ludzi, którzy ciągną do dużych miast. Dlatego rozwinęły się megamiasta, ostatnio w Chinach, ale i Nowy Jork czy Londyn potwierdzają to zjawisko.

Sławomir Gajewski: Warszawa budowała swoją pozycję na ubezpieczeniach, telekomach i na bankowości. Wszystkie te funkcje są outsourcowane. To, na czym Warszawa najpierw wyrosła, a następnie na czym traciła, stało się napędem dla regionów. Rok czy dwa lata temu nie zastanawiano się, czy i jak warszawski samorząd wspiera biznes. Teraz się to zmieniło i zaistniała potrzeba stworzenia nowej tożsamości. A to miasto ma ku temu predyspozycje – choćby rozwiniętą komunikację publiczną – która pozwala na czas dojazdu do centrum nieosiągalny w innych miastach. Istotna jest też dostępność powierzchni od ręki. Inwestorzy, którzy wchodzą do Polski potrzebują ich w krótkim czasie. Tam, gdzie ich nie znajdą, nie zainwestują. I kolejna kwestia: dlaczego nie budujemy w Bydgoszczy, Toruniu, Radomiu czy Lublinie...?

Sebastian Bedekier: ... bo nie wierzycie, że ktoś wejdzie.

Sławomir Gajewski: Nie. Ja wierzę w to, że najemcy wejdą, ale nie jestem w stanie przekonać inwestorów i funduszy, aby kupili ode mnie budynek tam zlokalizowany. Inwestycje w tych miastach to pojedyncze przypadki, szeroko opisywane. Ze szczególną uwagą przyglądam się Bydgoszczy od wielu lat. Kilkakrotnie byliśmy bliscy wejścia na ten rynek, ale gdy szedłem do agencji, która pomogłaby mi w sprzedaży takiego projektu, to dochodziłem do wniosku, że to nie ma żadnego sensu. Nie wybuduję więc biurowca w Bydgoszczy czy w Toruniu, mimo że razem są silniejszym ośrodkiem akademickim niż Gdańsk czy Poznań i wybór ludzi jest tam niesamowity, a oba miasta tworzą 700-tysięczny organizm. Jest jednak pewna niechęć inwestorów, która powoduje, że tam nie budujemy.

Sebastian Bedekier: To jest pewna kolej dziejowa. Do niedawna też nie było tak wielu transakcji poza Warszawą. To ruszyło kilka lat temu. Pamiętam, jak wraz z JLL prowadziliśmy wspólną akcję edukacyjną dla funduszy inwestycyjnych, żeby przekonać zarządzających z Niemiec, Anglii czy USA, że warto kupować budynki w miastach regionalnych z najemcami z sektora BPO/SSC, a nie tylko w superlokalizacjach w Warszawie z siedzibami głównymi koncernów. Ten krok został zrobiony, co potwierdza liczba transakcji w latach 2014 i 2015 w miejscach takich, jak: Poznań, Wrocław, Gdańsk, gdzie poza sektorem centrów handlowych mało się wcześniej działo. Być może za pięć lat taka przyszłość czeka Bydgoszcz i Toruń.

Sławomir Gajewski: Bydgoszcz, Toruń, Grudziądz czy Radom jeżdżą do Warszawy i Poznania. Miasta nie zatrzymały ludzi.

Sebastian Bedekier: To jest właśnie zadanie dla tych miast.

Karina Trafna: Nie poruszyliśmy tutaj jeszcze kwestii rotacji pracowników między firmami w większych miastach. Kraków na przykład jest absolutnym rynkiem pracownika. Zdarzają się przypadki, że pracownicy mają na raz po kilka ofert pracy, a jak przynajmniej raz w miesiącu nie zadzwoni łowca głów, to oznacza, że jest to słaby miesiąc. Nowe miasta mogą na tym wygrywać. Znam pewną firmę, która zdecydowała się otworzyć nowy oddział w Toruniu tylko z powodu niskiej rotacji w tym mieście. I wspaniale się rozwija – zatrudnia już ponad 1 tys. osób. Rotacja pracowników może być coraz częściej brana pod uwagę. Zarówno Kraków, jak i Wrocław mają ograniczone pojemności – dostarczają na rynek określoną liczbę absolwentów. Jeśli rocznie będą się tam otwierały trzy czy cztery centra, to będą konkurować o tego samego pracownika, którego, nawet jeśli przyjdzie, będzie ciężko utrzymać.

Karol Klin: Zarysowują się dwie tendencje. Warszawa przeżywa swój renesans, a nowe inwestycje są skutecznie wynajmowane. Drugim trendem jest rozpływanie się rynku poza trzy największe ośrodki regionalne: Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Jeśli ten kierunek się utrzyma, to pozwoli deweloperom na zainwestowanie tam w biurowce. Przyjdą tam bowiem takie marki, które pozwolą im upłynnić te inwestycje funduszom. Obecnie mamy jednak do czynienia z barierą inwestycyjną w mniejszych miastach.

Izabela Kazimierska: Zawsze musi być ten pierwszy. Jeśli cofniemy się w czasie o dekadę, to zobaczymy, że nawet Kraków miał problemy z dostarczeniem odpowiedniej ilości powierzchni. Z kolei na północy kraju nastawienie inwestorów zmieniło się w momencie, gdy Gdańsk, Gdynia i Sopot zaczęły działać wspólnie. Wiele zależy od czynnika ludzkiego i podejścia do tego, jak pozyskujemy inwestorów, oraz co jesteśmy w stanie im zaoferować. Nie zgodzę się też z tezą, że mniejsze miasta nie mają szans. Mamy 360 uczelni i nie znajdują się one tylko w Warszawie i Krakowie.

Sebastian Bedekier: Zgoda, ale co ma zrobić inwestor, który nawet jeśli znajdzie w stutysięcznym mieście ludzi z odpowiednimi kompetencjami, to nie znajdzie tam biurowców? Takie miasto od razu odpada.

Izabela Kazimierska: Pamiętam taki przykład z Poznania. Gdy brakowało tam jeszcze biurowców, miasto zaoferowało tymczasową przestrzeń firmie do czasu pojawienia się docelowej.

Sebastian Bedekier: Pytanie tylko, ilu prezydentów mniejszych miast ma obecnie przygotowaną tymczasową powierzchnię dla takich inwestorów? Do tego trzeba wziąć pod uwagę niechęć do przenosin.

Sławomir Gajewski: Proszę przez chwilę zastanowić się nad tym, o czym rozmawiamy... Szukamy trzeciego już kręgu miast, w których może rozwijać się sektor usług dla biznesu. Dużą przewagą konkurencyjną Polski jest to, że stworzyliśmy te regiony, które mogą równoważyć centrum. To daje możliwości rozwoju firmom i pracownikom. Szanujmy to, co mamy i myślmy nad tym, jak to poprawić. Na niewielką skalę mamy centra usług w Olsztynie, Opolu, Lublinie czy Bydgoszczy. Pytanie: co zrobić, by zadziałało to na masową skalę? Oczywiście, należy się liczyć z konkurencją Rumunii czy Bułgarii, ale mamy mocne argumenty za tym, by być liderem przez wiele lat.

Tomasz Szpyt: Jak sektor będzie się rozwijał w najbliższych latach?

Sebastian Bedekier: W perspektywie pięciu do dziesięciu lat możemy liczyć na solidny wzrost.

Sławomir Gajewski: Trudno znaleźć w Polsce centrum usług, które się nie rozwija. Centra będą ewoluowały dalej w stronę coraz bardziej skomplikowanych procesów. Nie mówimy o zwykłym back office, ale coraz częściej o centrach KPO (usługi oparte na wiedzy), takich samych, jak na Canary Wharf, w Bostonie czy w Szanghaju. Zachwycamy się tym, co w Londynie, a nie doceniamy, że takie same funkcje są wykonywane w Krakowie czy Gdańsku.

Ryszard Piskorz: Mamy dużo wykształconej kadry, ale braki na poziomie menedżerów z kilkunastoletnim doświadczeniem. Polska młodzież szybko się uczy, ale nie można oszukać czasu i trzeba popełnić błędy. To może zadziałać jak lekki hamulec, a rozwój może się skończyć za pół pokolenia, kiedy stracimy ten głód i ambicję. To nie jest kwestia kosztów, gdy zostaniemy zepsuci tak jak Europa Zachodnia i Ameryka, to ten mechanizm się nieco zepsuje.

Anna Florczyk: W Warszawie wykuwanie kadr menedżerskich trwa od 26 lat. Tu ich nie brakuje. Na innych rynkach zaczęło się dużo później i tam mogą być braki. Sukces tej branży zależy od poziomu kadry menedżerskiej i tego, jak bardzo jest w stanie zmodyfikować zakres świadczonych usług. Chodzi nie tyle o coraz bardziej skomplikowane funkcje, ale o takie, które są oparte na badaniach i rozwoju. Niezbędny jest element kreatywności.

Goście redakcji „Eurobuild CEE”:

Karol Patynowski,

dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w JLL, ma ponad osiem lat doświadczenia na rynku nieruchomości komercyjnych w obszarze doradztwa na rzecz firm poszukujących powierzchni biurowej. Odpowiada za prowadzenie projektów dla klientów korporacyjnych spółki i świadczy usługi związane z kluczowymi rynkami, przygotowaniem i wdrożeniem strategii najmu oraz negocjacjami warunków komercyjnych. Współpracował z takimi markami jak, m.in. Accenture, The Boston Consulting Group, Cisco, Eurobank, Honeywell, KPMG, McKinsey, Play, Philips, P&G, Samsung, Unit4, IMS Health czy Wolters Kluwer.

Łukasz Targoszyński

prawnik w Baker & McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy, w swojej praktyce zajmuje się prawem cywilnym oraz prawem handlowym, szczególną uwagę poświęcając kwestiom rozwiązywania sporów, transakcji fuzji i przejęć oraz bieżącej obsługi prawnej spółek. Ukończył studia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Współpracuje z Kancelarią Baker&McKenzie od 2012 roku. Jest również doradcą zarządu Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych (ABSL) do spraw prawnych i biznesowych.

Karol Klin

dyrektor regionalny działu projektów biurowych i hoteli w Echo Investment, odpowiada za wspieranie wynajmu powierzchni biurowych w Warszawie, Łodzi oraz w Gdańsku. Przed dołączeniem do zespołu Echo Investment pracował jako manager regionu w Skanska SPP oraz jako dyrektor komercyjny w GTC. Uprzednio pracował jako manager dla JLL i CBRE. Ukończył Wydział Prawa i Administracji na Uniwersytecie Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Jest członkiem RICS oraz posiada certyfikat CCIM.

Sebastian Bedekier

dyrektor regionalny, Colliers International oddział w Poznaniu, dołączył do Colliers International w 2012 roku. Jest odpowiedzialny za rozwój firmy w Poznaniu i regionie, aktywne poszukiwanie klientów oraz doradztwo przy wynajmie powierzchni biurowej. Współpracuje z firmami z sektora finansowego, prawnego, audytorskiego, medycznego, informatycznego, nowych technologii, transportu lotniczego. Sebastian specjalizuje się w projektach typu BPO i SSC. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie współpracy z sektorem publicznym. Przed dołączeniem do Colliers zajmował stanowisko dyrektora Biura Obsługi Inwestorów i Promocji Inwestycji w Urzędzie Miasta Poznania. Odpowiadał za pozyskiwanie, doradztwo i obsługę firm zainteresowanych rozpoczęciem działalności na terenie Poznania i okolic.

Sławomir Gajewski

prezes zarządu firmy Torus, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Gdańskiego. Trójmiasto zawsze postrzegał jako najciekawszą aglomerację w Polsce. Doświadczenie zdobywał w Agencji Rozwoju Pomorza oraz w Gdańskim Wydawnictwie Oświatowym (GWO), co pozwoliło mu objąć w 2002 roku stanowisko prezesa zarządu firmy Torus – gdańskiego dewelopera powiązanego właścicielsko z GWO. Do tej pory w ramach kilku inwestycji Torus wybudował w Gdańsku blisko 75 tys. mkw. powierzchni biurowych.

Ryszard Piskorz

szef Międzynarodowego Centrum Operacji BNP Paribas Securities Services (BP2S), ma ponad trzydzieści lat doświadczenia w sektorze usług zarówno w zakresie zarządzania funduszami, jak i rozliczeń transakcji na papierach wartościowych. Doprowadził do utworzenia i rozwoju europejskiego centrum usług dostarczającego usługi dla klientów instytucjonalnych. Po ukończeniu studiów z matematyki uzyskał tytuł magistra nauk o zarządzaniu w Imperial College London University. Jego osiągnięcia zostały docenione przyznaniem wyróżnienia Business Centre Manager roku 2015 w Europie Środkowo-Wschodniej.

Karina Trafna

dyrektor sprzedaży w Legg Mason TFI, absolwentka Finansów i Bankowości. Od 1999 roku działała w branży finansowej w bankach, m.in. w BRE i Citibanku. Zawsze pracowała z klientami, na początku – korporacyjnymi, a następnie detalicznymi. W Legg Mason Towarzystwie Funduszy Inwestycyjnych od 11 lat, odpowiedzialna za organizację pracy zespołu sprzedaży oraz rozwój sieci dystrybucji.

Izabela Kazimierska

business development manager, Randstad Finance.

Anna Florczyk

tax manager, Credit Suisse Poland.