Współczesne agory

Zagospodarowanie dobrze zaprojektowanej, atrakcyjnej przestrzeni publicznej wokół projektów nowych centrów handlowych staje się ostatnio coraz bardziej popularne wśród deweloperów i inwestorów w Polsce, a inwestycje tego typu coraz częściej są postrzegane jako wnoszące dodatkową wartość do centrów handlowych. Ostra i rosnąca konkurencja na rynku nieruchomości handlowych w kraju zmusza właścicieli nieruchomości do szukania nowych sposobów na wyróżnienie projektów i uczynienie ich bardziej atrakcyjnymi, jak również na przyciągnięcie i utrzymanie większej liczby odwiedzających i potencjalnych nabywców. Nowy skwer publiczny oraz 135-metrowa promenada powstaną jako część budowanej inwestycji centrum handlowego Posnania w Poznaniu. Jedną z funkcji tych obszarów, które mają być oddane do użytku w nadchodzących tygodniach, będzie zapewnienie przestrzeni dla wystaw dzieł sztuki. Kilka innych centrów handlowych znajdujących się w budowie również zakłada dostarczenie nowej przestrzeni publicznej. Są wśród nich Galeria Północna w Warszawie, Forum Gdańsk oraz Centrum Skałka w Tychach.

Zgodnie z globalnym trendem

Jak mówi Marta Mikołajczyk-Pyrć, zastępca dyrektora i zarządca portfela nieruchomości w Savills, deweloperów coraz częściej interesuje realizowanie projektów handlowych, które wyróżniają się na tle konkurencji dzięki temu, co można określić jako genius loci. Wskazuje ona na popularność projektów, które wiążą się z rewitalizacją i ponownym zagospodarowaniem historycznych obiektów handlowych, czego dowodem są inwestycje takie, jak znajdująca się obecnie w budowie Hala Koszyki w centrum Warszawy. Tworzenie nowej przestrzeni publicznej wokół projektów centrów handlowych można uznać za część tego trendu. Zdaniem Mikołajczyk-Pyrć będzie coraz więcej projektów handlowych na rynku, które łączą funkcję czysto komercyjną z publiczną. Zwraca ona jednak uwagę na to, że aranżacja nowej przestrzeni publicznej przeważnie jest możliwa wtedy, gdy realizuje się nowe centra handlowe, ponieważ istniejące już centra zlokalizowane są często w gęsto zabudowanej przestrzeni miejskiej i mało tam miejsca na rozbudowę. Mikołajczyk-Pyrć uważa, że władze miasta mają tu do odegrania pewną rolę, a mianowicie stworzenie nowej przestrzeni publicznej wokół projektów nowych centrów handlowych powinno być zagwarantowane w planach zagospodarowania przestrzennego. Mówi też, że prawdą jest, że plany łączące przestrzeń handlową z publiczną często wiążą się z konfliktem interesów. Władze miejskie zwykle przychylnie patrzą na nową przestrzeń publiczną, którą mogą stworzyć prywatni inwestorzy na własny koszt, równocześnie jednak nalegają, by ta przestrzeń zachowała niekomercyjną naturę. Z kolei inwestorzy często chcą prowadzić w tej zrealizowanej przez siebie przestrzeni publicznej jakieś dochodowe działania. Anna Wysocka, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych, JLL Polska, zwraca uwagę, że zagospodarowanie nowej przestrzeni publicznej wokół centrów handlowych jest globalnym trendem. – Polska podąża za przykładem bardziej rozwiniętych rynków handlowych, na przykład w Europie Zachodniej – powiedziała Wysocka. Rynek w Polsce ewoluuje, przeszliśmy długą drogę od zwykłych obiektów handlowych z lat 90-tych, zdominowanych przez hipermarkety, do obecnych wielofunkcyjnych projektów, które oferują coś więcej niż możliwość zrobienia zakupów.

Zmieniające się zwyczaje zakupowe

Magdalena Frątczak, starszy dyrektor w dziale odpowiadającym za powierzchnie handlowe, doradztwo i transakcje w CBRE, argumentuje, że zwiększone zainteresowanie deweloperów przestrzenią wokół centrów handlowych wiąże się ze zmieniającymi się zwyczajami zakupowymi Polaków. Zwraca także uwagę, że rośnie znaczenie restauracji w centrach handlowych, a co za tym idzie, zapotrzebowanie na przestrzeń na powietrzu, którą generują restauracje. Frątczak mówi, że centra handlowe nie są już wyłącznie miejscem gdzie można zrobić zakupy, ale także, gdzie można coś zjeść i iść do kina. Co więcej, coraz częściej mówi się na rynku o rosnącej w Polsce atrakcyjności i popularności sklepów na ulicach handlowych. Zdaniem Frątczak przestrzeń publiczna wokół centrum handlowego ma w pewnym sensie przypominać atmosferę ulic handlowych, bo niewątpliwie to właśnie centra handlowe zlokalizowane w centrum miasta, a nie te na obrzeżach, mogą konkurować z obiektami znajdującymi się na ulicach handlowych. Ale lokalizacja to nie wszystko – sama przestrzeń musi być wysokiej jakości. Wiele z pierwszych nowoczesnych centrów handlowych w Polsce zrealizowano w stosunkowo nieatrakcyjnych lokalizacjach podmiejskich, a ich ofertę skierowano głównie do zmotoryzowanych klientów. Dlatego też często pod względem architektonicznym nie były one zintegrowane z obszarem, na którym je zbudowano. Jak mówi Andrzej Jarosz, szef marketingu i komunikacji firmy Mayland Real Estate, dla porównania niektóre z najlepszych centrów handlowych realizowanych dzisiaj są zlokalizowane w mieście i dostarczają dodatkowych funkcji o charakterze miejskim. Mówi on też, że w takich lokalizacjach integracja z istniejącymi sąsiadującymi budynkami to konieczność, bo pozwala deweloperowi wykorzystać istniejący ruch pieszych i znacznie zwiększyć liczbę wizyt w centrum. Jarosz dodaje, że inwestycja centrum handlowe Serenada, które Mayland Real Estate obecnie realizuje w Krakowie, obejmie też nowoudostępniony obszar na zewnątrz budynku i będzie zintegrowana z sąsiadującym z nią Multikinem oraz Parkiem Wodnym. Zdaniem Marcina Maternego, dyrektora działu centrów handlowych w Echo Investment, zagospodarowanie nowej przestrzeni publicznej wokół projektów handlowych już nie jest postrzegane przez deweloperów jako zło konieczne. Rynek dojrzał na tyle, by deweloperzy przestrzeni handlowych oraz sami inwestorzy zrozumieli, że dostarczenie jedynie przestrzeni handlowej to nie to, czego dzisiaj oczekują odwiedzający centra handlowe. Echo Investment planuje włączyć nową przestrzeń publiczną do projektów takich, jak Galeria Libero w Katowicach oraz projekt planowany na terenie obecnego centrum Jupiter w Warszawie. Materny podkreśla, że w obydwu lokalizacjach deweloper zrobi znacznie więcej, niż proszą władze miasta. W Katowicach Echo Investment planuje ponownie zagospodarować i zrewitalizować na własny koszt działkę, która należy do miasta. Na warszawskiej Woli, gdzie znajduje się Jupiter, ponownie zagospodarowany teren należy do firmy, ale będzie oferować dostęp publiczny 24 godziny na dobę. Echo Investment zrekonstruuje publiczny skwer, który kiedyś istniał w tym miejscu przed drugą wojną światową. Planowane tam inwestycje handlowe będą konkurencją dla istniejących już centrów handlowych – w tym Arkadii i Złotych Tarasów – więc, jak mówi Materny, by to centrum odniosło sukces, jego oferta musi być wyjątkowa. Publiczna przestrzeń wokół centrum handlowego ma być przede wszystkim miejscem spotkań, gdzie jest zieleń, fontanny, place zabaw dla dzieci i mała architektura; miejscem, które jest atrakcyjne dla mieszkańców. Przestrzeń ta powinna zaspokajać potrzeby lokalnej społeczności i korespondować z sąsiadującą architekturą. Jak mówi Wysocka, oczywiście nie powinno ono konkurować, lecz raczej uzupełniać przestrzeń handlową danego centrum handlowego. Dariusz Alot, kierownik planowania w ECE Projektmanagement Polska, mówi, że ważne jest, by ta przestrzeń publiczna zlokalizowana wokół centrów handlowych korespondowała z przestrzenią wewnątrz tych centrów, która też jest pewnego rodzaju przestrzenią publiczną, ale położoną na prywatnym gruncie. Przestrzeń publiczna wysokiej jakości, zlokalizowana wokół centrów handlowych, gwarantuje bezpieczeństwo, czystość i komfort, a zatem staje się bardziej atrakcyjna niż tradycyjna przestrzeń publiczna w danym mieście. W ten sposób, dodaje Alot, każdy odwiedzający staje się potencjalnym kupującym.

Więcej wizyt, większe obroty

Wysocka zauważa, że oczywiście zagospodarowanie wysokiej jakości przestrzeni publicznej wokół centrum handlowego generuje dodatkowy koszt dla dewelopera tego centrum, ale nie są to wysokie sumy w porównaniu z całkowitym nakładem finansowym, jakiego wymaga zaprojektowanie i zbudowanie centrum handlowego. Zapytany o koszt zbudowania przestrzeni publicznej wokół Posnanii, Maciej Wróblewski, wiceprezes zarządu w Apsys Polska, podaje sumę 90 mln zł. – Dla porównania: całkowita wartość inwestycji wynosi około 300 mln euro – mówi wiceprezes w Apsys Polska. Poza tym dobrze zaaranżowana przestrzeń publiczna może być aktywem, które przynosi dodatkową wartość, a dzięki niemu dane centrum handlowe wyróżnia się. Wróblewski dodaje, że ma to duże znaczenie w obliczu rosnącej konkurencji w sektorze nieruchomości handlowych. Podkreśla, że przestrzeń publiczna sama w sobie nie generuje wiele dochodu dla właściciela centrum. Jednakże, jak mówi Wróblewski, więcej odwiedzin dzięki tej przestrzeni oznacza, że zwiększają się obroty i w tym sensie inwestycje tego typu wcześniej czy później się zwracają.