W świecie małych stóp

Rafał Ostrowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Przyjechał Pan z Londynu, więc zanim przejdziemy do spraw środkowoeuropejskich, zapytam, jak się ma brytyjski rynek nieruchomości w rok po europejskim referendum.

Chris Bell, dyrektor zarządzający, Europa, Knight Frank: Przez trzy miesiące od głosowania, które odbyło się w czerwcu zeszłego roku, reakcja była: „Ratunku! Co teraz będzie?”. Co jednak niesamowite, od września i października brytyjska gospodarka zaczęła piąć się w górę. Tak jakby Brytyjczycy powiedzieli: „Poradzimy sobie z tym”. Tak więc ku zaskoczeniu wszystkich mieliśmy świetny rok. Nie jestem w stanie powiedzieć, jak to się stało, ponieważ przeczy to logice, ale to fakt i być może lepiej nad tym za dużo się nie zastanawiać.

Skoro liczby są dobre, to skąd znów to miejsce na niepewność?

Kiedy ta nowa rzeczywistość zaczyna naprawdę do nas docierać – poprzez dyskusje w mediach i wstępne przygotowania do rozmów z unijnym zespołem negocjacyjnym, który najprawdopodobniej nie będzie dla nas taki pobłażliwy – coraz bardziej jasne jest, że nikt nie wie, co się stanie. Jeżeli weźmiemy jeszcze pod uwagę złe dla rządu wybory w maju, wyłania się obraz niepewności i sporo ludzi coraz bardziej się niepokoi. Biznes oczywiście nie lubi niepewności – nie mamy nic przeciwko wzrostom albo spadkom na rynku, ponieważ pozwalają planować nasz biznes. Teraz jednak tak naprawdę nie wiemy, co się dzieje. Otrzymujemy skrajnie sprzeczne komunikaty.

A jak reaguje rynek kapitałowy?

To fascynujące. W Londynie większość kupujących to obcokrajowcy, a 80 proc. zakupów to zakupy zagraniczne. Można by pomyśleć, że spontaniczną reakcją powinno być: wynosimy się z Londynu, bo wszyscy się wynoszą … Jednak wolumeny są nadal dobre. Największym problemem nie są pieniądze na inwestycje czy mały popyt ma nieruchomości – problemem jest mała podaż. Inwestorzy nie sprzedają tego, co mają.

W jakich sektorach?

W Londynie mówimy tu głównie o biurach, szczególnie w kontekście Brexitu. Jednak sprawa dotyczy też innych sektorów. Problem polega na tym, że nie wiadomo, co robić z pieniędzmi. Fundusze są stworzone do inwestowania, lecz mają tu problem. Reinwestowanie nie ma większego sensu przy obecnych cenach, ponieważ zwroty pozostaną małe, jest więc duży problem z dostępnością produktów. Rynek biurowy jest nadal rozgrzany, ale niektórzy uważają, że zaczyna słabnąć, więc 3,5 proc. przesuwa się w kierunku 4 proc., ale nie mówimy tu o jakichś bardzo dramatycznych zmianach.

A co z rynkiem przemysłowym?

Rynek logistyczny poza Londynem w ogóle nie odczuł wpływu Brexitu czy dyskusji europejskich, ale to, co widzimy w Wielkiej Brytanii i oczywiście w Ameryce, a co z pewnością przeniesie się dalej do Europy, to wzrost znaczenia dostaw na ten sam dzień. Kluczem jest tu Amazon. Handel zmienia się obecnie w logistykę. W wielu brytyjskich gazetach widać ogłoszenia: zamów przed godziną 10:00, a dostaniesz swoją kurtkę lub buty przed 22:00 tego samego dnia. To fenomenalnie napędza rynek logistyczny, który jest obecnie najgorętszym z sektorów. Stopy kapitalizacji w logistyce spadają poniżej 5 proc. W wyniku zmiany kultury zakupów nastąpiło ogromne przetasowanie, które nieuchronnie rozprzestrzeni się również po Europie. To ogromnie wpływa na handel detaliczny.

Jak?

Zależy, czy mówimy tu o sektorze premium czy nie. Dla słabszych obiektów mamy teraz bardzo, bardzo trudne czasy, a ludzie pracujący w tym segmencie są coraz bardziej zaniepokojeni. Dlaczego miałbyś iść do słabszego centrum handlowego, kiedy możesz po prostu wziąć swojego iPhone’a i zamówić towar w sieci? Dlatego albo wybierasz obiekty, które stwarzają ci odpowiednie możliwości, jak wspólne wyjście z rodziną – albo kupujesz produkt przez internet. Gorsze obiekty w rezultacie tracą. Wzrost zamówień składanych w internecie jest ogromny. To znaczy, że napływ pieniędzy do Wielkiej Brytanii jest nadal bardzo duży, niezależnie od Brexitu. Tak po prostu jest.

Kto inwestuje?

To są nowe pieniądze. Chińczycy są obecnie bardzo aktywni. Jeżeli sprzedajesz nieruchomość w Londynie za ponad 50 mln dolarów, w 70 proc. przypadków odbierasz telefony od chińskich inwestorów. Oni szczególnie lubią Londyn, bo funt jest dziś tani w porównaniu z dolarem czy euro.

Czy mamy szanse zobaczyć tych nowych inwestorów nad Wisłą?

Nowi gracze, którzy pojawiają się na rynku, jak Chińczycy czy Koreańczycy, co do zasady zaczynają w Londynie, ale przenoszą się potem z Londynu do Francji, i w coraz większym stopniu do Niemiec i Hiszpanii. Wierzymy, że w sposób nieunikniony skierują swoją uwagę także na Europę Środkową, szczególnie na Polskę, i to z dwóch powodów. Jednym z nich są obecne różnice w stopach kapitalizacji między krajami – są one teraz większe. Zazwyczaj stopy z najlepszych nieruchomości w Londynie czy Paryżu sięgają koło 3,5 proc., natomiast w Polsce mówi się o 5,25-5,5 proc. Już samo to jest atrakcyjne, ale potrzeba jeszcze czegoś więcej: świetnej siły roboczej, wykształconych ludzi i silnej gospodarki. Polska dosyć mądrze prezentuje się jako dobre miejsce dla sektora outsourcingowego. Kraj jest nadal atrakcyjny pod tym względem i, ogólnie rzecz biorąc, widzimy Polskę i Czechy jako kolejny przystanek dla napływu nowego kapitału. Obecnie stwierdzamy, że chiński kapitał przygotowuje się do takiego ruchu, ale z jakiegoś powodu go nie wykonuje. Niemniej jednak to na pewno nastąpi.

Jakie są jeszcze nowe źródła kapitału?

Uważamy, że ogromną szansą dla nas jest Japonia. Różnego rodzaju fundusze zarządzają tam kapitałem rzędu 4,5 bln dolarów, ale lokalnie nie widać z tego żadnego zwrotu – ponieważ stopy procentowe są tam zerowe, nie ma wzrostu i skończyły im się okazje do inwestowania. Więc jeśli około 5 proc. tego kapitału przeniosłoby się na nieruchomości za oceanem, byłoby to około 250 mld dolarów, dlatego też uważamy, że kolejna fala inwestycji przyjdzie z Japonii. Byliśmy tam kilka razy i mówiono nam: „To nadchodzi, nadchodzi”. Rzeczywiście, japońskie domy inwestycyjne już instalują się w Londynie. Po tym, jak ustanowią swoje platformy w Londynie – i to jest bardzo ekscytujące – zaczną wchodzić do Europy kontynentalnej.

Polski rząd spiera się z Komisją Europejską o kilka spraw, takich jak kwoty uchodźców czy zmiana polskiego systemu sądownictwa. Czy widać, że to wpływa na lokalny rynek kapitałowy?

Tylko marginalnie. I jest to głównie gadanie przy piwie i plotki. Faktem jest natomiast, że inwestycje w Polsce rosną rok do roku, ponad 90 proc. z nich pochodzi z kapitału zagranicznego, na rynku pojawiają się nowi gracze. Polityczne spory z Unią to może być ciekawy temat na dyskusję w mediach, szczególnie gdy trzeba zapełnić wiadomościami 24-godzinny serwis, ale tak naprawdę myślę, że pieniądze nie mają zbytnich sentymentów. One szukają zwrotów. Nie mówimy tu o Turcji, Korei Północnej czy Rosji. Mówimy o kraju z 40 mln ludzi w Unii Europejskiej. Dlatego myślę, że ma to wpływ niewielki.

Kiedy skończy się obecny cykl koniunkturalny w nieruchomościach?

Myślę, że zasadnicze pytanie brzmi: dlaczego ten cykl miałby się skończyć? Jest dużo kapitału, w przeciwieństwie do roku 2008 te pieniądze nie są za bardzo obciążone długami. Zazwyczaj gdy coś idzie nie tak, jest to wina banku, ale w tym momencie nie ma przesłanek – być może pożałuję tego, co teraz mówię, bo bankowcy zawsze nas zaskakują – by sądzić, że banki pożyczają w sposób lekkomyślny. W obecnym stanie, jeżeli szukasz finansowania spekulacyjnego dla projektu deweloperskiego, musisz zapewnić 30 do 40 proc. kapitału, zanim je otrzymasz. Lekcje zostały odrobione, pożyczkodawcy są ostrożni i nie ma oczywistego powodu, by sprawy przybrały zły obrót, o ile nie stanie się coś złego w geopolityce.

Jaki wpływ ma ta pomyślna sytuacja na stopy kapitalizacji z nieruchomości?

Żyjemy teraz w „nowym wspaniałym świecie”, w którym 3 proc. kapitalizacji z nieruchomości wydaje się normą. A to nie jest normalne. Dlaczego 3 proc. są akceptowalne w nieruchomościach? Ponieważ oferuje się kredyty bankowe w euro ze stopą 1,5-2 proc. Zyski na obligacjach są znikome. Rynki giełdowe drżą, gdy pojawia się jakakolwiek niepewność, np. gdy nie wiadomo, co mogą zrobić Putin w Rosji czy Erdoğan w Turcji lub co będzie w Korei Północnej… Z kolei nieruchomości to aktywa trwałe, o czym przekonano się w 2008 roku. Dobrze je mieć na własność.

30 lat razem

Chris Bell – dyrektor zarządzający firmy Knight Frank w Europie – od czerwca 1999 roku pracował jako dyrektor zarządzający firmy w Hiszpanii w latach 1991-1994 oraz kierownik działu rozwoju nieruchomości biurowych w Londynie. Dołączył do działu biurowego Knight Franka w 1988 roku. Zdobywał doświadczenie w zakresie inwestycji i rozwoju, pracując z klientami reprezentującymi firmy takie, jak: Standard Life Investments (SLI), Goodman, the London Development Agency (LDA), Axa REIM, RREEF i Warner Bros.