Bez rabatu

W latach 2010-2015 w Polsce transakcje dotyczące sprzedaży parków handlowych w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców miały wartość 82 mln euro. Według danych firmy Colliers International, właściciela zmieniło wówczas 14 parków handlowych o łącznej powierzchni 85 tys. mkw. Cztery transakcje miały charakter portfelowy, a największa z nich to przejęcie trzech parków handlowych Elbfonds przez Marcredo Fund o łącznej wartości 32 mln euro w 2014 roku. W tym czasie sprzedającymi byli deweloperzy w większości z polskimi korzeniami. Najbardziej aktywnym kupującym był niemiecki Marcredo Fund – 40 proc. transakcji. Zaraz za nim uplasowali się inwestorzy indywidualni z różnych rejonów świata (27 proc.), a następnie podmioty instytucjonalne ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Belgii i Polski. – Poziom kapitalizacji wyniósł od 8,5 do 10 proc., a średnia cena za 1 mkw. – 1,1 tys. euro – podaje Colliers International. Wśród innych transakcji były m.in.: sprzedaż dwóch parków przez E.Leclerc, dwóch przez Rank Progress i dwóch przez P.A. Novę. Natomiast 2017 rok na rynku europejskim zdominowała transakcja o wartości 900 mln euro. Wówczas Pradera przejęła 25 parków handlowych Ikei w ośmiu krajach, w tym cztery w Polsce i jeden w Czechach. W tym czasie także Newbridge zakupił dwa parki handlowe we Włocławku i Namysłowie, a kolejny dokupił w następnym roku. – W roku 2017 w Polsce sprzedano parki o łącznej powierzchni około 150 tys. mkw., a wartość tych transakcji wyniosła około 230 mln euro. Oprócz największej transakcji, jaką była sprzedaż portfela parków handlowych Ikei, odnotowano też sprzedaż kilkunastu pojedynczych, niewielkich obiektów, np. parku Focus Włocławek i Quick Park Strzegom, które nabył fundusz Newbridge czy PH Terespol zakupiony przez Upside PM. Także w tym roku należy spodziewać się kilkunastu transakcji sprzedaży pojedynczych parków handlowych. W pierwszym kwartale sprzedano np. PH Eden w Zgorzelcu oraz PH Wawer w Warszawie – podsumowuje Katarzyna Michnikowska, dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International. Eksperci firmy Apleona GVA podają, że od 2005 do 2018 roku osiągnięto łącznie ponad 700 mln euro z transakcji parkami handlowymi w Polsce. – Oczekujemy, że do końca 2018 roku/początku 2019 wartość transakcji w tym segmencie rynku handlowego wyniesie 800 mln euro, ponieważ obserwujemy rosnącą liczbę umów kupna-sprzedaży, podczas gdy spada wolumen inwestycyjny na jeden park handlowy. W 2017 roku (wyłączając transakcję Ikei) za jeden taki obiekt płacono średnio 5,23 mln euro. Tymczasem dwa lata wcześniej było to 9,2 mln euro. To pokazuje coraz większą dojrzałość rynku, zwłaszcza w zakresie transakcji portfelowych – zauważa Bartłomiej Krzyżak, associate director, Apleona GVA. W tym roku podpisano też umowę sprzedaży czterech działających obiektów i jednego w przygotowaniu przez Katharsis Development firmie CPI Property Group. Cztery działające obiekty, wchodzące w skład sprzedanego portfolio, zlokalizowane są: w Radomiu (otwarty w 2013), w Zamościu przy ulicy Sadowej (otwarty w 2015) oraz przy ulicy Hrubieszowskiej (otwarty w 2016), w Rembertowie (otwarty w 2017). Jeden z zakupionych parków jest obecnie w przygotowaniu i zostanie wybudowany w Siedlcach – obecnie poziom wynajęcia sięga 90 proc. powierzchni całkowitej. Łączna powierzchnia użytkowa pięciu obiektów przekracza 19 tys. mkw. Katharsis i CPI podpisały umowę niejawną i nie chcą informować rynku o wartości tej transakcji. CPI nie zamierza jednak poprzestać na jednej umowie. – Obecnie posiadamy sześć parków handlowych i jesteśmy w trakcie nabywania kolejnych dwóch – mówi András Marton, country manager na Polskę, CPI Property Group. I zapewnia: – Ostatnio przeprowadziliśmy duży program emisji papierów wartościowych, więc posiadamy dość znaczny kapitał na inwestycje. W Polsce jest wiele możliwości w tym zakresie. Na rynku centrów handlowych skupiliśmy się na pozyskaniu parków handlowych i centrów handlowych o dużej skali. Fakt, że możemy swobodnie przejść od inwestowania w niewielkie obiekty o wartości 5 mln euro w najmniejszych miejscowościach do projektów wartych ponad 100 mln euro daje nam ogromną przewagę. Liczymy na szybki rozwój firmy w Polsce – wyjaśnia András Marton. Ale CPI nie jest jedynym inwestorem, który zamierza powiększać biznes. Master Management Group zdradza, że rozmawia o przejęciu trzech parków handlowych. – Przetrwają najsilniejsi, co oznacza firmy posiadające portfel obiektów i najemców w wielu lokalizacjach. Najemcy inaczej postrzegają właścicieli sieci projektów. Rozmowy toczą się wówczas z pozycji równorzędnych partnerów – podkreśla Paul Kuśmierz, prezes Master Management Group.

Ruch w interesie

Parki handlowe to zwykle jednopoziomowe obiekty handlowe z wejściami do sklepów z zewnątrz. Nie posiadają części wspólnych. Zbudowane są wokół oferty przynajmniej jednego-dwóch najemców wielkopowierzchniowych, jak operator spożywczy czy elektromarket. Parki handlowe, choć pierwotnie rozwijały się w lokalizacjach podmiejskich, dziś są często określane jako centra wygodnych zakupów (convenience shopping centres) i mieszczą się w centrach miast lub przy węzłach komunikacyjnych (dworce autobusowe czy kolejowe). Jeszcze kilka lat temu parki handlowe powstawały w Polsce głównie w dużych miastach, ale obecnie obiekty te pojawiają się nawet w miejscowościach liczących 15 tys. osób. Jak powtarzają nasi rozmówcy, rynek jest już dość nasycony parkami handlowymi, a miejsce do budowy kolejnych zaczyna się kurczyć. Nie maleje natomiast apetyt deweloperów, którzy chcieliby powiększać sieć. Stąd pomysł na zakup tego typu projektów i włączenie ich do własnej sieci. – Mamy 11 działających obiektów, plus trzy w planach, co daje razem 14 Dekad. Uważamy, że sieć trzeba dalej rozwijać. Chcielibyśmy mieć co najmniej 20 obiektów. Obecnie trudno nabyć odpowiednią działkę i rozpocząć nową budowę, ze względu na nasycenie rynku. Myślimy zatem o przejęciach obiektów od innych graczy. Szukamy do zakupu projektów tego samego typu co Dekady. Interesują nas takie z co najmniej kilkunastoma najemcami. Mniejsze, według mnie, mogą być eliminowane z rynku, ze względu na zbyt ograniczoną ofertę dla codziennych zakupów – zdradza plany inwestycyjne Aleksander Walczak, prezes zarządu spółki Dekada, która rozwija sieć parków handlowych pod tą samą nazwą. Podobnego zdania jest Paul Kuśmierz. – Sądzę, że na rynku nastąpi konsolidacja, ponieważ w ciągu trzech-czterech lat nie będzie już miejsca, by budować wiele – zaznacza szef Master Management. To nie jedyne czynniki, które determinują rynek handlowy, zwłaszcza w regionach. Na przyspieszenie w tym segmencie wpływa także polepszająca się sytuacja finansowa Polaków. Zwłaszcza program 500+, którego beneficjentami pośrednio są sieci handlowe. – Program 500+ wzmocnił znacznie siłę nabywczą klientów. W większych miastach nie jest to aż tak widoczne, ale w miejscowościach, w których poszukujemy aktywów, to znaczny zastrzyk gotówki – uważa András Marton. Ponadto część inwestorów zwraca uwagę, że ten segment rynku handlowego jest odporny na zmianę przyzwyczajeń konsumenckich, a zwłaszcza rozwój handlu internetowego. Parki handlowe są bowiem traktowane jako centra codziennych, najpotrzebniejszych zakupów, które ludzie muszą gdzieś zrobić. – Uważamy, że ten rodzaj nieruchomości jest dobrze przygotowany do obrony przed długoterminowym zagrożeniem, jakim jest rosnący udział e-commerce. Niskie czynsze i opłaty serwisowe, łatwa dostępność, dobry parking i dogodne lokalizacje to atuty, które naszym zdaniem pozwalają takim obiektom oprzeć się zmianom rynkowym – mówi Rory Mepham, dyrektor generalny Newbridge. Podobnie uważa szef CPI w Polsce – średniej wielkości obiekty handlowe są najbardziej narażone na ryzyko rozwijającego się rynku zakupów internetowych. – Klienci chcą kupować w największych, dominujących obiektach lub wybierają zakupy blisko domu, po sąsiedzku. Centra średniej wielkości w przyszłości odnotują spadki lub już je odnotowują. To one najbardziej ucierpią na zmieniających się przyzwyczajeniach klientów – prognozuje szef CPI w Polsce. Poza tym parki handlowe, paradoksalnie, posiadają przewagę lokalizacyjną. Powstają obecnie w mniejszych miejscowościach (około 15 tys. mieszkańców w przypadku Vendo Parków). – Ciężko sobie wyobrazić, aby w tak małym mieście mógł powstać jeszcze jeden obiekt, więc najczęściej zostajemy jedynym graczem na lokalnym rynku – zauważa Jacek Wesołowski, prezes firmy Trei Real Estate Polska, która buduje i zarządza siecią parków handlowych pod szyldem Vendo Park. Choć należy też pamiętać, że lokalny rynek jest wrażliwy na wyludnianie się oraz zmniejszenie siły nabywczej.

Kto, gdzie i za ile

Wśród inwestorów przeważają fundusze inwestycyjne i duzi zagraniczni gracze rynkowi. Jednak, jak twierdzą eksperci firmy doradczej Apleona GVA, polskie firmy są coraz bardziej aktywne na rynku inwestycji w parki handlowe. – Widzimy jeszcze kilku polskich inwestorów szukających produktów tego typu – twierdzi Michał Ćwikliński, partner zarządzający Apleony GVA w Polsce. Mają ku temu powody: parki handlowe cieszą się zainteresowaniem najemców, a ich konstrukcja nie wymaga ogromnych nakładów inwestycyjnych. – Nowi najemcy szukają miejsca w parkach handlowych, wzrasta także zapotrzebowanie na centra szybkich zakupów, co mobilizuje lokalnych deweloperów do pracy. Projekty tego typu mają bowiem szansę być wynajęte w całości jeszcze przed ukończeniem inwestycji. Relatywnie prosty proces deweloperski, niższe poziomy stawek czynszowych umożliwiają inwestorom kupno projektów po atrakcyjnej stawce za 1 mkw. – dodaje Bartłomiej Krzyżak. Jednak na rynku nie brakuje opinii, że parki handlowe są drogie. – Spływa do nas sporo ofert, ale jeszcze nie doszło do żadnej transakcji, gdyż przeważnie są to oferty przeznaczone dla funduszy inwestycyjnych, a my takim funduszem nie jesteśmy. Chcemy kupować obiekty okazyjnie, aby później podnieść ich wartość poprzez przebudowę, rozbudowę lub zmianę najemców. Szukamy projektów umożliwiających dalszy ich rozwój w cenie od kilkunastu do kilkudziesięciu milionów – podkreśla Aleksander Walczak. Na okazje rynkowe liczy także Newbridge, choć ostatecznie chce posiadać portfel parków handlowych o wartości 100 mln euro. – Z natury jesteśmy inwestorami oportunistycznymi i dlatego będziemy inwestować tam, gdzie ceny zakupu są dla nas atrakcyjne i gdzie istnieje potencjał do dodania wartości. Obecnie koncentrujemy się na sektorze parków handlowych i convenience shopping mall, ale w przyszłości możemy też brać pod uwagę inne klasy aktywów – twierdzi Rory Mepham. – Tak, uważam, że parki handlowe są drogie – dodaje dyrektor generalny Newbridge. Choć nie wszyscy na rynku tak myślą. – Spojrzałbym na to z innej strony – do tej pory wartość parków handlowych była niedoszacowana. W przeszłości realizowano transakcje, których stopy kapitalizacji sięgały 10 proc. To było nienaturalnie tanio, podczas gdy galerie śródmiejskie sprzedawały się przy stopie kapitalizacji na poziomie 5 proc. Rynek był wówczas w początkowym stadium. Nikt nie posiadał jeszcze solidnego portfela i trudno było zachęcić inwestorów do takich zakupów. Dziś stopy kapitalizacji zbliżają się do 7 proc. i to jest według mnie właściwy poziom, po którym można sprzedawać. Cena rynkowa spotkała się z realną wartością tych obiektów – komentuje prezes Trei Real Estate Polska. Spółka posiada obecnie siedem parków handlowych Vendo Park, kilka na etapie budowy. Docelowo chce ich mieć 40-50, ale nie zamierza na razie rozwijać się przez przejęcia. – Nie myślimy jeszcze o przejęciu innych sieci parków handlowych w Polsce, choć nie wykluczamy takiego ruchu w przyszłości. Dążymy do wzrostu sieci, aby zacząć uczestniczyć w innym rynku niż ten dzisiejszy. Chcemy rozmawiać z największymi, dlatego musimy wzmocnić sieć poprzez nowe otwarcia – dodaje Jacek Wesołowski.

Fundusze, jak uważają analitycy Apleony GVA, niekoniecznie są zainteresowane tym, co rynek ma do zaoferowania. Fundusze instytucjonalne są nastawione na transakcje portfelowe, których jest niewiele. – Pojedyncze zakupy nie są dla nich interesujące ze względu na niewielką skalę i czas, który trzeba spędzić nad umową – twierdzi Michał Ćwikliński. Zapytany o to, czy możemy się spodziewać wkrótce dużych umów portfelowych, powiedział: – Możliwe, że tak. Choć trudno jest znaleźć taki produkt. Większość deweloperów buduje portfel, a następnie sprzedaje jeden obiekt za drugim – mówi. Mimo braku produktu, popyt jest. Apleona GVA doradzała firmie Katharsis Development w transakcji z CPI. Jak twierdzi jej przedstawiciel – Bartłomiej Krzyżak – spółka otrzymała kilkadziesiąt ofert zakupu portfela Hop Stopów. Na pytanie, czy na sprzedaży-kupnie parków handlowych można zarobić dużo, nie ma jednej odpowiedzi. To rynek reguluje te wartości. – Na sprzedaży bądź kupnie parków handlowych można zarobić, zyski osiągają rozsądny poziom. Kupujący musi zapłacić za produkt trudny dla dewelopera. Dlaczego trudny? W związku z koniecznością ciągłego podróżowania między obiektami, doglądania ich realizacji, podpisywania umów – wszystko często w różnych miastach. To wymaga specyficznej organizacji firmy, większej liczby ludzi do pracy, co wpływa na koszty utrzymania takiego obiektu, które są zupełnie inne niż w przypadku jednego dużego projektu sterowanego z jednego miejsca – twierdzi Jacek Wesołowski.

Co dalej?

Inwestorzy często podkreślają, że obiekty kupują, aby poddać je rebrandingowi, przebudować, zmodernizować lub rozbudować. Często tworząc własne sieci, których w Polsce jeszcze nie ma. CPI sądzi, że wprowadzenie tej samej polityki wobec parków handlowych, którą stosuje w Czechach i na Słowacji, to dobry pomysł. – Zamierzamy ujednolicić posiadaną sieć parków handlowych i wprowadzić własną markę. Zmienimy także zestaw najemców na taki, co do którego jesteśmy przekonani, że funkcjonuje właściwie. Chcemy mieć mniej lub bardziej jednolity portfel parków handlowych w całym regionie – mówi András Marton. CPI chce się skoncentrować na większych najemcach, którzy wpisują się w strategię wygodnych, codziennych zakupów, uważając mniejsze sieci za mniej dochodowe. – Skupiamy się na najemcach wynajmujących 200-800 mkw. z silną marką lokalną bądź międzynarodowym zapleczem. Parki handlowe są bardzo dobrą inwestycją, jeśli potrafi się nimi odpowiednio zarządzać. W Czechach i na Słowacji wprowadziliśmy markę City Market i to ona będzie rozwijana również w Polsce – podkreśla szef CPI w Polsce. Podobną strategię przyjmuje także Newbridge. – Nasze aktywa są w trakcie rebrandingu pod marką Newbridge. Nazwa nie jest najważniejsza dla lokalnych klientów, ale spójny marketing jest z pewnością pomocny w rozmowach z naszymi najemcami – zauważa Rory Mepham. Takie plany ma również spółka Dekada, która poszukuje obiektów podobnych do już posiadanych, aby w prosty sposób włączyć je do sieci. Jak zauważają eksperci, inwestycja w parki handlowe to inwestycja w przyszłość tego sektora. – Wysoka płynność segmentu parków handlowych oraz nowa fala inwestorów skupiających się na akwizycji takich obiektów dowodzi, że pozostanie to jeden z najbardziej pożądanych produktów inwestycyjnych na rynku. Specyfika parku handlowego jako obiektu wygodnych, bliskich zakupów jest główną zaletą przy analizie wpływu e-commerce na rynek detaliczny. Realizacja usługi „kliknij i odbierz” lub dostawa tego samego dnia będą możliwe dzięki gęstej sieci sklepów zlokalizowanych w parkach handlowych. Dobrym przykładem jest rosnąca sieć e-sklepów Ikea dostępnych w parkach handlowych w całej Polsce – podkreśla Bartłomiej Krzyżak.