FINN we mgle

Pod koniec września tego roku, po dwuletnich przygotowaniach i dyskusjach, kolejny już projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (czyli FINN-ach, powszechnie zwanych z angielska REIT-ami) został przyjęty przez Radę Ministrów, a pod koniec października odbyło się jego czytanie w Sejmie. Można się zatem spodziewać, że jeszcze w tym roku (a najpóźniej w pierwszym kwartale 2019 roku) ustawa zostanie przegłosowana i rozpocznie się ogromny eksperyment na żywym organizmie rodzimej gospodarki.

Orka na ugorze

Inicjatywa ustawodawcza miała miejsce około 2,5 roku temu, choć dyskusje o „polskich REIT-ach” trwały już długo wcześniej. Dlaczego ten instrument jest tak atrakcyjny dla polskich inwestorów? Czy w ogóle jest im potrzebny? – Po pierwsze: jesteśmy bodaj jedynym krajem w naszym regionie, który nie ma takiej ustawy. Po drugie: to unikalny sposób na tworzenie rodzimego kapitału dla stosunkowo niedużych (w skali europejskiej) deweloperów, którzy nie mają dostępu do innych, kosztownych instrumentów finansowania inwestycji. Bez przesady można stwierdzić, że cała branża czekała na tę ustawę – wylicza Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT Polska.

Pierwotny projekt tego aktu dotyczył nieruchomości komercyjnych, więc Stowarzyszenie REIT Polska usilnie zabiegało o dołączenie do ustawy także branży mieszkaniowej, wierząc w stopniowy rozwój rynku wynajmu mieszkań. Teraz żartują, że byli w tych działaniach zbyt dobrzy i sukces ich przerósł, bo w następnej wersji ustawy okazało się, że „polskie REIT-y” będą działać wyłącznie na rynku mieszkaniowym. Co było powodem takiego zwrotu? – Możemy się tylko domyślać, ale słyszeliśmy wielokrotnie, że rynek nieruchomości komercyjnych czeka wkrótce kryzys, a – według analityków NBP – rynek mieszkaniowy jest stabilny i bardziej rozproszony, przez co odporny na wahania koniunktury – tłumaczy Małgorzata Kosińska.

W projekcie, który jest obecnie w Sejmie, uwzględniono jednak sugestie, by FINN-y mogły objąć wybrane sektory rynku mieszkaniowego, np. domy opieki czy akademiki. Członkowie Stowarzyszenia REIT Polska wierzą, że to dopiero początek i – na zasadzie kropli drążącej skałę – kolejne segmenty rynku będą dołączać do tej formy inwestowania w nieruchomości. – Można się tu powołać na przykład Węgier, w których ustawa o REIT-ach została uchwalona bodaj 10 lat temu, ale dotyczyła jedynie wąskiego segmentu rynku, więc do niedawna była praktycznie martwa. Dopiero gdy jej zakres rozszerzono, kapitał zaczął napływać i pierwsze REIT-y są już notowane na węgierskiej giełdzie – informuje Małgorzata Kosińska.

Kręta droga

Jedno jest pewne: osoby, które będą tworzyły pierwsze REIT-y mieszkaniowe w Polsce, nie będą miały łatwego zadania. Brak dobrych praktyk, jeśli chodzi o pozyskiwanie kapitału i prowadzenie procesu inwestycyjnego, a przede wszystkim prawie nie ma doświadczonych platform zarządzających gotowymi nieruchomościami. – Chciałbym uprzedzić wszystkich entuzjastów mieszkaniowych FINN-ów – to nie będą tanie ani masowe źródła finansowania rynku mieszkaniowego, w każdym razie nie od razu i nie w całej Polsce – studzi zapał potencjalnych zainteresowanych Kazimierz Kirejczyk, prezes Reasa. – Zanim odczujemy skutki nowej ustawy, z pewnością miną lata. Kluczowym pytaniem jest to, czy będą one zapewniać bezpieczeństwo inwestycji przy stabilnym zwrocie z zainwestowanego kapitału. Aby móc to ocenić, trzeba najpierw przez kilka lat obserwować, jak zachowuje się taki portfel mieszkaniowy i jaka jest jakość zarządzania. Tymczasem dziś takich portfeli nowych mieszkań po prostu nie ma. Największy z nich to liczący około 1,5 tys. mieszkań portfel Funduszu Mieszkań na Wynajem tworzony przez BGKN. Można sobie wyobrazić oczywiście portfel składający się z „sera szwajcarskiego” – pojedynczych mieszkań porozrzucanych w różnych, starych i nowych budynkach – ale w takim przypadku tym bardziej potrzebny jest czas, aby ocenić bezpieczeństwo inwestycji. A jeśli inwestycja będzie ryzykowna i nieprzewidywalna, to wysokość zwrotu pewnie to uwzględni – uważa Kazimierz Kirejczyk.

Nie tylko mieszkania

Specjaliści są zgodni, że jeśli w polskiej mieszkaniówce REIT-y osiągną sukces, łatwiej będzie rozszerzać ich zasięg na kolejne segmenty rynku. W przypadku rynków, na których REIT-y działają już pełną parą (Europa Zachodnia czy USA), udział mieszkaniówki w ich strukturze wynosi maksymalnie kilkanaście procent. To pokazuje potencjał rynku, jaki drzemie pod tym względem w rynku nieruchomości komercyjnych. – REIT-y są dobrym sposobem na budowanie rodzimego kapitału, ponieważ zbierają rozproszony rodzimy kapitał, a poza tym nie zmuszają dewelopera do sprzedaży nieruchomości komercyjnej (w Polsce w 95 proc. na rzecz kapitału zagranicznego) – wylicza zalety szefowa Stowarzyszenia REIT Polska. – Często sprzedaż nieruchomości jest warunkiem koniecznym dalszego rozwoju firmy – w przypadku struktur typu REIT deweloper nieruchomości komercyjnej może być nadal w części jej właścicielem, czerpać z niej korzyści i wykorzystywać nabyte wcześniej doświadczenie w jej zarządzaniu i procesie utrzymania lub wzrostu jej wartości. W Polsce ponad 90 proc. nieruchomości komercyjnych jest własnością kapitału obcego (także zagranicznych REIT-ów), z kolei na Węgrzech czy w Czechach ten udział wynosi 60-80 proc., co wydaje się zdecydowanie lepszą proporcją – uważa Małgorzata Kosińska.

REIT-y mogą się także okazać dobrym instrumentem finansowania inwestycji komercyjnych w mniejszych miastach, bo o ile do miast regionalnych obcy kapitał dociera sprawnie, to do mniejszych już nie bardzo. Bywa to barierą dla rozwoju stabilnych, sprawnie funkcjonujących ośrodków. Co ciekawe, w Polsce rośnie zainteresowanie REIT-ami ze strony świadomych inwestorów indywidualnych, ale – z konieczności – są to inwestycje w fundusze zagraniczne. Do polskiego kapitału zarządzający tymi funduszami agenci docierają coraz sprawniej. Rynek nie znosi pustki, a kapitał nie zna granic, więc jeśli polskie FINN-y nie zagospodarują tego popytu, zrobią to w części REIT-y ulokowane poza Polską.

– Jestem optymistką i sądzę, że wystarczy rok-dwa, by ustawodawca dał się przekonać o skuteczności tego instrumentu w Polsce i rozszerzył jego zasięg także na sektor nieruchomości komercyjnych – uważa Małgorzata Kosińska. – Proponuję Państwu następujący eksperyment: stańcie np. pośrodku Ronda ONZ w Warszawie i rozejrzyjcie się wokoło. Zobaczycie z tego miejsca prężnie rozwijający się biznes, wiele przepięknych, nowoczesnych biurowców. Zastanówcie się Państwo, do kogo należą. Tak, w dużej mierze do emerytów, poprzez fundusze emerytalne inwestujące także w REIT-y. Jednego możemy być pewni: w tym gronie brak polskich funduszy – podkreśla. ν