Na zdrowych fundamentach

Piętnaście spółek deweloperskich notowanych na warszawskiej GPW w ostatnim kwartale 2020 roku sprzedało (czyli objęło umowami deweloperskimi, przedwstępnymi i płatnymi rezerwacjami) 6.522 mieszkania, w zasadzie powtarzając wynik sprzed roku – w ostatnich trzech miesiącach roku 2019 firmy zakontraktowały 6.515 lokali. A jak wiadomo, ostatni kwartał roku 2019 był jednym z lepszych w historii rynku, więc powtórzenie go w warunkach pandemicznych można uznać za prawdziwy sukces. Łącznie ośmiu z piętnastu deweloperów odnotowało wzrosty, licząc kwartał do kwartału, sześciu – spadki kontrolowane, zaś jeden (J.W. Construction) – spadek, który można określić mianem spektakularnego. Czyli statystycznie można uznać, że rynek zdał egzamin. Jednak porównanie giełdowej piętnastki rok do roku nie wygląda już tak różowo – mamy pięć wzrostów, osiem spadków kontrolowanych i dwa znaczące (znów J.W. Construction plus Wikana). Łącznie od stycznia do końca grudnia 2020 roku deweloperzy ci sprzedali budzącą respekt liczbę 21.916 mieszkań i choć rok 2019 zakończył się wynikiem 23.270, to spadki większości spółek były niewielkie i mogą zostać usprawiedliwione lekkim hamowaniem w pierwszych miesiącach pandemii, gdy zamknięto urzędy, przerwano łańcuchy dostaw, a na placach budów i w biurach sprzedaży zapanowała niepewność. Na szczęście w kolejnych miesiącach na rynek powróciła równowaga i optymizm, który nie opuścił branży do dziś.

Wielka trójka rzàdzi

Pozycję lidera branży w roku 2020 utrzymała Grupa Dom Development, kontraktując w minionym roku 3.756 lokali (+2,6 proc., licząc r-d-r-). – Niezmiennie około 40 proc. sprzedaży przypada na tzw. transakcje gotówkowe – w całości opłacone ze środków własnych klientów. Podaż nowych mieszkań była ograniczana przez trudności w uzyskiwaniu decyzji administracyjnych oraz wysokie ceny i niską dostępność gruntów. Spośród trzech rynków, na których działa grupa, najtrudniejsza sytuacja miała miejsce w Warszawie, jednak mimo tych trudności w 2020 roku rozbudowaliśmy bank ziemi na wszystkich swoich rynkach – zapewnia Jarosław Szanajca, prezes zarządu Dom Development. – Miniony rok był dla deweloperów okresem trudnym, lecz jednocześnie stwarzającym duże możliwości. Firmy zarządzane z długofalową perspektywą i o sprawnej organizacji były w stanie działać bez zakłóceń i zwiększyć udział w rynku. Rok 2021 rozpoczynamy z doskonałą kondycją finansową i znacznym potencjałem wzrostu. Mimo aktualnych wyzwań w sferach zdrowia i gospodarki z optymizmem patrzymy na 2021 rok – dodaje Jarosław Szanajca. Spośród sprzedanych 3.756 lokali nabywców znalazło 2.340 mieszkań w Warszawie, 1.015 w Trójmieście i 401 we Wrocławiu. Sprzedaż grupy w IV kwartale wyniosła 1.130 lokali (+14 proc. k-d-k), w tym: 659 w Warszawie, 345 w Trójmieście i 126 we Wrocławiu. Największą roczną sprzedaż deweloper odnotował w projektach: Wilno (530 lokali), Żoliborz Artystyczny (481), Metro Zachód (318) oraz Marina Mokotów (237) w Warszawie, a także Osiedle Beauforta (213 lokali) i Zielony Południk (208) w Trójmieście. W 2020 roku grupa przekazała 3.006 lokali (-14 proc. r-d-r), w tym 1.073 lokale w IV kwartale, najwięcej w projektach: Marina Mokotów (290 lokali), Żoliborz Artystyczny (284) i Port Żerań (81) w Warszawie oraz Zielony Południk (92) w Trójmieście.

Zauważalny spadek rok do roku (3.196 lokali w 2019, -9,4 proc. rok później) odnotował wicelider zestawienia, Atal. – Pomimo nadzwyczajnej pandemicznej sytuacji zrealizowaliśmy zgodny z naszymi prognozami poziom sprzedaży, jednocześnie wszystkie planowane na 2021 rok przedsięwzięcia są realizowane zgodnie z planem – zapewnia Zbigniew Juroszek, prezes Atalu. Za to w minionym roku spółka osiągnęła rekordowy w swojej historii wynik przekazań – 3.002 lokale mieszkaniowe i usługowe, czyli o blisko 70 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym tylko czwartym kwartale 2020 roku w wynikach finansowych firmy zostanie rozpoznanych 1.219 lokali. W minionym roku Atal wprowadził do sprzedaży 13 projektów z 2.483 mieszkaniami i lokalami (we Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście, Łodzi, Gliwicach i Warszawie), zaś od stycznia do końca września deweloper zainwestował 37,5 mln zł w bank ziemi w pięciu miastach – Katowicach, Warszawie, Krakowie, Łodzi i Trójmieście. Zsumowany PUM tych gruntów to ok. 76,3 tys. mkw. W całym 2020 roku Atal wydał na zakup nowych gruntów ponad 89,2 mln zł.

Niewielki spadek rok do roku (2.868 lokali w 2019, -5,2 proc. rok później) odnotował ostatni ubiegłoroczny medalista, Murapol. – Za nami rok pełen niepewności i turbulencji, praktycznie we wszelkich aspektach życia gospodarczego i społecznego. Mimo nadzwyczajnych okoliczności, w jakich przyszło nam funkcjonować w obliczu globalnej pandemii, roczne wyniki sprzedaży i przekazań w grupie tylko nieznacznie odbiegają od poziomów z 2019 roku, zaś wypracowany w ostatnich latach model biznesowy, oparty na geograficznym zróżnicowaniu portfela inwestycyjnego, zdecydowanie się sprawdził. Aktualnie działamy aż w 17 miastach na terenie całej Polski – zarówno na największych, jak i lokalnych rynkach – podaje Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapolu. – Rekordowo niski poziom stóp procentowych oraz wysokie ryzyko utraty wartości pieniądza w czasie czynią nieruchomości doskonałą lokatą, co niewątpliwie będzie czynnikiem stymulującym nasz rozwój w najbliższej przyszłości. Jestem przekonany, że przed nami dobre perspektywy i realne możliwości utrzymania solidnego tempa rozwoju w 2021 i kolejnych latach – dodaje Nikodem Iskra. W minionym roku Murapol przekazał klucze do 2.922 lokali mieszkalnych (-6,5 proc. r-d-r), 442 spośród nich trafiło do właścicieli w ostatnim kwartale. Najwięcej mieszkań w 2020 roku zostało wydanych klientom w Katowicach (667), Warszawie (537), Łodzi (357), Krakowie i Wieliczce (275) oraz we Wrocławiu (246). Ponadto klucze do swoich lokali odebrało 199 klientów w Trójmieście, 189 w Tychach, 158 w Toruniu i 154 w Gliwicach. Na ostatni dzień 2020 roku Murapol dysponował aktywnym bankiem ziemi o wartości blisko 638 mln zł pod budowę ponad 18,8 tys. lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej ok. 815,8 tys. mkw. Nieruchomości o wartości ponad 247,6 mln zł netto stanowią własność spółki oraz mają decyzje o pozwoleniu na budowę ponad 9,1 tys. mieszkań o łącznym PUM blisko 377 tys. mkw.

Mniejsi te˝ sobie radzà

Na uwagę zasługują wzrosty sprzedaży u średniej wielkości deweloperów. Do tej ligi awansował (wykazując się spektakularną poprawą) Lokum Deweloper (463 mieszkania, +72,8 proc. r-d-r), mają się czym pochwalić również Ronson Development (918 lokali, +20,6 proc. r-d-r-) oraz Echo Investment (1.570 lokali, +15,7 proc. r-d-r). – Rok 2020 był bardzo wymagający, zwłaszcza w obliczu wybuchu pandemii wczesną wiosną, kiedy nikt nie wiedział, co przyniosą nadchodzące tygodnie i miesiące. Ostatecznie okazało się, że postrzeganie rynku nieruchomości przez klientów i inwestorów jako bezpiecznej przystani pozwoliło naszej firmie na osiągnięcie bardzo dobrych wyników w tych trudnych czasach. W minionym roku sprzedaliśmy 918 lokali – to rekord w historii spółki – komentuje Boaz Haim, prezes zarządu i CEO Ronson Development. – Jesteśmy ostrożnie optymistyczni, jeśli chodzi o sytuację rynkową w tym roku. Wydaje się, że niskie stopy procentowe będą nadal wspierać popyt na mieszkania i przyciągać nabywców zainteresowanych ochroną kapitału. Naszym celem jest pochwalenie się w tym roku kolejnym sukcesem sprzedażowym – deklaruje Boaz Haim. Głównymi motorami sprzedaży dewelopera były flagowe projekty Ursus Centralny i Miasto Moje w Warszawie (odpowiednio 266 i 198 lokali) oraz Panoramika w Szczecinie (108 lokali). W 2020 roku najwięcej lokali przekazano w warszawskim projekcie City Link IV (288), poznańskim Grunwaldzie2 (236) oraz szczecińskiej Panoramice (195). W ostatnim kwartale 2020 roku rekordowe przekazania zanotowano w Mieście Moim (98), Panoramice (35) i Grunwaldzie2 (16). W segmencie mieszkaniowym coraz bardziej zuchwale poczyna sobie Echo Investment – w roku 2020 deweloper pobił dwa swoje rekordy: sprzedaży i przekazań mieszkań. Klienci odebrali klucze do 1.505 gotowych mieszkań, co oznacza 19-procentowy wzrost w porównaniu z rokiem 2019. Na tym ambicje kieleckiego dewelopera się nie kończą. – Zwiększenie sprzedaży w roku, w którym cały rynek mieszkaniowy skurczył się o około 20 proc., to bardzo duży sukces firmy, ale także dowód zaufania klientów do marki. Działania naszej firmy skupiają się na wzmacnianiu pozycji w sektorze mieszkaniowym oraz budowaniu wielofunkcyjnych, miejskich „destinations”, w których ludzie mogą żyć, pracować i spędzać wolny czas. W ostatnich latach pracujemy nad zwiększeniem obecności na rynku mieszkaniowym, by znaleźć się w gronie trzech największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce – mówi Waldemar Olbryk, członek zarządu Echo Investment. – Inwestujemy w digitalizację, co w ostatnich latach usprawniło procesy wewnętrzne, a także przygotowało nas do bezpiecznej obsługi klienta w czasie wielu ograniczeń epidemiologicznych. W zeszłym roku przyspieszyliśmy wprowadzenie kolejnych rozwiązań – dodaje Waldemar Olbryk. W całym 2020 roku Echo Investment ukończyło budowę 11 projektów w Warszawie, Łodzi, Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu.

Na drugim biegunie są dwie spółki, które minionego roku z całą pewnością do udanych nie zaliczą. Należy do nich J.W. Construction, który odnotował spektakularny spadek zarówno w ujęciu kwartalnym (-47,8 proc., z 289 do 151 sprzedanych mieszkań), jak i rocznym (-36,5 proc., z 1.026 do 651 lokali). – O ile popyt na mieszkania, który załamał się nieco w pierwszym kwartale 2020 roku, szybko wrócił do stanu sprzed pandemii, to okazało się, że miała ona ogromny wpływ na wydłużenie procesu pozyskiwania niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizowanych i planowanych inwestycji. Z powodu przedłużających się procedur administracyjnych nie udało nam się uruchomić kilku nowych projektów, a to spowodowało skurczenie się oferty i wpłynęło na to, że w IV kwartale, jak też w całym roku 2020, wyniki sprzedaży były gorsze – tłumaczy Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction. – Na wyniki przyszłych okresów patrzymy optymistycznie, tym bardziej że sektor mieszkaniowy na tle innych branż poradził sobie z pandemią bardzo dobrze – uważa Małgorzata Ostrowska. Znaczny zjazd zaliczyła również lubelska Wikana – niewielki kwartalny: z 55 do 46 mieszkań (-16,4 proc.), ale poważny roczny: z 283 do 157 mieszkań (-44,5 proc.). Deweloper nie odpowiedział na naszą prośbę o skomentowanie wyników.

Jest bezpiecznie i drogo

Podobne tendencje zauważają eksperci JLL, którzy analizują sześć największych rynków mieszkaniowych w Polsce. Działający na nich deweloperzy zakończyli rok z lekko gorszym wynikiem – sprzedaż w metropoliach w ostatnim kwartale 2020 roku wyniosła 14,0 tys., zaś w całym roku – 53,0 tys. mieszkań, czyli o około 19 proc. mniej niż rok wcześniej. Na rynek trafiło jednak prawie o 1/4 mniej nowych lokali. Spadki sprzedaży w całym roku wyniosły około 20 proc. (poza -9 proc. w Trójmieście i -14 proc. w Łodzi). Zdaniem ekspertów JLL, świadczy to o względnej równowadze i dobrej kondycji rynku. – Spojrzenie na grę popytu i podaży w poszczególnych miastach w kolejnych kwartałach pozwala stwierdzić, że deweloperzy działający na tych rynkach zachowują się racjonalnie. W Łodzi, zarówno w III, jak i w IV kwartale, nowa podaż i liczba transakcji niemal idealnie się równoważyły. Z kolei w Trójmieście rekordowe wprowadzenia odbyły się po zdecydowanie niższych cenach niż w pierwszej połowie minionego roku. Pozwala to sądzić, że deweloperzy zdecydowali się uzupełnić ofertę o lokale z innego segmentu jakościowego, skierowane do nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby, a nie, jak wcześniej, z myślą o najmie. Wyniki sprzedaży potwierdzają, że na razie to dobra taktyka – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL. Z analiz JLL wynika też, że na stabilnym poziomie utrzymuje się liczba lokali, których budowę ukończono, a które wciąż nie znalazły nabywców – na koniec roku stanowiły one zaledwie 12 proc. wszystkich mieszkań, z których nabywcy mogli wybierać. Średnie ceny mieszkań czekających na nabywcę na koniec 2020 roku pozostały na poziomie zbliżonym do tego z końca września – wzrosty nie przekroczyły nigdzie 2 proc. Oznacza to jednak, że nabywcy nie doczekali się zapowiadanych spadków cen – nawet w Trójmieście, gdzie średnia cena dla oferty spadła k-d-k o niecałe 3 proc., dało to jedynie wyrównanie poziomu cen ofertowych sprzed roku. Na pozostałych rynkach średnie ceny mieszkań oferowanych do zakupu na koniec grudnia były wyższe niż przed rokiem – począwszy od Warszawy, gdzie wzrost wyniósł 4 proc., aż po Kraków, w którym za mkw. trzeba zapłacić średnio 12 proc. więcej. Ważną grupą, która pozwoliła deweloperom na osiągnięcie tak dobrych rezultatów sprzedażowych, byli w 2020 roku inwestorzy. Nie ci jednak, którzy wzorem lat ubiegłych chcieli zarabiać na najmie kupionych lokali, a ci, którzy w zakupie widzieli bezpieczną lokatę dla oszczędności. – Nie dość, że skłonni byli oni do zakupów lokali relatywnie droższych: lepiej usytuowanych i z wyższych segmentów jakościowych, które wciąż stanowią dużą pulę w ofercie deweloperów, to jeszcze stabilizacja cen była dla nich wyznacznikiem bezpieczeństwa dokonywanej inwestycji – w końcu zakup miał przechować wartość ulokowanego kapitału. Ta grupa nabywców będzie w nadchodzącym okresie ważna dla utrzymania stabilności na rynku mieszkaniowym. By jednak na nim pozostała, ceny powinny pozostać stabilne – uważa Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu JLL. ν

***

Kazimierz Kirejczy, JLL

Co nas czeka w 2021 roku?

Według JLL, wiele wskazuje na to, że popyt w 2021 roku utrzyma się na poziomie z roku ubiegłego, a może nawet nieco wzrośnie, silnie wspierany dążeniem części Polaków do poprawy warunków zamieszkania na wypadek kolejnych nawrotów pandemii oraz bliskim zeru oprocentowaniem depozytów bankowych. – Nabywcy mieszkań wydają się niewzruszeni w swoich zamiarach, nawet wobec ogólnego pogorszenia nastrojów konsumenckich powodowanych kolejnymi nawrotami pandemii i widmem recesji w gospodarce. Jest to pierwszy od wielu lat przypadek, kiedy wskaźnik ufności konsumenckiej badany przez GUS ma przeciwstawny zwrot ze wskaźnikiem sprzedaży. Wszystko wskazuje na to, że coraz mniej zakupów na rynku mieszkaniowym determinowanych jest dążeniem do zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych, a coraz więcej podejmowanych jest w oparciu o racjonalną kalkulację finansową – komentuje Kazimierz Kirejczyk. – Rynek mieszkaniowy wchodzi w rok 2021 w zaskakująco dobrej formie. Chociaż wypadałoby raczej powiedzieć: w zasłużenie dobrej formie, będącej owocem doświadczenia nabytego w czasie poprzednich kryzysów, cierpliwego budowania potencjału firm deweloperskich i równie cierpliwego budowania zaufania wśród nabywców i innych uczestników rynku. Pozostaje tylko życzyć nam wszystkim, aby ta odporność utrzymała się także w całym 2021 roku – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.