Druga fala ze Wschodu

W 2012 roku termin „Nowy Jedwabny Szlak” zagościł w naszej zbiorowej świadomości, gdy Chiny podpisały z Unią Europejską umowę dotyczącą współpracy przy poprawie połączeń transportowych, logistycznych i handlowych, a także stosunków gospodarczych, przy czym region Europy Środkowo-Wschodniej – z racji położenia geograficznego – miał być głównym beneficjentem tej inicjatywy. Jednak gdy mówimy o kapitale prywatnym, to pierwszą dużą transakcją w nieruchomości w sektorze CEE było kupno na początku 2016 roku dwóch dużych centrów logistycznych firmy Amazon we Wrocławiu i Poznaniu przez południowokoreański koncern Hana Financial Group. Taki był początek trendu, bo – zgodnie z raportem opublikowanym w 2020 roku przez firmy Skanska, Colliers International i Dentons – nieruchomościowe inwestycje azjatyckie (a konkretnie: singapurskie, filipińskie, chińskie, południowokoreańskie, japońskie i malezyjskie) w latach 2013-2019 w Europie Środkowo-Wschodniej dobiły do kwoty 7,7 mld euro. Dla porównania: niewiele większą sumę w tym samym okresie w tę samą gospodarkę wpompowały Niemcy (8,6 mld euro). Rok 2019 został nawet okrzyknięty w Polsce „Rokiem Smoka”, gdyż 20 proc. inwestycji w nieruchomości pochodziło z Azji. Tendencja ta utrzymywała się na początku 2020 roku, kiedy to singapurski państwowy fundusz majątkowy GIC zakupił od funduszy zarządzanych przez grupę Apollo Global Management (na rzecz swojej platformy P3 Logistic Parks) europejski portfel nieruchomości logistycznych Maximus (w tym nieruchomości w Polsce i Słowacji) za 950 mln euro. Inną transakcją w tym okresie był zakup dwóch magazynów Amazon w Polsce (w Łodzi i Bolesławcu) przez chińską firmę inwestycyjną CGL Investment Holdings Corporation, a także sprzedaż pięciu polskich parków magazynowych przez firmę Panattoni na rzecz firmy Savills Investment Management działającej w imieniu azjatyckiego funduszu inwestycyjnego.

Lekkie wycofanie

Pod koniec ubiegłego roku wydawało się jednak, że to właśnie inwestorzy z Korei Południowej robią największy krok wstecz, jeśli chodzi o inwestycje w Europie. Według Savillsa, w 2019 roku wartość południowokoreańskich inwestycji w całej Europie wzrosła do 12,5 mld euro w porównaniu z 5,6 mld euro w roku poprzednim. Natomiast jak wynika z opracowania Real Capital Analytics (RCA), ta wartość spadła do jednej trzeciej w 2020 roku. Niektórzy komentatorzy pytali nawet, czy – wobec utrzymujących się mimo pandemii cen na rynku nieruchomości w Europie – azjatyccy inwestorzy nie odwrócili się od europejskich inwestycji, by szukać okazji w USA. – Wydaje się, że Koreańczycy co do zasady stronią od inwestowania w europejskie nieruchomości, sądząc, że wartość europejskich aktywów może spadać – komentował niedawno Jayme Han, starszy dyrektor w dziale rynków kapitałowych w JLL w Korei.

Jednak mimo pandemii w Europie Środkowo-Wschodniej nadal dochodziło do dużych transakcji. Największą była sprzedaż portfela Goodmana, obejmująca 26 nieruchomości logistycznych w Polsce (65 proc.), Słowacji, Czechach i na Węgrzech, singapurskiemu GLP za około 1 mld euro. Od tego czasu GLP jeszcze powiększyło portfel, dzięki rozpoczęciu kilku nowych przedsięwzięć deweloperskich w Czechach (Chrášťany i Ostrawa), a także w Polsce (Lędziny). Zdarzały się też transakcje biurowe, jak przejęcie kompleksu Floreasca Park w północnym Bukareszcie za kwotę około 100-110 mln euro przez spółkę joint venture zawiązaną między Zeus Capital Management a Resolution Property (większościowym udziałowcem tej drugiej jest chiński konglomerat Fosun). W tym roku z kolei doszło do sfinalizowania zakupu dwóch budynków kompleksu biurowego Lixa w Warszawie przez wspomnianą już południowokoreańską Hanę za 82,2 mln euro (umowa została ogłoszona po raz pierwszy pod koniec 2019 roku, ale ma być uwzględniona w tegorocznym bilansie). Jeszcze nowszą sprawą jest zakup za 65,5 mln euro w pełni wynajętego magazynu Castoramy o powierzchni 101 tys. mkw. w Łodzi przez Savills Investment Management na rzecz funduszu inwestycyjnego VESALF I. Fundusz powstał dzięki współpracy nawiązanej w listopadzie zeszłego roku między firmą Savills IM a Vestas Investment Management z siedzibą w Seulu. To jeden z pierwszych „ślepych” funduszy (czyli bez określonego celu inwestycyjnego), do którego kapitał pozyskiwany jest wyłącznie od południowokoreańskich inwestorów instytucjonalnych, by inwestować przede wszystkim w europejskie nieruchomości. Komunikat prasowy Savills IM precyzuje ten cel jako „aktywa logistyczne na głównych rynkach europejskich w sektorach core i core plus.” Jeśli weźmiemy pod uwagę oba zakupy funduszu w Polsce, wydaje się, że nasz rynek zalicza się do kategorii „głównych europejskich”. W sierpniu ubiegłego roku Savills IM w partnerstwie z japońską Kajima Properties kupił dwa obiekty magazynowe o łącznej powierzchni prawie 145 tys. mkw. zbudowane przez firmę Panattoni w Łodzi.

W sumie w krajach Europy Środkowo-Wschodniej inwestorzy z Azji zainwestowali w latach 2016-2020 łącznie nieco ponad 9 mld euro. Niezależnie od położenia Europy Środkowo-Wschodniej na „Nowym Jedwabnym Szlaku”, warto zapytać, z jakiego powodu region tak przyciąga inwestorów z Dalekiego Wschodu? – Część dalekowschodnich inwestorów szuka w Europie Środkowo-Wschodniej wyższych zwrotów z inwestycji niż te dostępne na głównych rynkach europejskich, na których trzeba ostrzej konkurować o produkt – tłumaczy Luke Dawson, dyrektor zarządzający w Europie Środkowo-Wschodniej i szef rynków kapitałowych w Colliers. – Poza tym wielu azjatyckich inwestorów przyciągają mocne w tym regionie sektory logistyczny i samochodowy – dodaje.

Polski błysk

Z opinią tą zgadza się Jolanta Nowakowska-Zimoch, szef działu nieruchomości w Polsce w kancelarii Greenberg Traurig Grzesiak – inwestorzy z Dalekiego Wschodu postrzegają Polskę i inne kraje Europy Środkowo-Wschodniej jako silne gospodarki. Polska przez ostatnie dziesięć lat miała relatywnie wysokie PKB, a krach finansowy dotknął ją w mniejszym stopniu niż inne gospodarki. Inwestorzy widzą tę samą jakość produktów, co w krajach zachodnich, oraz dynamicznie rozwijający się rynek nieruchomości, który uznawany jest za rozwinięty i zarazem stabilny. Zdaniem Jolanty Nowakowskiej-Zimoch, Polska zapewne ściągnie na siebie lwią część uwagi firm z Dalekiego Wschodu. – W 2020 roku po raz pierwszy nasz kraj został uznany za rynek rozwinięty, a nie wschodzący. Polscy pracownicy mają opinię pracowitych, odpowiednio wykształconych i zmotywowanych do pracy. Atrakcyjność Polski potwierdziło relatywnie gładkie przejście przez kryzys kredytowy, zaś późniejsza ostrożna polityka banków wydała się nie mieć na polską gospodarkę specjalnego wpływu. Z danych gospodarczych wynika, że również i ostatni kryzys nie miał aż tak negatywnych skutków. Przejście przez obie turbulencje bez większego szwanku pokazuje, że polski rynek jest nie tylko rozwinięty, ale i bezpieczny dla inwestorów. Patrzą oni bowiem nie tylko na jakość produktów, ale również na to, czy mogą liczyć na wyższe zwroty – mówi prawniczka. W istocie w ostatnich pięciu latach znaczna część inwestycji w sześciu krajach Europy Środkowo-Wschodniej (tzw. CEE-6) przypadła na Polskę (około 56 proc., czyli 5,1 mld euro), następnie na Czechy (26 proc., czyli 2,4 mld euro), a dalej na Słowację, Węgry, Rumunię i Bułgarię. Jak już wspomniano, profil inwestorów bywa zróżnicowany, począwszy od państwowych funduszy majątkowych po fundusze instytucjonalne, REIT-y i spółki giełdowe. Nierzadko inwestycje były realizowane we współpracy z bardziej lokalnymi zarządcami inwestycyjnymi. Tak wyglądały inwestycje firmy Savills IM z Vestasem i Kajimą (Griffin Real Estate współpracował również z Kajimą przy zakupie Student Depot – platformy mieszkaniowej dla studentów) oraz Zeus Capital Management z Resolution Property. Jak wyjaśnia Jolanta Nowakowska-Zimoch, inwestorom na nieznanych rynkach jest początkowo wygodniej inwestować i negocjować z nowymi ludźmi z pomocą spółek zarządzających. Widać już jednak zdecydowanie więcej inwestycji bezpośrednich.

Czar magazynowych parków

Na co polują inwestorzy z Azji? – Przemysł i logistyka były i są najczęściej kupowanymi typami aktywów, nierzadko w formie platformy inwestycyjnej lub w transakcjach portfelowych. Wartość takich zakupów między rokiem 2016 a 2020 wyniosła 5,5 mld euro – podkreśla Luke Dawson. Na drugim miejscu były biura z transakcjami o wartości około 2,1 mld euro. W tym okresie kupowano też wybrane aktywa handlowe (za ok. 965 mln EUR) i hotelowe (340 mln EUR). Jednak w 2020 roku nastąpił wyraźny spadek inwestycji w tych sektorach. – W ostatnich dwóch latach azjatyccy inwestorzy całkowicie skupili się na rynku logistyczno-magazynowym. Ponieważ zaś sektory te w Europie Środkowo-Wschodniej mają się doskonale, doszli do wniosku, że to jest właśnie miejsce do inwestowania i dobry substytut podobnych aktywów zachodnioeuropejskich. Inwestorzy są w stanie osiągać tutaj zdecydowanie wyższe zwroty niż w Europie Zachodniej, podczas gdy jakość produktu jest porównywalna. Jest to więc alternatywa dla zachodnioeuropejskiego rynku. W Polsce poprawiła się infrastruktura, położenie geograficzne jest korzystne, zaś potencjał inwestycji w sektorze logistycznym i magazynowym spory. A azjatyccy inwestorzy szukają takiego biznesu, który już znalazł swoje potwierdzenie na rynku – przekonuje Jolanta Nowakowska-Zimoch.

Szefowa działu nieruchomości w kancelarii Greenberg Traurig Grzesiak zgadza się też z Lukiem Dawsonem, że inwestorzy z Dalekiego Wschodu chcą kupować produkt core’owy w transakcjach portfelowych, a także duże wolnostojące obiekty. Dodaje przy tym, że są szczególnie zainteresowani mocnymi najemcami i bezpiecznymi umowami najmu. – W rzeczywistości woleliby znacznie dłuższe umowy najmu niż te, do których jesteśmy przyzwyczajeni w Europie Środkowo-Wschodniej, więc najemcy z branży e-commerce pozostają w kręgu ich zainteresowań, ponieważ w tym sektorze umowy najmu są zazwyczaj dłuższe niż w przypadku innych najemców. Zainteresowanie tym segmentem nie spada od czasu, gdy inwestor z Dalekiego Wschodu kupił magazyn Amazona we Wrocławiu, a była to pierwsza znacząca azjatycka transakcja w Europie Środkowo-Wschodniej – mówi Luke Dawson.

Pomysły alternatywne

Jeśli chodzi o inne sektory nieruchomości, zdaniem Luke’a Dawsona inwestorzy będą zainteresowani biurami w stolicach Europy Środkowo-Wschodniej, ale także w mniejszych polskich miastach, o ile będą one miały wystarczająco płynny rynek. Jolanta Nowakowska-Zimoch uważa również, że skoro w przeszłości inwestorzy inwestowali w core’owe produkty w Warszawie, Pradze i Budapeszcie, to będą kontynuować ten trend. Innym rodzajem nieruchomości, oprócz produktów core’owych i centralnie położonych, który zdaniem Luke’a Dawsona, może budzić zainteresowanie inwestorów dalekowschodnich, są nieruchomości alternatywne, na przykład mieszkania studenckie, centra danych i inne aktywa, których niska podaż i długoterminowy wzrost wartości mogą przeważyć nad obawami co do lokalizacji. Jednak Jolanta Nowakowska-Zimoch przyznaje, że dotychczas jeszcze nie zaobserwowała zainteresowania wspomnianymi inwestycjami alternatywnymi ze strony kapitału z omawianego regionu.

Podsumowując, warto wspomnieć, że rankingowi inwestorów w Europie Środkowo-Wschodniej zdecydowanie przewodzi Korea Południowa. Według Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu (PAIH), 260 firm koreańskich już inwestuje w polską gospodarkę. Inni gracze, choćby z Chin czy Singapuru, także są nad Wisłą bardzo aktywni. W istocie inwestorzy azjatyccy w krajach CEE-6 zainwestowali w 2020 roku 1,87 mld euro, czyli mniej więcej zgodnie z pięcioletnią średnią, która wynosi 1,8 mld euro. Wynika stąd, że chociaż w 2020 roku mogło dojść do pewnego osłabienia tempa ekspansji dalekowschodniego kapitału w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, to z pewnością zainteresowanie to nie zanikło, a wszystko wskazuje na to, że – gdy początkowy szok związany z wybuchem pandemii minie i spojrzymy dalej – inwestorzy wrócą ze zwiększoną mocą.