Portfel seniora coraz grubszy

Zgodnie z prognozami demograficznymi, do 2050 roku populacja Polski spadnie z obecnych 38 mln do około 30,9 mln osób, równocześnie mediana wieku ma wzrosnąć do 51 lat. To zaledwie 14 lat mniej niż obecny wiek emerytalny. Nic więc dziwnego, że wiele niedawnych bitew politycznych o wiek emerytalny wynikało (i prawdopodobnie jeszcze będzie wynikać) z potrzeby znalezienia sposobu na zapewnienie opieki nad szybko starzejącym się społeczeństwem. Równocześnie zaś wraz ze wzrostem liczby emerytów spadnie liczba osób w wieku produkcyjnym. Nie jest to tylko problem Polski – podobne wyzwania stoją przed wszystkimi krajami Unii Europejskiej. Ale jak głosi pewne stare powiedzenie biznesowe, z każdym nowym wyzwaniem wiążą się nowe możliwości.

Niezbędny potencjał

Do nowych możliwości bez wątpienia należą inwestycje w domy opieki i mieszkania senioralne. Ten drugi rodzaj to tzw. mieszkania wspomagane (z angielskiego: assisted living), w których seniorzy mogą liczyć na wsparcie osób z zewnątrz. To sektor zbliżony do akademików i mieszkań na wynajem, obecnie tak uwielbianych przez inwestorów segmentu alternatywnego, przez co także w sektorze senioralnym działają w Europie specjalistyczne fundusze (choć akurat nie są zbyt aktywne w naszym regionie). Jak jednak wyjaśnia przedstawiciel funduszu Aedifica, zanim taki podmiot wejdzie do nowego kraju, rynek musi osiągnąć pewną dojrzałość. – Obserwując niektóre kraje Europy Środkowo-Wschodniej, wierzymy, że z czasem pojawią się tu pewne możliwości inwestycyjne. Inni operatorzy również patrzą w tym kierunku, ale w tej chwili nie widać, by miało dojść do fali konsolidacji, a system finansowania tego rynku nie jest zbyt dobrze rozwinięty – mówi Charles-Antoine van Aelst, dyrektor ds. inwestycji funduszu Aedifica. Zapewnia też jednocześnie, że jego instytucja wspomaga osiąganie dojrzałości przez rynki, na które wchodzi. – Możemy wejść razem z operatorami, którzy są katalizatorami konsolidacji rynku. Jeśli pojawiasz się wtedy, gdy operatorzy już urośli, prawdopodobnie jesteś spóźniony – wyjaśnia Charles-Antoine van Aelst.

Aedifica działa w siedmiu krajach europejskich: Belgii, Holandii, Niemczech, Finlandii, Szwecji, Wielkiej Brytanii i Irlandii. Na tym ostatnim rynku pojawiła się niedawno, po zakupie pierwszego domu opieki. Co ciekawe, fundusz już nie jest obecny w miejscu, z którego się wywodzi, czyli we Francji. – Pierwszym europejskim rynkiem, który uległ konsolidacji, była właśnie Francja. Operatorzy zaczynali tam jako lokalni przedsiębiorcy, rozwijali biznes, a z czasem dokonali ekspansji na Belgię, co było relatywnie łatwe ze względu na wspólny język. Choć to stosunkowo niewielki rynek, widać było, że się naprawdę konsoliduje, a jego struktura i finansowanie są zbliżone do modelu francuskiego. Niewielki rynek oznacza w tym przypadku także ograniczoną liczbę dostępnych licencji, które pozwalają prowadzić dom opieki. O ile więc Belgia i Francja są do siebie podobne, Niemcy to bardziej otwarty rynek, podobnie jak Wielka Brytania, gdzie w zasadzie każdy operator może zbudować dom opieki, gdzie tylko zechce, a więc konkurencja jest znacznie większa – wyjaśnia Charles-Antoine van Aelst.

Wejście do Polski

Nie powinno więc dziwić, że francuscy operatorzy należą do największych w Europie. Jednym z nich jest Koria, choć ona również jeszcze nie pojawiła się nad Wisłą. Na pytanie, czy rynek europejski jest dojrzały, Jean-Michel Noé, szef do spraw przejęć i fuzji w Korii, odpowiada, że to zależy od kraju. – W Europie Zachodniej ogólnie widzimy, że rynek jest dojrzały – na 100 osób w wieku powyżej 65 lat przypada 4,5 łóżka. Ale w Europie Wschodniej już tak nie jest. Tam ta średnia wynosi około 2 łóżek na 100 osób w wieku 65+, co nie świadczy o dużym nasyceniu rynku – uważa Jean-Michel Noé. W Polsce zaczął za to działalność inny duży operator z Francji – Orpea. – Obecnie powiększamy naszą sieć domów opieki premium w Warszawie i we Wrocławiu. W stolicy Dolnego Śląska powstaje już drugi dom opieki naszej grupy, pierwszym jest Rezydencja Na Dyrekcyjnej. Tworzymy największe w Polsce kompleksy senioralne w Poznaniu i Gdańsku – pomieszczą dom opieki, klinikę rehabilitacyjną i mieszkania wspomagane – a na mapie naszych inwestycji są też Kraków, Katowice i Łódź. W kolejnych etapach domy pod marką Orpea Rezydencje pojawią się także w mniejszych miastach wojewódzkich, takich jak Bydgoszcz, Białystok, Lublin, Rzeszów i Szczecin – zapowiada Beata Leszczyńska, prezes zarządu Orpea Polska.

Zdaniem Krzysztofa Cipiura, dyrektora ds. rynków kapitałowych w firmie Knight Frank, na Polskę ostrzy sobie zęby większa liczba inwestorów. – W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy przeprowadziliśmy kilka rozmów z inwestorami zainteresowanymi polskim rynkiem – mówi tajemniczo Krzysztof Cipiur. Zastrzega jednak, że ograniczeniem jest nad Wisłą brak produktu do kupienia. – Inwestorzy zamierzający inwestować znaczące środki chcieliby to zrobić w dość krótkim czasie. Najlepiej, żeby przejmowany portfel zawierał sporo projektów przygotowanych do realizacji plus obiekty już ukończone. W przeciwieństwie do domów studenckich, mieszkań na wynajem czy biur, lokalizacja nie jest tu aż tak istotna. Nieruchomości takie powinny znajdować się w głównych miastach lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie, ale ostatecznie wszystko sprowadza się do skuteczności partnera – musi mieć on doświadczenie w branży, najlepiej międzynarodowe, i dysponować jasno określonymi procedurami operacyjnymi. Jak wspomniałem, dobrze byłoby, gdyby operator prowadził już obiekt lub dwa, aby można było się przekonać, że wszystko działa jak trzeba, że ten model nadaje się do powielania w innych miejscach oraz że spełnia standardy inwestora – wylicza Krzysztof Cipiur. Wyjaśnia też, że realną wartością tego rynku nie są same nieruchomości. – To nie jest typowe pole działalności deweloperskiej. Nie chodzi tu tylko o cechy fizyczne budynku, ale też o zapewnienie usługi na odpowiednim poziomie. To ogranicza liczbę graczy, ale uważam, że to tylko kwestia czasu, gdy na tym rynku pojawią się partnerstwa biznesowe – zapowiada Krzysztof Cipiur.

Inwestycje w tym sektorze nie są też realizowane zbyt szybko, a wykazanie się wymaganymi przez inwestora zdolnościami zajmuje operatorowi około trzech lat. Wynika to stąd, że około 18-24 miesięcy trzeba poświęcić na samą budowę obiektu, a na ustabilizowanie jego działalności – kolejnych 12 miesięcy. Jednak sektor ma też swoje mocne strony. Jak podkreśla Krzysztof Cipiur, domy senioralne dają wyższe zwroty w porównaniu z innymi klasami aktywów ze względu na potrzebę rekompensaty zwiększonego ryzyka. – Pojawia się znak zapytania co do stopnia rentowności na wyjściu z inwestycji. Podstawowa strategia będzie polegała na budowaniu, gromadzeniu, a następnie sprzedawaniu aktywów, by móc wyjść z inwestycji w ciągu pięciu lub sześciu lat. Ryzyko wiąże się z samym prowadzeniem działalności i intensywnością operacji, jakiej inwestycja wymaga – wyjaśnia Krzysztof Cipiur.

Odrobina luksusu

Jednak dla firmy Aedifica kwestia wyjścia z inwestycji nie wydaje się tu kluczowa. – To zupełnie inny rynek – mówi Charles-Antoine van Aelst. – Jest on znacznie młodszy niż biura i centra handlowe, ale też po prostu zupełnie inny. Budujemy lub kupujemy bardzo specyficzne budynki, czasami do tego stopnia wyspecjalizowane, że pasują tylko do jednego czy dwóch operatorów. Ryzyko związane z koniecznością ponownego wynajmowania obiektu, w razie gdyby pierwszy najemca popadł w tarapaty, jest więc o wiele wyższe. Ale jest to również biznes długookresowy i bardzo specjalistyczny. Musisz dobrze znać swój rynek, swoich operatorów i odpowiednio skonstruować umowy najmu. A prawdopodobnie najważniejsze jest osiągnięcie odpowiedniego poziomu najmu. To zupełnie inny rynek, ponieważ biznes obliczony jest na długi okres i trzeba od razu zacząć z odpowiednio wysokim czynszem, by był on opłacalny również w długim okresie. W bardziej klasycznej branży nieruchomości dużo większy nacisk kładzie się na krótkoterminowe zyski kapitałowe, aby zrekompensować niższe zwroty. Gdy wkraczasz w sektor opieki zdrowotnej, zaczynasz mieć do czynienia z długoterminowymi umowami najmu – na 20-25 lat. Dzięki temu wiesz, że będziesz miał stałe wpływy z czynszu, co najwyżej indeksowane w czasie. To bardziej nastawienie się na przepływy gotówki niż gra na wzrost wartości nieruchomości – mówi Charles-Antoine van Aelst. Mimo to przyznaje, że na rynku są fundusze, które mają znacznie bardziej krótkoterminowe spojrzenie: – Jest sporo funduszy inwestycyjnych, które w momencie wejścia w inwestycję mają już określoną strategię wyjścia, ponieważ chcą to zrobić w ciągu pięciu do siedmiu lat. One też patrzą na nieruchomości z innej perspektywy – uważa Charles-Antoine van Aelst. Jego zdaniem polski rynek jest bardzo specyficzny. – Już wiele osób prosiło nas o przyjrzenie się temu rynkowi. Wiele lat temu zaczęło się od deweloperów, którzy chcieli budować nieruchomości dla służby zdrowia i domy opieki, ale nie mieli operatora. Od kilku lat można zobaczyć kilku bardzo małych operatorów, którzy rozpoczynają działalność, próbując założyć domy opieki, ale to, co budują, to bardzo specyficzny produkt z wyższej półki. Jeden z operatorów wspomniał mi nawet, że jego obiekt jest skierowany do tych starszych ludzi, których dzieci odniosły sukces finansowy i będą za nich opłacać rachunki, gdyż sami seniorzy nie mogą sobie na to pozwolić – mówi Charles-Antoine van Aelst. Jako deweloper działający w segmencie luksusowych apartamentów znana jest między innymi firma Angel Group, która sprzedała swój dom opieki Angel Care Wrocław firmie Orpea w czerwcu 2018 roku.

Orpea mówi otwarcie, że świadczy usługę premium i wyjaśnia, z czego wynika potrzeba bardziej kompleksowych usług. – W Polsce, jak w większości krajów europejskich, opieka długoterminowa dla osób starszych nie jest odrębnym obszarem polityki społecznej – uważa prezeska Orpei. – Przepisy regulujące opiekę długoterminową charakteryzują się fragmentacją obowiązków, a co za tym idzie – brakiem integracji między zdrowotnymi i społecznymi aspektami jej świadczenia. Opieka jest finansowana z różnych źródeł i organizowana na różnych – poziomych i pionowych – szczeblach. Za usługi świadczone przez pracowników służby zdrowia, w tym pielęgniarki i fizjoterapeutów, odpowiada system opieki zdrowotnej, natomiast te związane ze wspieraniem osoby wymagającej opieki w czynnościach życia codziennego organizowane są zwykle przez sektor społeczny. Tymczasem człowiek, szczególnie w starszym wieku, potrzebuje opieki w obu sferach życia, zarówno tej fizycznej, zdrowotnej, jak i psychicznej, w tym społecznej. Preferując taki model opieki – oraz ze względu na duży deficyt miejsc w zakładach opiekuńczo-leczniczych (pobyt tam jest współfinansowany przez państwo, a pacjent ponosi koszt w wysokości 70 proc. dochodu) – Polacy coraz częściej poszukują miejsc, które odpowiedzą na wszystkie potrzeby ich rodziców czy ich własne, i są gotowi za takie kompleksowe, profesjonalne usługi zapłacić – twierdzi Beata Leszczyńska.

Krzysztof Cipiur podkreśla, że przyszłość tej branży, którą rysują prognozy demograficzne, jest dosyć jasna. – Myślę, że odpowiedzią na nadchodzącą falę demograficzną będą musiały być produkty i koncepcje znacznie bliższe zwykłemu sektorowi mieszkaniowemu. Gdy patrzymy na profil mieszkańców naszych domów, widać, że średni wiek przekracza 85 lat i nadal rośnie. Do domów opieki idą osoby naprawdę wymagające wsparcia, z kolei osoby między 70 a 85 rokiem życia i do 90 zwykle pozostają w swoich domach. Jest to więc znaczna część rynku, którą można obsłużyć, budując odpowiednie mieszkania i osiedla bez barier, znajdujące się w dobrych lokalizacjach i oferujące wybrane usługi. Kiedy patrzy się na statystyki, po prostu porównując liczbę łóżek z liczbą osób starszych dziś i w roku 2050, widać wielki problem. Potrzeba będzie ogromnych inwestycji, ale domy opieki nie załatwią sprawy – przekonuje Charles-Antoine van Aelst z Aedifiki. Beata Leszczyńska z grupy Orpea uważa z kolei, że znaczną część tej opieki powinni zapewnić duzi operatorzy. – Od pięciu lat korzystamy z ogromnego, ponad trzydziestoletniego doświadczenia i know-how grupy. Wprowadziliśmy do naszych domów i klinik procedury, które gwarantują komfort i bezpieczeństwo, takie jak m.in. najnowocześniejszy w Europie system dystrybucji leków minimalizujący ryzyko pomyłki. Bycie częścią grupy pozwoliło nam skutecznie stawić czoła pandemii – zapewnia Beata Leszczyńska. Także ona podkreśla wagę kwestii demograficznych – w 2050 roku co trzeci Polak będzie miał ponad 65 lat, a co dziesiąty – ponad 80 lat. – Ze względu na tempo starzenia się społeczeństwa, rosnącą liczbę osób niesamodzielnych i zależnych, jak również najmniejszą wśród krajów OECD liczbę łóżek w placówkach opieki długoterminowej (1,7 na 100 osób powyżej 65 roku życia), Polska zdecydowanie potrzebuje inwestycji w tym sektorze – przekonuje Beata Leszczyńska.

– Rozmiar tych inwestycji jest jednak na tyle duży, że państwo nie zdoła ich przeprowadzić wyłącznie za pomocą środków publicznych i będzie musiało wejść w partnerstwo z prywatnymi firmami – przekonuje Jean-Michel Noé.