Magazyny idą w miasto

Popularność magazynów w miastach rośnie, a w charakterze najemców dołączają coraz to nowe sektory. Wiele firm lokuje w tych obiektach również swoje siedziby – udział powierzchni biurowej sięga w nich 20-30 proc. Powierzchnie magazynowe i produkcyjne nie są zapewne wymarzonym sąsiedztwem dla zabudowy mieszkaniowej, bardziej priorytetowej w miejskich lokalizacjach, jednak w zróżnicowanym przestrzennie i funkcjonalnie mieście osiedla i magazyny nie muszą wchodzić ze sobą w kolizję.

Jest dużo, a będzie więcej

– Zasoby istniejącej nowoczesnej powierzchni magazynowej w granicach miast w Polsce liczyły na koniec 2020 roku około 1,6 mln mkw. Na koniec IV kwartału ubiegłego roku w budowie było ponad 230 tys. mkw. w nowych projektach tego typu, dodatkowo przy istniejących parkach buduje się około 59 tys. mkw. – wylicza Agnieszka Marczak, doradca, dział powierzchni przemysłowych i magazynowych, Cresa Polska.

Coraz większe zapotrzebowanie na miejskie magazyny wynika głównie z gwałtownego rozwoju branży e-commerce. Tempo wzrostu sektora handlu internetowego przyspieszyło w związku z pandemią, ale i tak daleko nam do bardziej rozwiniętych pod tym względem rynków. Z analizy przeprowadzonej przez PwC wynika, że w 2026 roku wartość brutto polskiego rynku handlu e-commerce będzie na poziomie 162 mld zł, co oznacza roczny wzrost średnio o 12 proc. Im większy będzie udział e-commerce w sprzedaży detalicznej, tym większe zapotrzebowanie na miejskie magazyny.

Warte inwestycji

Nic więc dziwnego, że miejską logistyką interesują się inwestorzy. Według raportu „Logistics Avenue. Logistyka miejska w Polsce” przygotowanego przez Segro i JLL, magazyny miejskie od 2015 roku stanowiły około 11 proc. wartości transakcji w sektorze magazynowym.

– Miejskie magazyny są dobrym produktem inwestycyjnym. Peakside Capital w Polsce koncentruje się na powierzchniach magazynowych, przede wszystkim właśnie na magazynach miejskich. To nisza, której najwięksi deweloperzy nie poświęcali do niedawna zbyt wiele uwagi. Jednak zainteresowanie inwestorów tym produktem mocno wzrosło w ciągu ostatnich dwóch lat. Stopa kapitalizacji dla lokalizacji miejskich to obecnie średnio 5-6 proc., dla lokalizacji pozamiejskich – 7,5 proc. Na rynku niemieckim w miejskich lokalizacjach ta wartość osiąga poziom 3,45 proc., co jasno wskazuje, że te inwestycje będą nabierały kolorytu – mówi Fabian Kowalewski, leasing & development director, Peakside Capital.

W poszukiwaniu idealnego miejsca

W przypadku miejskich magazynów wyzwaniem jest mała podaż odpowiednich terenów inwestycyjnych w obrębie miast i wysoka cena działek. W tych warunkach większego znaczenia nabierają lokalizacje typu brownfield.

– Znaczący procent wszystkich miejskich lokalizacji jest budowany na tzw. działkach z potrzebą wyburzenia poprzednich nieruchomości, czyli na brownfieldach. W czasach, gdy miasta nie były tak rozwinięte jak obecnie, budynki przemysłowe mieściły się w ich granicach, jak np. Targówek Fabryczny, Włochy czy też Śliwice z Żeraniem w Warszawie. Obecnie są wypychane przez mieszkaniówkę oraz usługi, ale też coraz częściej na miejscu starych hal są budowane nowoczesne powierzchnie magazynowe – wskazuje Agnieszka Marczak z Cresy Polska.

Wśród przykładów takich inwestycji jest np. Panattoni City Logistic Kraków I (powierzchnia 36,5 tys. mkw.) powstające w Nowej Hucie, gdzie deweloper przeprowadził rozbiórkę starej cementowni. Z kolei w ramach rozbudowy parku Segro Business Park Warsaw, Żerań firma rozebrała dawny obiekt FSO i buduje w tym miejscu budynek magazynowo-biurowy o powierzchni ponad 17 tys. mkw.

– Tereny poprzemysłowe zlokalizowane w pobliżu dużych aglomeracji często stają się jedyną możliwą do zagospodarowania przestrzenią znajdującą się relatywnie blisko centrów miast – uważa Waldemar Witczak, dyrektor regionalny Segro.

– Choć proces budowlany w lokalizacjach brownfield może być nieco droższy, to korzyści z niego są wielowymiarowe: proces rewitalizacji przywraca te tereny mieszkańcom, a inwestycje tworzą nowe miejsca pracy – podkreśla Aleksander Kuźniewski, business development director w spółce 7R, która jest właścicielem sieci 7R City Flex.

Gdzie się buduje?

Zgodnie z raportem JLL i Segro, najwięcej miejskich magazynów znajduje się w Warszawie, Łodzi i na Śląsku. Największy, bo 40-procentowy udział miejskich magazynów ma Warszawa, drugie miejsce zajmuje Górny Śląsk, a trzecim co do wielkości rynkiem jest Łódź.

– Obecnie w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi podaż dostępnych terenów pod potencjalną logistykę miejską nie przekracza 50 hektarów. Nieco lepiej jest z miejskimi działkami przemysłowymi na Górnym Śląsku, choć są one głównie skoncentrowane w okolicach Gliwic i Sosnowca. Jedynie w przypadku Trójmiasta i Szczecina podaż gruntów pod zabudowę przemysłową przekracza 100 hektarów – mówi Waldemar Witczak z Segro.

Jednak Warszawa, największy rynek, jeśli chodzi o miejskie nieruchomości logistyczne, to dobry przykład na cały wachlarz wyzwań, z którymi stykają się inwestorzy.

– Podwyższone koszty zagospodarowania poprzemysłowych działek, obciążenie roszczeniami, specyfika planów zagospodarowania. Z tych wszystkich względów proces akwizycji terenu pod inwestycję zajmuje w stolicy średnio dwa lata – wylicza Fabian Kowalewski z Peakside Capital.

Według raportu AXI Immo „Grunty inwestycyjne pod projekty magazynowo-produkcyjne”, ceny w pełni przygotowanych działek inwestycyjnych w kluczowych lokalizacjach magazynowych w granicach Warszawy w 2020 roku wahały się w przedziale 450-650 zł za mkw. Najdroższe są okolice lotniska Okęcie, gdzie ceny sięgały 600-650 zł. Na prawym brzegu Wisły na Żeraniu ceny osiągały 500-600 zł za mkw., a na Targówku Fabrycznym i w Rembertowie mieściły się w przedziale 400-500 zł za mkw.

W sąsiedztwie magazynów

Przestrzenie magazynowo-przemysłowe mają konkretne oddziaływanie na otoczenie. Ich obecność wiąże się ze zwiększonym ruchem samochodowym, większym natężeniem hałasu, emisją dwutlenku węgla i innymi zanieczyszczeniami. W niektórych lokalizacjach ruch trwa przez całą dobę. Wszystko to ma większe znaczenie w miejskich lokalizacjach, gdzie nie zawsze sytuacja pozwala na zachowanie bezkonfliktowej odległości od zabudowy mieszkaniowej.

– Dla każdej inwestycji magazynowej przygotowywana jest Karta Informacyjna Przedsięwzięcia (KIP), uwzględniająca opis wpływu inwestycji na otoczenie środowiskowe. W sytuacji, gdy dopuszczalny poziom hałasu zostaje przekroczony, należy wykazać, w jaki sposób firma będzie przeciwdziałać przekroczeniu norm – np. poprzez bariery dźwiękochłonne, żaluzje, obudowę urządzeń czy też zmianę lokalizacji – podaje Waldemar Witczak.

– W 7R realizujemy często dodatkowe inwestycje drogowe w sąsiedztwie naszych magazynów, budujemy chodniki lub kładki dla pieszych, aby nowy budynek nie zakłócał codziennego życia lokalnej społeczności – zapewnia Aleksander Kuźniewski z 7R.

Na dobre relacje z sąsiedztwem może też wpływać odpowiednia polityka dotycząca najemców – deweloperzy starają się wprowadzać ograniczenia, które czynią inwestycje mniej uciążliwymi.

– W niektórych przypadkach wprowadza się maksymalny poziom generowanego hałasu, ogranicza się liczbę firm z dużą ilością ruchu tirów. Także nie każdy rodzaj produkcji jest akceptowalny – zdradza Agnieszka Marczak.

Czasem problemy pojawiają się po latach i to nie z winy deweloperów – to nie magazyny podchodzą pod osiedla, ale na odwrót.

– Potrzeba przekształcenia terenów na cele mieszkaniowe powoduje „wypychanie” starych obiektów magazynowych. Zdarzają się sytuacje, że pod wpływem nacisków ze strony mieszkańców i lokalnej administracji firmy są zmuszone zmienić lokalizacjeę – przyznaje Fabian Kowalewski.

Nic dziwnego – jeden uciążliwy inwesor może negatywnie wpłynąć na postrzeganie całego miasta czy regionu.

Wyzwania i korzyści

Wszyscy pamiętamy akcje mieszkańców, którzy kilka-kilkanaście lat temu blokowali place budowy i drogi, protestując przeciwko inwestycjom przemysłowym, które miały powstać (w przenośni, ale czasem także dosłownie) za ich płotem. Mimo tarć, jakie może wywoływać bliskość zabudowy magazynowej i mieszkaniowej, takie konflikty w ostatnich latach można policzyć na palcach jednej ręki. A uwzględniając lawinowo narastającą liczbę nowych inwestycji w tym sektorze, można zaryzykować twierdzenie, że deweloperzy wyciągnęli wnioski z lekcji, którą odebrali na przełomie XX i XXI wieku, i nauczyli się dobrze układać sobie stosunki z sąsiadami. Zapewne przyczyniła się do tego także rosnąca popularność „zielonych certyfikatów”, które kładą nacisk nie tylko na zrównoważone, przyjazne środowisku naturalnemu budownictwo, ale i na dobrostan ludzi – zarówno użytkowników kompleksów przemysłowych, jak i ich sąsiadów, mieszkańców pobliskich osiedli. Także samorządy z większą uwagą przyglądają się inwestycjom przemysłowym i ich wpływowi na sąsiedztwo. Za to na obecności dobrze zaprojektowanych i zrealizowanych miejskich magazynów zyskuje cała gmina: powstają nowe miejsca pracy i drogi, ruch kołowy w okolicy zostaje uporządkowany, a tereny poprzemysłowe zyskują drugie życie.