Bardzo głęboka zieleń

Sektor nieruchomości zawsze charakteryzował się komercyjnym podejściem, jak z resztą przeważająca część biznesu. Jednak takie nastawienie przedsiębiorstw i przedsiębiorców powoli się zmienia, a silnym bodźcem tych zmian jest pojawienie się na rynku nieruchomości standardów ESG – zwłaszcza rządy państw europejskich oraz zarządy międzynarodowych firm deweloperskich przekonały się (a teraz przekonują innych), że również ta klasa aktywów potrafi zmieniać nie tylko swoje najbliższe otoczenie.

– Jesteśmy coraz bardziej świadomi tego, że nieruchomości mogą wywierać znaczący wpływ na społeczeństwo – czy to w formie odnowy przestrzeni publicznej, dzięki dostępności przystępnych cenowo mieszkań, dzięki budownictwu socjalnemu i ośrodkom opieki lub też poprzez inwestowanie w „zielone budynki” – uważają eksperci Francisco da Cunha i Filipa Belchior Coimbra z Deloitte Luxembourg.

Rozwojowi sfery ESG sprzyjają inne czynniki zyskujące popularność w biznesie, jak coraz popularniejsze kodeksy etyczne czy rosnące na znaczeniu cele klimatyczne. Dość nieoczekiwanie pozytywny wpływ na idee ESG wywarła także pandemia, podczas której wiele organizacji dostrzegło, że zarabianie pieniędzy jest co prawda nadal ważne, ale dobro środowiska, społeczeństwa czy pracowników tychże organizacji powinno mieć zdecydowany priorytet. Wiele firm zaczęło się uważniej przyglądać ideom uosabianym przez ESG i rozważać włączenie ich w swój krwiobieg. Ale nie jest to proste choćby dlatego, że w kwestiach organizacyjnych nadal panuje tu duża dowolność i brak uniwersalnych standardów.

Cała paleta możliwości

Problem pojawia się już na etapie odszyfrowania skrótu ESG, który jest często mylony z CSR, choć pojęcia te mają z sobą niewiele wspólnego.

– CSR to działanie szlachetne, ale raczej doraźne, prowadzone często przez firmy niejako przy okazji i mające głównie cele marketingowe. Natomiast sfera ESG jest wkomponowana we wszystkie aspekty funkcjonowania biznesu i uwzględnia strategiczne cele firmy – tłumaczy Adam Targowski, dyrektor ds. zrównoważonego rozwoju w spółce biurowej Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej.

Kolejny problem pojawia się, gdy przychodzi do ujednolicenia i sformalizowania zasad ESG, którymi powinna kierować się firma – nie istnieje jeden system, który (np. na wzór „zielonych certyfikatów”) określałby ramy i wskazywał pożądane zachowania czy niezbędne aktywności.

– Wiele zależy tu od regulacji lokalnych kraju, w którym firma jest zarejestrowana lub w którym jej akcje są na giełdzie – bardzo zróżnicowane są zasady mierzenia i raportowania aktywności związanych z ESG, co powoduje, że ile firm, tyle interpretacji. Co prawda ogólny kierunek tych działań jest bardzo podobny, ale brak jednolitych norm wprowadza do tej sfery pewną niepewność, a czasem bałagan. Raportowanie odbywa się w różnych, nieporównywalnych często systemach, a to niepotrzebne tracenie energii i impetu, z jakim rozwija się ta sfera – uważa Adam Targowski.

Pojawiły się jednak zapowiedzi końca tego chaosu. Europejskie Stowarzyszenie Inwestorów Pozagiełdowych Spółek Sektora Nieruchomości (INREV) stworzyło wytyczne dotyczące zrównoważonego rozwoju dla inwestorów zainteresowanych wdrażaniem ESG. Znaczenia nabierają także coroczne badania GRESB (akronim oznaczający niegdyś Global Real Estate Sustainability Benchmark, jako że na początku firma działała jedynie na rynku nieruchomości) – to wskaźnik ESG i system raportowania dla giełdowych spółek nieruchomościowych oraz prywatnych funduszy, deweloperów i inwestorów tego rynku.

Mały może niemało

Mogłoby się wydawać, że duże korporacje mają monopol na idee ESG. Nic bardziej mylnego – ani duże, ani korporacje.

– Świadczy o tym choćby zdarzenie z Holandii. Grupa ponad 17 tys. obywateli tego kraju uznała, że cele ESG jakie postawił przed sobą jeden z gigantów naftowych, są za mało ambitne i zaskarżyła je do sądu. Niedawno najwyższa instancja wymiaru sprawiedliwości w Amsterdamie przyznała rację inicjatywie obywatelskiej, zatem koncern musi swoje plany zweryfikować i dostosować do ustaleń porozumienia paryskiego. Jest to pierwszy taki przypadek w historii. Trudno o lepsze potwierdzenie faktu, że idea ESG jest ściśle związana ze społeczeństwem i ma ono na tę sferę rzeczywisty wpływ, nawet w relacji między jednostką a korporacją – uważa ekspert firmy Skanska.

Adam Targowski przyznaje, że we wdrażaniu zasad ESG przodują kraje Europy Zachodniej i Skandynawii, jednak do grona liderów aspiruje coraz więcej państw regionu CEE, inspirowanych głównie przez międzynarodowe firmy działające na terenie tych państw.

Może już to masz?

Od czego zacząć przygodę z ESG? Ekspert z firmy Skanska radzi, że najlepiej do sprawdzenia, czy wdrożone w firmie procesy odnoszą się w jakikolwiek sposób do „environmental, social and governance”. Może się okazać, że część drogi masz już za sobą.

– Skanska już od dobrych kilku lat wdraża procesy związane z czynnikami środowiskowymi, odpowiedzialnością społeczną i ładem korporacyjnym. A ponieważ jesteśmy notowani na giełdzie w Sztokholmie, każdego roku publikujemy raport dotyczący zrównoważonej działalności. Aktywnie wspieramy również działalność organizacji promujących idee ESG, a także – co najbardziej namacalne – certyfikujemy wszystkie nasze inwestycje w systemach LEED, BREEAM oraz WELL. Ta działalność jest zgodna z naszym celem klimatycznym ogłoszonym w roku 2019 – do roku 2045 grupa Skanska uzyska neutralność klimatyczną w dziedzinie operacji własnych, łańcuchów dostaw i realizowanych budynków – zapowiada Adam Targowski.

To się opłaca

Na wysokie standardy dotyczące ESG zwraca również uwagę raport „100 najważniejszych trendów w gospodarkach Europy Środkowo-Wschodniej”, przygotowany przez Skanska wraz z ośrodkiem badawczym SpotData. Rosnące zainteresowanie standardami ESG dowodzi, że będą one w coraz większym stopniu decydować o kształcie rynku i wpływać na wycenę nieruchomości, jako że – wzorem „zielonych certyfikatów” – nabywcy coraz częściej uzależniają decyzje zakupowe od tego, czy sprzedawca wyznaje idee ESG i czy nieruchomość powstała w zgodzie z tą koncepcją. Nawet jeśli sytuacja formalna tej sfery jest nadal niejasna, eksperci przekonują, że warto przejść tę „chorobę wieku dziecięcego”, bo wdrożenie standardów ESG po prostu przynosi korzyści.

– To nie tylko potencjalnie lepsza cena uzyskana od nabywcy, ale także możliwość uzyskania tańszego finansowania. Jedna z globalnych instytucji finansowych już oferuje deweloperom obniżone koszty pożyczki, o ile inwestycja powstaje w zgodzie z filozofią ESG – oprocentowanie spada wraz ze wzrostem oceny. Pojawienie się takich mechanizmów w Polsce to tylko kwestia czasu – uważa ekspert firmy Skanska.