Nazywam się park. Retail park

Parki handlowe i obiekty typu convenience były zawsze „ubogimi krewnymi” w swojej branży – szczególnie blado prezentowały się na tle dużych, coraz bardziej nowoczesnych galerii handlowych kolejnych generacji. Dużych deweloperów nie interesowały nieduże obiekty o stosunkowo niewielkim zasięgu, dla których ukuto nawet pogardliwe określenie „kurniki”. Także inwestorzy nie ustawiali się w kolejkach do „kurników”. Ale okazało się, że w tych „kurnikach” można znaleźć złote jaja.

Z brzydkiego kaczątka

Anna Wysocka, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL, zwraca uwagę, jaką ewolucję przeszedł rynek nieruchomości handlowych na przestrzeni ostatnich dwóch dekad. – Pierwsze parki handlowe pojawiły się na początku lat 90. w największych aglomeracjach miejskich, usytuowane w sąsiedztwie centrów handlowych. Były to najczęściej obiekty o powierzchni GLA do 10 tys. mkw., które uzupełniały ofertę centrów handlowych o sklepy z przedmiotami użytku domowego, artykułami sportowymi, elektroniką czy meblami – przypomina ekspertka z JLL i zaznacza, że wraz z ekspansją tradycyjnych parków handlowych (GLA między 5 tys. a 9999 mkw.), która nastąpiła pod koniec pierwszej dekady XXI wieku, rozpoczął się dynamiczny rozwój mniejszych obiektów, tj. centrów convenience (GLA od 2 tys. do 4999 mkw.). – Podczas gdy rynek centrów handlowych jest już niemal nasycony, a starsze obiekty stopniowo przechodzą renowacje, niejednokrotnie podążając za coraz bardziej widocznym trendem mixed-use, to mniejsze formaty są dziś na fali wznoszącej – podkreśla. Jak podaje Anna Wysocka, podaż parków handlowych, zarówno regionalnych, jak i tradycyjnych, oraz centrów typu convenience w układzie parku handlowego (brak części wspólnych, jeden poziom handlowy, oddzielne wejścia do sklepów) wynosi obecnie około 2,9 mln mkw. GLA. – Regionalne parki handlowe stanowią połowę tej powierzchni, jednak ich udział z roku na rok maleje na rzecz mniejszych obiektów handlowych – dodaje. Pierwsza połowa tego roku przyniosła liczne otwarcia w ramach parków handlowych i centrów convenience. W rezultacie rynek wzbogacił się o ponad 103 tys. mkw. – Co ciekawe, w budowie jest wciąż ponad dwa razy więcej nowoczesnej powierzchni i obserwujemy znaczne zainteresowanie deweloperów tradycyjnymi parkami handlowymi, szczególnie na mniejszych rynkach – podkreśla dyrektor z JLL. W najnowszym raporcie „Parki handlowe i centra convenience w Polsce”, przygotowanym przez JLL i Trei, eksperci szacują, że cały 2021 rok zamknie się nową podażą na poziomie około pół miliona mkw. GLA, z czego na parki handlowe przypadnie około 40 proc. (około 209 tys. mkw.). Stanowiłoby to historycznie najlepszy rok pod względem nowo oddanej podaży w sektorze parków handlowych. Grzegorz Mroczek, wiceprezes Cream Property Advisors, zauważa, że zainteresowanie tym sektorem jest ogromne zarówno wśród deweloperów i inwestorów, jak i wśród klientów. – Od około pięciu lat trwa trend intensywnej budowy parków handlowych, który jako format był dobrze sprawdzony w wielu innych krajach – zauważa i dodaje, że rynek retail parków zdecydowanie przyspiesza, a pandemia pokazała, że oprócz Internetu był to jedyny dostępny klientom kanał sprzedaży. – Wydaje się, że to format odporny na zawirowania rynkowe i korzystający z trendu zakupów convenience. Dodatkowo segment staje się naprawdę modnym produktem inwestycyjnym – zauważa ekspert z Creamu.

Byle nie galeria obok

Anna Wysocka zaznacza, że parki handlowe i centra typu convenience nadal koncentrują się w głównych obszarach metropolitalnych (46 proc. zasobów) i miastach poniżej 50 tys. mieszkańców (29 proc.). Jednak aż 67 proc. powierzchni w budowie (237,5 tys. mkw.) znajduje się w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców, a zaledwie 8 proc. powstaje w największych aglomeracjach miejskich. – Skala powstających obiektów odzwierciedla to, jak deweloperzy wykorzystują niezagospodarowany potencjał, koncentrując się na mniejszych miastach, liczących 10-15 tys. mieszkańców – stwierdza specjalistka z JLL. Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający, Trei Real Estate Poland, uważa jednak, że obecność parków handlowych w małych i dużych miastach rozkłada się równomiernie. – Ich lokalizacja jest ściśle uzależniona od obecności w pobliżu śródmiejskich galerii handlowych – przekonuje Wesołowski. – Jako deweloper unikamy rywalizacji o najemcę i odwiedzających z dużymi obiektami handlowymi. Dowód? Wystarczy porównać stawki czynszów – wskazuje szef Trei i podaje, że kilka lat temu stawka najmu powierzchni w galerii handlowej kształtowała się na poziomie 30 euro. Jednak wraz ze wzrostem podaży obiektów handlowych i z rosnącą konkurencją właściciele centrów handlowych zaczęli te stawki obniżać. Wydawało się, że poziom rentowności w takich obiektach to 16 euro za mkw., podczas gdy w parkach wynosił on 9 euro. – I pewnie gdyby te stawki nadal się w ten sposób kształtowały, to moglibyśmy budować parki obok galerii, ponieważ w parkach handlowych z punktu widzenia najemcy jest taniej – zauważa Jacek Wesołowski. – Jednak w pewnym momencie galerie zaczęły oferować niskie czynsze na poziomie tych w parkach handlowych. Nie możemy zatem budować w centrach miast. Nasza uwaga koncentruje się na obrzeżach aglomeracji, na przykład na Górnej w Łodzi czy Psim Polu we Wrocławiu, gdzie Vendo Park pozwala na szybkie zakupy w pobliżu miejsca zamieszkania. Z kolei w mniejszych miejscowościach (około 15-20 tys. mieszkańców), takich jak Zielonka czy Kobyłka pod Warszawą, gdzie nie ma galerii handlowych, wzbogacamy ofertę handlową, często wprowadzając do tych miast nowe sklepy – wyjaśnia Jacek Wesołowski.

Magnes na inwestorów

Także rynek inwestycyjny w sektorze retailu jest obecnie nastawiony przede wszystkim (jeśli nie wyłącznie) na parki handlowe. Jak przypomina Grzegorz Mroczek z Creamu, rynek jest wciąż rozregulowany, choć klienci wrócili już do galerii – mają one znacznie szerszą ofertę niż parki handlowe i są w stanie zaspokoić szersze, bardziej wysublimowane potrzeby zakupowe. – Parki handlowe to inwestycyjnie gorący i modny temat dla wszystkich – podkreśla Grzegorz Mroczek. Z kolei Magdalena Kowalewska, country manager operations Poland w Immofinanz, przypomina, że pozycję parków handlowych wzmocniła pandemia, a klienci na nowo odkryli obiekty znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie, gdzie szybko, komfortowo i bezpiecznie można zrobić najważniejsze z punktu widzenia gospodarstwa domowego zakupy. Zachęciło to deweloperów i inwestorów (również tych, którzy nigdy wcześniej nie mieli do czynienia z rynkiem powierzchni handlowych) do śmielszych działań. Przykładem tego może być DOR Group, na zlecenie której Cream realizuje przebudowę i komercjalizację parku handlowego powstającego na miejscu dawnego Tesco w Częstochowie. Wartą uwagi nowością jest obecnie następujący modus operandi: zakup działki przez inwestora, przygotowanie projektu retail parku i przeprowadzenie jego komercjalizacji – dopiero taki (gotowy na papierze i wynajęty) obiekt sprzedaje się deweloperowi specjalizującemu się w budowie parków handlowych (operację taką przeprowadził ostatnio TUF). Ponadto, jak podliczają eksperci z LBC Invest, w 2020 roku zawartych zostało ponad 20 transakcji dotyczących tylko parków handlowych i nieruchomości typu convenience, co stanowiło prawie 70 proc. udziału w całkowitej liczbie akwizycji odnotowanych w sektorze handlowym. – Najbardziej poszukiwane przez inwestorów były obiekty oferowane w portfelach inwestycyjnych – podaje Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest.

Nowi najemcy i… ekologia

Realizowane na przestrzeni lat parki handlowe wyglądają podobnie, a sposób ich projektowania i planowania niewiele się zmienia. Jacek Wesołowski z Trei przyznaje jednak, że obserwowane są z kolei zmiany w potrzebach najemców. – Dobrze widać je w naszych dawniej wybudowanych obiektach, na przykład w Nysie czy Mińsku Mazowieckim, gdzie w perspektywie ostatnich kilku lat wynajmowane u nas sklepy zwiększają swoją powierzchnię – mówi szef Trei. Modyfikacja przestrzeni wynika przede wszystkim ze zmian trendów w sprzedaży i aranżacji ekspozycji w sklepach. Zmienia się również nieco wachlarz najemców – dotychczas były to przede wszystkim sieci dyskontowe, uzupełnione o operatora spożywczego i punkty usługowe. Dziś, jak przyznaje Magdalena Kowalewska z Immofinanz, widać też, że wielu najemców, obecnych dotąd jedynie w centrach handlowych, odpowiadając na zmieniające się okoliczności rynkowe związane z pandemią, zmienia swoją strategię i wchodzi do parków handlowych (w przypadku Immofinanz – do Stop Shopów). – W Siedlcach otworzyliśmy sklepy trzech marek LPP: House, Cropp i Sinsay, które dodatkowo uatrakcyjniły całą ofertę naszego parku handlowego w tym mieście, a których dotąd nie można było często spotkać w ramach konceptu parku handlowego – wylicza Magdalena Kowalewska. Z kolei Jacek Wesołowski dodaje, że Trei zaczyna rozważać podpisywanie umów z restauracjami, które stworzą – nieobecną dotąd w parkach handlowych – ofertę gastronomiczną. – Do parków wchodzi też mały format sklepów DIY, m.in. Castorama i Jula. W łódzkim Vendo Parku otworzyła się niedawno przychodnia zdrowia. Zmiany te wyraźnie odpowiadają na potrzeby okolicznych mieszkańców – wyjaśnia szef Trei. W parkach handlowych coraz śmielej rozpycha się też sieć Komfort. Inną zmianą, dostrzegalną na rynku retail parków, jest nacisk kładziony na ekologię. – W kontekście naszych Stop Shopów coraz częściej zwracamy uwagę m.in. na wykorzystanie materiałów budowlanych przyjaznych środowisku, odzyskiwanie energii oraz przygotowanie zielonych stref wokół obiektów – podkreśla polska szefowa Immofinanz, jako przykład podając pilotażowe projekty dotyczące fotowoltaiki na dachach retail parków.

Rozwój mniejszych obiektów, często usytuowanych na obrzeżach i poza centrum miasta, jest stymulowany przez dynamiczne wzrosty na rynku mieszkaniowym. – Łączenie tych funkcji może być korzystne dla obu sektorów, które bardzo dobrze funkcjonują w pobliżu nowych osiedli mieszkaniowych stanowiących atrakcyjne strefy zasięgu w skali mikro, co wiąże się z trendem kreowania „15-minutowych miast”– podkreśla Anna Wysocka z JLL. Zapewne to m.in. skłoniło Immofinanz do rozbudowy Stop Shopów o mieszkania, które mają mieścić się nad parkami handlowymi. Pierwszy projekt pilotażowy na terenie Austrii już się rozpoczął i ma zostać wdrożony po uzyskaniu zezwoleń miejskich. – Jest to nowy pomysł, stanowiący poszerzenie oferty nieruchomości o segment zrównoważonego i przystępnego cenowo budownictwa mieszkaniowego – komentuje Magdalena Kowalewska.

Będzie jeszcze lepiej

Złota era retail parków trwa i – zdaniem przedstawicieli tego sektora – nieprędko się skończy. – Lista potencjalnych najemców zainteresowanych małymi formatami handlowymi jest wciąż otwarta. Nie mówię tylko o tych firmach, które wychodzą z dużych galerii handlowych i szukają u nas alternatywy. Pojawiają się bowiem nowi, niespodziewani najemcy. Obserwujemy taki trend na zachodzie Europy, gdzie w parkach handlowych lokuje się np. usługi medyczne – podsumowuje szef Trei. Anna Wysocka z JLL nie ma wątpliwości, że parki handlowe i centra convenience będą nadal zyskiwać na popularności w ciągu najbliższych 2-3 lat. – Oczywiście, jak w każdym innym segmencie, kluczowa jest uważna analiza otoczenia biznesowego w dłuższym horyzoncie czasowym – nawet najpopularniejszy dziś segment może się nasycić lub napotkać wyzwania związane z komercjalizacją m.in. ze względu na politykę najemców, którzy nie będą chcieli kanibalizować swoich lokalizacji – podsumowuje.