Jasna przyszłość dark store’ów

Dark store’y to hybrydowa teraźniejszość retailu. W Polsce pierwsi operatorzy zaczęli działalność jeszcze przed pandemią – startupowa marka Lisek zaoferowała swoje usługi w 2018 roku. Prace nad kolejnymi konceptami nabrały rozpędu w trakcie pandemicznych lockdownów, jednak tak naprawdę dark store’y zaczęły być widoczne na polskim rynku dopiero w połowie 2021 roku. – Popularność e-commerce i poszukiwanie przez retailerów nowych formatów pozwalających łączyć światy online i offline to trendy widoczne od dłuższego czasu. Jednak wybuch pandemii i dwa lata funkcjonowania nas wszystkich w nowej, ale wciąż ewoluującej rzeczywistości stały się katalizatorem zmian w tym obszarze – tłumaczy Anna Wdowiak, dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Dziś na polskim rynku mamy około 10 operatorów tego formatu. Są wśród nich wyspecjalizowane firmy, jak Jokr, GetnowX czy Lisek, jednak swoją ofertę o usługi dark store’ów rozszerzyły też Wolt i Bolt, platformy obsługujące dostawy jedzenia, ponadto na rynek wkroczyły też sieci detaliczne – Żabka (z marką Jush!) i Biedronka (Biek). – Chodzą słuchy, że dark store’y pojawią się nawet w branży budowlanej, jednak w tej chwili mówimy głównie o FMCG – zwraca uwagę na specyfikę rynku Krzysztof Wyrzykowski, senior associate, Colliers.

Z reporterskiego obowiązku wspomnijmy także o pierwszym wycofaniu się z tej branży – w grudniu 2021 roku działalność zawiesił Swyft – jednak wygląda na to, że w tej nowej przecież niszy zaczyna się już robić ciasno, a do wejścia na polski rynek szykują się kolejne platformy. Każda z nich musi stworzyć własną sieć małych, miejskich magazynów, które umożliwiają dostawę w obiecywanym, magicznie krótkim czasie. Mimo to przestrzeń do wzrostu tego biznesu jest nad Wisłą ogromna.

Jak to działa?

Dark store to w skrócie sklep, do którego klient nie może wejść. To nie my idziemy na zakupy, to zakupy przychodzą do nas. Zamówienie składa się przez aplikację, a 10-20 minut później (czas dostawy zależy od operatora) pod drzwiami pojawia się kurier z dostawą. To już nie e-commerce, a q-commerce (od słowa quick, czyli szybki). Choć w angielskiej nazwie pojawia się słowo „sklep”, powinniśmy raczej mówić o sieci minimagazynów czy mikrocentrów dystrybucyjnych, bo tym właśnie są dark store’y. Mają one powierzchnię od 150 do 500 mkw., jednak optymalne i najbardziej poszukiwane są pomieszczenia o powierzchni 300-400 mkw. – Dark store’y to stosunkowo młody rynek w Polsce, więc nie mamy jeszcze konkretnych danych dotyczących ogólnych zasobów i podaży powierzchni przeznaczonej pod ten format handlowy – przyznaje Krzysztof Wyrzykowski z Colliers. – Zasada działania dark store’ów wymusza poszukiwanie lokalizacji w gęstej siatce miejskiej, najlepiej w gęsto zamieszkanej dzielnicy. Na celowniku są głównie lokale centralnie położone, ale nieco schowane, umiejscowione poza główną arterią komunikacyjną dzielnicy – wskazuje ekspert.

Dark store’y generują w swojej najbliższej okolicy spory ruch – dostawy towarów realizowane są nawet kilka razy dziennie, nieustannie wyjeżdżają zamówienia do klientów. – Kurierzy korzystają zazwyczaj z jednośladów, więc lokal powinien umożliwiać zaparkowanie kilku skuterów i rowerów, a także auta dostawczego blisko wejścia. Obiekt powinien mieć też niezależne wejście, bez dodatkowych kontroli – wylicza Monika Igła, leasing manager, Hines Polska, która zwraca również uwagę na wymagania techniczne: – Ważnym parametrem jest nośność posadzki, która określa ilość produktów możliwych do magazynowania. Wymagania najczęściej spełniają powierzchnie zlokalizowane na parterze, o wysokości wynoszącej 3 metry. Lokal powinien posiadać również moc przyłączeniową wynoszącą około 30-40 kW na potrzeby chłodni – dodaje ekspertka. Z kolei Agnieszka Cymbała, country manager w Bolt Market, dodaje do tego jeszcze jeden wymóg: – Równie ważne jest bezpieczeństwo lokalu. Nasz zespół musi się czuć komfortowo, mieć przestrzeń do pracy i tzw. pokój socjalny, zgodnie z wymogami prawa pracy – podkreśla. Jak zwraca uwagę Anna Wdowiak z JLL, ważna jest też szerokość drzwi, klimatyzacja czy brak schodów na trasie od wejścia do zajmowanej powierzchni. Istotne jest także odpowiednie rozproszenie lokalizacji w dużym mieście, żeby wzajemnie się uzupełniały i nie wymagały pokonywania długich tras do klientów, co odbiłoby się na czasie dostaw. Po zsumowaniu tych wszystkich wymagań pula odpowiednich lokali w każdym mieście dramatycznie się kurczy, dlatego coraz częściej dark store’y korzystają z przestrzeni na parterach budynków biurowych lub handlowych.

Gdzie, kto i ile

Dynamiczny rozwój dark store’ów widać z perspektywy dużych miast, zwłaszcza Warszawy – w niektórych dzielnicach działają niemal wszyscy operatorzy obecni w Polsce (wyjątkiem jest niemiecka platforma GetnowX, która swoją działalność w Polsce zaczęła od Wrocławia). Lisek może się pochwalić obecnością w ośmiu miastach (w tym w podwarszawskim Piasecznie), Bolt Market ma pięć lokalizacji w Warszawie, a Wolt Market – obecny m.in. w Czechach, na Węgrzech i w Chorwacji – w Polsce ma tylko jeden dark store. – Wkrótce rozszerzymy działalność na więcej lokalizacji i miast – zapowiada Jana Jarošová, communication manager dla Europy Środkowo-Wschodniej w Wolt.

Jak widać, Warszawa jest traktowana przez większość operatorów jako swoisty punkt startowy. Dotyczy to również platformy Jush!, którą zarządza firma Lite e-Commerce z grupy Żabka. Większość magazynów działa w Warszawie, a ich liczba pozwala pokryć zasięgiem większość stolicy. – Pod koniec ubiegłego roku uruchomiliśmy również nasz pierwszy punkt w Gdańsku – mówi Maciej Nowakowski, COO Lite e-Commerce. – Chcemy utrzymać szybkie tempo rozwoju i na bieżąco analizujemy możliwość uruchomienia usługi w innych miastach – deklaruje.

Z rozmachem wystartowała w tej branży Biedronka, oferująca zakupy z ekspresową dostawą (we współpracy z Glovo) od października 2021 roku. – Usługa Biek dostępna jest w sześciu największych miastach Polski: w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Łodzi, Wrocławiu i Poznaniu – mówi Kamila Frąckowiak-Jankowski, menedżer ds. marketingu w sieci Biedronka, odpowiedzialna za usługę Biek. – Sprawdzamy możliwości powiększania naszej sieci minicentrów, która obecnie liczy 14 tego rodzaju placówek. Najwięcej zamówień Biek realizujemy odpowiednio w Warszawie i Krakowie, a na trzecim miejscu plasuje się Wrocław – podaje. Czternaście placówek na początek robi wrażenie, jeśli jednak tę liczbę dark store’ów zestawimy z 3 tys. sklepów w ogólnopolskiej sieci Biedronki, widać, że znaczący rozwój tej linii biznesowej nadal jeszcze przed Biedronką.

Na krótko i niedrogo

Wydaje się, że ograniczyć rozwój dark store’ów może jedynie problem z odpowiednimi lokalami i ich właścicielami. – Mamy do czynienia z bardzo rozproszonym rynkiem wynajmujących. To pojedyncze firmy albo prywatni inwestorzy, którzy swoje zasoby lokują w rynku nieruchomości komercyjnych. Często brakuje im środków np. na kontrybucję w wykończenie lokalu czy na okresy bezczynszowe, a ogólnie – na zapewnienie warunków, które dziś na rynku nieruchomości są już standardem – tłumaczy Krzysztof Wyrzykowski z Colliersa. W jego ocenie istotną kwestią jest także okres wynajmu. – Mali właściciele często dążą do zawierania umów długoterminowych, a w przypadku dark store’ów kluczową rzeczą jest elastyczność. Pogodzenie potrzeb najemców i wynajmujących staje się więc wyzwaniem – uważa ekspert. O tym samym wspomina Monika Igła z Hines Polska – według niej o wyborze lokalu w dużym stopniu decyduje podejście wynajmującego i jego otwartość na krótkoterminową lub elastyczną współpracę. – Dla właścicieli obiektów taka współpraca może oznaczać brak stabilności, a jednocześnie konieczność dostosowywania parametrów i powierzchni lokalu pod konkretną usługę. Bazując jednak na opiniach użytkowników usług dark store’ów, można stwierdzić, że takich lokali jest już wystarczająco dużo, aby dostarczyć zakupy w 10 minut w większości dużych miast w Polsce – komentuje ekspertka. Monika Igła zwraca też uwagę na fakt, że dark store to typ usługi, która nie potrzebuje doskonałej ekspozycji, może więc zajmować przestrzenie na tyłach budynków, które nie są odpowiednie dla większości usług handlowych. – Operatorzy dark store’ów oczekują jednak relatywnie niższych stawek najmu w porównaniu do tych, które dotychczas skłonni byli płacić inni najemcy – wskazuje ekspertka.

Ale ze względu na perturbacje wywołane pandemią mocniejszą stroną w negocjacjach są raczej operatorzy dark store’ów. – Obecnie rynek usług w Polsce cechuje duża niepewność. Wiele powierzchni usługowych jest nieużywanych od dłuższego czasu, dlatego właściciele prywatni mogą tymczasowo obniżać oczekiwania finansowe, aby podbudować budżet. Z punktu widzenia inwestora budynków komercyjnych, nie jest to jednak optymalne rozwiązanie – krótki okres najmu i niski czynsz wpływają negatywnie na wycenę nieruchomości – zwraca uwagę Monika Igła.

Przewaga konkurencyjna

Choć rynek dark store’ów jest jeszcze w fazie wstępnego rozwoju, operatorzy już muszą walczyć o klienta. A kolejnym groźnym konkurentem będą z pewnością marki powiązane z dużymi sieciami spożywczymi, które mogą korzystać z już istniejącej sieci logistycznej, a dark store’y są dla nich rozszerzeniem dotychczasowej sprzedaży online. A czas dostawy – powtórzmy – jest w tej branży kluczowy. – Dostawy realizowane poniżej 15 minut od złożenia zamówienia stanowią już 20 proc. wszystkich transakcji realizowanych przez internet – podaje Kamila Frąckowiak-Jankowski. – Rywalizacja między operatorami będzie się odbywać na poziomie cen, ale wydaje mi się, że główną rolę odegrają kwestie technologiczne – np. algorytmy, które najlepiej przewidzą krótkoterminową przyszłość i potrzeby swoich klientów. Ten, kto zrobi to najlepiej, zyska przewagę konkurencyjną na szybko zapełniającym się rynku – uważa Krzysztof Wyrzykowski. Z kolei Anna Wdowiak zwraca uwagę, że dla większości firm, które już weszły na ten rynek albo się do tego właśnie przymierzają, to forma pilotażu i testowania kolejnego kanału sprzedaży w ramach omnichannel – oprócz q-channel pojawiają się koncepty shop-in-shop czy sklepy bezobsługowe. – Dziś jeszcze za wcześnie na formułowanie jednoznacznych prognoz dotyczących tego, ile marek ostatecznie postawi na format dark store i które rozwiązania spotkają się z długoterminowym zainteresowaniem konsumentów – uważa ekspertka z JLL. A Krzysztof Wyrzykowski z Colliersa wskazuje, że polski rynek jest jeszcze w tyle za Europą, gdzie tylko w ostatnim roku pojawiły się nowe, mocne startupy dark store’owe: Weezy, Flink i Getir. – Niemniej jednak stanowimy ciekawy rynek dla inwestorów, dlatego też spodziewam się, że w ciągu dwóch najbliższych lat będziemy obserwować dynamiczny rozwój dark store’ów w naszym kraju – prognozuje ekspert.