Czynnik zewnętrzny

Magda Rachwald: Aktywa logistyczne zyskały w okresie pandemii jako produkt inwestycyjny. Zgodnie z raportem JLL, w 2021 roku wartość inwestycji na rynku magazynowym osiągnęła w Polsce 2,8 mld euro. Czy w najbliższych latach znowu czekają nas rekordy? Czy jest na to szansa mimo inwazji Rosji na Ukrainę?

Karol Skiba, dyrektor inwestycyjny, dom maklerski CVI: Udział zakupów projektów logistycznych w globalnym wolumenie transakcyjnym stanowił około 10-12 proc. w okresie od kryzysu w 2008 roku do 2016 roku. W 2020 i 2021 roku – już ponad 20 proc. W Polsce w ostatnich dwóch latach mamy około 50 proc. wolumenu w sektorze logistycznym. To pokazuje, jak duży jest apetyt ze strony zagranicznych inwestorów. Przed kryzysem 2008 roku magazyny były postrzegane jako klasa wspomagająca główne aktywa inwestycyjne, czyli biura i obiekty handlowe, teraz weszły do mainstreamu. Wśród czynników, które w ostatnich latach wywoływały dodatkowy popyt na nieruchomości, w tym na powierzchnie magazynowe, były niskie stopy procentowe. Do tej pory głównym czynnikiem, który powodował wzrost wartości magazynów w Polsce, była kompresja stóp kapitalizacji. W przyszłości oczekuje się, że to stawki czynszowe przejmą rolę generatora dalszych wzrostów wartości takich aktywów. Tym bardziej, że te w Polsce są relatywnie niższe niż w regionie CEE. Warto zwrócić uwagę, że na rynku jest bardzo dużo kapitału, który fundusze nieruchomościowe mają do zainwestowania. Te zasoby rosną – coraz więcej kapitału szuka swojej przystani na rynku nieruchomości. Inne klasy aktywów, takie jak handel wielkopowierzchniowy, zostały dotknięte przez pandemię. W strategiach zakupu nieruchomości znaczenie ma bezpieczeństwo dochodu czynszowego. Popyt na powierzchnie magazynowe rośnie, w zeszłym roku popyt brutto stanowił aż około 30 proc. całkowitego zasobu magazynowego. W dobie inflacji, niezależnie od indeksacji czynszów o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług, rosnący popyt najemców na magazyny daje inwestorom oczekiwania nie tylko wyższego wynajęcia, ale możliwie wysokiego wzrostu czynszów, w tym na odnowieniach umów najmu. Jeśli chodzi o konsekwencje inwazji na Ukrainę, pojawia się realna obawa o zawieszenie czy wygaszenie transakcji; kapitał może szukać bezpieczniejszych rynków niż te położone bliżej działań wojennych. Z drugiej strony, można mieć nadzieję, że wraz z uspokojeniem sytuacji, obecne trendy, w tym nearshoring nabiorą jeszcze większego znaczenia.

Co w największym stopniu będzie generować zyski w sektorze logistycznym, jak zmienia się sytuacja deweloperów i inwestorów?

Deweloperzy przede wszystkim zarabiają na różnicy pomiędzy stopą kapitalizacji na sprzedaży a stopą kapitalizacji na budowie, czyli tzw. investment vs development yield, gdzie dochód z czynszu ma mniejsze znaczenie, jeśli sprzedaż jest relatywnie szybko po wybudowaniu. W ostatnich latach koszty budowy podlegały dużej presji, co obniżało zysk z realizacji projektu, gdzie buforem neutralizującym był spadek stóp kapitalizacji na sprzedaży. Obecnie trudno oczekiwać dalszej istotnej redukcji stóp kapitalizacji na sprzedaży. Największym determinantem zwrotów, z punktu widzenia inwestorów lokujących kapitał w gotowych obiektach, będzie raczej wzrost stawek czynszowych w okresie od zakupu do późniejszej sprzedaży. Oczekuje się, że najemcy będą akceptowali wyższe stawki, choć wzrost cen nie będzie równomierny – będzie zależeć od regionu, konkretnej lokalizacji, klasy i wieku obiektu. Możliwe, że zobaczymy powolny wzrost stawek wywoławczych, które są przedmiotem kapitalizacji i elementem ustalania wartości nieruchomości, z dużo szybszym wzrostem stawek efektywnych. Większość deweloperów budujących na polskim rynku finansuje się dłużnie – kapitał własny jest droższy niż kredyt bankowy. W strefie euro jeszcze działamy w środowisku niskich stóp procentowych, co oznacza, że koszt finansowania bankowego sprowadza się w zasadzie do samej marży, którą zaoferuje bank (co ciekawe, pojawiają się pierwsze podmioty, które udzielają finansowania pod warunkiem, że obiekty spełniają walory obiektów energooszczędnych czy proekologicznych). Z drugiej strony, mamy w Europie inflację, więc instytucjonalne umowy najmu mają wbudowaną rewaloryzację stawek, które rosną teraz średnio o 5 proc. r-d-r. Wszystko to oznacza, że inwestorzy z kredytem bankowym w euro mogą skumulować większe nadwyżki netto po spłacie raty kapitałowo-odsetkowej.

Rozmawialiśmy w połowie lutego, kiedy to sytuacja na granicy rosyjsko-ukraińskiej zaostrzała się z dnia na dzień, zaś autoryzacja naszej rozmowy przypadła na czas wybuchu wojny. Czy takie zagrożenie można wkalkulować w strategie inwestycyjne?

To właśnie zewnętrzne, pojawiające się nieoczekiwanie czynniki są największą niepewnością w sektorze logistycznym. Wszystko to, czego rynek racjonalnie oczekuje, jest już „zdyskontowane” w obecnych decyzjach inwestycyjnych. Konflikt zbrojny, pomimo sygnalizowania takiego zagrożenia od dłuższego czasu, nie był rozważany jako scenariusz bazowy. W końcu wojna konwencjonalna w dzisiejszych czasach nie jest racjonalnym posunięciem. Jeszcze przed 24 lutego geopolityka powodowała, że ściana wschodnia jako nowy obszar do rozwoju powierzchni magazynowych wciąż była postrzegana jako mniej atrakcyjna, mimo tego, że realizuje się infrastruktura drogowa, w tym Via Carpatia.

Wymagająca praca wymaga dużo energii – skąd ją Pan czerpie na co dzień?

Jeśli ten wywiad czyta mój pracodawca, odpowiedź musi brzmieć: „z pasji do pracy”. Ale tak naprawdę to ujście dla stresu znajduję w aktywności sportowej, gram w tenisa, uprawiam trening aerobowy. Uważam, że to najzdrowszy sposób, żeby poradzić sobie z dużą ilością obciążeń i pozbyć się codziennego stresu.