Druga młodość w cenie

Jeszcze nie vintage, na pewno nie zabytek. Polskie biurowce z początków ery kapitalizmu w naszym kraju osiągają właśnie wiek balzakowski, więc ich standard odbiega od tego, jaki oferują dziś nowoczesne biurowce. Dotyczy to również młodszych obiektów, bo w ciągu kilkunastu ostatnich lat zmieniło się w zasadzie wszystko – technologie, normy, style pracy i upodobania użytkowników – a co za tym idzie: diametralnej zmianie musiała ulec koncepcja powierzchni biurowych. Nadchodzi czas gruntownych modernizacji, choć na razie ich skala nie jest duża. – W porównaniu z rynkami zagranicznymi, takimi jak Stany Zjednoczone czy kraje Europy Zachodniej, polski rynek powierzchni biurowych jest stosunkowo młody – tam średni wiek budynków waha się od 30 do 50 lat, a w Warszawie oscyluje wokół poziomu 13 lat – podaje Rajmund Węgrzynek, dyrektor zarządzający Tétris w Polsce i CEE.

Podobnie patrzy na polski rynek Dawid Wątorski, senior leasing manager w CA Immo. – U naszych zachodnich sąsiadów najszybszy rozwój rynku przypadał na lata 90., zaś w Warszawie rynek biurowy zaczął nabierać zdecydowanego rozpędu po roku 2000. Nie oznacza to jednak, że wraz z rozwojem technologii i ewolucją oczekiwań, nie musimy dbać o to, żeby nieruchomości pozostawały nowoczesne wbrew upływowi czasu. Czynników stymulujących właścicieli budynków do zmian jest wiele – zaczynając od aspektów środowiskowego i ekonomicznego – uważa ekspert.

Minus dla inwestycji, plus dla modernizacji

Gołym okiem widać, że okres pandemii wpłynął na wyhamowanie aktywności deweloperów, mniejsza podaż nowych biurowców jest także efektem malejącej liczby dostępnych działek w atrakcyjnych lokalizacjach oraz rosnących kosztów budowy. – Powyższe czynniki przekładają się na rosnące zainteresowanie modernizacjami – zarówno wśród właścicieli i zarządców nieruchomości, jak i samych najemców – tłumaczy Rajmund Węgrzynek.

Podobnie sytuację postrzega Anna Patrzyk-Sperzyńska, associate director, Knight Frank. – Coraz częściej słyszymy o modernizacjach budynków biurowych. Trend ten przybiera na sile. To szansa dla właścicieli istniejących budynków. Do niedawna najczęściej słyszeliśmy o tego typu projektach realizowanych w Warszawie, dziś to również główne miasta regionalne – podaje ekspertka, jako przykład wskazując modernizację wrocławskiego biurowca Centrum Orląt, należącego do funduszu Quartum Adventum International.

Krytyczny moment, strategiczna decyzja

Czasem decyzja o zmianach to konieczność. – Głównym powodem podjęcia decyzji o modernizacji jest brak zainteresowania ze strony najemców, a zatem spadek ich liczby, coraz częściej zgłaszane przez użytkowników problemy techniczne, a także idące za tym rosnące koszty eksploatacyjne nieruchomości – wylicza Anna Patrzyk-Sperzyńska. – Zmieniają się trendy, pojawiają się nowe technologie, powierzchni biurowej z roku na roku przybywa. Dodatkowo najemcy mają coraz większą świadomość w zakresie stosowanych rozwiązań w nowoczesnych budynkach biurowych, coraz więcej z nich zwraca też uwagę na politykę ESG – przekonuje ekspertka.

Skala modernizacji jest oczywiście sprawą indywidualną, bo koszty tego przedsięwzięcia muszą odpowiadać spodziewanym korzyściom. – Nie zawsze budynek wymaga gruntownej modernizacji. W CA Immo każdorazowo dokładnie analizujemy, jakiego rodzaju zmiany warto wprowadzić, ważymy potencjalne korzyści i koszty – zarówno finansowe, jak i środowiskowe. Każda przebudowa to nie tylko wydatki, ale także kwestia konieczności zagospodarowania odpadów i minimalizacji emisji CO2 w trakcie działań – przypomina Dawid Wątorski.

Bywa, że starsze budynki zmieniają swoją funkcję lub są wyburzane, to jednak wyjątki. – Zburzenie wcale nie jest takie proste. Żeby się opłacało, budynek musi stracić znacznie na wartości albo, alternatywnie, na jego miejscu można wybudować wielokrotnie większy obiekt. My, co do zasady, nie lubimy burzyć budynków i bardzo wierzymy w dawanie im drugiego życia. Za każdym z nich stoi idea, pomysł architektoniczny – coś, co jest wartościowe. To również kwestia ESG – remont ma mniejszy wpływ na środowisko niż budowa nowego obiektu – mówi Witold Zatoński, partner zarządzający w Syrena Real Estate.

Liczy się efekt

Decyzja o modernizacji i jej zakresie może być podyktowana różnymi przyczynami. – Głównymi czynnikami determinującymi konieczność przeprowadzenia modernizacji obiektów są przede wszystkim: podniesienie obecnego standardu budynku, dostosowanie do aktualnie obowiązujących przepisów, zmiany przeznaczenia nieruchomości i adaptacja przestrzeni do wymogów przyszłego najemcy – wylicza Rafał Latoszek, dyrektor zarządzający obszarem najmu i zarządzania nieruchomościami w PHN. Ekspert zwraca również uwagę, że modernizacje nie ograniczają się do kwestii technicznych, a ingerencja w wygląd może dotyczyć nie tylko części recepcyjnej biurowca czy innych części wspólnych we wnętrzu. – Zmiany estetyczne w modernizowanych budynkach odgrywają również istotną rolę. W przypadku nieruchomości na stałe wpisanych w tkankę miejską ważne jest, by zmiany na zewnątrz budynku współgrały z otaczającą przestrzenią – mówi Rafał Latoszek.

Ciekawym przykładem biurowca, który przeszedł metamorfozę (również estetyczną), jest budynek Hop (dawniej Aktyn) przy ul. Chmielnej w Warszawie. Inwestycję zrealizowali wspólnie Syrena Real Estate i PineBridge Benson Elliott. – Hop był jednym z pierwszych nowoczesnych budynków biurowych w Warszawie, został otwarty w 1994 roku – opowiada Witold Zatoński. – Idea była taka, żeby stworzyć budynek, który będzie oferował coś więcej niż standardowy biurowiec. Doszliśmy do wniosku, że Hop powinien de facto podnieść poprzeczkę nowym obiektom. Postawiliśmy na architekturę i nadaliśmy jej nowe znaczenie. Hop to budynek postmodernistyczny. Przyjrzeliśmy się tej postmodernie i uznaliśmy, że podbijemy stawkę. Anna Łoskiewicz, autorka projektu Hopa, dodała wiele wyrazistych elementów architektonicznych, do tego doszły nowe funkcje. Budynek biurowy musi pozwalać życiu toczyć się swobodnie w swoim wnętrzu, stąd m.in. strefa coworku i lounge, dodatkowe sale konferencyjne czy szatnie dla rowerzystów. Wygospodarowaliśmy 600 mkw., zmniejszając powierzchnię najmu w budynku o około 5 proc., ale podnieśliśmy dzięki temu jego wartość – podkreśla Witold Zatoński. Po zmianach Hop uzyskał certyfikat BREEAM na poziomie Excellent.

Widoczne zmiany zaszły również we wspomnianym już Centrum Orląt, którego remont powierzono Tétrisowi. Metamorfozie uległy nie tylko wnętrza, ale także elewacja. – Centrum Orląt jest biurowcem zlokalizowanym w centrum miasta. W ostatnich latach okolica bardzo się zmieniła, miasto zainwestowało w wiele ciekawych modernizacji i budynek przestał wpisywać się w miejscową architekturę. Chodziło więc o zmianę wizerunku i designu budynku – opowiada Tomasz Spalik, business development director, Tétris.

Poza zmianą wyglądu zewnętrznego, w tym dodaniem trzech tarasów, przeprowadzono renowację dachu i wnętrza budynku. Wymieniono również wszystkie instalacje. – Cały proces miał na celu podniesienie komfortu i bezpieczeństwa użytkowników – mówi Tomasz Spalik.

Nowy standard, nowa tożsamość

Jednym z rozpoznawalnych warszawskich biurowców jest, oddany do użytku w 2003 roku, Saski Crescent. Właściciel, CA Immo, intensywnie przygotowuje się do jego kompleksowej modernizacji, ale – w przeciwieństwie do poprzednich przykładów – efekt zmian nie będzie widoczny na elewacji. – Prace modernizacyjne obejmą przede wszystkim elementy mające wpływ na komfort termiczny, energooszczędność oświetlenia i jakość wentylacji – opowiada Dawid Wątorski. – Zaproponujemy także nową funkcjonalność i wygląd części wspólnych budynku. Saski Crescent będzie certyfikowany w standardzie BREEAM oraz WELL Core & Shell, chcemy uzyskać także certyfikat SmartScore. Można zatem powiedzieć, że realizacja wszystkich zaplanowanych prac pozwoli nam dostarczyć na rynek w zasadzie nie tyle zmodernizowany obiekt, ile kompletnie nowy produkt – zapewnia przedstawiciel CA Immo.

Skoro mowa o produkcie, warto też wspomnieć o marketingu. – Modernizację zdecydowanie warto łączyć z rebrandingiem budynku – przekonuje Anna Patrzyk-Sperzyńska. – W cały proces dobrze jest zaangażować dział marketingu, który dzięki współpracy z architektem, project managerem oraz działem odpowiedzialnym za rekomercjalizację powierzchni opracuje strategię nowego wyjścia obiektu na rynek. Celem nadrzędnym takich działań jest zmiana percepcji postrzegania budynku, który do tej pory był zapomniany lub odbierany jako nieatrakcyjny przez potencjalnych najemców. Docelowo rebranding wpłynie na wyższy poziom komercjalizacji, a tym samym na wartość nieruchomości – tłumaczy.

Modernizacja inwestycyjno-konkurencyjna

Jacek Korwin-Małaszyński, członek zarządu APP-Projekt, podobnie jak inni eksperci dostrzega potencjał modernizacji w obliczu zmniejszającej się dostępności atrakcyjnych terenów pod nowe inwestycje, zwłaszcza w centralnych częściach miast. – Modernizacja starszych biurowców to m.in. odpowiedź na silną konkurencję w tym segmencie rynku nieruchomości. Można dostrzec, że istnieje coraz większe zapotrzebowanie na nowoczesne obiekty biurowe, spełniające kryteria zawarte w pojawiających się kolejnych zarządzeniach środowiskowych czy technicznych, a także zmieniających się przepisach polskiego i unijnego prawa. Zmodernizowane biurowce, charakteryzujące się dobrą lokalizacją i rozbudowaną infrastrukturą w okolicy, z pewnością mają przewagę nad nowymi obiektami w mniej atrakcyjnych lokalizacjach – podkreśla.

Udaną modernizację docenią najemcy, jej potencjał z pewnością dostrzegają też inwestorzy, zarówno ci, którzy myślą o sprzedaży, jak i ci, którzy szukają projektów do kupienia. – Moim zdaniem w Warszawie i w innych polskich miastach jest bardzo dużo ciekawych budynków, które nadają się do modernizacji. To jest w tej chwili jeden z naszych głównych pomysłów biznesowych i pracujemy nad kolejnymi projektami – zapowiada Witold Zatoński (Syrena RE i PineBridge Benson Elliott przygotowują również projekt modernizacji kompleksu Marynarska Business Park na warszawskim Mokotowie). – Większość biurowców zbudowanych przed rokiem 2015 będzie wymagała modernizacji energetycznej ze względu na wymogi postawione przez Unię Europejską. Właściciele, którzy planują sprzedaż budynku w przyszłości albo chcą utrzymać wartość inwestycyjną budynku, nie mogą zapominać o jego rynkowej atrakcyjności. Budynki, które nie zostaną dostosowane do nowych wymogów energetycznych, będą po prostu niepłynne – przestrzega ekspert.