Ostro w dół

Główny indeks giełdowy WIG spadł już poniżej 50 tys. punktów, choć rok temu o tej porze krążył w okolicach 75 tys. Od początku roku przecena na tym wskaźniku wyniosła ponad 30 proc., a w przypadku WIG 20 dynamika zbliżyła się do 40 proc. Tradycyjnie polska giełda na tle regionu wypadała słabiej, choć trzeba pamiętać o wielkości i płynności poszczególnych rynków. Wiara w krótki i niezbyt głęboki cykl podnoszenia stóp procentowych wyparowała na całym świecie, a w ślad za nią zniknęły pieniądze lokowane w akcjach. W obliczu wysokiej inflacji amerykański bank centralny wysyłał wyraźny sygnał, że nie będzie zwlekał z podwyżkami stóp, czym wydatnie pomógł w umocnieniu dolara – amerykańska waluta kosztuje już ponad 5 zł. Na to wszystko nakładają się problemy Europy z surowcami energetycznymi, spowolnienie w Chinach i wisząca nad rynkami groźba eskalacji wojny w Ukrainie. W Polsce gospodarka zwalnia, choć nie ma gwałtownego tąpnięcia – najnowsze prognozy Międzynarodowego Funduszu Walutowego mówią, że w przyszłym roku PKB w Polsce urośnie o zaledwie 0,5 proc., wobec niecałych 4 proc. w tym roku. Rada Polityki Pieniężnej zrobiła pauzę w podnoszeniu stóp procentowych, ale zbliżająca się do 20 proc. inflacja zapewne skłoni RPP do dalszego podnoszenia kosztu pieniądza.

Tymczasem słabnie popyt na mieszkania kupowane przy wsparciu coraz droższych kredytów – w sierpniu liczba wniosków była niższa o 71 proc. w ujęciu rocznym, a w porównaniu z lipcem obniżyła się o 12 proc. To najsłabszy wynik w historii pomiarów dokonywanych przez Biuro Informacji Kredytowej. Także wskaźnik popytu na kredyty osiągnął najniższy poziom, a to pewnie nie koniec bessy na rynku kredytowym (wartość sprzedanych kredytów w lipcu była niższa o 60 proc. w ujęciu rocznym). Co prawda po październikowym posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej stopy procentowe pozostały niezmienione, lecz do wysokiego kosztu kredytu dochodzi także rosnąca niepewność co do kondycji gospodarki. Na razie bezrobocie – kluczowy wskaźnik z punktu widzenia popytu konsumpcyjnego – mamy najniższe w historii.

Wzrost stóp procentowych i niepewność co do perspektyw gospodarczych to dla deweloperów nie tylko mniejszy popyt, ale i wyższe koszty finansowania. Spółki deweloperskie w ostatnich latach sięgały chętnie po środki z emisji obligacji korporacyjnych, których oprocentowanie jest oparte o stawki rynkowe. W sytuacji zbliżających się wykupów poszczególnych serii obligacji korporacyjnych niezmiernie ważna jest płynność finansowa deweloperów. A przecież ciągle rosną koszty wykonawstwa i energii. Deweloperzy – jak np. spółka Lokum – patrzą coraz przychylniej w stronę rynku wynajmu, i to niekoniecznie z pośrednictwem funduszy PRS, bo – jak tłumaczy ten deweloper – w takim modelu trudniej np. o indeksację rosnących kosztów dewelopera przy realizacji umowy. Tymczasem w pierwszym półroczu Lokum zanotowało sprzedaż niższą o ponad 50 proc. i podobnego wyniku spodziewa się w odniesieniu do całego roku. Nieco niższą dynamikę spadku (35 proc.) pokazał w wynikach półrocza Atal, który chce wykorzystać czas słabego popytu i zadbać (jak pisze, „małymi krokami”) o stronę podażową dzięki dobrej sytuacji finansowej – wobec wysokich kosztów finansowania spółka nie chce emitować nowego długu i zamierza korzystać z własnych środków. Cele na rok 2022 o ok. 30 proc. obniżyła także Develia, która wcześniej planowała sprzedaż na poziomie 2,3-2,5 tys. mieszkań (aktualny cel to 1,6-1,8 tys. lokali). Jeżeli chodzi o finansowanie, spółka zamierza zainteresować swoimi obligacjami inwestorów indywidualnych i pozyskać 150 mln zł z nowego programu emisji. W podobny sposób środki planuje pozyskać Echo Investment, które już kilkakrotnie oferowało obligacje drobnym inwestorom. Poza tym Echo stawia na utrzymanie wysokiej rentowności, a nie na liczbę sprzedanych lokali (ta spadła o 40 proc. w I półroczu), budując jednocześnie platformę PRS, na której ma pojawić się 10 tys. mieszkań na wynajem.

Spółki deweloperskie raportują spadek marż, które – w przypadku marży brutto – rzadziej przekraczają 30 proc., a zdaniem ekspertów, osłabienie gospodarcze i wzrost kosztów (szczególnie energii) sprowadzą marże w okolice 20 proc.

Należący do Skarbu Państwa PHN zanotował lepsze wyniki w I półroczu, działając w trzech segmentach – najmu powierzchni biurowej, deweloperki i usług budowlanych. Choć w każdej z tych działalności wyniki były słabsze w ujęciu rocznym, to zysk operacyjny wzrósł dzięki wzrostowi wyceny nieruchomości. Ta sama pozycja rachunków wyników wpłynęła negatywnie na wyniki Cavatiny – mimo wzrostu przychodów z najmu i wyższego zysku brutto ze sprzedaży deweloper zanotował spadek wyniku netto, chwaląc się jednocześnie rosnącą komercjalizacją powierzchni biurowych (blisko 170 tys. mkw. biur w budowie).

Na koniec warto wspomnieć o kolejnym pożegnaniu z warszawskim parkietem – po 16 latach z obrotu wycofane zostały akcje Interferii, którymi handel zamarł wiosną, gdy doszło do przejęcia w wezwaniu ogłoszonym przez Polski Holding Hotelowy. Tymczasem także akcje Trakcji stały się przedmiotem wezwania ogłoszonego przez Agencję Rozwoju Przemysłu i PKP PLK. Druga z tych spółek, która ma już ponad 70 proc. udziału w akcjonariacie, deklaruje jednak, że nie ma planów ściągnięcia spółki z giełdy. (Mir)