Power centers zawładną rynkiem

Tomasz Cudowski: Spotykamy się przy okazji sfinalizowania sprzedaży Galerii Andrychów, którą nie tylko budowaliście, ale i sprzedawaliście w trakcie pandemii. Jak to się udało?

Anna Dużyńska, CEO Poland, Equilis Europe: Zmierzyliśmy się z wieloma wyzwaniami i podjęliśmy odważne decyzje w trudnym czasie, a nasi najemcy to docenili. Dość wspomnieć, że generalnego wykonawcę wyłoniliśmy we wrześniu 2020 roku, w szczycie lockdownu. Problemy mieliśmy nie tylko ze sfinansowaniem projektu, ale także z dostawą materiałów budowlanych, bo łańcuchy dostaw były przerwane i organizowały się na nowo. Także najemcy wierzyli w projekt i cały czas nas wspierali – żaden z nich się nie wycofał. Budowę zakończyliśmy w roku 2021, gdy rynek się już stabilizował, a Galeria Andrychów była w całości wynajęta. Rynek docenił nasze starania, dzięki czemu z dużym sukcesem sprzedaliśmy projekt niemal zaraz po wybudowaniu.

W branży retailowej działacie w joint venture z firmą Acteeum. Czemu służy takie partnerstwo i jak się sprawdza?

Zaufany partner nie tylko dziś jest na wagę złota, zatem nie wykluczamy podobnych partnerstw przy kolejnych realizacjach. Współpracę z Acteeum rozpoczęliśmy podczas realizacji Galerii Chełm, andrychowski projekt był kontynuacją tej relacji. W Polsce operujemy obecnie w dwóch segmentach rynku – w sektorze mieszkaniowym, gdzie zbudowaliśmy własny deweloperski team, oraz w sektorze handlowym, gdzie współpracujemy z partnerami, którzy odpowiadają m.in. za komercjalizację naszych obiektów. Projekty handlowe Equilis ma w swoim DNA – od wielu lat z sukcesem realizujemy je m.in. w Belgii, Francji i Hiszpanii. Uważamy, że w Polsce, tak jak i na innych dojrzałych rynkach europejskich, czas budowy dużych galerii już minął – rynek jest nimi nasycony, więc będą one powstawały coraz rzadziej.

Jakiej wielkości miasta są atrakcyjne dla inwestorów budujących parki handlowe?

Ośrodki z minimum 20 tys. mieszkańców – takie miejsca eksplorujemy pod kątem potencjalnych inwestycji. W ciągu 4-5 lat planujemy zrealizować nawet kilkanaście retail parków. Zdecydowanie wierzymy w rynek retailowy, choć będzie on z pewnością inny, niż przed pandemią – zmieniła ona zwyczaje zakupowe, ale e-commerce nie zastąpi całkowicie zakupów stacjonarnych, bo nie zapewnia możliwości dotknięcia czy przymierzenia produktu, nie da się też pójść do restauracji online. Wierzymy w retail parki – są tańsze w budowie i utrzymaniu, a mogą zaoferować zdecydowaną większość funkcji dużych galerii handlowych.

Ale kolejny obiekt planujecie podobno w większym ośrodku…

Po inwestycjach na południu i wschodzie Polski przymierzamy się do realizacji retail parku o powierzchni prawie 24 tys. mkw. GLA w zachodniej części kraju, w mieście liczącym około 120 tys. mieszkańców. Będzie to kolejny obiekt typu „power center”, czyli park handlowy o zasięgu regionalnym. Szczegóły podamy wkrótce.

A co z Galerią Chełm? Można się spodziewać jej sprzedaży?

Prowadzimy rozmowy na ten temat. Jesteśmy deweloperem, który realizuje konkretny model biznesowy: budujemy, komercjalizujemy, sprzedajemy. Nie trzymamy obiektów we własnym portfelu dłużej, niż trzeba.

Wasza „druga noga” w Polsce to branża mieszkaniowa. Nie obawiacie się jej spowolnienia, które odczuwają wszyscy deweloperzy? A może macie własną receptę na sukces w ciężkich czasach?

Tak, będziemy dynamicznie działać również w tym segmencie rynku. W Polsce standard segmentu popularnego jest raczej niski w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, my zamierzamy go podnosić, bazując na podwyższonej estetyce projektów i realizacji idei ESG. Nasze hasło i jednocześnie sposób działania brzmi: Building happy stories! Planujemy duże, wieloetapowe projekty, ale staramy się nadać im kameralny charakter. Szukamy na ten cel odpowiednich działek w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście.

W jaki sposób będziecie wdrażać idee ESG?

Wielotorowo. Obecnie przygotowujemy się do realizacji w Warszawie dwóch dużych projektów mieszkaniowych – w Ursusie i na Białołęce. W tym drugim kompleksie, na około 500 mieszkań, będziemy testować pompy ciepła i panele fotowoltaiczne na dachach, bo zamierzamy zrezygnować z kotłowni gazowych. Zaplanowaliśmy także szklarnie i ogrody warzywne dla mieszkańców, a na elewacjach – specjalne odmiany pnączy, które pełnią funkcję nie tylko estetyczną – latem osłonią budynek przed nagrzewaniem, a zimą – przed wychładzaniem. Nie zapominamy także o aspekcie społecznym – zamierzamy aktywizować mieszkańców do wspólnych działań, czemu ma służyć m.in. wielofunkcyjna aplikacja, nazywana przez nas „osiedlowym Facebookiem”. Umożliwi ona załatwianie bieżących spraw oraz integrowanie mieszkańców. Można dodawać do niej kolejne funkcje, więc wspólnota mieszkaniowa będzie mogła ją swobodnie rozbudowywać w przyszłości. Zaplanowaliśmy również miejsca do spotkań i cichej pracy, a także stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Wdrożymy również system sortowania odpadów oparty na kodach kreskowych, który ułatwi ich segregację i utylizowanie. Oba nasze projekty mieszkaniowe – także ten w Ursusie, który dostarczy na rynek ok. 1 tys. lokali w czterech etapach – zamierzamy certyfikować w systemie BREEAM.

Robi wrażenie… Zwłaszcza w sytuacji, gdy większość deweloperów mieszkaniowych wstrzymuje lub okrawa nowe projekty. Liczycie na zainteresowanie ze strony funduszów inwestujących w PRS?

Chętnie rozważymy taką współpracę, choć tu też pojawiają się wyzwania – koszty budowy są trudne do oszacowania, więc fundusze PRS przyjęły pozycję wyczekującą, ponadto – z powodu wysokich kosztów obsługi zadłużenia – rosną też koszty finansowania takich inwestycji przez fundusze PRS. Mimo to popyt z ich strony jest ogromny, podobnie jak potrzeby mieszkaniowe Polaków.

Podsumowując: kiedy będzie lepiej?

Obserwujemy rynkowe prognozy i szacujemy, że najbliższe dwa lata będą dużym wyzwaniem dla rynku deweloperskiego. Spodziewamy się, że w 2024 roku inflacja spadnie, podobnie jak stopy procentowe, więc siła nabywcza się zwiększy, a nastroje konsumenckie poprawią. Już teraz widzimy, że stabilizują się ceny wykonawstwa, choć kluczowym okresem dla tego segmentu będzie zima. Istotne jest to, by recesja – nawet jeśli się zdarzy – trwała krótko. Niezależnie od sytuacji ekonomicznej potrzeby rynku mieszkaniowego w dużych aglomeracjach są ogromne i nie da się ich zatrzymać. Wciąż potrzebujemy mieszkań – szczególnie w dużych miastach – i obiektów handlowych w mniejszych miejscowościach.