Wyceny całkiem zrównoważone

Anna Korólczyk-Lewandowska: Czy niepewność na rynku przekłada się na zainteresowanie inwestorów naszym krajem?

Urszula Sobczyk, dyrektor Działu Wycen w Newmark Polska: Pomimo wyzwań, związanych z sytuacją geopolityczną, wzrostem stóp procentowych, cen energii czy wysoką inflacją, przez cały czas obserwujemy w Polsce duże zainteresowanie nieruchomościami wśród inwestorów zagranicznych. Całkowita wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie tego roku wyniosła około 2,9 mld euro, co oznacza 16-procentowy wzrost rok do roku. Widzimy jednak, że część inwestorów wstrzymała się z podejmowaniem decyzji lub transakcje wolniej się finalizują. Coraz bardziej aktywni są inwestorzy szukający okazji. Blisko połowę kapitału zainwestowanego w nieruchomości komercyjne w ostatnich dwóch latach w Polsce stanowiły inwestycje w sektorze magazynowym. W czasie pandemii jednym z głównych źródeł popytu na magazyny był sektor e-commerce. I chociaż dzisiaj handel internetowy trochę wyhamował, to ciągle jego udział w rynku znajduje się na stabilnym około 9-procentowym poziomie. Dodatkowo w ostatnich miesiącach popyt na nowoczesne hale nakręcają nowe trendy, takie jak nearshoring, czyli przenoszenie produkcji i magazynowania bliżej docelowego klienta oraz tendencja do robienia zapasów przez firmy, które chcą się w ten sposób zabezpieczyć przed kolejnymi zakłóceniami w łańcuchach dostaw. Pożądanym produktem na rynku inwestycyjnym są też parki handlowe i obiekty typu convenience.

Czy w związku z nową rzeczywistością geopolityczną zmieniły się oczekiwania inwestorów odnośnie wyceny nieruchomości?

Duża zmienność wskaźników makroekonomicznych oraz idąca za tym niepewność wpływają na pracę rzeczoznawców majątkowych. Naszymi klientami, oprócz inwestorów i właścicieli nieruchomości, są również banki, które poza standardowym określeniem wartości rynkowej, coraz częściej wymagają analizy wrażliwości dla określonej wartości. W praktyce polega to na pokazaniu „widełek”, przy założeniu innych wartości czynszu oraz niższych bądź wyższych stóp kapitalizacji. Dzięki temu klienci otrzymują wiedzę, jak potencjalne zmiany na rynku, zarówno pozytywne, jak i negatywne, mogą wpłynąć na wartość wycenianej nieruchomości.

Jaki wpływ na wyceny nieruchomości mają czynniki ESG?

RICS przygotował wytyczne dotyczące zrównoważonego rozwoju i czynników ESG w wycenach nieruchomości. W kontekście nieruchomości wymogi związane z ESG mają wpływ na podejście do inwestowania, ponieważ mogą one wpływać na perspektywy wzrostu stawek czynszu i wartości kapitału. Niektórzy inwestorzy, najemcy i instytucje udzielające finansowania dłużnego mogą również uzależniać zawarcie transakcji od spełnienia minimalnych wymogów ESG. W momencie wprowadzenia jednolitych przepisów dotyczących raportowania niefinansowego w UE, możemy spodziewać się, że niektóre czynniki ESG będą mogły – w sposób już formalny – wpływać na wartość nieruchomości. Niektóre fundusze już teraz zainteresowane są wyłącznie nieruchomościami, w których wdraża się rozwiązania z zakresu ESG, szczególnie te dotyczące ekologii. Zielone budynki szybciej znajdują najemców, którzy w ten sposób nie tylko realizują korporacyjną politykę zrównoważonego rozwoju, ale mogą też zmniejszyć wysokość opłat eksploatacyjnych oraz opłat za media, poza tym obiekty zbudowane w nowoczesnych, proekologicznych technologiach wolniej się starzeją. Nie bez znaczenia jest również fakt, że instytucje finansowe uwalniają coraz więcej tzw. „zielonych” środków, czyli kredytów przyznawanych na korzystniejszych warunkach.

Czy sztuczna inteligencja będzie w stanie zastąpić rzeczoznawców majątkowych?

Już dzisiaj istnieją portale internetowe oferujące wyceny nieruchomości na podstawie dostępnych baz danych. Dotyczy to jednak przede wszystkim podstawowych wycen na rynku mieszkaniowym. W przypadku skomplikowanych wycen nieruchomości komercyjnych zastąpienie człowieka wydaje się niemożliwe. Nowoczesne programy obliczeniowe są pomocne, jednak sztuczna inteligencja nie zastąpi pewnych aspektów wyceny, chociażby przeprowadzenia wizji lokalnej na nieruchomości i sprawdzenia jej stanu faktycznego. Rynek nieruchomości jest bardzo wrażliwy i dynamicznie się zmienia. Dlatego rzeczoznawcy muszą na bieżąco analizować i monitorować rynek. To część naszej pracy.

A co jest dla Pani wyzwaniem w życiu prywatnym?

Po 20 latach pracy w dużych firmach wyzwaniem jest dla mnie zachowanie work-life balance. Prowadzenie działu wycen to praca na wysokich obrotach, mnogość zadań i ogromna odpowiedzialność. W Newmark Polska znalazłam tę równowagę, o którą zawsze mi chodziło. Realizuję się w pracy, ale mam też czas dla siebie. Od kilku lat każdy poranek zaczynam jogą. To pozwala mi oczyścić głowę i przygotować się na wyzwania całego dnia.