Ostatnia mila się wydłuża

Według najnowszego raportu „Polish CEP Report 2022”, przygotowanego przez Last Mile Experts, 7R oraz agencję doradczą Cushman & Wakefield, branża KEP w latach 2021-2023 utrzyma dwucyfrową dynamikę wzrostu zarówno pod względem wolumenu (14,1 proc.), jak i wartości (19,9 proc.).

Wśród czynników, które najmocniej wpływają na rozwój segmentu dostaw ostatniej mili w Polsce, jest dynamiczny wzrost krajowego sektora e-commerce, który stał się jednym z kluczowych kanałów zakupowych dla konsumentów. Obecnie już blisko co piąty Polak wszystkie produkty pozaspożywcze kupuje właśnie w sieci, a w związku z aktualnymi zawirowaniami gospodarczymi i pogarszającą się koniunkturą aż 31 proc. badanych osób zamierza w przyszłości zaopatrywać się wyłącznie online. Zmianom w postawach konsumenckich towarzyszy także wzrost obrotów e-sklepów i internetowych detalistów, którzy z roku na rok odnotowują coraz wyższe przychody i biją kolejne rekordy wolumenowe. Ich sprzedaż w całym 2021 roku przekroczyła 100 mld złotych i rosła średnio o 28,1 proc. rocznie (CAGR), utrzymując dotychczasowe dwucyfrowe tempo. Co to oznacza dla deweloperów budujących magazyny?

Zaplecze logistyczne będzie kluczową przewagą. Wiele wskazuje na to, że mimo kryzysu gospodarczego i napięć na arenie międzynarodowej, intensywny rozwój branż e-commerce oraz KEP utrzyma się na wysokim poziomie. Prognozowany wzrost w ujęciu wartościowym oraz wolumenowym oznacza z kolei konieczność zabezpieczenia przez operatorów oraz e-detalistów odpowiedniego zaplecza magazynowo-logistycznego. W tym kontekście coraz większe znaczenie będą zyskiwać obiekty wyróżniające się zarówno pod względem technologicznym, jak i zrozumienia potrzeb, a także oczekiwań przyszłych najemców.

W 7R również widzimy wyraźnie, że wzrosty w branży KEP stale napędzają rozwój logistyki miejskiej. Przestrzenie magazynowe znajdujące się w strategicznych lokalizacjach, w obrębie aglomeracji miejskich, takie jak City Flex budowane przez 7R w największych polskich miastach, cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Projekty takie zwiększają bowiem efektywność oraz elastyczność operacji logistycznych na etapie dostaw tzw. ostatniej mili i stanowią naturalne uzupełnienie dla lokowanych peryferyjnie parków logistycznych.

Zaufanie procentuje

Obecnie obiekty dedykowane branży e-commerce stanowią blisko 7,5 mln mkw. powierzchni magazynowej w Polsce, czyli ponad 30 proc. całkowitej podaży. W porównaniu ze stanem z 2019 roku odnotowaliśmy tu wzrost aż o 84 proc.

Warto też pamiętać, że atrakcyjna lokalizacja czy łatwy dostęp do strategicznej infrastruktury transportowej to tylko niektóre z wyróżników, które muszą spełniać tego typu obiekty. Najemcy oczekują dziś zaawansowanych technologicznie powierzchni, które efektywnie wspierają ich biznes. Kolejnym niezwykle ważnym aspektem są kwestie środowiskowe: coraz częściej magazyny uzyskują wysokie noty w certyfikacji ekologicznej. Poza tym dziś niemal wszyscy najemcy oczekują, że nowo budowane magazyny będą spełniać wysokie standardy ESG.

W Polsce wybudowano dotychczas 26 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Z tego ponad 30 proc. dedykowane jest właśnie segmentowi e-commerce. Dodajmy do tego rosnącą liczbę automatów paczkowych – obecnie jest ich 25 tys., a do 2025 roku liczba ta ma się podwoić – punkty Pick Up & Delivery, stale rosnącą sieć magazynów miejskich, takich jak np. 7R City Flex, sieć sklepów stacjonarnych wykorzystywaną przez część firm (zwłaszcza z branży odzieżowej) jako punkty PUDO czy wreszcie centra zwrotów – widać, że mamy do czynienia z naprawdę rozbudowaną siecią dystrybucji. Ale to nie koniec jej rozwoju, bowiem odbiorca końcowy wymaga elastyczności w możliwościach odbioru przesyłki, zarówno jeśli chodzi o lokalizację, jak i coraz częściej precyzyjne godziny odbioru.

Z badań wynika, że aż 42 proc. konsumentów (dane PWC) traci zaufanie do marki już po jednym złym doświadczeniu. Fakt ten pokazuje, jak istotną rolę odgrywa ostatnia mila w kontekście przejęcia przez przedstawicieli branży KEP odpowiedzialności za „customer experience”. Rozwój q-commerce jeszcze bardziej zaostrzy te kryteria i wymusi większą elastyczność.

Tymczasem warto zwrócić uwagę na fakt, że ostatnia mila odpowiada za 30 do nawet 53 proc. kosztów dostawy do klienta końcowego. To dlatego lokalizacja magazynów ostatniej mili jest i będzie kluczowa z punktu widzenia redukcji kosztów dostawy. Rozbudowa sieci mniejszych magazynów blisko centrów miast stanowi bowiem naturalne uzupełnienie peryferyjnych parków logistycznych i umożliwia realne skrócenie drogi oraz zmniejszenie kosztów dostawy do konsumenta.

Sieć jeszcze gęstsza

Według ekspertów agencji doradczej Cushman & Wakefield, liczba zakupów dokonywanych przez Internet rośnie tak dynamicznie, że w najgorętszym dniu 2019 roku czołowe firmy kurierskie obsłużyły średnio ok. milion paczek. Z kolei w 2021 roku sam InPost dostarczył ich łącznie aż 424 miliony, co stanowi wynik tylko minimalnie gorszy niż całej polskiej branży KEP w roku 2018 (493 miliony paczek). Firma pozostaje niekwestionowanym liderem rynku i jedynie w ciągu ostatniego roku urosła o blisko 40 proc. Drugie miejsce w rankingu zajmuje spółka DPD, a obie firmy odpowiadają razem za ok. 64 proc. rynku pod względem wolumenu i nieco poniżej 50 proc. pod względem przychodów branży KEP. Eksperci z Cushman & Wakefield wskazują, że w zeszłym roku wolumen wszystkich przesyłek w polskiej sieci kurierskiej przekroczył magiczną granicę miliarda, a według prognoz w przyszłym roku zwiększy się o kolejne 31 proc., do 1,3 mld przesyłek.

Dane te oznaczają, że zapotrzebowanie na powierzchnie w magazynach ostatniej mili będzie systematycznie rosło, co na pierwszy rzut oka może cieszyć deweloperów. Z drugiej strony znacznie ograniczona dostępność atrakcyjnych terenów pod magazyny w pobliżu centrów miast będzie wpływać na wzrosty cen. I między innymi z tym wyzwaniem będą musieli poradzić sobie deweloperzy.

***

7R

to deweloper działający na rynku nieruchomości komercyjnych, specjalizujący się w dostarczaniu powierzchni magazynowych i produkcyjnych na wynajem. W portfolio 7R znajdują się wielkopowierzchniowe parki logistyczne, miejskie magazyny tworzące sieć 7R City Flex Last Mile Logistics oraz obiekty BTS. Deweloper angażuje się w działania z zakresu ESG, troszcząc się o środowisko, społeczności lokalne oraz ład korporacyjny.