Rynek w rytmie ESG

Anna Zamyłka: Deweloperzy ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji – ostatni rok nie przyniósł imponujących wyników, czeka nas stosunkowo niewiele nowych projektów. Czy to oznacza, że straciliśmy wiarę w rynek biurowy?

Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska: W ubiegłym roku na dziewięciu głównych polskich rynkach biurowych najemcy wynajęli łącznie prawie 1,5 mln mkw. – to czwarty najwyższy wynik w historii. Popyt w Warszawie już wrócił do poziomu sprzed pandemii, a w miastach regionalnych do rekordu z 2019 r. (693 tys. mkw.) zabrakło niecałe 70 tys. mkw. Oznacza to, że biura mają się dobrze i nadal są ważnym narzędziem w rozwoju firm. Spowolnienie aktywności deweloperskiej wynika raczej z pogorszenia sytuacji makroekonomicznej, wyższych kosztów robocizny, budowy i wykończenia powierzchni biurowej. Rzeczywiście, spada liczba realizowanych inwestycji. W Warszawie w budowie jest obecnie 10 projektów o łącznej powierzchni 180 tys. mkw. – zostaną one oddane do użytku głównie w latach 2024-25. Zaś w największych miastach regionalnych obecnie powstaje 580 tys. mkw. (w ponad 30 projektach) – powierzchnia ta trafi na rynek w tym i przyszłym roku. To, że deweloperzy mniej budują, nie oznacza, że nie planują kolejnych biurowców. W przygotowaniu jest wiele projektów, które w najbliższej dekadzie powinny zasilić polski rynek biurowy.

W niepewnych czasach przestrzeń coworkingowa jest szczególnie pożądanym formatem – zarówno przez najemców, jak i inwestorów. W jakim kierunku będą się rozwijać fleksy i czy mają szansę zdobyć popularność również w mniejszych ośrodkach?

Już od kilku lat obserwujemy w Polsce wysokie zainteresowanie przestrzeniami coworkingowymi ze strony najemców i dynamiczny rozwój tego segmentu rynku biurowego. Świadczą o tym rosnące zasoby elastycznej powierzchni, które już przekraczają 320 tys. mkw. Najemcy coraz częściej pytają nas o dostępność fleksów w budynku, w którym planują wynająć tradycyjną powierzchnię biurową. To pokazuje, że elastyczność nadal jest w cenie. Oprócz typowych formatów – coworków, biur serwisowanych czy modeli hybrydowych – niektórzy deweloperzy oferują elastyczne formy najmu gotowych biur na krótkie okresy, połączone z usługami typowymi dla fleksów. Czołowi operatorzy powierzchni coworkingowych już wchodzą na rynki mniejszych miast, które dotychczas były zdominowane przez lokalne podmioty. Inwestorzy są świadomi atrakcyjności fleksów, ale starają się, aby udział procentowy takiej powierzchni w biurowcu nie przekraczał 15 proc.

Rynek magazynowy ma się świetnie, ale na horyzoncie widać już oznaki nasycenia, a niekiedy nawet przesycenia rynku. Jakie wyzwania stoją przed branżą?

Polska jest czwartym rynkiem magazynowym w UE z zasobami przekraczającymi 28 mln mkw. Wyprzedzają nas Niemcy, Francja i Holandia. Porównując współczynniki nasycenia powierzchnią magazynową per capita nadal jest wyraźna różnica (0,7 mkw. w Polsce vs 2 mkw. w Holandii). Dodatkowo w Polsce koszty najmu są na konkurencyjnym poziomie. Do wyzwań stojących przed rynkiem magazynowym zaliczamy trudności z pozyskaniem finansowania na nowe projekty oraz utrzymujące się wysokie ceny paliw, energii elektrycznej i gazu. Zakłócenia w łańcuchach dostaw podczas pandemii i wojny w Ukrainie skłoniły firmy do zintensyfikowania działań mających na celu ograniczenie ryzyka oraz dywersyfikację działalności, m.in. poprzez przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu. Dotyczy to zwłaszcza firm z sektora przemysłowego, które będą częściej lokowały zakłady w Polsce w ramach coraz popularniejszego trendu nearshoringu czy friendshoringu. To – w przeciwieństwie do wyzwań – będzie dodatkowym impulsem do rozwoju rynku magazynowego. Dotacje unijne oraz m.in. planowane przez Komisję Europejską programy dotyczące wsparcia przemysłu w UE i ograniczenia inflacji także przyczynią się do wzmocnienia tego sektora.

ESG to bardzo szlachetna, ale kosztowna idea. Czy spodziewana recesja nie zaważy na jej popularności, a może nie ma od niej odwrotu?

ESG to już nie tylko idea, ale realne potrzeby i wymagania rynkowe uregulowane prawnie. Musimy zmienić nasze przyzwyczajenia i sposób korzystania z dostępnych zasobów. Strategia ESG wymaga działań długofalowych i sporych nakładów na początku, a efekty są rozłożone w czasie. Od ESG nie ma już odwrotu. Wystarczy tu chociażby wspomnieć Dyrektywę CSRD, która zobowiązuje duże firmy giełdowe do składania sprawozdań ESG już za 2023 r. Obowiązkiem tym zostaną objęte kolejne firmy w następnych latach.

A jaki rodzaj budynku biurowego preferuje Pani osobiście?

Zdecydowanie wybieram przestrzenie dopasowujące się do mojego rytmu życia. Takie, które pozwalają łączyć pracę, odpoczynek i integrację, a także są dobrze skomunikowane i idą z duchem ESG.

Jak dojeżdża Pani do pracy? Czy to się zmienia wraz z porą roku?

Podróżuję w sposób zrównoważony i odpowiedzialny. Bliska jest mi idea carsharingu. Głównie korzystam z komunikacji miejskiej, szczególnie z metra, dzięki temu rocznie emituję ok. 2000 kg CO2 mniej. A od wiosny do późnej jesieni częściej jeżdżę na rowerze.