EN

Drogowskaz z napisem „Dobrostan”

Temat numeru
Deweloperzy dużą wagę przywiązują do zapewniania pracownikom magazynów komfortowych warunków pracy. Te starania zyskały nowy wymiar po wprowadzeniu przez Unię Europejską obowiązku raportowania działań związanych ze zrównoważonym rozwojem

Fala zielonych certyfikacji dotarła po raz pierwszy do Polski w roku 2010, gdy pierwsze biurowce otrzymały certyfikaty LEED i BREEAM. I chociaż według ubiegłorocznego raportu rocznego Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego (PLGBC) biurowce nadal wiodą prym w tym względzie, to budynki logistyczne i przemysłowe poczyniły znaczne postępy w nadrabianiu zaległości, w ciągu tylko jednego roku zwiększając udział w puli certyfikowanych obiektów z 21 do 29,3 proc. Polski rynek magazynowy wciąż pozostaje jednak w tyle w pozyskiwaniu certyfikatów wellbeingowych, mimo że w krajach zachodnich kilka kompleksów logistycznych zostało certyfikowanych przez International WELL Building Institute (np. Prologis DC5 w holenderskim Tilburgu zdobył taki certyfikat już w 2019 roku). Mniej więcej w tym samym czasie pierwszy polski biurowiec uzyskał certyfikat WELL Core & Shell. Do czasu opracowania raportu PLGBC za 2022 rok, wspomnianą akredytację w kraju uzyskało 13 biurowców, podczas gdy lista magazynów była i nadal jest pusta. Wszystko wskazuje jednak na to, że ta sytuacja wkrótce się zmieni. – Kwestie związane z wellbeingiem w polskim sektorze magazynowym rzeczywiście pozostają w tyle za tym, co dzieje się w branży biurowej. Firmy korzystające z magazynów szukają teraz odpowiedzi na pytanie, jak zdobyć i utrzymać pracowników. Cóż, przede wszystkim można to osiągnąć, oferując im udogodnienia i pokazując, że są otoczeni troską. Każdy z naszych najemców wydaje się prowadzić aktywną politykę ESG. Rynek magazynowy wiele się zatem uczy od biur, co można zaobserwować, patrząc na obiekty starszej generacji, które nie zawsze były atrakcyjne – często otaczał je choćby drut kolczasty – komentuje Hadley Dean, założyciel MDC2.

Znaleźć i utrzymać człowieka

Ze względu na upowszechnienie się pracy z domu, pozyskiwanie i zatrzymywanie personelu w firmie stało się szczególnie palące dla rynku biurowego już w czasie pandemii. Sektor przemysłowy nie doświadczył tego, ponieważ zatrudnione w nim osoby muszą pracować stacjonarnie. Mimo to, w związku z ciągłym rozwojem, branża ta mierzy się z niedoborami kadrowymi, które w Polsce są ostatnimi czasy powszechne. Jak zapewnia Renata Osiecka, partnerka zarządzająca w Axi Immo Group, zjawisko to występowało także przed Covidem. – Nawet w okresie wcześniejszego boomu najemcy doceniali znaczenie dobrostanu jako środka, który pomagał ograniczać rotację pracowników, a także zwiększał ich wydajność i zaangażowanie oraz wiarygodność marki – tłumaczy Renata Osiecka. Ekspertka wskazuje jednocześnie na korzyści oczywiste dla najemców nieruchomości przemysłowych, płynące z priorytetyzowania wellbeingu wśród pracowników – to m.in. krótszy czas potrzebny do zoptymalizowania pracy oraz zmniejszenie liczby zwolnień lekarskich. – Szczęście pracowników to również istotny wskaźnik, który brany jest pod uwagę w procesach rekrutacyjnych – zwraca uwagę szefowa Axi Immo.

Inicjatywy mające na celu osiągnięcie dobrostanu wśród pracowników nie wynikają jednak wyłącznie z potrzeby rozwiązania problemów rekrutacyjnych. W styczniu Unia Europejska wprowadziła w życie dyrektywę CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), która zobowiązuje duże przedsiębiorstwa do regularnego składania raportów dotyczących ich wpływu na społeczeństwo i środowisko. „Duże” są firmy, które spełniają dwa z trzech następujących warunków: zatrudniają ponad 250 pracowników, mają 40 mln rocznego obrotu netto lub 20 mln euro aktywów ogółem. Małe i średnie przedsiębiorstwa (MŚP), o ile nie posiadają papierów wartościowych notowanych na regulowanych rynkach, są obecnie zwolnione z obowiązku tej sprawozdawczości.

Małe wielkie litery

Potrzeba uwzględnienia wpływu budynków na środowisko była w przeszłości głównym impulsem do podjęcia takich działań, co widać po tym, że certyfikacja BREEAM (a później LEED) została ustanowiona w latach 90., a WELL – dopiero w roku 2014. Pojawienie się tego ostatniego systemu świadczyło o tym, że coraz więcej firm w działalności pozabiznesowej zwraca uwagę na sferę społeczną i wpływ działań przedsiębiorstwa zarówno na pojedyncze osoby zatrudnione w budynkach, jak i większe społeczności. W efekcie pojawił się akronim ESG, odnoszący się do ładu środowiskowego, społecznego i korporacyjnego. Litera „G” odnosi się przede wszystkim do transparentności działań i etyki biznesowej, które zyskały dodatkowy wymiar po latach 2007-2008 i serii skandali korporacyjnych. I chociaż „E”, czyli czynniki związane z ekologią, mają kluczowe znaczenie – biorąc pod uwagę nie tylko globalne ocieplenie, ale też potrzebę uniknięcia katastrof środowiskowych związanych z działalnością przemysłową – „S” często wydaje się spychane na margines. Instytucje odpowiedzialne za finansowanie muszą mieć pewność, że „E” i „G” traktowane będą z właściwym szacunkiem, ale to aspekt społeczny jest tym, na czym powinna bazować działalność biznesowa – na poprawie jakości życia ogółu populacji.

– Jeszcze jakieś 5-10 lat temu wystarczyło uwzględnić w planowaniu obiektu magazynowego przestrzeń biurową i socjalną. Nikt nie przywiązywał specjalnej wagi do tego, jaka była jakość tych powierzchni ani jakich materiałów użyto do ich stworzenia. Nawet pięć lat temu ESG było czystym zabiegiem marketingowym. Teraz inwestorzy i banki przywiązują do tego obszaru ogromną wagę, szczególnie do aspektu społecznego – twierdzi Jarosław Czechowicz, country manager na Polskę w GLP. Także Renata Osiecka uważa, że sporo się ostatnio w tej kwestii zmieniło. – W ciągu ostatnich pięciu lat nastąpiła znacząca zmiana w projektowaniu magazynów. Obserwujemy nacisk na optymalizację kosztów, ale także na aspekt społeczny w ESG. Zresztą te dwa czynniki często idą w parze. Magazyny są na przykład projektowane z myślą o lepszej retencji ciepła i o wyższym standardzie warunków pracy. Dotyczy to również części biurowych, gdzie zastosowane rozwiązania zostały zaadaptowane z rynku biur klasy A. Większy nacisk na społeczny aspekt ESG przyspieszył rozwój inicjatyw wellbeingowych – wyjaśnia Renata Osiecka.

Z opinią taką zgadza się Maciej Madejak, chief development officer w MDC2. – Nasza część świata dopiero goni Zachód. Polska musi się zmienić pod względem podejścia do zrównoważonego rozwoju i ESG, jako że do tej pory skupialiśmy się przede wszystkim na „E”, co w MDC2 uważamy za błąd. Ta sytuacja się jednak zmienia. Gdy rozmawiamy z inwestorami, okazuje się, że chcą oni, aby aspekt społeczny był traktowany z taką samą uważnością jak pozostałe litery akronimu i odpowiednio wdrażany. Budując magazyn od podstaw, faktycznie możemy skupić się na wszystkich aspektach wchodzących w skład ESG, co jest korzystne dla najemców, ich pracowników, lokalnej społeczności i okolicy, a także dla całego świata – podkreśla Maciej Madejak.

Ekspert wylicza niektóre z działań na rzecz dobrostanu, które wprowadziło MDC2. – Oferujemy pracownikom dodatkowy tydzień wolny od pracy – latem, w tym samym czasie dla wszystkich naszych pracowników. Zapewniamy również dłuższy urlop macierzyński i ojcowski, niż wymaga tego kodeks pracy. Chcemy być liderem, który wytycza szlak całemu rynkowi – podkreśla Maciej Madejak, a wtóruje mu Hadley Dean. – Wbudowaliśmy ESG w funkcjonowanie całej firmy, a Polska będzie musiała teraz przejść ten sam proces. Kontynentalny łańcuch dostaw potrzebuje więcej zakładów produkcyjnych i lekkich montowni, a wiele z nich powstanie właśnie u nas. Uważamy, że Polska stanie się najważniejszą lokalizacją w tym zakresie. Nie chcemy jednak sprowadzać tu zakładów zorganizowanych według systemu dalekowschodniego, znacznie mniej przyjaznych środowisku, z dymiącymi kominami. Trzeba jednak powiedzieć: deklaracje net-zero nie mogą być tylko deklaracjami – podkreśla Hadley Dean. Tendencjom ESG sprzyja podejście instytucji finansowych. – Od około pięciu lat z rynków giełdowych i instytucji finansowych do zarządów firm płyną sugestie, aby poprawić działalność w zakresie ESG. Również środowiska działające przeciwko zmianom klimatycznym zwiększają od kilku lat tę presję, a następne do akcji wkroczyły agendy rządowe. Przez ten czas UE przeznaczyła miliardy na promowanie ESG i wydała odpowiednie dyrektywy. Teraz nacisk na inwestorów, aby działali zgodnie z ideami ESG, pochodzi więc ponownie od banków – relacjonuje Hadley Dean. – Z kolei inwestorzy oczekują, że każdy nabywany projekt będzie wyjątkowy, dobrze zaprojektowany i przyszłościowy, a także możliwy do wynajęcia w przyszłości. Są gotowi poświęcić nieco więcej czasu i pieniędzy, aby upewnić się, że dostarczamy im właściwy produkt – dodaje Maciej Madejak.

Więcej słońca

Wyższy standard budynku wymaga zastosowania lepszej jakości materiałów i elementów wyposażenia, zarówno w konstrukcji powierzchni załadunkowych i magazynowych, jak i w dodatkowej przestrzeni biurowej i socjalnej. – Więcej przeszkleń i dostęp do naturalnego światła, lepsza wentylacja i przestrzeń socjalna – wszystko to sprawia, że obiekty magazynowe coraz bardziej przypominają biurowce klasy A. Dotyczy to jednak głównie obiektów typu SBU i magazynów miejskich, bo w przypadku magazynów 3PL i big boxów jest jeszcze sporo do nadrobienia – twierdzi Renata Osiecka. – Pierwotnie części biurowe magazynów były znacznie mniej złożone, traktowano je przede wszystkim jako powierzchnię techniczną. Ale wraz z rozwojem rynku, fundusze i właściciele kładli coraz większy nacisk na jakość przestrzeni biurowej i socjalnej – dodaje ekspertka. Jarosław Czechowicz uważa, że projektowania magazynów nadal nie można porównywać do spektakularnych inwestycji biurowych, które odmieniły centra dużych miast. – Mają one inne przeznaczenie i użytkowników. Porównanie magazynu w Grodzisku Mazowieckim do biurowca w Warszawie po prostu nie ma większego sensu – tłumaczy.

MDC2 stosuje czteroelementowe podejście do kwestii dobrostanu. Pierwszym z filarów jest koncepcja „Rest&Move”, która daje pracownikom szansę na wyjście z magazynu i skorzystanie z siłowni lub wielofunkcyjnej hali sportowej. Takie udogodnienia są zapewniane we wszystkich obiektach budowanych przez MDC2. – Kolejnym priorytetem jest stworzenie przyjaznego otoczenia wokół budynków. Zazwyczaj park magazynowy potrzebuje zbiornika retencyjnego, który jest w zasadzie dużym stawem. Czemu by więc nie zrobić z niego prawdziwego stawu, z trawą i stołami piknikowymi wokół? – pyta Hadley Dean. Trzecią częścią systemu MDC2 jest współpraca z fundacją Truckers Life, działającą na rzecz poprawy warunków pracy kierowców ciężarówek – nie są oni w zasadzie pracownikami parku, ale powinni mieć bezpieczne i przyjemne środowisko pracy. – Jednym z częstych problemów parków magazynowych było zorganizowanie oddzielnych pomieszczeń dla kierowców TIR-ów, którzy muszą odpocząć po wielogodzinnej jeździe. W naszych obiektach znajdują się przeznaczone dla nich całodobowe toalety z prysznicami i zapleczem kuchennym – tłumaczy Jarosław Czechowicz z GLP. Czwartym filarem podejścia MDC2 do wellbeingu jest upewnienie się, że magazyny nie stanowią zagrożenia dla przyrody. – Dzikie zwierzęta powinny mieć możliwość wejścia na teren parku i swobodnego opuszczenia go. Współpracujemy również z fundacją Forest Forever – zapewniamy jej fundusze na zakup 1 mkw. lasu (zamiast wyciętego lub przeznaczonego do wycinki) za każdy 1 mkw. magazynu, który budujemy. Tereny leśne są następnie odmładzane i łączone z parkiem. CTP robiło coś podobnego w Czechach, stąd wzięliśmy ten pomysł – profesjonalne leśnictwo z odpowiednimi podstawami, dobrze finansowane i przemyślane – przyznaje Hadley Dean i dodaje, że podczas realizacji takich inicjatyw należy zapomnieć o konkurencji. – Musimy być w stanie współpracować z innymi i promować ich, gdy opracowują genialne rozwiązania – przekonuje.

Renata Osiecka wymienia inne rozwiązania z zakresu wellbeingu – zewnętrzne siłownie, urządzenia sportowe, stojaki na rowery, meble zewnętrzne i hamaki do wypoczynku latem. Ale także dostęp do transportu publicznego – poprawia on dobrostan pracowników (zwłaszcza na obszarach wiejskich, gdzie organizowane są wahadłowe kursy autobusów), a także jest inicjatywą proekologiczną, ograniczającą ruch samochodów osobowych. – Deweloperzy, którzy budują na terenach miejskich, również próbują przekształcić swoje obiekty w miejsca nadające się do spędzania wolnego czasu. W jednym z projektów zainstalowano niedawno ściankę wspinaczkową, w innym zbudowano skate park. Tego typu aktywność generuje jednak problemy z bezpieczeństwem i wymaga monitorowania, co prowadzi do instalacji kamer. Projekty w miastach mają też więcej funkcji niż big boxy – mogą być wykorzystywane np. jako siedziby firm lub showroomy. Projekty SBU i obiekty logistyki miejskiej częściej mają atrakcyjniejszy fit-out i lepiej zorganizowany transport publiczny, co zwiększa ich atrakcyjność, natomiast ogólnym trendem jest tworzenie projektów w bardziej korzystnych i zrównoważonych lokalizacjach, co nie pozostaje bez pozytywnego wpływu na pracowników – wyjaśnia szefowa Axi Immo.

Życie jak w kampusie

Obecnym trendem na rynkach USA, Wielkiej Brytanii i Holandii są parki utrzymane w stylu kampusu, skoncentrowane na społeczności. Hadley Dean przywołuje również działania CBRE Investment Management, które co tydzień stawia w swoich parkach inny food truck, aby zapewnić różnorodność menu. – W kampusie zapewnione są także urządzenia sportowe i siłownie. Można zatem powiedzieć, że przypomina to model, który WeWork próbował wprowadzić dla biur – stworzyć wspólną przestrzeń. To samo dzieje się teraz w magazynach na całym świecie i szczerze mówiąc: najwyższy czas. Chodzi o to, aby parki stały się ładniejszymi, bezpieczniejszymi miejscami, na które przyjemnie popatrzeć – mówi szef MDC2. – W naszych parkach logistycznych nie planujemy budowy pól golfowych, za to sadzimy drzewa i siejemy łąki, co jest nie tylko odpowiedzialne z punktu widzenia ekologii, ale ma również pozytywny wpływ na ludzi spędzających całe dnie w naszych kompleksach. Kilka razy w roku organizujemy małe eventy dla pracowników, np. przyjeżdża food truck z lodami lub kawą – wylicza Hadley Dean. – Wiemy, że o pracowników trzeba dbać – są oni najważniejszym zasobem, jaki posiada firma, staramy się więc pomagać najemcom w utrzymaniu kadry. Jeśli pracownicy nie są zdrowi ani szczęśliwi, nie są też produktywni. Tworząc każdy magazyn, najpierw zadajemy sobie pytanie, czy sami chcielibyśmy być tam zatrudnieni – podsumowuje Maciej Madejak z MDC2.

Kategorie