Drogowskaz z napisem „Dobrostan”
Temat numeruFala zielonych certyfikacji dotarła po raz pierwszy do Polski w roku 2010, gdy pierwsze biurowce otrzymały certyfikaty LEED i BREEAM. I chociaż według ubiegłorocznego raportu rocznego Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego (PLGBC) biurowce nadal wiodą prym w tym względzie, to budynki logistyczne i przemysłowe poczyniły znaczne postępy w nadrabianiu zaległości, w ciągu tylko jednego roku zwiększając udział w puli certyfikowanych obiektów z 21 do 29,3 proc. Polski rynek magazynowy wciąż pozostaje jednak w tyle w pozyskiwaniu certyfikatów wellbeingowych, mimo że w krajach zachodnich kilka kompleksów logistycznych zostało certyfikowanych przez International WELL Building Institute (np. Prologis DC5 w holenderskim Tilburgu zdobył taki certyfikat już w 2019 roku). Mniej więcej w tym samym czasie pierwszy polski biurowiec uzyskał certyfikat WELL Core & Shell. Do czasu opracowania raportu PLGBC za 2022 rok, wspomnianą akredytację w kraju uzyskało 13 biurowców, podczas gdy lista magazynów była i nadal jest pusta. Wszystko wskazuje jednak na to, że ta sytuacja wkrótce się zmieni. – Kwestie związane z wellbeingiem w polskim sektorze magazynowym rzeczywiście pozostają w tyle za tym, co dzieje się w branży biurowej. Firmy korzystające z magazynów szukają teraz odpowiedzi na pytanie, jak zdobyć i utrzymać pracowników. Cóż, przede wszystkim można to osiągnąć, oferując im udogodnienia i pokazując, że są otoczeni troską. Każdy z naszych najemców wydaje się prowadzić aktywną politykę ESG. Rynek magazynowy wiele się zatem uczy od biur, co można zaobserwować, patrząc na obiekty starszej generacji, które nie zawsze były atrakcyjne – często otaczał je choćby drut kolczasty – komentuje Hadley Dean, założyciel MDC2.
Znaleźć i utrzymać człowieka
Ze względu na upowszechnienie się pracy z domu, pozyskiwanie i zatrzymywanie personelu w firmie stało się szczególnie palące dla rynku biurowego już w czasie pandemii. Sektor przemysłowy nie doświadczył tego, ponieważ zatrudnione w nim osoby muszą pracować stacjonarnie. Mimo to, w związku z ciągłym rozwojem, branża ta mierzy się z niedoborami kadrowymi, które w Polsce są ostatnimi czasy powszechne. Jak zapewnia Renata Osiecka, partnerka zarządzająca w Axi Immo Group, zjawisko to występowało także przed Covidem. – Nawet w okresie wcześniejszego boomu najemcy doceniali znaczenie dobrostanu jako środka, który pomagał ograniczać rotację pracowników, a także zwiększał ich wydajność i zaangażowanie oraz wiarygodność marki – tłumaczy Renata Osiecka. Ekspertka wskazuje jednocześnie na korzyści oczywiste dla najemców nieruchomości przemysłowych, płynące z priorytetyzowania wellbeingu wśród pracowników – to m.in. krótszy czas potrzebny do zoptymalizowania pracy oraz zmniejszenie liczby zwolnień lekarskich. – Szczęście pracowników to również istotny wskaźnik, który brany jest pod uwagę w procesach rekrutacyjnych – zwraca uwagę szefowa Axi Immo.
Inicjatywy mające na celu osiągnięcie dobrostanu wśród pracowników nie wynikają jednak wyłącznie z potrzeby rozwiązania problemów rekrutacyjnych. W styczniu Unia Europejska wprowadziła w życie dyrektywę CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), która zobowiązuje duże przedsiębiorstwa do regularnego składania raportów dotyczących ich wpływu na społeczeństwo i środowisko. „Duże” są firmy, które spełniają dwa z trzech następujących warunków: zatrudniają ponad 250 pracowników, mają 40 mln rocznego obrotu netto lub 20 mln euro aktywów ogółem. Małe i średnie przedsiębiorstwa (MŚP), o ile nie posiadają papierów wartościowych notowanych na regulowanych rynkach, są obecnie zwolnione z obowiązku tej sprawozdawczości.
Małe wielkie litery
Potrzeba uwzględnienia wpływu budynków na środowisko była w przeszłości głównym impulsem do podjęcia takich działań, co widać po tym, że certyfikacja BREEAM (a później LEED) została ustanowiona w latach 90., a WELL – dopiero w roku 2014. Pojawienie się tego ostatniego systemu świadczyło o tym, że coraz więcej firm w działalności pozabiznesowej zwraca uwagę na sferę społeczną i wpływ działań przedsiębiorstwa zarówno na pojedyncze osoby zatrudnione w budynkach, jak i większe społeczności. W efekcie pojawił się akronim ESG, odnoszący się do ładu środowiskowego, społecznego i korporacyjnego. Litera „G” odnosi się przede wszystkim do transparentności działań i etyki biznesowej, które zyskały dodatkowy wymiar po latach 2007-2008 i serii skandali korporacyjnych. I chociaż „E”, czyli czynniki związane z ekologią, mają kluczowe znaczenie – biorąc pod uwagę nie tylko globalne ocieplenie, ale też potrzebę uniknięcia katastrof środowiskowych związanych z działalnością przemysłową – „S” często wydaje się spychane na margines. Instytucje odpowiedzialne za finansowanie muszą mieć pewność, że „E” i „G” traktowane będą z właściwym szacunkiem, ale to aspekt społeczny jest tym, na czym powinna bazować działalność biznesowa – na poprawie jakości życia ogółu populacji.
– Jeszcze jakieś 5-10 lat temu wystarczyło uwzględnić w planowaniu obiektu magazynowego przestrzeń biurową i socjalną. Nikt nie przywiązywał specjalnej wagi do tego, jaka była jakość tych powierzchni ani jakich materiałów użyto do ich stworzenia. Nawet pięć lat temu ESG było czystym zabiegiem marketingowym. Teraz inwestorzy i banki przywiązują do tego obszaru ogromną wagę, szczególnie do aspektu społecznego – twierdzi Jarosław Czechowicz, country manager na Polskę w GLP. Także Renata Osiecka uważa, że sporo się ostatnio w tej kwestii zmieniło. – W ciągu ostatnich pięciu lat nastąpiła znacząca zmiana w projektowaniu magazynów. Obserwujemy nacisk na optymalizację kosztów, ale także na aspekt społeczny w ESG. Zresztą te dwa czynniki często idą w parze. Magazyny są na przykład projektowane z myślą o lepszej retencji ciepła i o wyższym standardzie warunków pracy. Dotyczy to również części biurowych, gdzie zastosowane rozwiązania zostały zaadaptowane z rynku biur klasy A. Większy nacisk na społeczny aspekt ESG przyspieszył rozwój inicjatyw wellbeingowych – wyjaśnia Renata Osiecka.
Z opinią taką zgadza się Maciej Madejak, chief development officer w MDC2. – Nasza część świata dopiero goni Zachód. Polska musi się zmienić pod względem podejścia do zrównoważonego rozwoju i ESG, jako że do tej pory skupialiśmy się przede wszystkim na „E”, co w MDC2 uważamy za błąd. Ta sytuacja się jednak zmienia. Gdy rozmawiamy z inwestorami, okazuje się, że chcą oni, aby aspekt społeczny był traktowany z taką samą uważnością jak pozostałe litery akronimu i odpowiednio wdrażany. Budując magazyn od podstaw, faktycznie możemy skupić się na wszystkich aspektach wchodzących w skład ESG, co jest korzystne dla najemców, ich pracowników, lokalnej społeczności i okolicy, a także dla całego świata – podkreśla Maciej Madejak.
Ekspert wylicza niektóre z działań na rzecz dobrostanu, które wprowadziło MDC2. – Oferujemy pracownikom dodatkowy tydzień wolny od pracy – latem, w tym samym czasie dla wszystkich naszych pracowników. Zapewniamy również dłuższy urlop macierzyński i ojcowski, niż wymaga tego kodeks pracy. Chcemy być liderem, który wytycza szlak całemu rynkowi – podkreśla Maciej Madejak, a wtóruje mu Hadley Dean. – Wbudowaliśmy ESG w funkcjonowanie całej firmy, a Polska będzie musiała teraz przejść ten sam proces. Kontynentalny łańcuch dostaw potrzebuje więcej zakładów produkcyjnych i lekkich montowni, a wiele z nich powstanie właśnie u nas. Uważamy, że Polska stanie się najważniejszą lokalizacją w tym zakresie. Nie chcemy jednak sprowadzać tu zakładów zorganizowanych według systemu dalekowschodniego, znacznie mniej przyjaznych środowisku, z dymiącymi kominami. Trzeba jednak powiedzieć: deklaracje net-zero nie mogą być tylko deklaracjami – podkreśla Hadley Dean. Tendencjom ESG sprzyja podejście instytucji finansowych. – Od około pięciu lat z rynków giełdowych i instytucji finansowych do zarządów firm płyną sugestie, aby poprawić działalność w zakresie ESG. Również środowiska działające przeciwko zmianom klimatycznym zwiększają od kilku lat tę presję, a następne do akcji wkroczyły agendy rządowe. Przez ten czas UE przeznaczyła miliardy na promowanie ESG i wydała odpowiednie dyrektywy. Teraz nacisk na inwestorów, aby działali zgodnie z ideami ESG, pochodzi więc ponownie od banków – relacjonuje Hadley Dean. – Z kolei inwestorzy oczekują, że każdy nabywany projekt będzie wyjątkowy, dobrze zaprojektowany i przyszłościowy, a także możliwy do wynajęcia w przyszłości. Są gotowi poświęcić nieco więcej czasu i pieniędzy, aby upewnić się, że dostarczamy im właściwy produkt – dodaje Maciej Madejak.
Więcej słońca
Wyższy standard budynku wymaga zastosowania lepszej jakości materiałów i elementów wyposażenia, zarówno w konstrukcji powierzchni załadunkowych i magazynowych, jak i w dodatkowej przestrzeni biurowej i socjalnej. – Więcej przeszkleń i dostęp do naturalnego światła, lepsza wentylacja i przestrzeń socjalna – wszystko to sprawia, że obiekty magazynowe coraz bardziej przypominają biurowce klasy A. Dotyczy to jednak głównie obiektów typu SBU i magazynów miejskich, bo w przypadku magazynów 3PL i big boxów jest jeszcze sporo do nadrobienia – twierdzi Renata Osiecka. – Pierwotnie części biurowe magazynów były znacznie mniej złożone, traktowano je przede wszystkim jako powierzchnię techniczną. Ale wraz z rozwojem rynku, fundusze i właściciele kładli coraz większy nacisk na jakość przestrzeni biurowej i socjalnej – dodaje ekspertka. Jarosław Czechowicz uważa, że projektowania magazynów nadal nie można porównywać do spektakularnych inwestycji biurowych, które odmieniły centra dużych miast. – Mają one inne przeznaczenie i użytkowników. Porównanie magazynu w Grodzisku Mazowieckim do biurowca w Warszawie po prostu nie ma większego sensu – tłumaczy.
MDC2 stosuje czteroelementowe podejście do kwestii dobrostanu. Pierwszym z filarów jest koncepcja „Rest&Move”, która daje pracownikom szansę na wyjście z magazynu i skorzystanie z siłowni lub wielofunkcyjnej hali sportowej. Takie udogodnienia są zapewniane we wszystkich obiektach budowanych przez MDC2. – Kolejnym priorytetem jest stworzenie przyjaznego otoczenia wokół budynków. Zazwyczaj park magazynowy potrzebuje zbiornika retencyjnego, który jest w zasadzie dużym stawem. Czemu by więc nie zrobić z niego prawdziwego stawu, z trawą i stołami piknikowymi wokół? – pyta Hadley Dean. Trzecią częścią systemu MDC2 jest współpraca z fundacją Truckers Life, działającą na rzecz poprawy warunków pracy kierowców ciężarówek – nie są oni w zasadzie pracownikami parku, ale powinni mieć bezpieczne i przyjemne środowisko pracy. – Jednym z częstych problemów parków magazynowych było zorganizowanie oddzielnych pomieszczeń dla kierowców TIR-ów, którzy muszą odpocząć po wielogodzinnej jeździe. W naszych obiektach znajdują się przeznaczone dla nich całodobowe toalety z prysznicami i zapleczem kuchennym – tłumaczy Jarosław Czechowicz z GLP. Czwartym filarem podejścia MDC2 do wellbeingu jest upewnienie się, że magazyny nie stanowią zagrożenia dla przyrody. – Dzikie zwierzęta powinny mieć możliwość wejścia na teren parku i swobodnego opuszczenia go. Współpracujemy również z fundacją Forest Forever – zapewniamy jej fundusze na zakup 1 mkw. lasu (zamiast wyciętego lub przeznaczonego do wycinki) za każdy 1 mkw. magazynu, który budujemy. Tereny leśne są następnie odmładzane i łączone z parkiem. CTP robiło coś podobnego w Czechach, stąd wzięliśmy ten pomysł – profesjonalne leśnictwo z odpowiednimi podstawami, dobrze finansowane i przemyślane – przyznaje Hadley Dean i dodaje, że podczas realizacji takich inicjatyw należy zapomnieć o konkurencji. – Musimy być w stanie współpracować z innymi i promować ich, gdy opracowują genialne rozwiązania – przekonuje.
Renata Osiecka wymienia inne rozwiązania z zakresu wellbeingu – zewnętrzne siłownie, urządzenia sportowe, stojaki na rowery, meble zewnętrzne i hamaki do wypoczynku latem. Ale także dostęp do transportu publicznego – poprawia on dobrostan pracowników (zwłaszcza na obszarach wiejskich, gdzie organizowane są wahadłowe kursy autobusów), a także jest inicjatywą proekologiczną, ograniczającą ruch samochodów osobowych. – Deweloperzy, którzy budują na terenach miejskich, również próbują przekształcić swoje obiekty w miejsca nadające się do spędzania wolnego czasu. W jednym z projektów zainstalowano niedawno ściankę wspinaczkową, w innym zbudowano skate park. Tego typu aktywność generuje jednak problemy z bezpieczeństwem i wymaga monitorowania, co prowadzi do instalacji kamer. Projekty w miastach mają też więcej funkcji niż big boxy – mogą być wykorzystywane np. jako siedziby firm lub showroomy. Projekty SBU i obiekty logistyki miejskiej częściej mają atrakcyjniejszy fit-out i lepiej zorganizowany transport publiczny, co zwiększa ich atrakcyjność, natomiast ogólnym trendem jest tworzenie projektów w bardziej korzystnych i zrównoważonych lokalizacjach, co nie pozostaje bez pozytywnego wpływu na pracowników – wyjaśnia szefowa Axi Immo.
Życie jak w kampusie
Obecnym trendem na rynkach USA, Wielkiej Brytanii i Holandii są parki utrzymane w stylu kampusu, skoncentrowane na społeczności. Hadley Dean przywołuje również działania CBRE Investment Management, które co tydzień stawia w swoich parkach inny food truck, aby zapewnić różnorodność menu. – W kampusie zapewnione są także urządzenia sportowe i siłownie. Można zatem powiedzieć, że przypomina to model, który WeWork próbował wprowadzić dla biur – stworzyć wspólną przestrzeń. To samo dzieje się teraz w magazynach na całym świecie i szczerze mówiąc: najwyższy czas. Chodzi o to, aby parki stały się ładniejszymi, bezpieczniejszymi miejscami, na które przyjemnie popatrzeć – mówi szef MDC2. – W naszych parkach logistycznych nie planujemy budowy pól golfowych, za to sadzimy drzewa i siejemy łąki, co jest nie tylko odpowiedzialne z punktu widzenia ekologii, ale ma również pozytywny wpływ na ludzi spędzających całe dnie w naszych kompleksach. Kilka razy w roku organizujemy małe eventy dla pracowników, np. przyjeżdża food truck z lodami lub kawą – wylicza Hadley Dean. – Wiemy, że o pracowników trzeba dbać – są oni najważniejszym zasobem, jaki posiada firma, staramy się więc pomagać najemcom w utrzymaniu kadry. Jeśli pracownicy nie są zdrowi ani szczęśliwi, nie są też produktywni. Tworząc każdy magazyn, najpierw zadajemy sobie pytanie, czy sami chcielibyśmy być tam zatrudnieni – podsumowuje Maciej Madejak z MDC2.