Czekając na ożywienie

Anna Korólczyk-Lewandowska: Jak z perspektywy firmy świadczącej usługi podatkowo-prawne można ocenić początek tego roku na rynku nieruchomości?

Jakub Ziółek, partner zarządzający, Crido: Dostrzegamy spowolnienie na rynku, które przejawia się w mniejszym wolumenie transakcji – zarówno tych dotyczących gotowych obiektów, jak i gruntów inwestycyjnych. Niemniej jednak w różnych sektorach sytuacja wygląda odmiennie. Cały czas aktywny jest rynek magazynowy, chociaż poziom aktywności jest mniejszy niż w najbardziej gorącym okresie lat 2021-2022. Sektor nieruchomości handlowych spowolnił już w dobie pandemii, na tym rynku było niewiele transakcji w poprzednich latach i teraz ten niewielki poziom aktywności cały czas się utrzymuje. Na rynku biurowym widoczne jest zaś wyczekiwanie – fundusze mają nadzieję na odrobinę niższe wyceny i koszty finansowania.

Czy to znaczy, że macie w tej chwili mniej pracy?

Przy transakcjach jest jej faktycznie mniej, ale doradztwa przy zarządzaniu obiektami – znacznie więcej. Mamy coraz więcej regulacji prawnych i podatkowych, które spędzają sen z powiek zarządcom nieruchomości. W ostatnich miesiącach poważnym tematem był dla nas wzrost cen energii i regulacje w tym zakresie, a także waloryzacja czynszów najmu, największa na przestrzeni ostatnich dwudziestu lat. Istotnym wyzwaniem dla sektora nieruchomości (a tym samym dla branży doradczej) są działania związane z modernizacją obiektów w kierunku spełniania standardów ESG. Nie są to już tylko wymogi powszechnie obecnych na rynku certyfikatów LEED czy BREEAM, czy też pozorne działania wizerunkowe, ale coraz częściej są to wymagania stawiane przez inwestorów oraz banki.

A czego można się spodziewać w najbliższej przyszłości? Jak długo może jeszcze trwać to spowolnienie?

W mojej ocenie, ożywienie na rynku nieruchomości nastąpi dosyć szybko, w perspektywie kilku lub kilkunastu miesięcy. Nasz kraj potrzebuje nowych mieszkań, biur i magazynów. Jeśli wrócimy do środowiska niższych stóp procentowych, to rynek nieruchomości dostanie ponownie silny impuls do rozwoju. Nieco trudniej jest wyrokować, jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy, który jest w Polsce rynkiem opartym o finansowanie w złotówkach. Wysokie stopy procentowe w naszej walucie mają podwójny wpływ na obecną sytuację. Z jednej strony mamy wyższe koszty kredytowania, a tym samym rosnące koszty wznoszenia budynków mieszkalnych. Z drugiej strony pojawiły się ograniczenia w dostępności oraz wysokie koszty kredytów hipotecznych po stronie nabywców mieszkań. Wygląda na to, że sytuacja nie wróci szybko do równowagi i podaż nowych mieszkań na rynku będzie maleć. W krótkiej perspektywie z pomocą mogą przyjść fundusze finansujące mieszkania na wynajem, ale konieczna jest duża otwartość na taką formułę ze strony regulatorów i władz samorządowych.

Czy jest szansa, że na rynku większą rolę zacznie odgrywać jakaś inna grupa nabywców nieruchomości? Mam tu na myśli niedawny zakup biurowca przez Google.

Nieruchomości są towarem i podlegają powszechnym prawom popytu i podaży. Kiedy mieliśmy do czynienia z rozgrzanym rynkiem, jak miało to miejsce w latach 2020-2021, wyceny nieruchomości były bardzo wysokie, a chętnych na zakupy bardzo dużo. Byli to tak zwani core’owi kupujący, czyli fundusze z Niemiec, Francji, Czech, Stanów Zjednoczonych czy Węgier, były też fundusze azjatyckie. Kiedy rynek się odwraca, fundusze przestają kupować, a wyceny maleją, nadchodzi czas graczy oportunistycznych. Może to być dobry moment również dla tych przedsiębiorców, dla których nieruchomości nie są głównym przedmiotem działalności, ale którzy chcą zainwestować nadwyżki kapitałowe. Niektórzy mogą na przykład kupić okazyjnie budynek, którego są obecnie najemcą. Ale transakcje na gruntach inwestycyjnych napędzają nie tylko deweloperzy. Dobrym przykładem jest sieć sklepów spożywczych Dino – spółka ta regularnie nabywa grunty, na których stawia sklepy, dzięki czemu dysponuje obecnie pokaźnym bankiem ziemi. Podobnie rzecz się ma z siecią McDonald’s w ujęciu globalnym – większość jej lokalizacji to nieruchomości własne.

Od 10 lat pracuje Pan w Crido. Która z transakcji, w których brał Pan udział, najbardziej utkwiła Panu w pamięci?

Tych transakcji było naprawdę dużo i każda z nich była na swój sposób ciekawa i wyjątkowa. Ale dobrze pamiętam jedną z pierwszych moich transakcji w Crido, gdy doradzaliśmy przy sprzedaży centrum handlowego w Płocku. Sprzedającym był lokalny przedsiębiorca, a kupującym duży fundusz. Trzeba było pogodzić te dwa światy. Poza wynegocjowaniem dokumentacji prawnej ważne było doprowadzenie do tego, by obie strony transakcji mogły znaleźć wspólną płaszczyznę, która doprowadzi do zamknięcia transakcji nie tylko w aspekcie ceny, ale też w innych kwestiach – ten lokalny deweloper oddawał w obce ręce swoje „ukochane dziecko” i chciał, by ono dalej się rozwijało. Na szczęście udało nam się tę transakcję pomyślnie sfinalizować.

Czy uprawianie triathlonu pomaga w życiu zawodowym?

Zdecydowanie tak. Regularnie startowałem w zawodach triathlonowych kilka lat temu, obecnie robię to rzadziej, ale każda z tych trzech dyscyplin: pływanie, bieganie i rower jest wciąż obecna w moim życiu. A jeszcze bardziej cenię życie rodzinne, głównie obserwowanie, jak dorasta i zmienia się dwójka moich nastoletnich dzieci – to moje największe hobby i wyzwanie.