Kryzysowe punkty

Zbliża się czwarta rocznica upadku Lehman Brothers, a kryzysy, związane z zadłużeniem państwowym w krajach strefy euro, nie ustają. I to mimo usilnych starań, by im zaradzić. Gdzie jesteśmy dziś? Czy widmo drugiej fali recesji sprawia, że rynki nieruchomości w regionie są nastawione pesymistycznie? a może widać bardziej optymistyczne podejście związane z nowymi możliwościami działania dla bardziej profesjonalnych graczy? Spytaliśmy kilku z nich o opinię.

Peter Damesick
główny ekonomista na region EMEA, CBRE

Kryzys w strefie euro powoduje, że inwestorzy stają się ostrożniejsi, najczęściej unikają pewnych rynków strefy euro i/lub koncentrują się na aktywach charakteryzujących się niższym poziomem ryzyka. Na europejskich rynkach wystąpiła polaryzacja między najlepszymi nieruchomościami a obiektami drugiej klasy. Obiekty najlepszej klasy na głównych rynkach nadal cieszą się dużym zainteresowaniem w porównaniu z aktywami niższej jakości, które cierpią z powodu niskiego poziomu płynności i spadku cen. W sytuacji pogłębiającego się kryzysu w strefie euro nieruchomości mają pewne istotne cechy, które sprawiają, że są bardziej atrakcyjne dla inwestorów w porównaniu z innymi klasami aktywów. Dotyczy to w szczególności obiektów o najwyższej jakości. Mówiąc ogólnie, w środowiskach charakteryzujących się wysokim stopniem niepewności i zagrożeniem inflacją, zainteresowanie „twardymi aktywami” takimi, jak nieruchomości, to zrozumiała reakcja inwestorów. Wartości inwestycji w nieruchomości zmniejszyłyby się jeszcze w przypadku nasilenia się kryzysu euro, spadłaby transgraniczna aktywność inwestycyjna, a inwestorzy unikaliby rynków, na których występuje ryzyko związane z zadłużeniem państwowym. Zwiększone zainteresowanie rynkami poza strefą euro oraz rynkami uważanymi za bezpieczną przystań stałoby się bardziej widoczne. Sytuacja ta miałaby wpływ na wartość nieruchomości drugorzędnych, jeszcze bardziej podkreślając polaryzację, która obecnie charakteryzuje rynek. Rynki nieruchomości nie będą odporne na niekorzystne skutki rosnącego kryzysu w strefie euro.

Colin Dyer
prezes zarządu, Jones Lang LaSalle

W połowie 2012 roku cykliczna poprawa sytuacji na rynkach nieruchomości utrzymuje się, jednak wykazuje różne tempo w poszczególnych częściach świata. Zapotrzebowanie na nieruchomości pozostaje na wysokim poziomie w całej Azji, jest stosunkowo stabilne w obu Amerykach, a także w Europie Środkowo-Wschodniej, natomiast w Europie Zachodniej uległo znaczącemu spowolnieniu. Istotnym pytaniem, na które wszyscy szukają odpowiedzi, jest: w jaki sposób i kiedy kryzys w strefie euro zostanie rozwiązany? Sytuacja jest trudna, jednak europejscy przywódcy bardzo starają się znaleźć wyjście z kryzysu. Dobrą wiadomość stanowi to, że świat jest dziś w drugim lub trzecim roku zjawiska, które prawdopodobnie będzie można określić jako cykliczny wzrost sześcioletni. Choć życzylibyśmy sobie szybszej zmiany na lepsze, istnieją możliwości poprawy wyników w obecnym środowisku, jeżeli będziemy podchodzić do rynków z realistyczną pewnością siebie i mieć w rezerwie plany na wypadek gwałtownej zmiany warunków.

John Duckworth
dyrektor zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią, Jones Lang LaSalle

Działamy w bardzo wrażliwych i trudnych czasach dla Europy, a Polska i Europa Środkowo-Wschodnia nie są odporne na wpływ kluczowych zdarzeń, które zachodzą poza granicami tego regionu. W pierwszym kwartale tego roku mieliśmy delikatne, acz optymistyczne, poczucie, że widać pierwsze oznaki poprawy sytuacji. Lepsze wyniki w gospodarce USA oraz pewne początkowe oznaki wzrostu pewności wśród korporacji sugerowały nadchodzący wzrost aktywności, który z kolei dawał nadzieję, że wychodzimy na prostą pod względem dostępności finansowania i poprawy płynności. Niestety, wydarzenia w Grecji oraz pogorszenie sytuacji gospodarczej odczuwalne w takich krajach, jak Hiszpania, oznaczają, że znów brak tlenu dla branży nieruchomości, czyli poczucia pewności. Dobrą informacją jest to, że gdy wypowiadam te słowa, w Grecji wybrano rząd popierający program dofinansowania. To prawda, że Polska i inne części Europy Środkowo-Wschodniej korzystają na trzymaniu się z dala od zamieszania, którego doświadczają kraje położone na zachód od tego regionu. Kontrola fiskalna oraz środki wspomagające, jakimi dysponują ministrowie finansów, dają nam poczucie niezależności od uwierającego pancerza euro. Jest to jednak złudne. Jeżeli zaraza, spowodowana upadkiem euro, rozprzestrzeni się, szybko nas dosięgnie. Skutkiem tego będzie natychmiastowe wstrzymanie przez korporacje i inwestorów planów inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej i jeszcze bardziej surowe restrykcje w zakresie udzielania finansowania. Pozytywnym paradoksem może być to, że jeżeli silniejsze gospodarki, takie jak Polska i Czechy, zdołają utrzymać swój kurs, pozostaną stosunkowo bezpiecznym przystankiem dla inwestorów. Brzmi to jednak jak argument oparty na nadziei, a nie na twardych faktach. Moim zdaniem, proces poprawy będzie stopniowy, i będzie charakteryzował się zmiennością; a nawet jeśli nie uda się uniknąć dramatu – to da się go opanować. W naszym sektorze w Europie Środkowo-Wschodniej aktywność będzie powolna i powinniśmy się cieszyć z każdej pozytywnej wiadomości dotyczącej gospodarki. W ciągu najbliższych sześciu miesięcy miejsca charakteryzujące się spokojem i stabilnością będą w cenie, a gracze (obiekty, firmy, kraje), którym uda się wykorzystać wszystkie pozytywne składniki, będą cieszyć się dobrą pozycją, gdy wreszcie nastąpi poprawa sytuacji.

Hadley Dean
partner zarządzający na Europę Wschodnią, Colliers International

Europa stoi przed wieloma wyzwaniami strukturalnymi, a niepewność ma duży wpływ na poziom inwestycji i nastroje wśród firm. Choć w ciągu ostatnich 18 miesięcy mieliśmy do czynienia z szeregiem porażek dużych banków, to Europejski Urząd Nadzoru Bankowego (EBA) skutecznie wystawił europejskim bankom czyste świadectwo i opracował dla nich program rekapitalizacji. Pozostają wyzwania gospodarcze, polityczne i finansowe, co oznacza, że tworzenie scenariuszy przez firmę musi dziś uwzględniać o wiele więcej rodzajów ryzyka. Dylemat polega nie na tym, czy problemy rozwiążemy dziś, czy w przyszłości, lecz jak je rozwiążemy. Wolałbym, żeby Europa już dziś stawiła czoło tym problemom – Europa Wschodnia skorzystałaby na tym w ogromnym stopniu. W pierwszej połowie 2012 roku mieliśmy do czynienia ze spadkiem popytu ze strony inwestorów instytucjonalnych w całej Europie, a aktywność ograniczała się do obiektów głównych o strategicznym znaczeniu. W Europie Wschodniej na rynku jest zdecydowanie mniej kupujących, a wartość transakcji w pierwszej połowie 2012 wyniosła około 2,5 mld euro – gdzieś między poziomem z roku 2009 a 2010, po kryzysie zapoczątkowanym przez upadek Lehman Brothers. Aktywni kupujący interesują się tymi samymi obiektami na tych samych rynkach – w głównej mierze w Polsce i Rosji. Kluczowym czynnikiem jest to, że finansowanie dłużne jest stosunkowo łatwe do uzyskania w jednych krajach – tak jak w Czechach – podczas gdy w innych stało się o wiele trudniejsze. Obecnie około 70 proc. naszej działalności zlokalizowane jest w Rosji i w Polsce. W świecie outsourcingu i off-shoringu firmy również zdały sobie sprawę z faktu, że o wiele bezpieczniejszym i dostępniejszym rozwiązaniem jest posiadanie biur w Europie Wschodniej zamiast w Azji. Dlatego nadal występuje tu duże zapotrzebowanie ze strony najemców, dotyczy to w równym stopniu sektora produkcji i logistyki, jak i biur. W segmencie obiektów magazynowych obserwujemy boom – szczególnie w Rosji. Sektor powierzchni handlowych jest nadal duży, jednak nowa aktywność lokuje się w mniejszych miastach. Okres kolejnych 18 miesięcy będzie stanowić wyzwanie, ale jednocześnie znakomity czas na inwestycje i rozwój działalności.

Philippe Mer
szef na Europę Środkowo-Wschodnią/prezes zarządu na Polskę, BNP Paribas Real Estate Polska

W Polsce sytuacja jest inna niż w większości pozostałych krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Polska ma dobre podstawy i powinna lepiej znieść dalsze spowolnienie gospodarki w skali światowej. Ucierpią z jego powodu mniejsze kraje, w których sytuacja polityczna jest bardziej skomplikowana, na przykład Węgry, a w szczególności rynki Europy Południowo-Wschodniej. Prognozowany wzrost PKB w Polsce ma wynieść 2,7 proc. w 2012 roku i 2,3 proc. w 2013. Ale czy to wystarczy, by ochronić kraj przed skutkami ogólnoświatowego kryzysu? Czechy to kolejny rynek, na którym pracuje się przyjemnie i stabilnie. Jest to jednak kraj mniejszy i tym samym mniej atrakcyjny niż Polska. Obecnie przechodzimy przez zjawisko, które we Francji określamy jako „kryzys wieku nastoletniego” – po tym, jak przez lata robiliśmy, co chcieliśmy, uważając się za panów świata, musimy obecnie stawić czoło rzeczywistości, pozdawać egzaminy i posprzątać w pokoju. Choć wszystkie rządy mają własny krajowy kalendarz polityczny, który często nie jest zgrany z kalendarzami innych państw, uważam, że władze poradzą sobie z problemem, ponieważ nie mają innego wyboru. Ważne, by były dostępne finanse na kluczowe projekty realizowane przez spółki o dobrej pozycji rynkowej. Gdy liczba projektów wprowadzanych na rynek ponownie ulegnie spowolnieniu w przyszłym roku, będzie wówczas przyzwoity stosunek projektów do finansowania. Uważam, że banki dokonały już wszystkich koniecznych korekt swojej polityki udzielania kredytów, dlatego reformy strukturalne systemu bankowego nie powinny mieć poważnego wpływu na finansowanie nieruchomości.

Borja Sierra
dyrektor wykonawczy na Europę kontynentalną, Savills

Przechodzimy przez szereg tradycyjnych etapów reakcji na kryzys – czyli zaprzeczenie, przyznanie, działanie oraz poprawa sytuacji. Istotny jest fakt, że etap zaprzeczenia miał różną długość na poszczególnych rynkach. Na przykład Irlandia była pierwszym krajem, który wkroczył w etap przyznania, a następnie potrzebował długiego czasu na decyzję, jakie działania należy podjąć. Teraz działa i od razu widać efekty. W przypadku Włoch, Hiszpanii i Grecji etap zaprzeczenia trwał o wiele dłużej. Te kraje potrzebowały dwóch lat więcej niż Irlandia, jednak obecnie podejmują podobne działania w celu rozwiązania problemów. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej Polska i Czechy uważane są za kraje, które radzą sobie lepiej niż kraje zachodnioeuropejskie. Europa Środkowa daje najlepszy zwrot za ryzyko w porównaniu z innymi krajami europejskimi. Będzie cieszyła się największym zainteresowaniem inwestorów do czasu, gdy do gry powróci Europa Zachodnia – co może nastąpić w ciągu kilku lat. Ten region jest niezwykle interesującą częścią świata dla naszych klientów. Oferuje wysoko wykwalifikowany personel przy niższym koszcie pracy, a także niższym koszcie utrzymania, jak również poziom konsumpcji zbliżający się do poziomu zachodnioeuropejskiego. Europa Środkowa ma mniejsze problemy z zadłużeniem państwowym. Nikt nie jest wolny od problemów, jednak łatwiej zaakceptować fakt, że rząd jest zadłużony w takim kraju, jak Polska, w którym PKB rośnie. W tej sytuacji łatwiej spłacać zadłużenie, a krzywa populacji różni się od tej w Europie Zachodniej. W przypadku Węgier i Rumunii nadal konieczne są zmiany polityczne. Gdy mamy do czynienia z brakiem stabilności politycznej, inwestorzy są mniej zainteresowani wejściem na dany rynek. Działamy zgodnie z ich zapotrzebowaniem. Powinniśmy być tam, gdzie chcą być oni. A oni interesują się Europą Środkową, lecz są niezwykle wybredni, jeżeli chodzi o wybór krajów. W przypadku realizacji najgorszego scenariusza, mógłby rozpocząć się rozpad instytucji europejskich, a wtedy Europa Środkowa nie uniknęłaby problemów, z jakimi zmagają się obecnie kraje zachodnioeuropejskie, ale moim zdaniem jest to bardzo mało prawdopodobne.

Carlo Barel di Sant’Albano
prezes zarządu odpowiedzialny za region EMEA, Cushman & Wakefield

Obecnie mamy do czynienia z zupełnie innym środowiskiem niż tuż po upadku Lehman Brothers. Gdy popatrzymy na wartości transakcji w 2007 roku, okaże się, że wartość inwestycji w skali globalnej przekroczyła 1 bln dolarów, z czego 423 mld dolarów zainwestowano w Ameryce Północnej, a 371 mld dolarów w Europie. W 2009 roku wartość inwestycji na świecie spadła poniżej 400 mld dolarów. Inwestycje w Ameryce Północnej zmalały do 48 mld dolarów, natomiast w Europie – do 114 mld dolarów. Dziś w Europie są na rynku aktywni inwestorzy, lecz sytuacja nie wróciła jeszcze całkiem do normy, a wartość inwestycji wynosi około 40 proc. najwyższego poziomu z 2007 roku. Najgorszym scenariuszem jest upadek euro, jednak moim zdaniem, nie dojdzie do niego. Byłby czymś katastrofalnym dla wszystkich krajów strefy. Jeżeli chodzi o region Europy Środkowo-Wschodniej, spędziłem ostatnio cztery dni, podróżując przez Czechy, Słowację, Polskę i Węgry. Obserwowałem tam zainteresowanie płynące ze strony inwestorów i oczekiwanie wzrostu gospodarczego (jednak zapewne będzie on powolniejszy). Na rynku praskim aktywność jest ogromna, szczególnie w sektorze obiektów handlowych. Do Polski wiele firm chce przenosić swoje biura, Węgry nadal pozostały w grze. Musieliśmy zmienić sposób działania w tym kraju na bardziej kreatywny, jednak różnica między sytuacją obecną a tą z lat 2008/2009 polega na tym, że dziś zawierane są już transakcje. Wiele krajów jest powiązanych z euro, a duża część inwestorów chce poczekać i zobaczyć, co stanie się z tą walutą. Kraje nie posiadające europejskiej waluty mają perspektywy na wyższy wzrost w krótkiej perspektywie czasu. Wszystko uzależnione jest od stabilizacji euro. Europa Wschodnia, która wcześniej odnotowywała wzrost na poziomie około 5 proc. PKB, dziś może oczekiwać wzrostu około 2-procentowego. Jeżeli politycy nadal będą ignorować kwestię zadłużenia państwowego, trudno przewidzieć, kiedy wystąpi wzrost. Przed kryzysem środki na finansowanie projektów pochodziły głównie z banków. Dziś większość z nich zaniechała lub zredukowała swoje zaangażowanie w sektorze nieruchomości, ale za to pojawił się kapitał alternatywny.