Szukając realnej wartości

Wycena nieruchomości? Zgodnie z polskimi przepisami, do jej przeprowadzenia ma prawo tylko licencjonowany rzeczoznawca majątkowy. Z drugiej strony, mamy internet, który daje nieograniczone wręcz możliwości – bez trudu możemy określić położenie nieruchomości, zbadać jej najbliższą okolicę, prześledzić tamtejsze ceny, sprawdzić księgę wieczystą…

Wszystkie te informacje dostępne są zarówno dla zwykłych użytkowników, jak i dla rzeczoznawców. Zastanówmy się, jakie konsekwencje rodzi sytuacja, w której rzeczoznawca – stojący przed prawnym obowiązkiem przeprowadzenia oględzin każdej nieruchomości – skorzysta wyłącznie z internetu. Czy osoba, która zdała obowiązkowy egzamin państwowy, posiadająca licencję zawodową (wydaje ją Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej) może pójść na skróty? Czy warszawski rzeczoznawca, nie ruszając się zza biurka, może – na bazie wiedzy zdobytej w internecie – dokonać wiarygodnej oceny nieruchomości w Krakowie?

Kuszące serwisy
Tak postawione pytania to oczywiście pewnego rodzaju prowokacja. Z drugiej strony, spójrzmy na to, jakie informacje można zdobyć, korzystając z wyspecjalizowanych serwisów internetowych. Okazuje się bowiem, że w bardzo prosty sposób można uzyskać informacje dotyczące wartości nieruchomości mieszkaniowych. Wystarczy kilka kliknięć. Co ważne – to nic nie kosztuje. Takie są założenia m.in. serwisu Wycenter.pl. Wystarczy wprowadzić lokalizację, określić wielkość mieszkania oraz stan budynku. Parametry te pozwalają na uzyskanie teoretycznej wartości mieszkania. Jak to działa? Podstawą internetowych wycen są podobne transakcje (baza danych Wycenter.pl sięga 1996 roku i jest regularnie aktualizowana). Wycena nieruchomości odbywa się na podstawie minimum ośmiu transakcji. Czy takie określenie wartości nieruchomości jest godne zaufania? – W przypadku typowych mieszkań wiarygodność wyceny jest bardzo wysoka. Nasz algorytm jest efektem wieloletnich badań nad modelami wyceny automatycznej. Został on poddany niezależnym badaniom. Rezultaty są więcej niż zadowalające – przekonuje Radosław Trojanek, członek zarządu Wycenter.pl. Podstawową wycenę można uzyskać za darmo, za bardziej szczegółową analizę trzeba już zapłacić. – W pewnym sensie wszyscy odgrywamy rolę inwestorów w sektorze nieruchomości. Jesteśmy właścicielami, wynajmujemy lub planujemy zakup mieszkania. Każdy z nas w końcu będzie potrzebował realistycznej, obiektywnej wyceny – uważa Radosław Trojanek.

Automat nie działa?
Niestety, to, co być może działa w przypadku mieszkań, nie sprawdza się na rynku komercyjnym. – Automatyczne wyceny są dla nas bezwartościowe – mówi wprost Przemysław Błaszkiewicz, szef działu wycen i doradztwa w Colliers International. Co jednak ciekawe, Wycenter.pl porównuje wyceniane mieszkanie z przedmiotem zawartych niedawno, podobnych transakcji. A taka metoda jest również preferowana przez rzeczoznawców, niezależnie od tego, jaki rodzaj nieruchomości badają. Nie jest to oczywiście jedyny sposób. Można stosować inne metody, np. badać dochód, jaki przynosi obiekt. A co w przypadku, gdy nieruchomość nie generuje żadnych dochodów, bo służy np. za centralną serwerownię dużej korporacji? Tu z pomocą może przyjść zastosowanie modelu amortyzacji kosztów zastąpienia. Obiekt wyceniany jest wtedy według kosztu jego zastąpienia, pomniejszonego o koszty amortyzacji wynikające z jego wieku. W teorii, stosując wszystkie z tych metod, otrzymuje się wartość, za jaką obiekt może zostać sprzedany. Każda metoda ma swoje wady. Przypomina o tym Krzysztof Urbańczyk, prezes Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. – Do każdego budynku trzeba podejść indywidualnie. Nie ma dwóch identycznych nieruchomości. Mogą mieć podobne cechy, ale nigdy nie będą takie same – zaznacza.
W raporcie z wyceny, przygotowanym przez profesjonalnego rzeczoznawcę, opis nieruchomości może mieć aż dziesięć stron. – Wycena to w pewnym sensie sztuka argumentacji. Trzeba jasno wyłożyć, ile powinna kosztować nieruchomość i przekonać, dlaczego tyle – mówi Krzysztof Urbańczyk. Nic zatem dziwnego, że prawo stanowi, iż rzeczoznawca ma obowiązek przeprowadzić dokładne oględziny nieruchomości. Przemysław Błaszkiewicz podkreśla tu, że Google Maps nie może zastąpić osobistych oględzin. Trzeba też pamiętać, że ten serwis, czy inne podobne, często zawierają nieaktualne zdjęcia. – Myślę, że osoba, która spróbowałaby dokonać wyceny tylko przy pomocy internetu, mogłaby pomylić się w swoich wyliczeniach o jakieś 30 proc. – podkreśla Przemysław Błaszkiewicz.

Dostęp do danych
Specjaliści nie mają złudzeń – bez wychodzenia z biura i przeprowadzenia niemal detektywistycznej pracy, nie ma co liczyć na wiarygodną wycenę. Weźmy chociażby wycenę opartą na porównaniach z innymi obiektami. Rzeczoznawca musi w takim przypadku odszukać dane (z ostatnich dwóch lat) dotyczące co najmniej trzech transakcji z udziałem obiektów podobnych do wycenianego. Tymczasem dokumentacja dotycząca transakcji jest bardzo rozproszona. Do tego każda gmina w inny sposób podchodzi do ich udostępniania. Czasem jest to kwestia wniesienia opłaty i złożenia wniosku o potrzebne dane w trybie online. Często jednak informacje udostępniane są wyłącznie na miejscu. W wielu przypadkach dane wprowadzone do elektronicznych systemów mają niską jakość – powszechnym problemem jest to, że ceny są często podawane bez określenia, czy są to kwoty netto czy brutto (różnica w wycenie może więc wynieść 23 proc.). To efekt tego, że dane te wprowadzane były jak najniższym kosztem. W Krakowie udostępniane są one emailem, natomiast w Katowicach urząd miasta wymaga osobistego stawienia się rzeczoznawcy. Ten ostatni uprzedza o możliwości omyłek pisarskich, jednak informuje, że posiada fotokopie wszystkich oryginalnych aktów notarialnych. Trzeba zaznaczyć, że obowiązkiem rzeczoznawcy jest zapoznanie się z oryginalnymi aktami. Przeglądanie danych w formie elektronicznej ma więc jedynie ułatwić dotarcie do dokumentów źródłowych. – Jeszcze kilka lat temu przejrzenie dokumentacji jednej nieruchomości mogło trwać cały dzień – twierdzi Przemysław Błaszkiewicz, który zajmuje się wycenami osiem lat. – Gdy zaczynałem tę pracę, o każdej wizycie w urzędzie mogłem opowiadać anegdoty. Czasy się jednak zmieniły. Urzędnicy traktują nas obecnie jak klientów i starają się pomagać najlepiej jak potrafią – mówi.
Informacje o transakcjach to jeszcze nie wszystkie dane, jakie musi uzyskać rzeczoznawca. Szykując wycenę, powinien również zapoznać się z księgami wieczystymi oraz lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego.

A gdyby tak oszukać?
Jak widać, w internecie jest masa danych, które można wykorzystać podczas szacowania wartości nieruchomości. Jednak nie mogą one stanowić podstawy do wyceny. A gdyby ktoś się o to pokusił? Rzeczoznawca, który spróbowałby nierzetelnie podejść do wyceny, ryzykowałby coś więcej niż tylko własną reputację zawodową. Rzeczoznawcy ponoszą bowiem odpowiedzialność finansową za błędy, które popełniają. Dlatego mają obowiązek zawarcia ubezpieczenia do sumy przynajmniej 250 tys. euro. Oczywiście, nie oznacza to, że nigdy nie popełniają błędów. Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utworzyło komisję etyki zawodowej, która może odebrać licencję rzeczoznawcy. Krzysztof Urbańczyk twierdzi, że czasem tak się zdarza, jednak zwykle na czas ograniczony.
Ale wróćmy do internetowych wycen. Jak ostatecznie do nich podejść? – Pamiętajmy, że opieranie wyceny wyłącznie na narzędziach sieciowych jest absolutnie niemożliwe – podkreśla Krzysztof Urbańczyk. – Jeżeli ktoś twierdzi, że wycena może zostać sporządzona na podstawie informacji dostępnych w internecie, po prostu oszukuje.