Ekologia po kosztach

Na zmiany nigdy nie jest za późno. Getty Center, słynne muzeum sztuki w Los Angeles, zaprojektowane przez Richarda Meiera, jednego z najbardziej znanych współczesnych amerykańskich architektów (nasza rozmowa z ikoną architektury na str. 114), otwarto w 1997 roku. O Getty Center praktycznie zawsze jest głośno w mediach dzięki bogatemu programowi wydarzeń i wystaw. Jednak w roku 2005 prasa specjalistyczna poświęciła znanemu obiektowi szczególnie dużo uwagi. Wtedy to stał się pierwszym, już istniejącym, budynkiem w Ameryce, który uzyskał certyfikat ekologiczny LEED. Trzy lata później muzeum uzyskało wyższy, bo srebrny, certyfikat. Ostatecznie starania architekta, by zwrócić większą uwagę na sprawy zrównoważonego rozwoju, zostały potwierdzone w praktyce.

Skróty znane wszystkim
Deweloperzy stają się coraz lepiej obeznani z certyfikacją ekologiczną nowych budynków, taką jak LEED czy BREEAM, a wiadomość o tym, że nowo powstający biurowiec będzie się starał o certyfikat poświadczający, iż jest przyjazny środowisku nie robi już wrażenia. Ekologiczne podejście do biurowców nie jest trendem jednego sezonu. Z badania przeprowadzonego przez Pike Research wynika, że do 2020 roku wartość rynku certyfikacji ekologicznej budynków wzrośnie aż o 780 proc. W 2010 roku ok. 600 mln mkw. powierzchni biurowej na świecie mogło się już pochwalić zielonym certyfikatem, ale za 9 lat liczba ta wzrośnie do 5,3 mld mkw.

Wbrew pozorom, nowe budownictwo nie stanowi największego pola do popisu. Szacuje się, że około 60 proc. certyfikowanej powierzchni znajduje się w budynkach już istniejących, które w tym celu zostały zmodernizowane. Jakie jeszcze, oprócz deklarowanej troski o środowisko, są powody ubiegania się o certyfikat? Przypomnijmy, mniejsze: od 25 do 50 proc. zużycie energii, 40-procentowy spadek zużycia wody, 70 proc. redukcja odpadów, ok. 35 proc. niższa emisja gazów cieplarnianych. Utrzymanie takiego budynku jest w efekcie tańsze. To wiadomość, która powinna ucieszyć najemców.

Niezbędnik właściciela
Nie wszystkich jednak właścicieli starszych budynków stać na gruntowną modernizację, ale nie oznacza to, że nie mogą osiągnąć podobnych wyników, nawet nie starając się o jeden z certyfikatów. Jak to zrobić? Np. wymienić oświetlenie na energooszczędne. Podobnie sprawa się ma z segregacją śmieci. Jednak dla operacji na większą skalę będą potrzebować fachowców.

Od kilku lat każdy nowo realizowany oraz wszystkie istniejące budynki podlegające wynajmowi lub sprzedaży muszą posiadać certyfikat energetyczny. - Ten dokument może być punktem wyjścia do rozważenia, czy dana nieruchomość może zostać poddana procedurze certyfikacji (np. LEED-EB lub BREEAM In-Use). Obiekty posiadające markowy certyfikat cieszą się bowiem większym zainteresowaniem wśród najemców. Organizując pracę budynku i przygotowując budżet inwestycyjny na kolejne lata, można, krok po kroku zmieniać budynek na proekologiczny. W ten sposób w przypadku niemożności przystąpienia do certyfikacji, np. z powodu braku środków finansowych na kompleksowe prace modernizacyjne, można przy okazji każdych planowanych remontów przeprowadzać je zgodnie z ideą Green Building - mówi Leszek Sybura, zarządca nieruchomości z ramienia agencji Cushman & Wakefield. Michał Skaliński, dyrektor działu asset management tej firmy dodaje: - Na chwilę obecną obowiązkowe świadectwa energetyczne dla nieruchomości przeznaczonych pod wynajem lub sprzedaż, nie rozwiązują problemów. Dokument ten pokazuje, ile energii zużywa budynek, ale nie niesie za sobą istotnych zmian.

Wgląd w koszty
W rzeczywistości dzieje się tak, że firmy zajmujące się przygotowaniem świadectw koncentrują się na ocenie budynku poprzez wyznaczenie zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną. Rzadko kiedy proponują jakiekolwiek modernizacje zmniejszające zapotrzebowanie na energię, mimo że jest to obligatoryjna część każdego świadectwa. Koszty związane ze zużyciem ciepła stanowią około 7-10 proc., a koszty wody i odprowadzenia ścieków to kolejne 1-2 proc. Należy pamiętać, że aż do 30 proc. kosztów eksploatacyjnych jest związanych z użyciem energii. W ramach tych kosztów 70 proc. wynika z pracy takich urządzeń jak: windy, centrale wentylacyjne, agregaty wody lodowej, nawilżacze, pompy i oświetlenie. - Właś-ciciele istniejących budynków powinni się skupić właśnie na tych 70 proc. - przekonany jest Michał Skaliński.

Gruntowna modernizacja budynku z lat 90. o powierzchni 10 tys. mkw. może kosztować właściciela ok. 1,5 mln zł. Inwestycja ta powinna się zwrócić w ciągu 10 lat. Zmiany można przeprowadzać etapowo. - Możemy się przyjrzeć największym pochłaniaczom energii. Zacznijmy od wind. W istniejących nieruchomościach komercyjnych spotykamy dźwigi hydrauliczne lub elektryczne z napędem reduktorowym. Kompleksowa modernizacja windy z napędem reduktorowym dla budynku 10-piętrowego, przy zachowaniu tradycyjnych rozwiązań technicznych, to koszt rzędu nawet 100 tys. zł. Tymczasem nowa winda, bez maszynowni z energooszczędnym napędem bezreduktorowym, niewymagającym stosowania oleju, kosztuje ok. 20 tys. zł więcej, jednak zużywa do 30 proc. mniej energii elektrycznej. Staramy się zatem przekonywać, że na dłuższą metę bardziej się opłaca zapłacić jednorazowo więcej - mówi Leszek Sybura.

Warto rozmawiać
Wachlarz dostępnych rozwiązań jest szeroki, ale żeby zostały wdrożone potrzebna jest współpraca właścicieli budynków i najemców. - Dużym wyzwaniem było przeprowadzenie wywiadów z naszymi najemcami. W warszawskim biurowcu Rondo 1 mieści się ponad 70 firm i instytucji, które zatrudniają około 5,5 tys. osób. Przeprowadzenie wśród nich np. dość szczegółowej ankiety dotyczącej środków transportu używanych, by dotrzeć do miejsca pracy, było prawdziwym wyzwaniem. Jednak zdołaliśmy przepytać ok. 90 proc. osób. Bez zaangażowania i zrozumienia z ich strony nigdy by nam się nie udało doprowadzić do zdobycia certyfikatu - podkreśla Karol Bartos, wiceprezes ds. zarządzania majątkiem oraz projektami deweloperskimi firmy MGPA. Certyfikat ekologiczny LEED Gold w kategorii ?Budynki istniejące" 40-piętrowy wieżowiec z 2006 roku należący do MGPA Europe Fund II zdobył niedawno. Rondo 1 przystąpiło do certyfikacji w październiku 2009 roku, audyt odbył się w zeszłym roku, a w lutym tego roku biurowiec uzyskał certyfikat. Zredukowano liczbę żarówek zawierających związki rtęci i wprowadzono biodegradalne środki czystości. Ponadto 10 proc. energii elektrycznej zużywanej w biurowcu pochodzi teraz ze źródeł odnawialnych (energia wiatrowa z farmy firmy RWE).

Hans van de Sanden, akredytowany assessor BREEAM w firmie konsultingowo-inżynierskiej Grontmij, zwraca uwagę, że dzięki takim certyfikatom jak BREEAM In-Use właściciele budynków są w stanie sami się zorientować co do zakresu przyszłych prac. - Odpowiadając na 150 szczegółowych pytań samemu można dojść do wniosku, co należy zmienić w budynku - mówi Hans van de Sanden. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej firma współpracowała już przy certyfikacji siedmiu istniejących budynków. - To żadne zaskoczenie, że budynek, który liczy sobie 10-15 lat potrzebuje liftingu. Jest to dobra okazja, by pomyśleć o poważnych zmianach i przy okazji uniknąć dużych strat energetycznych. Należy jednak pamiętać, że działanie na własną rękę może skończyć się prowizorką - ostrzega Hans van de Sanden.

Wyłącz światło!
W redukcji zużycia energii pomagają nowoczes-ne technologie, takie jak np. programy czasowe dla urządzeń HVAC (np. agregaty wody lodowej, centrale wentylacyjne), czujniki zmierzchowe dla oświetlenia zewnętrznego, sterowniki temperatury oraz integracja sterowania z instalacjami HVAC. W kwestii oszczędności wody warto założyć liczniki, np. tej zużywanej do pielęgnacji zieleni. Dodatkowe oszczędności zapewni montaż kranów z fotokomórkami i perlatorami, które skutkują mniejszym zużyciem wody. - Tam, gdzie było to możliwe zmieniliśmy typ oświetlenia na LED. Świetnie się sprawdza np. w windach w biurowcu Rondo 1. O wiele trudniej jednak jest zastosować je na dużych powierzchniach ze względu na ich ograniczoną moc i punktowy sposób oświetlania. Zastanawiamy się, czy i jak uda się je wykorzystać w naszych centrach handlowych, czyli w Pogorii w Dąbrowie Górniczej i w opolskiej Karolince - wyjaśnia Karol Bartos z firmy MGPA. Obecnie inwestor, który przejął wybudowane w 2008 roku centra handlowe, rozważa także możliwość wdrożenia w nich podobnych rozwiązań jak w budynku Rondo 1. Ich zwieńczeniem będzie uzyskanie certyfikatu. Dotychczas żaden z obiektów handlowych w Polsce takowego nie posiada. Wydaje się, że ten sektor rynku najpóźniej dojrzewa do zielonych zmian. - Czasem zmiany są naprawdę łatwe do przeprowadzenia, np. zastosowanie perlatorów na krany pozwoliło zmniejszyć w Rondzie 1 zużycie wody o 30 proc. - wyjaśnia Karol Bartos, dodając, że duże oszczędności w zużyciu wody można wykonać w strefie gastronomicznej centrów handlowych. Zmian będzie więcej, ale na ten rok inwestor zaplanował opracowanie listy potrzebnych rozwiązań, a sam proces certyfikacji Pogorii i Karolinki miałby rozpocząć się w 2012 roku.

Co ciekawe, zarządcy muszą również obserwować najnowsze trendy na rynku motoryzacyjnym. Michał Skaliński dodaje, że coraz częściej myśli o infrastrukturze umożliwiającej ładowanie baterii samochodów elektrycznych. - Trzeba jednak pamiętać, że eksploatacja starszych i nowych budynków to dwie odrębne sprawy. Starszy budynek po modernizacji nie będzie funkcjonował tak samo, jak obiekt nowoczesny. Niemniej jednak liczy się to, że zmniejszyliśmy zużycie energii i zredukowaliśmy koszty eksploatacyjne, a w efekcie przyczyniliśmy się do ochrony środowiska - podsumowuje Michał Skaliński.