Deweloperzy odzyskują nadzieję

Widać ożywienie na rynku biurowym, ale dla deweloperów nie oznacza to  jeszcze powrotu do czasów prosperity. Na  razie w siłę nadal rośnie najemca

Mladen Petrov

Po  upadku Lehman Brothers, najemcy biurowi wykreślili ze słownika słowo „ekspansja” i  z amienili je  na  zwrot „renegocjacja umowy”. Ich pesymistyczne nastroje znalazły odzwierciedlenie w  danych z  rynku za  dziewięć miesięcy roku –  kwartał p o kwartale spadały cyfry określające popyt i  stawki czynszów w  porównaniu do  ubiegłego roku („szalonego i  dlatego nierealistycznego” –  jak mówią analitycy rynku). Pod koniec 2009 roku 7,3 proc. powierzchni biurowej w  Warszawie pozostawało wolne, co  oznacza wzrost o  ok.  5  proc. w  ujęciu rocznym. Pomimo to dziś starzy wyjadacze, mówiąc o ubiegłym roku, nie rysują obrazu katastrofy. Agenci są zajęci.
–  Pracuję od dziewiątej do  dwudziestej, tyle że  nie uspokajam deweloperów, jak rok temu, a  rozmawiam z  konkretnymi najemcami –  mówi jeden z  moich rozmówców. To  dobry znak.

Szukaj,  a znajdziesz

Czwarty kwartał 2009 roku był okresem poprawy nastrojów, i  w  Polsce, i w regionie. Podczas gdy w 2009 roku rynek najmu nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie osiągnął 280,1 tys. mkw. (46-proc. spadku w porównaniu z 2008 rokiem) w czwartym kwartale popyt okazał się o 29 proc. wyższy w stosunku do kwartału trzeciego (98,3 tys. mkw.). Popyt roczny na takim poziomie zaskoczył pozytywnie wszystkich. – Ubiegły rok wcale nie był taki zły, biorąc pod uwagę uwarunkowania rynkowe. Szacujemy, że w tym roku w Warszawie zostanie wynajętych ok. 350 tys. mkw. biur, nawet przy założeniu, że gospodarka mocno nie przyspieszy – mówi Bartosz Mierzwiak, dyrektor działu biurowego agencji Jones Lang LaSalle. – Obecnie mamy w Warszawie ok. 220 tys. mkw. pustych biur, ale obliczamy, że z tego 150 tys. mkw. jest do wynajęcia, a reszta z różnych przyczyn nie spełnia warunków najemców. W tym roku na rynek wejdzie ok. 185 tys. mkw. nowych biur, z czego obecnie ok. 40 proc. zostało już wynajętych. Nowych biur może zabraknąć już na przełomie 2010 i 2011 roku – szacuje przedstawiciel JLL. I dodaje, że 2011 rok będzie czasem dewelopera. O ile ten, ma projekt bliski ukończenia. W 2011 roku na rynek trafi ok. 145 tys. mkw. nowych biur.

Potwierdza to  Jacek Luzar, menedżer ds. najmu w firmie UBM, która jest deweloperem kompleksu Poleczki Business Park, budowanego wspólnie z  CA Immo. –  Powoli zaczyna brakować dużych biur o powierzchni ponad 5  tys.  mkw. –  zauważa. Sytuacja zmienia się więc na korzyść deweloperów. Zdaniem analityków, są to  już ostatnie miesiące promocji dla najemców.

   Bartosz Mierzwiak prognozuje, ż  następnym trendem –  po  zawieraniu dużych umów typu pre-lease –  będą renegocjacje kontraktów. W  ubiegłym roku w   stolicy Polski renegocjacje stanowiły 22  proc. rynku wynajmu –  wynika z  danych Warsaw Research Forum. W  profilu najemców widać pewne zmiany. Udział banków spadł z  22  proc. w  2008 roku do  6  proc. w  ubiegłym roku. –  Banki wrócą z  całą pewnością. Już teraz obserwujemy przenosiny ich działalności typu back-office z  centrum na  Mokotów i  Wolę. Wraz z  uspokojeniem się nastrojów, w  tej burzliwej branży będziemy obserwować wzrosty –  przekonuje Jacek Luzar.

Ubiegły rok był łaskawy dla firm branży farmaceutycznej, której udział w  rynku najmu wzrósł w 2009 roku o  2  proc., do  7  proc. Do  znaczących transakcji można zaliczyć, między innymi, wynajem 3,6  tys . mkw. przez Abbott Laboratories w  Parku Postępu, warszawskiej inwestycji Echo Investment na  Mokotowie. Również na  Węgrzech koncerny farmaceutyczne należały do  najbardziej aktywnych najemców. AstraZeneca podpisała umowę na  1,5  tys. kw. w  Dorottya Udvar w  Budapeszcie, a  GlaxoSmithKline przedłużył umowę wynajmu ok.  2,4  tys.  mkw. w  MOM Park.

Ratuje nas elastyczność

Minął już pełen niepokojów rok 2009 i  na  Węgrzech analitycy również zaczynają bardziej optymistycznie patrzeć na  rynek, a  głównym tego powodem jest fakt, że  ubiegły rok nie był aż tak zły, jak wiele osób przewidywało. Ze  statystyk Colliers International wynika, że  czynsze w  obiektach biurowych w  Budapeszcie spadły w  ubiegłym roku o  10-30  proc. –  Większość najemców zdecydowała się wykorzystać te okoliczności i  renegocjować umowy, a  właściciele okazali się bardzo elastyczni –  mówi Miklós Saly, dyrektor działu biurowego Colliers International w  Budapeszcie. Analitycy szacują, że  odsetek powierzchni niewynajętych w  Budapeszcie pod koniec roku 2010 wyniesie 25  proc. Niewiele pojawi się na rynku obiektów spekulacyjnych. Nowych biurowców można spodziewać się najwcześniej w roku 2012. –  Wtedy projekty, które zostały zawieszone w  ubiegłym roku w  związku z  sytuacją w  branży, mogą mieć duże szanse na  rynku, ponieważ o  wiele szybciej zaspokoją nowy popyt –  mówi Miklós Saly.

Zmiany w czołówce

– To  bardzo obiecujący rynek,  szlaki zostały już przetarte i  zniknęły obawy przed podpisywaniem umów z deweloperami – tak Bartosz Mierzwiak opisuje  instytucje publiczne, które od niedawna wynajmują sporo powierzchni od deweloperów. Powodów do  przeprowadzki jest kilka –  jedna instytucja zajmuje często biura w  kilku rozproszonych po  mieście budynkach, powstają nowe urzędy, a  czynsze w  starych i  niewygodnych wcale nie muszą być tak atrakcyjne, zwłaszcza jeśli porówna się komfort pracy, wykorzystanie powierzchni, itp.

W  Bułgarii i  na  Węgrzech rządy miały zbudować centrum biurowe dla własnych potrz eb. W  Sofii najbardziej znani projektanci świata – w  tym Zaha Hadid i  Norman Foster –  uczestniczyli w konkursie na  projekt bułgarskiego centrum rządowego. Wygrał francuski architekt Dominique Perrault. W  nowoczesnych budynkach miały się znaleźć ministerstwa, siedziby organizacji międzynarodowych, mieszkania dla dyplomatów. Początek prac budowlanych zaplanowano na  ten rok. Kryzys jednak sprawił, że  nowy rząd Bułgarii postanowił zamrozić ambitny projekt. Podobnie było w  Budapeszcie. Rząd węgierski w  2007 roku przedstawił swój plan optymalizacji kosztów administracyjnych. Na  działce w  pobliżu dworca zachodniego miało powstać centrum rządowe dla 11 ministerstw i  nowy gmach dla rady ministrów. Wykonawca miałby wybudować i  obsługiwać przez 25 lat kompleks wart 142,5  mld forintów. Projekt, według oficjalnej wersji został zawieszony na  czas nieokreślony.

Duży najemca na wagę złota

Dla deweloperów są to  ważne wiadomości. Oznacza to, że  instytucje publiczne wciąż pozostają potencjalnymi najemcami powierzchni biurowej, a  w  czasach, kiedy średnia wielkość wynajmowanych biur nie przekracza 500  mkw. (według danych Warsaw Research Forum za  2009 rok), najemca, który potrzebuje kilku tysięcy metrów kwadratowych jest na  wagę złota. W  największej zeszłorocznej transakcji na  polskim rynku, Agencja Restrukturyzacji i  Modernizacji Rolnictwa (ARiMR) podpisała umowę najmu z  inwestorami Poleczki Business Park (UBM Realitaetenentwicklung AG oraz CA Immo International). Agencja wynajęła 16,5  tys.  mkw. W  poprzednich dwóch latach nie zabrakło innych, mniejszych transakcji z  tego typu najemcami. W  kompleksie Adgar Plaza (17,7  tys.  mkw. powierzchni najmu) na  Mokotowie swoje siedziby ulokowały Biuro Informacji Kredytowej oraz Urząd Zamówień Publicznych (łącznie zajęły ponad 4  tys.  mkw.), Urząd Lotnictwa Cywilnego natomiast wynajął większość powierzchni w  budynku „B” kompleksu Flanders Business Park firmy Liebrecht & WooD.

Zdaniem deweloperów i  brokerów, zainteresowanie urzędów wynajęciem nowych biur utrzymuje się, a  nawet rośnie. W  2008 roku urzędy miały 8-procentowy udział w  popycie na  nowe biura, w  ubiegłym roku ich udział stanowił już 12  proc. –  Otrzymujemy sporo zapytań od  tego typu najemców. Oni też chcą wykorzystać sytuację na rynku, a  dzięki stosunkowo dużej podaży stać ich na  nowoczesne biuro w  dobrej lokalizacji –  dodaje Łukasz Żelezik, menedżer zajmujący się wynajmem biur w  firmie Echo Investment. Ostatnia dopięta transakcja dotyczyła najmu 1588  mkw. na  biura Głównego Inspektoratu Transportu Drogowego.

Inaczej sprawa ma  się na  Węgrzech, gdzie państwo jest mniej aktywnym graczem na  rynku biurowym. Zdarzają się jednak wyjątki. W  jednej  z  zawartych niedawno transakcji urząd podatkowy APEH wynajął 8  tys.  mkw. w  budapeszteńskim projekcie Globe Trade Centre Spirál (32  tys . mkw. powierzchni najmu). Inne instytucje, takie jak poczta państwowa Magyar Posta lub państwowy fundusz zdrowia OEP również przeprowadziły się do nowych lokali. –  Od  roku 2002 instytucje i  firmy państwowe wynajęły łącznie około 180  tys.  mkw. –  podsumowuje szef działu biurowego agencji Colliers International w  Budapeszcie. –  Nie spodziewamy się jednak, by  te instytucje powróciły na  rynek wkrótce jako istotny gracz –  dodaje Miklós Saly. Głównym powodem jest to, że  wiosną odbędą się na  Węgrzech wybory. Rządząca ekipa pod przywództwem Gordona Bajnai raczej nie podejmie w  najbliższym czasie żadnych ważkich decyzji, a  po  wyborach wynajem nowych biur nadal nie będzie raczej priorytetem.

Co to za jeden?

Jacek Luzar z  UBM zaznacza, że  instytucje państwowe pod tym jednym względem nie różnią się od najemców komercyjnych:  dla nich również najważniejsze są oszczędności. –  Arytmetyka jest prosta. Urząd potrzebuje kilka tysięcy metrów biur. Jeśli nie musi mieć siedziby w ścisłym centrum, dlaczego miałby płacić 20 euro za  1 mkw., jeśli na  Woli czy na  Mokotowie są lokale po  15 euro? Pomnóżmy te kwoty przez pięć lat i  widzimy, że  w  grę wchodzą bardzo duże oszczędności –  mówi.

Właśnie tym –  jeśli nie liczyć lokalizacji w  pobliżu głównych ciągów komunikacyjnych –  kierował się Urząd Lotnictwa Cywilnego, przeprowadzając się w  minionym roku na  prawie 6,5  tys.  mkw. we  Flanders Business Park. –  Lokalizacji szukaliśmy prawie rok. Przyczyną przeprowadzki było dążenie do minimalizacji kosztów stałych. Ponieważ kończył się okres najmu poprzedniej siedziby, która nie była zbyt wygodna, zdecydowaliśmy o zmianie adresu – tłumaczy Katarzyna Krasnodębska, rzecznik prasowy ULC.

Jak wyglądają rozmowy z  takim najemcą? Deweloperzy zaznaczają, że  na  początek należy uzbroić się w  cierpliwość. –  Jest to  klient specyficzny i  bardzo wymagający –  podsumowuje swoje doświadczenia Andrzej Brochocki. To właśnie przy pomocy jego agencji zamknięto największą transakcję na rynku biurowym w  ubiegłym roku. Trwające sześć miesięcy rozmowy z  ARiMR Andrzej Brochocki określa jako tudne, aczkolwiek szybkie i  skuteczne. – Proces decyzyjny w  instytucjach publicznych trwa zazwyczaj dłużej, gdyż podmioty te skrupulatnie dbają o budżet. Ale sukces jest wart zachodu –  zapewnia Andrzej Brochocki.

Deweloperzy, którzy mają w  swoich budynkach takich najemców zgodni są co  do  jednego:  czynsze wpływają terminowo, choć  przeważnie w złotych. –  Są instytucje państwowe, które muszą się zmieścić w  swoim rocznym budżecie i  nie chcą brać na  siebie ryzyka zmiany kursu walutowego, a deweloper musi się z  tym pogodzić. Nie dotyczy to  jednak wszystkich instytucji i  zdarza się, ż e najemca płaci również w  euro –  zaznacza Hanna Piskorek, dyrektor firmy Adgar Postępu, która jest deweloperem kompleksu biurowego Adgar Plaza. Deweloperom pozostaje nadzieja, że  przystępując do  podpisania kontraktu dobrze przewidzieli długoterminowe relacje między złotym a  euro. –  Umowa z GITD to efekt kompromisów dla każdej ze stron. Z perspektywy dewelopera bezsprzecznym atutem jest wiarygodność finansowa urzędu –  uważa Łukasz Żelezik z  Echo Investment, który dodaje, że  deweloper też musi włożyć dużo wysiłków, żeby sprostać wszystkim wymaganiom takiego najemcy. W przypadku tej  transakcji scieżka decyzyjna była wyjątkowo długa. Potrzeba licznych formalnych akceptacji, kolegialne decyzje, uczestnictwo wielu zespołów po stronie najemcy spodowało, że proces wyboru nowej siedziby trwał blisko rok. ν Współpraca: Gergo Racz