Pukanie do bram banku odbudowy

Mimo że Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju zapewnia finansowanie inwestycjom w nieruchomości od 2001 roku, dopiero niedawno ujawnił się jako partner deweloperów, którzy popadli w tarapaty. Sylvia Gansser-Potts, dyrektor działu nieruchomości w EBOiR wyjaśnia, co zmieniło się w ciągu ostatnich 18 miesięcy i dlaczego nie wszyscy mogą liczyć na kawałek tego tortu

Mladen Petrov, „Eurobuild Central 
& Eastern Europe”: Coraz częściej docierają do nas informacje, że EBOiR włącza się w przedsięwzięcia nieruchomościowe. Czytając coraz to nowe komunikaty o udzielonych przez bank pożyczkach, zastanawiam się, co się zmieniło, że ta instytucja tak się teraz uaktywniła?

Sylvia Gansser-Potts, dyrektor działu nieruchomości EBOiR: Od 2001 roku, kiedy to w naszym banku powstał dział nieruchomości, udzieliliśmy około 2 mld euro kredytów. Jest to średnio około 200 mln euro rocznie, ale tę liczbę kształtuje popyt. Tworzymy niewielką część obrotów banku, szczególnie w porównaniu z tym, co dzieje się w sektorze finansowym. Nie jest tajemnicą, że w ciągu ostatnich 12-18 miesięcy banki komercyjne ograniczyły swoją działalność na rynku kredytów, co spowodowało, że staliśmy się bardziej aktywni. Zostaliśmy przecież jednym z nielicznych pożyczkodawców obecnych na rynku, który rozciąga się na ogromnej powierzchni geograficznej od Polski aż po Kazachstan.

Czy to oznacza również, że dysponujecie większą sumą pieniędzy niż – powiedzmy – 18 miesięcy temu?

Nie, nie do końca, przynajmniej nie nasz dział. Niemniej jednak w całym regionie EBOiR aktywnie pomaga zarówno klientom, którym dokuczył kryzys, jak i tym, którzy cierpią ze względu na brak dostępnego dla nich finansowania. Ogólnie, bank pożyczył w tym roku więcej, w tym sensie zatem pieniędzy jest, a raczej było, więcej. Jednak jeśli chodzi o nieruchomości, nie mamy na koncie lepszych wyników niż w poprzednich latach. W 2009 roku nasz zespół zawarł 13 transakcji o łacznej wartości 207 mln euro w Albanii, Armenii, Gruzji, Kirgistanie, Mołdawii, Rumunii, Rosji i na Ukrainie.

Dlaczego więc nie udzielacie więcej kredytów na tego typu przedsięwzięcia?

Powodem nie jest z pewnością brak popytu. Widzimy ogromne zapotrzebowanie na finansowanie, otrzymujemy różnorodne propozycje. Jednak nasze zasoby są ograniczone, więc musimy dokonywać pewnej selekcji i kierować się określonymi priorytetami. Musimy pamiętać, że portfel naszego banku jest zdywersyfikowany, musi zatem wspierać wiele sektorów.

Jakie są kryteria, to znaczy – kim są szczęśliwi wybrańcy, czyli inwestorzy, którym udaje się podpisać z bankiem umowy?

Jeśli chodzi o lokalizację, to staramy się obsługiwać cały region, na którym jesteśmy obecni: Europę Centralną i Wschodnią, Bałkany, 
Rosję oraz Wspólnotę Niepodległych Państw. Szczególną uwagę zwracamy na miasta i regiony, które są w tym obszarze najsłabiej rozwinięte. Dlatego też nie finansujemy projektów na najbardziej rozwiniętych rynkach Europy Centralnej i Wschodniej, choć one również ostatnio ucierpiały. Polityka naszego banku zakłada rezerwowanie funduszy dla rynków o niższych przepływach inwestycyjnych. Ostatnio finansowaliśmy centrum handlowe w Rosji, które jest zlokalizowane w Nowosybirsku na Syberii, a nie w Moskwie czy Petersburgu. Projekt ten został w połowie zrealizowany przed kryzysem. Firma miała już dla niego finansowanie, ale wskutek zawirowań gospodarczych musiała odłożyć swoje plany. Kredyt ten był ponadto reasekurowany przez rosyjski bank, co jest dość dużym osiągnięciem w tym kraju.

Mówiąc ogólnie, jesteśmy aktywni we wszystkich podsektorach rynku, o ile znajdują się one poza stolicami miast. To, które z nich wspieramy, zależy w dużym stopniu od regionu. W Rosji przyglądamy się projektom logistycznym, wierzymy również w potencjał hoteli średniej klasy zlokalizowanych w miastach regionalnych.

Z jakimi inwestorami współpracujecie? Na liście klientów banku znajdują się duzi międzynarodowi gracze. Jakie szanse mają małe lokalne firmy na zainteresowanie państwa swoimi projektami?

Pracujemy zarówno z międzynarodowymi, jak i z lokalnymi graczami. Nie zamierzamy faworyzować żadnej z tych grup. Jedną z największych korzyści płynących z naszej obecności na rynkach lokalnych jest fakt, że lokalnym inwestorom łatwiej jest do nas dotrzeć w swoim własnym kraju.

Rosja, Mołdawia, Chorwacja… Wymieniam teraz tylko kilka krajów, w których byliście ostatnio aktywni, udzielając pożyczek na inwestycje w nieruchomości. Na liście nie znalazłem ani jednego państwa z Europy Centralnej. Czy oznacza to, że – biorąc pod uwagę ograniczone zasoby banku – państwa te pozostaną poza listą również w 2010 roku?

W tym regionie prowadzimy dwa rodzaje aktywności. Oferujemy finansowanie bezpośrednie w postaci pożyczek oraz inwestycji właścicielskich, ale zapewniamy również finansowanie funduszom inwestycyjnym z branży nieruchomości i właśnie głównie w ten sposób zaznaczamy swoją obecność w państwach tego regionu. Nie wszystkie fundusze, z którymi współpracowaliśmy do tej pory, są w stanie inwestować na rynkach Europy Centralnej. Finansowanie, na przykład, centrów handlowych w Polsce lub na Węgrzech jest u nas niemożliwe. Trudno byłoby nam uzasadnić inwestycję w tego typu projekt. Jesteśmy jednak obecni na tych rynkach i zapewnilibyśmy w takim przypadku finansowanie pośrednie dla funduszy inwestycyjnych. Jednym z przykładów jest tu Heitman. Pracujemy z tą firmą od wielu lat, a w 2009 roku zapewniliśmy finansowanie ich funduszowi adresowanemu do państw Europy Centralnej. Dzięki nim będziemy bardziej aktywni jako fundusz inwestycyjny niż jako bezpośredni pożyczkodawca. Jesteśmy jednak otwarci na różne nowatorskie pomysły i projekty. Jednym z przykładów, który przychodzi mi teraz do głowy, są projekty związane z efektywnością energetyczną. Jeśli posiadają one odpowiednie cechy, bierzemy je pod uwagę, nawet gdy dotyczą rynków rozwiniętych.

Przesuńmy się dalej na południe, na Bałkany: jakiego rodzaju działania prowadzicie w tym regionie?

Bałkany znajdują się na liście naszych geograficznych priorytetów. Bardzo aktywnie działamy też w Rumunii i w Bułgarii, pomimo że oba te kraje weszły już do Unii Europejskiej. Czujemy bowiem, że są one nieco w tyle za tymi krajami, które dołączyły do UE w 2004 roku. Jest jednak mało prawdopodobne, że będziemy cokolwiek robili w ich stolicach. Jednym z przykładów naszych działań w Rumunii jest finansowanie pomostowe o wartości 10 mln euro, którego EBOiR udzielił Sema Parkowi na biurowiec klasy „A” w Bukareszcie. Była to nasza odpowiedź na kryzys. Chodziło o pokrycie luki wynikającej z obniżenia wysokości pożyczki uprzywilejowanej. Naszym priorytetem jest jednak pozostała część Bałkanów. Są to rynki trudne ze względu na małe rozmiary państw, takich jak Czarnogóra czy Bośnia i Hercegowina. Mamy tam nawet dedykowanego bankiera, który potrafi radzić sobie z zagadnieniami typowymi dla tego regionu. Inne nasze priorytety to Rosja i Ukraina oraz Azja Centralna, gdzie chcielibyśmy działać prężniej, choć jest to trudne. A także region kaukaski. Tutaj widzimy największe luki transformacyjne.

Oznacza to również wyższe ryzyko inwestycyjne w tych krajach. Mimo to, jesteście tam obecni.

Nie różnimy się pod tym względem od innych banków. Każdy projekt, który bierzemy pod uwagę, jest rozpatrywany pod wieloma kątami, a jednym z nich jest ryzyko kredytowe. Chcielibyśmy zupełnie unikać ryzyka, ale jesteśmy też świadomi zobowiązań, które na siebie wzięliśmy. Trzeba pamiętać, w jakim celu został założony ten bank. Staramy się poznać poziom ryzyka, ostatecznie jednak jesteśmy tu po to, aby to ryzyko podejmować. Jest ono na tych rynkach duże, staramy się jednak konstruować projekty w taki sposób, aby były bardziej bezpieczne. Nie ma jednak wątpliwości, że aktywność na tych rynkach wiąże się z najwyższym poziomem ryzyka. Trudno byłoby mi stworzyć ranking państw, w których jesteśmy najbardziej na nie narażeni, ale wiemy, których z nich ten problem najbardziej dotyczy. 

W porównaniu z innymi rynkami Polska radzi sobie nieźle. Choć banki pożyczają pieniądze może mniej aktywnie, to jednak pożyczają je nadal. Jak pani, z londyńskiej perspektywy, ocenia sytuację w naszym regionie?

Polska okazała się odporna
na kryzys, ale inwestorzy w Czechach i na Słowacji są również w bezpiecznym położeniu. Doświadczenia Węgier są trudniejsze, podobnie było w przypadku krajów bałtyckich na czele z Łotwą, która jest najbardziej dotknięta przez kryzys. Nie mamy swoich przedstawicielstw w krajach bałtyckich, niemniej jednak wierzymy, że – pomimo ciosów otrzymanych w wyniku kryzysu finansowego – są to kraje dosyć rozwinięte. Dlatego też podjęliśmy świadomą decyzję, by tam nie wracać, przynajmniej nie w obszarze finansowania nieruchomości.

Jak współpraca z deweloperem wygląda w praktyce: czy to EBOiR nawiązuje kontakt z deweloperami, czy też wolicie, by oni jako pierwsi przedstawiali wam do oceny swoje projekty?

Stosujemy obie te metody. Mamy sieć swoich biur w większości krajów, w których działamy, dlatego też otrzymujemy wiele pytań o finansowanie. Mamy też długoletnich klientów, z którymi często współpracujemy. Rynek nieruchomości jest stosunkowo mały. Ludzie na ogół się znają, znają też EBOiR, zwłaszcza ostatnio, kiedy pozostałe źródła finansowania są mocno okrojone. Wstępna ocena projektu polega, między innymi, na ustaleniu, w jaki sposób wpasowuje się on w naszą strategię oraz czy uzupełnia inne projekty, które prowadzimy w danym momencie. Jeżeli projekt zostaje zakwalifikowany do kolejnego etapu, to – przed podpisaniem kontraktu z jego inwestorem – potrzebujemy zazwyczaj do 6 miesięcy na przeprowadzenie procedury due diligence. EBOiR zazwyczaj nie finansuje więcej niż 35 proc. kosztów projektu. Oznacza to, że inwestor musi zapewnić ze swojej strony znaczny kapitał. Ponieważ jesteśmy dosyć konserwatywnym bankiem, prosimy – szczególnie teraz – o 50-procentowy wkład własny. Natomiast jeżeli chodzi o długi, to zazwyczaj staramy się o reasekurację. Znalezienie banków komercyjnych zainteresowanych partnerstwem w takim przypadku jest dziś dużym wyzwaniem, niemniej jednak jest to nadal możliwe.

Obecnie widać, że banki komercyjne stopniowo wracają do nieruchomości, ale bardzo ostrożnie przebierają w ofertach. Czy EBOiR ograniczy swoją działalność, kiedy rynek ulegnie poprawie?

Rzeczywiście, na rynku widać pierwsze oznaki poprawy, ja jednak nadal uważam, że przed nami jeszcze długa droga. Raczej nieprędko wrócimy do poziomu aktywności z przełomu 2006 i 2007 roku, tego możemy być pewni. Ponieważ i tak nie jesteśmy w stanie zaspokoić całego popytu, bylibyśmy zadowoleni, gdyby banki bardziej się uaktywniły w 2010 roku. Staramy się do tego doprowadzić. Z drugiej strony, nasz bank nie podwyższył swojego kapitału, więc nie będziemy mieli w tym roku więcej pieniędzy do wydania. Liczba transakcji oraz ilość pożyczonych pieniędzy nie różni się znacząco od wartości osiągniętych w 2008 roku. Wolumen obrotów dramatycznie się obniżył, ale EBOiR miał dużo większy udział w transakcjach, które doszły do skutku w 2009 roku. Obroty naszego banku były duże. Ludzie, którzy bez problemu otrzymywali finansowanie w bankach komercyjnych, nie przychodzili do nas, bo wiedzieli, że nie jesteśmy w stanie zaoferować im tak atrakcyjnych warunków. Teraz wszystko się zmieniło – rozmawiają z nami.

Czy będą z wami nadal rozmawili w 2010 i w 2011 roku?

Z pewnością ulegnie to zmianie, ale nie tak prędko.