Fokus ustawiony na stolice

Bert Hesselink, dyrektor działu biurowego i przemysłowego agencji DTZ w Czechach, za najważniejsze tendencje rynku biur uważa pojawienie się podnajmu oraz związany z tym spadek czynszów. Głównymi inwestorami byli w 2009 roku Niemcy i na razie nikt im tego tytułu nie odbierze.

Mladen Petrov

Spadek podaży i stawek czynszów oraz niższa o 30-50 proc. ilość powierzchni wynajętych – tak w skrócie wyglądał na biurowym rynku Europy Środkowo-Wschodniej rok 2009. Raz jeszcze potwierdziło się, że wrażliwość czynszów w najlepszych obiektach jest w trudnych czasach o wiele niższa niż w nieruchomościach gorszych, które nie spełniają wszystkich wymaganych dziś kryteriów. Najlepsze nieruchomości są wyceniane i sprzedawane o 100-150 punktów bazowych poniżej ich wartości szczytowych, podczas gdy nieruchomości mniej atrakcyjne wyceniane są z dyskontem ponad 200 punktów bazowych. Choć nie oznacza to powrotu na start, rynek z pewnością zrobił duży krok do tyłu. Przykład Polski jest znamienny – w 2008 roku wynajęto w Warszawie 500 tys. mkw. powierzchni  biurowej, podczas gdy na koniec 2009 roku było to zaledwie 145 tys. mkw. Można jedynie mieć nadzieję, że obecny rok okaże się lepszy.

Czy rzeczywiście tak będzie? Dojrzałe rynki, jak Warszawa, Praga czy Budapeszt, okazały się silne w 2009 roku, oczywiście jak na panujące warunki. Wszędzie wzrósł odsetek powierzchni wolnych, lecz za to zjawisko nie należy winić tylko kryzysu. W przypadku Pragi (wskaźnik pustostanów wynosi tu 10 proc.) i Budapesztu (20 proc.), kolejnym bardzo ważnym – jeżeli nie najważniejszym – czynnikiem wzrostu ilości pustostanów była rekordowa podaż nowej powierzchni biurowej w 2008 roku w Pradze i w 2009 w Budapeszcie.

W całym regionie widzimy obecnie wzrost popytu, lecz za wcześnie jest na wskazanie nowych, pozytywnych tendencji. Podczas gdy na początku roku 2009 większość najemców nie była w stanie podejmować istotnych decyzji z powodu niepewności co do najbliższej przyszłości, dziś mają już świadomość, że najgorsze za nimi. Mimo to nadal zachowują dużą ostrożność. Obecnie na rynku jest jednak wiele możliwości okazyjnego najmu nowej powierzchni – na przykład podnajem. Ilość dostępnej do podnajmu powierzchni w Pradze, jak szacują agenci, wynosi około 40 tys. mkw. – 1,5 proc. całkowitej powierzchni w tym mieście – podczas gdy w Warszawie – to około 60 tys. mkw. Rzeczywista ilość jest prawdopodobnie wyższa i trafia na rynek raczej przez inne kanały niż agencje nieruchomości. Prognozujemy, że w 2010 roku ilość ta będzie nadal rosła.

Kolejnym istotnym trendem na rynku jest renegocjacja stawek czynszów. Wystawianie na rynek powierzchni na podnajem zmusza właścicieli budynków biurowych do obniżania stawek. W takich warunkach czynsze nie powrócą szybko do poprzedniego poziomu, ponieważ 
w 2010 roku najemcy nadal będą szukać oszczędności, a powierzchnia dostępna do podnajmu zacznie znikać dopiero wówczas, gdy firmy zaczną ponownie rozwijać się i zatrudniać nowych pracowników. Warunki najmu, jakie najemcy mogą osiągnąć, zależą od lokalnego popytu i podaży. Wystarczy dwóch agresywnych właścicieli obiektów, aby czynsze zaczęły spadać.

Podsumowując, rok 2010 nie będzie rokiem znaczącego wzrostu rynku biurowego. Nadal będą jednak zawierane transakcje – szczególnie tam, gdzie wynajęto dużą ilość powierzchni w latach 2005 i 2006 – ponieważ podpisane wówczas umowy w wielu przypadkach wygasają. Ilość powierzchni biurowej będzie powoli rosła w miarę poprawy sytuacji gospodarczej. Jednak przed niektórymi miastami stoi więcej wyzwań niż przed innymi. Na Węgrzech gospodarka nadal jest w recesji, a na budapeszteńskim rynku pojawia się ogromna ilość nowej powierzchni biurowej (230 tys. mkw. od pierwszego do trzeciego kwartału 2009 roku). Tu sytuacja zacznie się poprawiać dopiero w 2012 roku. Do tego czasu nadal będziemy mieli rynek najemcy. Również przed Kijowem długa droga. W tym mieście sytuacja jest wyjątkowa: czynsze spadły z poziomu 70-85 dolarów do 30-35 dolarów za  1 mkw.  W Europie Środkowej najniższe czynsze występują w Budapeszcie. Czy jednak oznacza to, że najemcy nagle zaczną przenosić się do stolicy Węgier? Raczej nie. Dla międzynarodowych korporacji czynsze nie są najważniejszym czynnikiem przy wyborze lokalizacji.

Co przyniesie rok 2010? Głównymi tendencjami będzie wynajmowanie rozsądnej ilości powierzchni, znikanie z rynku powierzchni oddawanych w podnajem, ukończenie budowy ograniczonej ilości nowej powierzchni biurowej w całym regionie. Jeśli nałożyć na to wzrost zapotrzebowania firm na biura z powodu poprawiającej się sytuacji gospodarczej, można się spodziewać spadku odsetka powierzchni niewynajętych oraz wzrostu poziomu czynszów.

Inwestorzy już na początku kryzysu zaczęli zwracać się w stronę rynków podstawowych. Jest to zwykłe w takiej sytuacji podejście: „trzymaj się tego, co znasz”. Podstawowymi rynkami regionu Europy Środkowo-Wschodniej od zawsze są Praga, Warszawa i Budapeszt. Obecnie zainteresowanie inwestorów międzynarodowych skupia się na najlepszych obiektach, które jako potencjalne przedmioty zakupu muszą spełniać szereg kryteriów. Ponieważ Europa Środkowo-Wschodnia uważana jest za rynek rozwijający się, a inwestycje trafiają tylko tam, gdzie istnieje absolutnie najniższe ryzyko – stąd wynika, że inwestorzy będą dokonywać zakupów nieruchomości w stolicach, jako największych miastach danych krajów. Z tego powodu wszelkie obiekty mieszczące się poza stolicą nie są uważane za najlepsze. W 2010 roku międzynarodowe fundusze będą nadal przyglądać się tylko najważniejszym stolicom Europy Środkowo-Wschodniej, co pozostawia furtkę dla funduszy krajowych, prywatnych grup kapitałowych, konsorcjów i osób fizycznych posiadających wysoki kapitał, które mogą wypełnić powstałą próżnię i zyskać doskonały produkt inwestycyjny za niższą cenę.