Rok stabilnej słabości

Hadley Dean, partner zarządzający Colliers International na Europę Środkową i Wschodnią uważa, że rynek magazynowy czeka kolejny trudny rok. Na szczęście, nie tak trudny jak 2009. Widoczne są pewne oznaki poprawy, a – co równie ważne – do końca kryzysu jest już niedaleko. Z nadzieją żyć łatwiej.

Emil Górecki

Europa Środkowa i jej rynek nieruchomości komercyjnych – w tym także magazynowych – podzieliły się w zeszłym roku na dwie części: zarówno geograficznie, jak i ekonomicznie. Część północna, do której zaliczam Polskę, Czechy i Słowację, daje sobie radę relatywnie dobrze. Na południu, gdzie znajdują się takie kraje jak Rumunia, Bułgaria, Węgry oraz Ukraina, wpływ kryzysu na wszystkie sektory jest bardzo silny. To odzwierciedlają takie dane jak choćby PKB tych krajów. I nie należy się spodziewać, że w najbliższych 12 miesiącach nastąpi istotna zmiana.

Dane dotyczące rumuńskiego rynku nieruchomości przemysłowych mówią o 80-procentowym spadku popytu na rynku magazynów, podobnie jest na Węgrzech. W Polsce to „tylko” 50 proc., tak samo jak w Czechach i na Słowacji. Zbliżony trend widać we wszystkich innych sektorach nieruchomości komercyjnych.

Nie można jednak generalizować przyczyn takiego stanu rzeczy. Polska gospodarka sporo eksportuje, Polacy nieźle zarabiają, w dużych miastach tworzy się tu tzw. klasa średnia. Ważne są też pozytywne nastroje Polaków: jeszcze w 2001 roku bezrobocie sięgało tu 20 proc., więc obecne 12 proc. nie jest takie straszne. Z kolei źródłem sukcesu Czech jest popularność tego kraju wśród zagranicznych inwestorów i bardzo silny sektor BPO. W sektorze nieruchomości magazynowych rynek podbija Śląsk i tutejszy rozbudowany przemysł, zarówno po polskiej, jak i po czeskiej stronie granicy. Dodatkowym atutem trzech wspomnianych krajów (licząc też Słowację) jest ich centralna lokalizacja w Europie oraz osłabienie lokalnych walut w Czechach i Polsce, co wspomaga eksport.

Znamienne jest, że rynki najbardziej dotknięte problemami to te najmniej transparentne i zazwyczaj przechodzące dodatkowo polityczne perturbacje. (Choć, na przykład, Czechy, przewodnicząc Unii Europejskiej, przechodziły na początku 2009 roku poważne turbulencje, co nie przeszkodziło tak bardzo ich gospodarce.) Jednak generalnie im kraj jest mniej przejrzysty, tym bardziej polityczne problemy wpływają na rynek nieruchomości, czego doskonałym przykładem jest Ukraina. W Rumunii sporym utrudnieniem dla rynku logistycznego jest fatalny stan dróg. Bułgaria nadal uchodzi za rynek niedojrzały, choć w rzeczywistości tak nie jest. Węgry natomiast mają problemy polityczne i niewydolny system pobierania podatków, co dodatkowo utrwala niestabilność gospodarki i finansów publicznych.

W tej chwili rynek magazynowy w Europie Środkowej znajduje się dokładnie w środku cyklu gospodarczego. Dopiero mija najgorszy dla tego sektora czas. Stopy kapitalizacji dla nieruchomości magazynowych przez ostatni rok wzrosły o 1-3 punktów procentowych, w zależności od kraju. W przyszłym roku spodziewamy się lekkiej ich kompresji. Niestety, z powodu braku transakcji, nie mamy bazy do przewidywania, jak będą się one zachowywały na Słowacji i na Węgrzech.

Obecnie otrzymanie finansowania magazynów jest niemożliwe, banki są zupełnie zamknięte na ten rodzaj inwestycji. A ten czynnik to absolutna baza takich inwestycji. Rynek podniesie się w momencie, kiedy pojawi się popyt na powierzchnie magazynowe. W tej chwili tego popytu nie ma, jest sporo wolnych powierzchni i na rynku pojawia się dodatkowa konkurencja w postaci podnajmu. Cechą wszystkich rynków Europy Środkowej są wysokie współczynniki wolnych powierzchni. W porównaniu do stanu sprzed roku, jedynie w Czechach widoczny jest ich spadek o około 2 proc. Pozostałe kraje tego regionu zanotowały wzrost współczynnika o 2-5 proc. Niechlubnym rekordem pochwalić się może Rumunia. Tu współczynnik wolnej powierzchni wzrósł o ok. 8 proc.

Najważniejszymi najemcami w tej chwili są firmy logistyczne, napędzane przez rynek samochodowy, dla którego Europa Środkowa jest bardzo ważnym centrum produkcyjnym. Powstające tu, z reguły małe, samochody są tańsze i oszczędne, w związku z czym – w obecnej sytuacji gospodarczej na świecie – znacznie bardziej popularne. Stąd zapotrzebowanie sektora samochodowego na magazyny. Co ciekawe, stawki najmu w omawianych krajach niemal się nie zmieniły, a w tym roku powinny się utrzymywać na stabilnym poziomie. Dobrym znakiem są przewidywania wzrostu produkcji przemysłowej w 2010 roku. Sektor prawdopodobnie nadrobi straty z 2009 roku. Kolejnym pozytywnym czynnikiem dla logistyki – a co za tym idzie, dla sektora magazynowego – jest prognozowany wzrost sprzedaży detalicznej, która w 2009 roku osiągnęła najniższe wartości od wielu lat.

Myślę, że w trzecim-czwartym kwartale 2010 roku zauważymy, że rynek zaczyna wracać do formy. Łatwiej będzie można pozyskać finansowanie, rosnący 
popyt na magazyny „wypali” dostępną wolną powierzchnię i spowoduje, że zaczną powstawać nowe inwestycje. Powrót rynku magazynowego do lepszej kondycji nastąpi wcześniej niż na rynku biurowym i handlowym. Magazyny są bowiem bardziej elastyczne. Ponadto rynek magazynowy jest bardzo silnie związany z tym, co dzieje się w krajach Europy Zachodniej. A tam sytuacja powoli się poprawia.

Nie zaskakuje mnie przebieg kryzysu na rynku magazynowym. Oczywiście, mogło być znacznie gorzej, jednak na razie daje sobie on radę relatywnie dobrze. W rzeczywistości nasi agenci mieli sporo pracy. Podobnie było z deweloperami. Wynajmowali oni dostępne powierzchnie. Teraz pewnie czeka ich chwilowy przestój, choć niezbyt długi.