Relacja na żywo z pola walki

Po  11 września rynek hotelowy potrzebował siedmiu lat na powrót do  cen sprzed ataku, wyrażonych w  wartościach bezwzględnych. Jean-Francois Laporte, szef działu Hoteli agencji CB Richard Ellis Hotels Central & Eastern Europe ma nadzieję, że  tym razem stabilizacja nastąpi szybciej.

Mladen Petrov

Zeszły rok z pewnością nie był łatwy dla branży hotelowej. Sektor ten na całym świecie poniósł straty, a Europa Środkowo-Wschodnia z całą pewnością nie uniknęła kłopotów. Wydarzenia w tym regionie przebiegały zgodnie z wzorcem znanym z rynków zachodnich, gdzie jedyną stolicą, której udało się oprzeć zawierusze, był Londyn. Co wydarzyło się w tym regionie w roku 2009? Bukareszt, Budapeszt i Praga musiały najbardziej walczyć z trudnościami. Stopień wykorzystania pokoi hotelowych spadł w tych miastach odpowiednio 
o 16,1, 16,2 i 11,1 proc. w 2009 roku, natomiast współczynnik RevPar (iloczyn współczynnika wynajmu pokoi oraz średniej ceny za pokój) obniżył się o 41,7 proc., 28,8 proc. i 31 proc. Miasta te przeżywały problemy już od połowy roku 2008. Region Europy Środkowo-Wschodniej ma dużą liczbę miast rozwijających się, co oznacza, że brakowało fundamentów rynku, które pomogłyby przetrwać trudny czas. Z jednej strony mamy Budapeszt, gdzie popyt pochodził i pochodzi głównie z sektora biznesu; dlatego był to jeden z tych rynków, które odnotowały najgorsze wyniki. Z drugiej strony Wiedeń – rynek o silnych podwalinach, odwiedzany przez dużą liczbę turystów, osób przyjeżdżających w celach biznesowych oraz uczestników konferencji – miał najlepsze wyniki w regionie (współczynnik wykorzystania pokoi spadł o 8,2 proc.). Dziś, gdy Rumunia tonie w recesji, brakuje tam biznesowych gości hotelowych i nie ma turystów, którzy mogliby ich zastąpić. Z wyjątkiem Wiednia, jedynym stosunkowo stabilnym rynkiem hotelowym w regionie była Warszawa, gdzie współczynnik wykorzystania pokoi hotelowych spadł o 9,7 proc. (średnia stawka dobowa spadła w euro, lecz jej wysokość w złotych była stosunkowo stabilna).

Ucierpiał cały sektor hoteli – spadek przychodów odnotowały zarówno sieci międzynarodowe, jak i lokalne, kłopoty mieli również mali gracze. W minionym roku hotelarze najpierw chcieli ciąć koszty, by zrównoważyć potencjalną utratę przychodów, lecz wkrótce postanowili dokonać korekty cen, aby poradzić sobie z sytuacją kryzysową. Ta „wojna cenowa” była szczególnie zaciekła na niektórych rynkach: średnie stawki za pokój spadły w ciągu roku o ponad 30 proc. w Bukareszcie, o 22,3 proc. w Pradze i o 24 proc. w Budapeszcie. W długiej perspektywie odbije się to na całej branży.

Naszym zdaniem, powrót do poziomu cen sprzed kryzysu będzie możliwy w ciągu trzech do pięciu lat po ustabilizowaniu się sytuacji. Wydaje się, że 2010 rok nie będzie lepszy niż miniony. Hotelarze będą próbować  stymulować przychody i kontrolować koszty, lecz z pewnością będziemy świadkami pewnej normalizacji na rynku. Miejmy również nadzieję, że spadkowa tendencja RevPar zatrzyma się.

Jeżeli chodzi o transakcje zawarte w 2009 roku, na rynku było wyjątkowo spokojnie, a jedyne duże umowy podpisano w Polsce: sprzedaż hotelu andel’s oraz Radisson Blu w Krakowie. Są to jednak bardzo specyficzne kontrakty, które potwierdzają, że aktywność w zakresie inwestycji hotelowych w regionie była całkowicie zamrożona. Dziś żaden z największych hoteli nie zostałby sprzedany, chyba że wymogliby to pożyczkodawcy właściciela. Obecnie takie wymuszone transakcje sprzedaży są bardzo mało prawdopodobne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ponieważ instytucje finansujące najpierw starają się wraz z właścicielami szukać innych rozwiązań. W tym roku aktywność inwestycyjna będzie początkowo napędzana przez inwestorów lokalnych zainteresowanych zakupami drugorzędnych obiektów. W drugiej połowie roku natomiast pojawią się, być może, pierwsze duże obiekty, których właściciele wpadli w poważne kłopoty finansowe.