Gorsze czasy – więcej wyzwań

Roman Skowroński, dyrektor regionalny działu zarządzania nieruchomościami na europę środkowo-wschodnią agencji Jones Lang LaSalle podkreśla, że  w  2010 roku właściciele nieruchomości będą trzymać w  ryzach koszty związane z utrzymaniem budynku, a pracy dla zarządców nie zabraknie

Ewa Andrzejewska

Istotą działalności property managementu jest zapewnienie sprawnego przepływu należności czynszowych przy optymalizacji kosztów utrzymania i w przypadku obiektów handlowych – pomoc w generowaniu jak najwyższych obrotów przez najemców. Pracujemy dla właściciela nieruchomości, jednak naszą rolą jest tworzenie bufora między nim a drugą stroną, która ma dokładnie odwrotne oczekiwania. Rola to niewygodna, ale istotna. To do nas należy nie tylko śledzenie bieżącej sytuacji, ale także przewidywanie przyszłości, zwłaszcza pod kątem uniknięcia drastycznych sytuacji takich jak zamknięcia lokali.

Przez ostatni rok panowała powszechna opinia, że nieruchomościowy świat przekształcił się z rynku dewelopera w rynek najemcy. Nie mogę się z tym jednak w pełni zgodzić, gdyż dobre projekty cieszą się dużym zainteresowaniem najemców. Przez ostatnie 10 lat, od momentu zaistnienia rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, partnerzy biznesowi zdobywali doświadczenie, poznali swoje prawa i granice możliwości. W konsekwencji zdobytych doświadczeń i zmieniającej się sytuacji ekonomicznej, naturalne jest, że wykorzystują obecną sytuację i starają się wynegocjować jak najkorzystniejsze warunki finansowe. Patrząc na sektor powierzchni handlowych okazuje się, że najemcy, którzy obecnie negocjują lub renegocjują umowy najmu, oczekują większego zaangażowania właściciela np. pokrycia kosztów urządzenia części lokalu, większego reżimu w wydawaniu środków poświęcanych na części wspólne oraz marketing. Oczywiście, pojawia się także presja na obniżanie stawek czynszowych. W sektorze biur, gdzie podaż nowoczesnych powierzchni na polskim rynku jest duża i potencjalni najemcy mają z czego wybierać, gratisowe wyposażenie biura czy wakacje czynszowe stały się powszechną praktyką na rynku. W efekcie coraz większej ilości wzajemnych zobowiązań, przed zarządcami nieruchomości stoi coraz więcej wyzwań. A im więcej indywidualnych ustaleń odchodzących od standardów umowy najmu, tym więcej pracy związanej z realizacją zawartej umowy i tym samym większa odpowiedzialność dla zarządców wcielających w życie te ustalenia. W 2010 roku wszyscy będą kontynuować racjonalizację wydatków, w tym kosztów związanych z utrzymaniem budynku. Może to oznaczać, że zarządcy zaczną powszechnie renegocjować umowy z dostawcami usług i mediów.

Polska i Czechy na tle pozostałych krajów Europy Środkowo-Wschodniej są w stosunkowo dobrej sytuacji. Trudniej mają Rumunia i Węgry. Problemy tych krajów wiążą się ze zmniejszonym zainteresowaniem potencjalnych najemców z jednoczesnym ograniczeniem dochodów konsumentów, co ma bezpośrednie przełożenie na sektor handlowy. Dla zarządców oznacza to konieczność szczególnie bliskiej współpracy z najemcami, aby zrozumieć ich sytuację i przewidywać wynikające z niej ewentualne problemy.

Jaki będzie ten rok? Spodziewam się, że nie będzie spektakularnych zmian w stosunku do 2009 roku. W związku ze zwiększeniem się liczby firm oferujących usługi w sektorze zarządzania nieruchomościami, na naszym rynku zaostrzy się konkurencja. Ale tak jak kryzys spowodował weryfikację firm handlowych, tak branża nieruchomości, ograniczając nowe inwestycje, stara się uporządkować i wzmocnić zarządzanie portfelami nieruchomości. To z kolei stanowi okazję dla zarządców nieruchomości do pozyskania nowych kontraktów.