Gwiazdy wybrzeża Adriatyku

W  całym regionie powstaje w tej chwili niewiele hoteli. Jednak wybrzeże Chorwacji i  Czarnogóry ma być wyjątkiem od tej reguły. Na jak długo?

Mladen Petrov

Skoro Chorwacja ubiega się o członkostwo w Unii Europejskiej, można by pomyśleć, że prezydent tego kraju Stjepan Mesić nie ma szans na choćby jeden wolny dzień. Tymczasem pod koniec sierpnia pojawił się na północno-zachodnim wybrzeżu Istrii, która jest prężnie rozwijającym się regionem Chorwacji. Był tam jednak wyłącznie służbowo. W Savudriji otworzył Kempinski Hotel Adriatic, dzięki któremu kraj zabłysnął na mapie luksusowych lokalizacji turystycznych. – Choć cały świat, w tym również Chorwacja, walczy z kryzysem, jest to przesłanie, że w naszym kraju warto inwestować – powiedział prezydent.

Prezydenckie otwarcie

Chorwacki sektor hotelowy ma za sobą trudny rok: w 2009 zyski hotelarzy spadły o 15 proc. W ciągu pierwszych 10 miesięcy minionego roku kraj ten odwiedziło 10,6 mln osób, w porównaniu z 10,9 mln w całym 2008. Innymi słowy, liczba turystów nie spadła tak bardzo jak kwoty, które przeznaczają oni obecnie na swoje pobyty. Bieżący rok raczej nie będzie lepszy, choć 35 wiodących chorwackich spółek hotelarskich przewiduje w tym roku 5-procentowy wzrost popytu, a także 10-procentowy wzrost dochodów.

Projekt w miejscowości Savudrija, realizowany przez chorwacką spółkę Skiper Hoteli, już wywołał poruszenie. Sam hotel Kempinski stanowi część pierwszego w Chorwacji pięciogwiazdkowego kurortu Golf & Spa Resort. Obok 165 pokoi, 21 apartamentów (w tym dwóch prezydenckich), obiekt ma także prywatną plażę, kaplicę, 18-dołkowe pole golfowe, 32 wille z prywatnymi basenami oraz 14 budynków z 260 apartamentami wakacyjnymi. Prezydent Mesić miał okazję spędzić noc w jednej z największych w Chorwacji nowych inwestycji, której koszt wyniósł 230 mln euro. Zanim jednak mógł oficjalnie przeciąć wstęgę, trzeba było siedmiu lat pracy dewelopera. – Projekt został zrealizowany przy finansowym udziale inwestora i częściowego właściciela Hypo-Alpe-Adria-Bank International. Turystyka jest branżą akumulującą niskie zyski, lecz w naszym przypadku zyskowność projektu wynika ze sprzedaży nieruchomościowej części kompleksu – powiedziała Ljubica Marfan, prezes zarządu spółki Skiper Hoteli.

Niezależnie od kryzysu i utrudnionego dostępu do finansowania, to właśnie śmiałe projekty w Chorwacji i sąsiadującej z nią Czarnogórze dostarczają dziś materiałów dziennikarzom zajmującym się tematyką hoteli w Europie Środkowo-Wschodniej. Inwestorzy informują obecnie o nowych projektach, ale analitycy często komentują: – W planach jest dużo inwestycji, lecz nie wszystkie z nich zostaną zrealizowane.

Kurorty dla towarzyskiej śmietanki

Zamierzenia są imponujące: w listopadzie pojawiły się wiadomości dotyczące obracającego się hotelu przy marinie w regionie Splitu. Zgodnie z projektem, opracowanym przez znaną londyńską pracownię RHE, trzykondygnacyjna inwestycja chorwackiego dewelopera Profectus Group będzie obracać się z 1,3 razy dziennie. Obiekt ma być oparty na statycznym węźle o średnicy 22 metrów, w którym znajdą się recepcja, 
windy i klatka schodowa. Inwestorzy i deweloperzy równie pilnie pracują w graniczącej z Chorwacją Czarnogórze, która od 2006 roku jest niezależnym krajem, zyskującym opinię nowego Monte Carlo, przynajmniej zdaniem wszystkich moich rozmówców. Chorwacja dopiero próbuje inwestycji turystycznych dla zamożniejszego klienta. Czarnogóra w tym czasie właśnie na takich gości stawia.

Popytu na takie inwestycje tutaj nie brakuje. Światowa Organizacja Turystyki potwierdziła, że Czarnogóra mogła pochwalić się najwyższym tempem rozwoju turystyki w latach 2006 i 2007, a tendencja ta powinna utrzymać się w ciągu następnych pięciu lat. W tym czasie planowane jest otwarcie kolejnego hotelu Kempinski w tym regionie, tym razem w miejscowości Smokvica, 12 km na południe od miejscowości Budva i 5 km od znanej na całym świecie wyspy Sveti Stefan. Inwestorem wartego 100 mln euro projektu, w którym znajdą się również wille, jest rosyjska spółka VAS Invest. Prace na terenie 200 tys. mkw., zakupionym za 30 mln euro, jednak jeszcze nie ruszyły. Skąd opóźnienie? – Nie możemy ujawnić tych informacji do momentu oficjalnego podpisania umów – powiedziała Lana Melnikova, rzecznik prasowy spółki Kempinski Hotel.

Niektórzy deweloperzy od planów przeszli już do działania. Realizowany projekt Porto Montenegro, obejmujący marinę i luksusowe nieruchomości mieszkalne w miejscowości Tivat, wzbudził już zainteresowanie międzynarodowych mediów i kupujących, a „Financial Times” opisał go jako nowe modne miejsce na odpoczynek. Wśród znanych udziałowców tego projektu, który obejmuje również budowę hotelu, pojawiają się takie nazwiska, jak Peter Munk (szef kanadyjskiej firmy Barrick Gold, wydobywającej złoto), Oleg Deripaska (rosyjski oligarcha), Nathaniel i Jacob Rothschildowie (brytyjscy bankierzy), Bernard Arnault (szef spółki LVMH) czy Sandor Demijan (właściciel pakietu większościowego spółki deweloperskiej TriGranit). – Nasz pierwszy budynek mieszkalny Teuta ma zostać ukończony w czerwcu 2010 roku. Teuta składa się z 29 apartamentów z widokiem na morze, które zostały sprzedane w ciągu kilku tygodni klientom zaproszonym przez nas do zakupu. Kolejne cztery budynki powstaną w ciągu najbliższych dwóch lat. Latem otworzyliśmy również pierwszą część mariny, posiadającą 85 miejsc postojowych i infrastrukturę dla jachtów – ujawniła Maja Vujaskovic, menedżer ds. marketingu i PR w Porto Montenegro. I dodaje: – Podpisaliśmy również list intencyjny z Four Seasons Hotels and Resorts, lecz ta część projektu jest jeszcze w fazie negocjacji. Porto Montenegro to inwestycja o wartości 500 mln euro. Dla porównania, wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych w 2009 w Czarnogórze wyniosła 570 mln euro.

To jeszcze nie wszystko. Future Capital Partners, alternatywny fundusz inwestycyjny o wartości 6 mld funtów brytyjskich, zamierza zainwestować 65 mln funtów w budowę nieruchomości w czarnogórskiej miejscowości Budva. Wartość tego projektu to 150 mln funtów. Firma wniesie własny kapitał, a ponadto namówiła na inwestycję 38 zamożnych osób. Minimalny wkład to 250 tys. funtów, a zakładana stopa zwrotu – od 200 do 300 proc. w ciągu 5 lat. Zysk ma pochodzić ze sprzedaży mieszkań oraz z hotelu działającego pod marką InterContinental. Prace budowlane przy projekcie mają rozpocząć się na początku 2010 i powinny zostać ukończone do połowy 2012 roku. – Takie projekty dowodzą szybkiego rozwoju Czarnogóry i awansowania do rangi poważnego ośrodka turystycznego. Harmonogram projektu oraz oczywisty potencjał czarnogórskiego rynku nieruchomości muszą generować bardzo wysokie zyski dla naszych inwestorów – komentuje Tim Levy, prezes zarządu Future Capital Partners.

Uniknąć efektu Costa del Sol

Kolejny deweloper, rosyjska spółka Mirax Group Sergieja Polonskiego, buduje obecnie wart 200 mln euro ośrodek Astra w miejscowości Budva. Kompleks ma składać się z hotelu, mieszkań i obiektów rekreacyjnych o łącznej powierzchni 94 tys. mkw., które powstaną na działce o powierzchni 8,7 ha. Dodatkowo gmina Budva chce, by na jej terenie zbudować 25-40-kondygnacyjny hotel oraz doki dla luksusowych jachtów. Projekt wieżowca ma być wzorowany na słynnym hotelu Burj Al Arab w Dubaju.

    Czy w takiej sytuacji w Czarnogórze i Chorwacji może powstać „bańka” w sektorze nieruchomości? Choć napływ kapitału z pewnością stanowi dobrą wiadomość dla gospodarek obu krajów, to skala rozbudowy zaczyna nieco przerażać. – Chorwacja i Czarnogóra nie powtórzą błędu hiszpańskiego Costa del Sol czy niedalekiej Bułgarii. Mimo złagodzonych niedawno przepisów, szczególnie dotyczących nabywania gruntów przez cudzoziemców, władze nadal ostrożnie podchodzą do wszystkich nadmorskich projektów. Wierzę, że nie pozwolą na to, by sytuacja wymknęła się spod kontroli – powiedział Lukas Hochedlinger, starszy doradca w dywizji KPMG ds. Usług Doradztwa dla Sektora Nieruchomości, Wypoczynku i Turystyki w Europie Środkowo-Wschodniej. – Chorwacja nadal jest jednym z niewielu krajów w Europie, gdzie przepisy wymagają, by hotele budowane były w odległości przynajmniej 100 m od plaży, która ma pozostać dostępna dla wszystkich – dodaje przedstawiciel KPMG.

Mimo kryzysu, KPMG nie widzi zmiany nastawienia do Chorwacji i Czarnogóry. W regionie szczególnie aktywnie działają inwestorzy z Bliskiego Wschodu, Niemiec, Austrii, Włoch i Rosji. W ostatnim czasie władze Czarnogóry i egipska spółka Orascom Development podpisały umowę dotyczącą budowy i wynajmu luksusowego ośrodka na adriatyckim półwyspie Lustica. Całość inwestycji w ciągu najbliższych 10 lat może kosztować nawet do 1,1 mld euro. – Zainteresowanie inwestorów nie wygasło w ciągu tego trudnego dla branży hotelowej roku. Jest jednak pewien kluczowy problem. Zainteresowanie inwestorów przyglądających się temu regionowi nie skupia się wyłącznie na Chorwacji i Czarnogórze. Ci, którzy chcą budować w Czarnogórze, biorą pod uwagę również Grecję. Jest duża konkurencja – dodaje Lukas Hochedlinger.

Zależni od lata

Trzeba jeszcze uwzględnić sceptycznie nastawione banki. Stały się one o wiele bardziej ostrożne w odniesieniu do budowy hoteli na wybrzeżu, nawet w najlepszych lokalizacjach, takich, jak np. Dubrownik, z powodu zależności tych obiektów od sezonu letniego. Dlatego dziś o wiele bardziej prawdopodobne jest uzyskanie finansowania na realizację projektu hotelowego w Zagrzebiu, który zarabia również na podróżnych biznesowych. Poza tym, jak można przypuszczać, nie jest to najlepszy moment na realizację projektów z najwyższej półki.
 – Niestety, Chorwacja nadal postrzegana jest jako tani kraj turystyki masowej. Spora część ekskluzywnej klienteli woli odwiedzać inne, konkurencyjne kraje. Polityka marketingowa, którą prowadzimy, ma dziś na celu przyciągnięcie tych właśnie gości do nas. Otworzyliśmy hotel w pełnym sezonie w sierpniu i muszę przyznać, że nasze oczekiwania nie zostały spełnione. Wchodzimy w nowy sezon bez nadmiernego optymizmu. Szacuję, że uzyskanie odpowiedniej pozycji na rynku i zdobycie pożądanych klientów zajmie nam 3 lata – podkreśla Ljubica Marfan, prezes zarządu spółki Skiper Hoteli.

Zdaniem analityków, czterogwiazdkowy hotel prowadzony pod międzynarodową marką jest w obecnej sytuacji pewniejszym typem. Operatorzy hotelowi podejmują starania, by przedłużyć sezon i nakłonić turystów do przyjazdu również 
w mniej atrakcyjnych miesiącach. Na pewno pomoże budowa pola golfowego w okolicy, choć wymaga mnóstwa cierpliwości. – Największym wyzwaniem było uzyskanie całości dokumentacji dla budowy pola golfowego. Nasze jest pierwszym i jedynym, które ma zostać otwarte na chorwackim wybrzeżu, choć w 1997 władze opracowały dokument pod tytułem „Strategia rozwoju turystyki poprzez budowę pól golfowych” – wspomina Ljubica Marfan.

Od niedawna wprowadzono bardzo restrykcyjne przepisy dotyczące budowy w jednokilometrowym pasie wybrzeża. Zgodnie z nimi, w chronionym obszarze dozwolona jest tylko budowa hoteli i obiektów turystycznych. Nie jest to jedyny problem hotelarzy w Chorwacji w relacji z władzami. – Istniejący konflikt między starym a nowym osiąga wymiar, który wkracza w etap nierównej konkurencji. Podczas gdy spółki turystyczne założone w czasach byłej Jugosławii działają na terenach państwowych, nie płacąc za nie żadnej dzierżawy, my musieliśmy wykupić nasze grunty lub płacić dzierżawę na rzecz państwa. Ta sytuacja stawia nas w nierównej pozycji – dodaje Ljubica Marfan, szefowa Skiper Hoteli.

Kłopotliwe sąsiedztwo?

Deweloperów w Chorwacji i Czarnogórze łączą te same problemy, choć dzieli granica. Czy to dobre sąsiedztwo? Czy uzasadnione są obawy, że oferty obu krajów dublują się, przez co hotele po obu stronach przejścia granicznego będą podkradały sobie gości? Zdaniem Lucasa Hochedlingera z KPMG, oba państwa powinny raczej korzystać z tego sąsiedztwa niż toczyć wojnę o odwiedzających. – Są szczególne rodzaje turystów, którzy zawsze wybierają Chorwację i przy tym wyborze pozostaną, natomiast Czarnogóra jest wystarczająco stabilna, by zarówno stworzyć, jak i przyciągać popyt – uważa przedstawiciel KPMG.

  Zapytana o planowany hotel Kempinski w Czarnogórze, Ljubica Marfan potwierdza tę opinię.  – Kempinski ma już hotel w pobliżu Istrii, w słoweńskim Portoroz. Nie stwarza on jednak nam konkurencji, ponieważ mówimy o dwóch różnych hotelach i dwóch różnych „osobowościach“, tworzących swoją reputację i klientelę. Kempinski w Czarnogórze to inny produkt. Czarnogóra to ulubiony kierunek gości rosyjskich, którzy lubią do nas przyjeżdżać. Jednak my za docelowe rynki uważamy nadal Słowenię, Włochy, Austrię i Niemcy. Nasze zalety to oferta i dojazd z głównych miast środkowoeuropejskich – podkreśla szefowa Skiper Hoteli.