Przejście do wynajęcia

Przynoszą dochody, choć nie największe. Za to uzupełniają ofertę centrum handlowego, animują ruch, stwarzają atmosferę handlu i ocieplają często surowe wnętrza. Niektórzy zarządcy obawiają się, że stoiska czy kioski mogą zrobić z centrum handlowego targowisko, ale to właśnie ich zadaniem jest zapobiec takiej sytuacji

Emil Górecki

Kosmetyki wszelakiego sortu, używane telefony komórkowe, akcesoria komputerowe w panterkę czy biżuteria z bawolim oczkiem – między innymi takie rzeczy można kupić na stoiskach w centrach handlowych. W najgorętszych sezonach w ofercie są dodatkowo bombki z logo drużyn piłkarskich, pisanki, czekoladowe kurczaki i tysiące poduszek w kształcie serca. Czasem na stoisku spotkać można pana, oferującego podłączenie do sieci telewizji cyfrowej, albo zachwalającego nowy model samochodu. Podobnym najemcą może być bankomat albo punkt usług finansowych. 
        Wbrew pozorom, tacy najemcy mogą być niezłym źródłem dodatkowych dochodów. W Stanach Zjednoczonych przychody z tego typu punktów handlowych i usługowych stanowią nawet 
3-5 proc. całkowitych przychodów centrum handlowego. – Tam jednak takie koncepty znacznie bardziej się rozpowszechniły, bo Amerykanie są na nie bardziej otwarci. Zdarzają się, na przykład, stoiska promujące tylko i wyłącznie jedną książkę. U nas by się taki punkt nie utrzymał 
– mówi Paweł Goździowski, szef wynajmu na kraj firmy Cefic Polska, która zarządza dwunastoma centrami handlowymi, m.in. Warszawa Wileńska (117 tys. mkw. powierzchni całkowitej) i Arkadia (287 tys. mkw.) w Warszawie, Turzyn (27 tys. mkw.) w Szczecinie czy Borek (32,7 tys. mkw.) we Wrocławiu.

Ile można wyciągnąć z korytarza?

Według analityków Colliers International, w Polsce przychody z najmu krótkoterminowego mogą stanowić 1-2 proc. przychodów całego centrum handlowego netto. Ich koledzy z Jones Lang LaSalle szacują ten wskaźnik na 2,5 do nawet 10 proc. Paweł Goździowski zdradza, że przeciętne stawki najmu oscylują – w zależności od wielkości stoiska, czasu trwania umowy, sezonu, kiedy stoisko znajduje się w centrum handlowym i indywidualnych negocjacji – w granicach 3 do 10 tys. zł ryczałtem za miesiąc. O możliwym wskaźniku przychodów ze stoisk 5-7 proc. mówi także Maciej Kiełbicki, dyrektor zarządzający Mayland Real Estate, dewelopera i właściciela centrów handlowych Karolinka (70 tys. mkw. powierzchni całkowitej) w Opolu, Pogoria (38 tys. mkw.) w Dąbrowie Górniczej czy Jantar (22 tys. mkw. powierzchni najmu) w Słupsku. Jak sam przyznaje, spółka Mayland RE takich przychodów z tymczasowych kiosków nie uzyskuje, bo jej centra handlowe są zbyt młode. Wspomniany rezultat osiągają obiekty dobrze funkcjonujące już od kilku lat.

Co można kupić w centrum handlowym na stoiskach wyspowych, a czego tam próżno szukać? – Staramy się, by ich oferta była komplementarna wobec tego, co proponują sklepy. To znaczy, by jubiler w sklepie nie musiał konkurować z jubilerem na stoisku. Nawet jeśli obydwie te formuły w centrum handlowym się pojawią, to i tak są one wobec siebie komplementarne. Nie każda klientka wejdzie do sklepu znanego jubilera i też nie każda zatrzyma się przy stoisku z biżuterią. Dzięki temu centrum handlowe jest egalitarne, nie wyklucza żadnej grupy klientów – tłumaczy Paweł Goździowski.

Maciej Kiełbicki dzieli najemców kiosków na trzy kategorie. Pierwszą stanowią sklepy oferujący towary sezonowe, na przykład bożonarodzeniowe. Druga – oferuje towary, o zakupie których zazwyczaj nie myślimy, kupujemy je pod wpływem impulsu, przy okazji. Trzecia kategoria to najemcy oferujący usługi, jak bank czy telewizja cyfrowa. – Generalnie ich oferta jedynie uzupełnia to, co oferują sklepy. Stały sklep nie utrzyma się ze sprzedaży opakowań na prezenty czy narodowych flag. Kioski usytuowane w częściach wspólnych dodatkowo animują obiekt i stwarzają w nim atmosferę handlu. Niektórzy właściciele lub zarządcy wolą, by części wspólne w centrum handlowym pozostały puste, co sprawia wrażenie sterylności. Inni – wręcz przeciwnie: stawiają tyle kiosków, ile tylko wejdzie, robiąc z obiektu targowisko. Według mnie najlepszy jest złoty środek, kiedy stoiska nie zastawiają witryn i wejść do sklepów, nie utrudniają przejścia oraz nie zaburzają przejrzystości i czytelności wnętrza – mówi Maciej Kiełbicki z Mayland Real Estate.

Jednak, jak podkreśla szef wynajmu powierzchni w firmie Cefic, dla wynajmującego najważniejsza jest i tak ochrona interesów najemców stałych. To oni przynoszą główny dochód, w dodatku przez dłuższy czas i płacą czynsz, którego wysokość jest uzależniona również od obrotów sklepu. Stoiska są jedynie sposobem na wyciągnięcie dodatkowych korzyści. – Niektórzy najemcy są uczuleni na punkcie swoich witryn, więc staramy się, by stoiska czasowe ich nie zasłaniały. To częstsze powody niezadowolenia właścicieli sklepów niż zagrożenie konkurencyjna ofertą – mówi Paweł Goździowski. Czasem niektórzy stali najemcy centrów handlowych o silnej pozycji zawierają w swoich umowach zakaz ustawiania stoisk przed swoim wejściem i witryną.

Problemy z zastawianiem witryn są dziś raczej rzadkie. Nowe centra handlowe, już na etapie projektowania, uwzględniają miejsca na takie tymczasowe punkty sprzedaży. Dzięki temu nie widać nigdzie zwisających kabli, a obecność stoiska w specjalnej strefie jest naturalna. – Jeszcze kilka lat temu projektanci nie uwzględniali takiego konceptu sprzedażowego w projekcie, dziś jest już inaczej. Sklepy takie mają standardową wysokość i szerokość, specjalnie zaprojektowane podłączenia do prądu, dobry dostęp i ekspozycję – mówi Maciej Kiełbicki.

Mikołaj na stanowisku

Najlepsze okresy dla handlu to oczywiście grudzień, okres świąt Wielkiejnocy oraz walentynki. Imperatyw zakupienia wówczas choćby drobnego upominku jest tak silny, że najemcy stoisk wyspowych dosłownie pchają się do centrów handlowych. Wiadomo, że nie dla każdego starczy wtedy miejsca. Co wpływa wówczas na decyzję zarządcy, kto odpadnie w tej konkurencji? – Pod uwagę bierzemy dwa czynniki: kolejność zgłoszeń i atrakcyjność oferty dla danego centrum handlowego. W tych okresach stawki oscylują wokół górnej granicy, czyli 10 tys. zł, a mimo to i tak mamy duży wybór potencjalnych najemców – mówi Paweł Goździowski. Maciej Kiełbicki dodaje: – Takie stoiska same są dodatkowo elementem dekoracji świątecznej. Oferują prezenty, ozdoby i opakowania, co niekoniecznie jest dostępne w innym sklepie tego centrum handlowego. A ponadto kupowanie bombek czy wstążek na specjalnych stoiskach może być po prostu bardziej przyjemne niż w hipermarkecie – mówi dyrektor zarządzający Mayland Real Estate. Anna Machlarek, dyrektor krakowskiej Galerii Kazimierz z portfela Globe Trade Centre dodaje: – Standy nastawiają się na klientów robiących zakupy nieplanowane, stąd asortyment, który oferują odpowiada takiej właśnie spontanicznej chęci posiadania jakiegoś towaru w danym momencie. Czy koncept ten będzie się dalej rozwijał? Sądzę, że będzie – i to tak długo, jak długo będziemy sobie chcieli umilać codzienność prezentami i gadżetami oraz wzajemnie sprawiać drobne przyjemności – przekonuje.

Koncept na eksport

Lekkie buty crocsy pojawiły się w polskich centrach handlowych całkiem niedawno. Są dziś do kupienia niemal wyłącznie na stoiskach wyspowych. Jedynie we wrocławskim Pasażu Grunwaldzkim od dwóch miesięcy działa mały sklep tej marki. Jak przyznaje John Pilon, przedstawiciel firmy Crocs na Polskę, wyniki tego sklepu nie są najlepsze w porównaniu do wyników osiąganych przez stoiska wyspowe. Ale zaznacza, że to dopiero dwa miesiące działalności sklepu. – Ludziom łatwiej zauważyć stoiska, szybciej do nich trafiają, mają większą swobodę i większy wybór. A poza tym wyspy są dla nas znacznie tańsze: 15 mkw. zwykłego sklepu to dla nas inwestycja dziesięć razy droższa niż 30 mkw. stoiska. A dochodowość stoisk? Roczny obrót przypadający na 1 mkw. naszego stoiska w centrum handlowym Blue City przewyższa ten wskaźnik w każdym innym naszym punkcie handlowym na świecie – zapewnia John Pilon.

Przytoczone liczby mówią same za siebie. Crocsy w przyszłym roku pojawią się jeszcze w piętnastu miejscach i będą to stoiska wyspowe, a nie sklepy. Przedstawiciel firmy dodaje, że ważne dla niego są warunki obecności w konkretnym centrum handlowym, a dokładniej – swoboda umowy. – Wynajęcie sklepu wiąże się z długą, co najmniej pięcioletnią umową. Natomiast kontrakty na stoiska mogą być podpisane na krótki czas, gdyby więc nasz punkt nie przynosił oczekiwanych dochodów, szybko możemy go zamknąć i przenieść się w inne miejsce – tłumaczy.

Co ciekawe, w innych krajach crocsy były sprzedawane w sklepach. Jak przyznaje ich dystrybutor, początkowo stoiska w centrach handlowych w Polsce były wynajmowane bez zgody Crocs Incorporated. Koncept sprawdził się jednak do tego stopnia, że dziś jest wdrażany w Rosji, Niemczech i Austrii, a w przyszłości trafi do kolejnych krajów, nawet do Stanów Zjednoczonych.

O stoiskach bez zachwytu

Takich stoisk nie ma, jak na razie, w centrach handlowych zarządzanych przez ECE Projektmanagement. Wyjątkiem są specjalne wydarzenia, jak przedświąteczne jarmarki. Zarządcy z ECE chcą utrzymywać w swoich obiektach ład, przejrzystość i dobrze eksponować witryny regularnych sklepów. O wadach stoisk na korytarzach nie chcą jednak rozmawiać, bo sami rozpatrują możliwoś ich ustawiania. Wiadomo, że w trudniejszych czasach liczy się każdy wynajęty metr powierzchni.

Krakowski Kredens, dystrybutor wysokiej jakości żywności, ma w Polsce 28 placówek sprzedażowych. Trzy z nich znajdują się przy ulicach handlowych dużych miast, cztery to właśnie stoiska wyspowe, a pozostałe – to sklepy w centrach handlowych. – Stoiska są dla nas koniecznością, to rozwiązanie tymczasowe. Wynajmujemy je tylko tam, gdzie zależy nam na obecności, a gdzie na razie nie ma sklepu o wielkości i lokalizacji, jaka by nam odpowiadała. Oferujemy towary klasy premium, a stoiska kojarzą się z artykułami nie najwyższej jakości. Poza tym zależy nam na samoobsłudze, by pozwolić klientowi obejrzeć towary, przeczytać ich skład i zdecydować na spokojnie o zakupie. Sklepy są dla nas znacznie bardziej opłacalne. Do niedawna mieliśmy stoisko w warszawskim centrum handlowym Arkadia, teraz mamy tam sklep i widzimy, że funkcjonuje on znacznie lepiej – tłumaczy Ewa Lewek, wiceprezes Krakowskiego Kredensu. Zaznacza ona także, że koszt wynajmu 1 mkw. sklepu jest porównywalny z wynajmem 1 mkw. stoiska, a czasem nawet niższy. Firma wchodziła na rynek niedawno, w czasie, gdy warunki najmu dyktowali wynajmujący. ν