Skazani na współudział

Współudział jest czasem konieczny. Zwłaszcza, gdy w kasie partnera świeci pustka. Często jest to warunek otrzymania kontraktu: pomożesz spiąć finansowanie – będziesz miał co robić, nie pomożesz – straci i wykonawca, i inwestor

Emil Górecki

Zdobycie finansowania na projekty deweloperskie wymaga dziś nie lada gimnastyki. Warunki kredytowania nawet dobrych inwestycji często przekraczają możliwości deweloperów. Zdarza się bowiem, że banki do uruchomienia linii kredytowych wymagają określonego poziomu wynajmu lub stopnia zaawansowania budowy. Więc jak deweloper może zdobyć finansowanie, jeśli nie ma w zanadrzu własnych środków? Może przekonać wykonawcę do wstrzymania wypłaty wynagrodzenia, czyli de facto – do współfinansowania inwestycji. Ale to, oczywiście, najprostsza i nie jedyna forma kapitałowego współuczestnictwa.

Jak można razem?

Firma budowlana może uczestniczyć w finansowaniu inwestycji na kilka sposobów. Najpopularniejszym i najczęściej spotykanym jest, wspomniane wcześniej, przekazywanie płatności w trakcie realizowania inwestycji w okresach dłuższych niż miesięczne, czyli na przykład co kwartał albo po zrealizowaniu kolejnych etapów. Bardziej obciążająca jest dla wykonawcy wypłata jednorazowa, po zakończeniu projektu. Jest jeszcze taka możliwość, wykorzystywana zwykle przy inwestycjach publicznych, że spłata następuje po realizacji, w ciągu kilku kolejnych lat. W tym przypadku, najczęściej na etapie przetargu, wymagane jest przedstawienie partnera finansowego i finansowanie takiej inwestycji poprzez factoring: wykonawca wskazuje bank, który wykupi nieprzeterminowane faktury, a następnie zamawiający będzie spłacał powstałe w ten sposób zadłużenie w dogodnych dla siebie, ustalonych ratach.

Udział w kosztach, udział w zyskach

Pod koniec 2008 roku firma budowlana Unibep przejęła od Spółki Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów projekt mieszkaniowy przy ul. Kwatery w Warszawie. Zapłaciła za niego prawie 53 mln zł. Dziś sprzedany jest już pierwszy etap tej inwestycji, a wkrótce na rynek trafią mieszkania z drugiego. – Początkowo analitycy obawiali się, czy damy sobie z tym projektem radę. Dziś okazuje się, że to nasz sukces. To zachęca nas do uczestnictwa w kolejnych projektach deweloperskich, jeśli tylko uznamy je za atrakcyjne – tłumaczy Mariusz Sawoniewski, wiceprezes zarządu spółki i jej dyrektor finansowy.

Sposób działania Unibepu jest następujący: w trakcie negocjacji z inwestorem okazuje się, że ten potrzebuje dodatkowego kapitału, by spiąć inwestycję. Jeśli projekt jest obiecujący, dobrze zaplanowany i zlokalizowany, Unibep może zaproponować wejście do spółki celowej, powołanej do jej realizacji. – Bank ma wówczas większe bezpieczeństwo, bo w ocenie bierze pod uwagę także Unibep jako udziałowcę z doświadczeniem budowlanym i deweloperskim oraz solidną sytuacją finansową. Inwestor może rozpocząć budowę, mimo trudności z pozyskaniem finansowania bankowego. My natomiast mamy kontrakt na generalne wykonawstwo, potencjalne zyski ze sprzedaży projektu, w którym jesteśmy udziałowcem, a ponadto możliwość zarobienia na dodatkowych usługach, takich jak promocja i sprzedaż tego projektu poprzez naszą spółkę zależną Unidevelopment – tłumaczy Mariusz Sawoniewski. Jak dodaje, Unibep jest w stanie zaangażować w podobne przedsięwzięcia od kilku do kilkunastu milionów złotych.

Firma może uczestniczyć w finansowaniu projektów deweloperskich także poprzez odroczenie terminu płatności do chwili, kiedy inwestor uzyska potrzebne środki finansowe. Ten ostatni ponosi, oczywiście, koszt odroczonej płatności w postaci odsetek. Nie jest to jednak tak bardzo interesująca oferta, jak wejście do spółki celowej. Unibep woli być współwłaścicielem projektu. – Spółka w tej chwili współuczestniczy kapitałowo w jednym projekcie i odroczyła płatność w drugim. We wczesnej fazie przygotowania są trzy następne, wszystkie dotyczące zaangażowania kapitałowego – wylicza członek zarządu Unibepu.

Warto finansować państwo

– Na polskim rynku uczestnictwo wykonawcy w finansowaniu projektów jest nowością, ale nasza firma ma w strukturze spółkę Skanska Financial Services, która zajmuje się takimi przedsięwzięciami już od prawie dwudziestu lat – mówi Maciej Müldner, menedżer Departamentu Skarbu polskiego oddziału szwedzkiej firmy budowlanej. Skanska uczestniczy finansowo w wielu projektach i w najróżniejszych formach: od zwyczajnego odraczania terminów płatności, po udział finansowy w projekcie partnerstwa publiczno-prywatnego budowy 60-kilometrowego odcinka autostrady A1 o wartości ponad 3 mld zł. Jest to jedna z największych tego typu inwestycji w Europie. Coraz bardziej popularnym partnerem dla współfinansującego wykonawcy jest skarb państwa, mimo że formuła partnerstwa publiczno-prywatnego jest nadal traktowana z dużą rezerwą. – To świetny sposób na budowanie infrastruktury. Skarb państwa chce mieć gotową autostradę czy szpital i płaci za to, że ta autostrada czy szpital powstają. W dodatku płaci w długim czasie, co jest znacznie mniej obciążające, a wykonawca przejmuje większość ryzyk związanych z inwestycją. To bardzo popularny model, zarówno w Europie, jak i w USA – tłumaczy Maciej Müldner.

Skanska współfinansuje również projekty, których inwestorami są podmioty prywatne. Szczegóły tych transakcji są w większym stopniu objęte tajemnicą handlową. – W obecnej sytuacji zauważam znacznie więcej propozycji udziału w inwestycjach. Nie zawsze jest to spowodowane brakiem finansowania. Niektóre firmy posiadają środki finansowe, ale nie mają know-how. Są jeszcze firmy zagraniczne, które potrzebują partnerów znających realia polskiego rynku. Prywatne firmy rzadziej potrzebują kapitałowego uczestniczenia w projektach. Są znacznie lepiej przygotowane do zdobywania finansowania. Dlatego dla nich ważniejsza jest możliwość odraczania terminów płatności lub uzyskania kompleksowej usługi budowania, projektowania i finansowania – mówi szef Departamentu Skarbu firmy Skanska.

Kto nie ryzykuje, ten nie wygrywa

Współuczestniczenie w finansowaniu przedsięwzięcia oznacza również przejęcie części ryzyk ciążących na tych inwestycjach. Oczywiście, jest to zwyczajny element działalności w sektorze budowlanym. – Absolutnie nie uciekamy od projektów wysokiego ryzyka. Skanska potrafi sprawnie zarządzać nawet dużym ryzykiem. Ważniejsza jest jednak nie tyle jego wielkość, co właściwe rozpoznanie – tłumaczy Maciej Müldner.

Większe zapotrzebowanie inwestorów na wsparcie w finansowaniu zauważa także szef Strabaga Alfred Watzl. Przyznaje jednak, że nie jest to codzienna praktyka, w związku z czym nie ma w firmie przygotowanych procedur postępowania przy takich zapytaniach. Co prawda Strabag w pojedynczych przypadkach wsparł swoich kluczowych, stałych klientów, jednak w żaden sposób nie wynika ze strategii firmy. Prezes Watzl nie chce na razie wypowiadać się bliżej na ten temat, przynajmniej dopóki te zagadnienia nie zostaną uregulowane na poziomie koncernu. Prace nad strategią postępowania przy takich zapytaniach trwają.

Fundusz specjalnego przeznaczenia

Natomiast rada nadzorcza notowanej na tallińskiej giełdzie papierów wartościowych spółki budowlanej Merko Ehitus zabezpieczyła, na wniosek zarządu, do 300 mln koron estońskich (19,1 mln euro) m.in. na wsparcie kapitałowe klientów. Fundusz ten będzie przeznaczony między innymi na współfinansowanie nowych kontraktów budowlanych. Priorytetem spółki jest udział w partnerstwie publiczno-prywatnym, współfinansowanie projektów budowlanych w sektorze publicznym finansowanych przez Unię Europejską oraz współfinansowanie projektów deweloperskich o dużym potencjale poprzez pokrywanie do 30 proc. kosztów projektu. Warunkiem jest jednak przekonujący business plan inwestycji i zagwarantowanie reszty zewnętrznego finansowania. ν