Gra nerwów

Właściciele nieruchomości i potencjalni nabywcy grają ze sobą w dziwną grę. Luka między oczekiwaniami cenowymi obu stron jest nadal duża, co wpłynęło na małą ilość zamkniętych w pierwszej połowie roku transakcji. Nikt nie chce ustąpić, ale ktoś będzie musiał. Kto się złamie?

Mladen Petrov

Dla fanów piłki nożnej 2006 był rokiem, w którym Włosi wywalczyli w Niemczech Puchar Świata. Sukces ten nie jest wyjątkiem, ponieważ zanim Włosi spotkali się w finale z Francją, już wcześniej trzykrotnie zdobyli mistrzostwo świata. Można tak jednak określić 4,9 mld euro zainwestowane w tym samym roku na polskim rynku nieruchomości. To największa suma w historii nadwiślańskiego rynku nowoczesnych nieruchomości. Wraz z nadejściem kryzysu finansowego w 2008 roku wartość inwestycji w Polsce spadła o 45 proc. do 1,7 mld euro. Czechy zajęły drugie miejsce pod względem wartości – zawarto tu transakcje dotyczące aktywów o wartości 1,17 mld euro. Oznacza to spadek o 58 proc. w skali roku. Największe spowolnienie odnotowano jednak na Węgrzech, gdzie wartość inwestycji zmniejszyła się w skali roku o 74 proc. i wyniosła 486 mln euro. Łączna wartość inwestycji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej z wyłączeniem Rosji wyniosła w 2008 roku zaledwie 5,9 mld euro, podczas gdy rok wcześniej było to 11,6 mld euro – jak wynika z danych agencji Jones Lang LaSalle.

A może obejrzymy horror?

Obecna sytuacja w Europie Środkowo-Wschodniej nie napawa optymizmem. W pierwszej połowie tego roku wartość transakcji w rumuńskim sektorze nieruchomości spadła do zaledwie 62 mln euro z 815 mln euro odnotowanych w pierwszej połowie roku 2008. W tym samym okresie w Bułgarii wartość transakcji zmniejszyła się o 97 proc., natomiast na Słowacji nie dokonano żadnych przejęć. W drugim kwartale Czesi także niewiele mieli okazji do świętowania – wartość transakcji zmniejszyła się o 96 proc. w porównaniu z drugim kwartałem 2008, ponieważ sprzedano tam w tym okresie zaledwie dwie nieruchomości o wartości 18 mln euro. W całej pierwszej połowie roku wartość spadła o 87 proc. do poziomu 73,1 mln euro (łącznie były to 4 transakcje). Rynek inwestycyjny w Polsce w ciągu sześciu miesięcy osiągnął wartość 118 mln euro. Osiem odnotowanych transakcji dotyczyło obiektów biurowych i handlowych. Istotny wzrost stóp kapitalizacji w ostatnich kwartałach oraz odbicie cen towarów to główne powody stosunkowo wyższej aktywności inwestycyjnej w Rosji, gdzie w pierwszej połowie roku 2009 zawarto umowy o wartości 261 mln euro. Zakupy w Rosji, Polsce i Czechach stanowiły łącznie 79 proc. wartości inwestycji w naszej części Europy w pierwszej połowie roku.

W pierwszej połowie roku w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wartość inwestycji instytucjonalnych wyniosła 567 mln euro – wynika z raportu „CEE Property Investment Report” opracowanego przez CB Richard Ellis. Począwszy od 2004 roku do dziś większość pieniędzy zainwestowano w sektorach nieruchomości handlowych i biurowych, a kwoty były podzielone w miarę równo między oba sektory. Teraz proporcje wyglądają inaczej. Największym zainteresowaniem cieszą się biurowce (40 proc.), natomiast obiekty handlowe to 20 proc. wartości zainwestowanych sum (dla porównania: w pierwszej połowie roku 2008 – 33 proc.). Większość pozostałych inwestycji dotyczyła hoteli. Na relatywnie niską wartość przeciętnej transakcji w Europie Środkowo-Wschodniej – która, zdaniem ekspertów z CBRE, wyniosła w pierwszej połowie roku zaledwie 15 mln euro (43 mln euro w 2008 roku) – wpłynął brak dostępu do finansowania.

Różne sygnały, różni gracze

– Patrząc na kraje Europy Środkowo-Wschodniej odbieramy różne sygnały. Dziś koncentrujemy się wyłącznie na Czechach i Polsce, ponieważ jesteśmy zainteresowani rynkami konserwatywnymi o stabilnych wynikach gospodarczych – mówi Thomas Schmengler, dyrektor zarządzający Deka Immobilien, jednego z działających w tym regionie niemieckich funduszy. – Nadal jest zbyt wcześnie na inwestowanie na przykład w krajach Bałtyckich lub na Węgrzech. Rosja również może w przyszłości stać się interesującym miejscem do inwestowania – dodaje.

Mimo stosunkowo małej liczby transakcji, analitycy twierdzą, że firmy mają płynność finansową. Nie można też narzekać na brak kupujących. W czym zatem tkwi problem? W krajach Europy Wschodniej inwestorzy czekają na poprawę, która będzie możliwa dzięki wsparciu ze strony Międzynarodowego Funduszu Walutowego i Unii Europejskiej. Z drugiej strony, inwestorzy zainteresowani poszerzeniem portfela nieruchomości w tym regionie interesują się wyłącznie najlepszymi produktami, które chcieliby kupować za przystępną cenę.

Tomasz Trzósło, szef Działu Rynków Kapitałowych ne Europę Środkowo-Wschodnią w Jones Lang LaSalle, dzieli inwestorów na kilka kategorii. – Pierwszą z nich są agresywne niemieckie otwarte fundusze, które mają bardzo śmiałe oczekiwania co do cen. Następnie fundusze, które są skłonne podjąć pewne ryzyko i w zamian za nie oczekują znacznie niższych cen, lecz działają dość ostrożnie i nadal potrzebują finansowania na dokonywanie zakupów. Są w końcu również inwestorzy oportunistyczni, zainteresowani szybszym i wyższym zyskiem. Oczekiwali możliwości zakupu dobrych produktów w Europie Środkowej przy stopach kapitalizacji wynoszących 9 i więcej procent, lecz dziś zdają sobie sprawę, że jest to niemożliwe – wylicza Tomasz Trzósło.

Patrick O’Gorman, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych na Europę Środkowo-Wschodnią w CBRE, zauważa kolejny szczegół. – Na wielu krajowych rynkach, szczególnie w Czechach i w Polsce, lokalni inwestorzy, których oferty cenowe w ostatnich kilku latach były przebijane przez konkurentów zagranicznych, stają się bardziej aktywni.

Kogoś brakuje

Wśród tegorocznych inwestorów brakuje jednej ważnej grupy – nabywców amerykańskich, którzy należeli do najbardziej aktywnych graczy na europejskim rynku nieruchomości. Tylko w pierwszej połowie roku 2007 wydali na zakupy nieruchomości w Europie ponad 20 mld euro. Dwa lata później, w pierwszej połowie 2009 roku, ich zaangażowanie w Europie można było wycenić na zaledwie 400 mln euro. Nieobecność kupujących zza oceanu miała największy wpływ na Europę Zachodnią – w szczególności na Niemcy, Wielką Brytanię i Francję. Te trzy kraje były celem 85 proc. wszystkich inwestycji amerykańskich w latach 2006-2009, o łącznej wartości 36 mld euro. W Polsce ulokowano 2 proc. tej kwoty, a Rosja przyciągnęła 1 proc. kapitału amerykańskiego. Ich miejsce zajęli inwestorzy niemieccy. W pierwszym kwartale roku fundusz Deka Immobilien zainwestował w Czechach 40,6 mln euro na zakup od Immoeast biurowca Jungmannova Plaza w centrum Pragi. Do swojego portfela fundusz Deka Immobilien dodał również biurowiec w centrum Warszawy – Grzybowska Park, który kupił od AIG/Lincoln Polska za 70 mln euro. Fundusz przejął również od Skanska Property biurowiec Deloitte House, także w centrum Warszawy, za który zapłacił 117 mln euro. Teraz rozgląda się za kolejnymi obiektami.

Bez stresu

– Prawdą jest, że aktywność inwestycyjna w regionie zamarła, należy jednak zastanowić się, co stoi za brakiem transakcji. Więcej transakcji zawieranych jest na rynkach Europy Zachodniej, lecz powodem tego jest fala znajdujących się w trudnej sytuacji właścicieli, gotowych sprzedawać swoje obiekty za niższą cenę. W Europie Środkowo-Wschodniej pojawienie się takich transakcji jest mało prawdopodobne – próbuje tchnąć trochę optymizmu Tomasz Trzósło z Jones Lang LaSalle.  – Choć Polska i Czechy to rynki stabilne, i tak niosą ze sobą pewne ryzyko związane z wynajmem w niektórych sektorach i na niektórych rynkach. Jeżeli można kupić w pełni wynajęty obiekt przy stopie kapitalizacji 6 proc. w Londynie, wybór jest oczywisty. Chyba, że obiekty w krajach Europy Środkowo-Wschodniej będą w stanie zaoferować wystarczająco atrakcyjną stopę kapitalizacji.

Według danych opublikowanych przez King Sturge, w 2008 roku stopy kapitalizacji wzrosły o ponad 100 punktów bazowych, dzięki czemu ci właściciele, którzy dobrze radzą sobie ze spłatą zadłużenia, nie szukają kupców. Po stronie nabywców – obok oczekiwanego wyższego zwrotu z kapitału – potencjalne zakupy nieruchomości wstrzymują przewidywane dalsze spadki wartości. Analitycy twierdzą, że nadal występuje luka między oczekiwaniami cenowymi sprzedających a kupujących, której wielkość szacowana jest na 50-100 punktów bazowych. Kto jest w lepszej pozycji przetargowej? Analitycy potwierdzają, że to sprzedający muszą zweryfikować swoją strategię oczekiwania wyłącznie najlepszych cen.

Trzeba czekać

Dziś, głównie z powodu ograniczonej aktywności inwestycyjnej trudno jest dokładnie ustalić wysokość stóp kapitalizacji w regionie. Na podstawie informacji o zawartych transakcjach i toczących się obecnie negocjacjach, stopy kapitalizacji w najlepszych obiektach biurowych i handlowych w Warszawie i Pradze wynoszą około 7-7,5 proc. i możliwy jest dalszy ich wzrost. Specjaliści od rynków kapitałowych zgadzają się, że przy tak ograniczonej liczbie transkacji ustalenie stóp kapitalizacji jest problematyczne. Obecnie agencje raczej szacują przybliżoną wysokość stóp, biorąc również pod uwagę oczekiwania najbardziej agresywnych inwestorów. Analitycy ostrzegają, że wyznacznika nie powinny stanowić transakcje sprzedaży obiektów stanowiących przedmiot zajęcia. – Nie jest to dobry przykład dla rzeczywistych transakcji, jednak umowy zawarte w roku 2007, gdy rynek był w szczytowej formie, również nie powinny być brane pod uwagę – twierdzi Tomasz Trzósło.

Patrick O’Gorman z CBRE tak komentuje preferencje inwestorów: – W ostatnich miesiącach widać było pewne oznaki aktywności – w Czechach i na Węgrzech zawarto kilka mniejszych transakcji, a w Polsce najczęstszym produktem inwestycyjnym były transakcje typu „sale and leaseback”. Niestety, na innych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej nie widać zainteresowania inwestycjami, choć inwestorzy coraz uważniej przyglądają się tym krajom, co jest na przykład widoczne w Rumunii.

Według informacji z rynku, do końca roku w Europie Środkowo-Wschodniej powinno zostać zawartych jeszcze kilka transakcji dotyczących nieruchomości. Thomas Schmengler z Deka Immobilien dodaje, że wartość obiektów, które łączą jakość i dobrą lokalizację, raczej nie spadną poniżej obecnego poziomu. – Jeżeli chodzi o aktywność funduszy niemieckich, uważam, że wróciły do gry, ponieważ w Europie widoczna jest rosnąca konkurencja. Sytuacja jest dobra, by dokonywać zakupów i – moim zdaniem – w czasie Expo Real zobaczymy już jakieś obiecujące oznaki powrotu inwestorów. W ciągu nadchodzących 6-8 miesięcy można oczekiwać większej liczby transakcji – podsumowuje Thomas Schmengler.