Piękno w prostocie

Ile razy oglądam parki magazynowe, nie mogę oprzeć się wrażeniu, że one wszystkie są takie same. To blaszane pudełka, różniące się jedynie kolorami niektórych elementów. Właściwie nic w tym złego, choć czasem chciałoby się popatrzeć na coś, co cieszy oko

Emil Górecki

W taki sposób myślą tylko ci, którzy z rynkiem magazynów nie mają za wiele wspólnego. Ci, którzy w tym sektorze pracują dłużej, widzą jego zalety, również estetyczne. – Piękno magazynu nie figuruje jeszcze zbyt wysoko na liście wymagań klientów, ale prawdą jest, że magazyny stają się coraz ładniejsze, dzięki profesjonalnemu oznakowaniu, zadbanym terenom zielonym oraz coraz bardziej nowoczesnym materiałom budowlanym – przyznaje Robert Dobrzycki, szef Panattoni Europe na Europę Środkowo-Wschodnią.

Krajobraz parku logistycznego może być uroz-
maicony, jeśli obok magazynów znajdują się w nim, na przykład, biura. Bardziej wyszukanych budynków (jeśli w ogóle można użyć takiego określenia) trzeba szukać u najemców, dla których ważny jest efekt wizerunkowy. Są to, na przykład, firmy odzieżowe, czy inne, które szczególną wagę przywiązują do identyfikacji. Dla nich wizerunek jest skorelowany z dochodami, dlatego mogą zainwestować w wyróżnienie swojego miejsca w centrum logistycznym. Na urodzie pomieszczeń magazynowych często zależy też takim firmom, które mają przy tych magazynach biura, a czasem nawet główną siedzibę na kraj czy region. – Przykładem takiego klienta Panattoni jest firma Orsay, która wynajmuje ponad 27 tys. mkw. powierzchni magazynowej w Bielanach Wrocławskich i ma tam równocześnie biuro o powierzchni 2,4 tys. mkw. Jest to jedno z największych biur przymagazynowych w naszym dotychczasowym portfolio. Ma szklaną fasadę, a tym samym bardzo reprezentacyjny wygląd – mówi Robert Dobrzycki.

Rozmach, nie szczegół

Czy takich bardziej wymagających klientów jest wielu? W Polsce jeszcze nie. Deweloper ma ich na razie kilku. Oprócz firmy Orsay, należy do nich też konkurencyjna sieć odzieżowa H&M w Poznaniu lub Coca-Cola w Mysłowicach. Coraz częściej firmy decydują się na przeniesienie biur do kompleksów magazynowych, których są najemcami. Jest to dla nich korzystne zarówno ze względów operacyjnych, jak i finansowych. Jednak większość magazynów to i tak standardowe pudełka. – Ich piękno nie polega na zewnętrznych szczegółach, tylko na rozmachu przedsięwzięcia. Ogromne wrażenie robią parki logistyczne wielkie jak w Stanach. Zobaczyć 700 tysięcy metrów kwadratowych pod dachem, to jest coś! – opowiada o swojej wizji Robert Dobrzycki.

Piękno na ostatnim miejscu

Jak mówi Marta Tęsiorowska, wiceprezes do spraw marketingu i komunikacji na Europę Środkową i Wschodnią w firmie ProLogis, trzeba pamiętać, że parki magazynowe to nie parki rekreacyjne. Powinny być czyste, praktyczne, funkcjonalne, przemyślane i przyjazne środowisku, zarówno pod względem użyteczności magazynów, jak i ich wyglądu. ProLogis dużą wagę przywiązuje do obszarów zielonych na terenie parku, jednak każde rozwiązanie musi mieć uzasadnienie ekonomiczne. Dlatego zamiast bujnej zieleni wymagającej stałej i kosztownej pielęgnacji, stosuje się rośliny i trawy, odpowiednie do rodzaju gruntów, miłe dla oka i praktyczne w utrzymaniu. – Mimo to, przy wyborze magazynu potencjalni najemcy biorą pod uwagę przede wszystkim lokalizację i stawkę czynszu oraz standard obiektów. Następnie oceniają ich ochronę, ilość miejsc parkingowych oraz infrastrukturę zewnętrzną – bary dla kierowców, a na końcu zagospodarowanie terenu i zieleń. Sytuacja zmienia się, gdy parki logistyczne różnych deweloperów sąsiadują ze sobą, oferując podobny standard i zbliżone stawki najmu. Wtedy decydujące mogą okazać się tereny zielone, branding i estetyka parku – przekonuje Marta Tęsiorowska. Warto dodać, że jest ona jedną z nielicznych kobiet (nawet w branży!), które uważają magazyny za bardzo kobiecą i niezwykle wdzięczną działkę.

Co magazynowi deweloperzy robią dla estetyki swoich parków? Przede wszystkim zwykle mają jednolity system wizualizacji parków, począwszy od kolorystyki elewacji, przez kasetony z numeracją budynków, aż po znaki firmowe, logotypy, bannery, flagi, totemy, wskaźniki i inne oznaczenia znajdujące się na terenie parków. ProLogis, by podkreślić swoją obecność w wielu krajach, ustawia wśród magazynów słupki wskazujące strony świata wraz z odległościami do innych parków logistycznych dewelopera na świecie. Także logotypy klientów mają standardowe wielkości i rozmieszczenie, co gwarantuje obiektom ład graficzny. Elementy te nie mogą jednak być zbyt drogie i mało praktyczne. – Na wizualizacjach prezentuje się magazyny z dużymi logotypami deweloperów na dachach. W rzeczywistości nie praktykuje się takich rozwiązań ze względu na ich znikomą widoczność jako nośnika reklamowego oraz relatywnie wysokie koszty wykonania i utrzymania logotypu na dachu, zwłaszcza w naszej strefie klimatycznej, gdzie trzeba usuwać śnieg i lód. A na wizualizacjach logotypy się pojawiają, by ułatwić klientom rozpoznanie parku i zapamiętanie dewelopera – tłumaczy Marta Tęsiorowska. Wprowadzenie standardowych kolorów i oznaczeń to rozwiązanie stosowane przez wszystkie duże firmy deweloperskie sektora magazynowego. Nakazują to reguły spójności komunikacji i estetyka korporacyjna. – Nie oznacza to jednak, że nie dostosowujemy się do oczekiwań naszego klienta. Jesteśmy w tych kwestiach elastyczni, zwłaszcza w dzisiejszej sytuacji rynkowej i w miejscach, gdzie mamy silną konkurencję. Na życzenie klienta możemy wybudować magazyny we wszelkich rozmiarach i kształtach – mówi Robert Dobrzycki z Panattoni Europe. Deklaracja ta nikogo nie dziwi, znana jest zasada „nasz klient – nasz pan”. Trzeba jednak pamiętać, że niestandardowe rozwiązania są po prostu droższe.

Porównanie parków logistycznych w Europie Centralnej oraz na Zachodzie nie jest proste. Wbrew częstemu przekonaniu, nie wszyscy uważają, że nasza część kontynentu jest pod tym względem opóźniona. Faktem jest, że dziś więcej nowych magazynów oddaje się w Polsce, Czechach czy na Węgrzech niż we Francji albo w Wielkiej Brytanii. Czyli to u nas buduje się po prostu bardziej nowoczesne obiekty, choć nie pod każdym względem.

Dyktat najemców

Mimo globalizacji, wspólnego europejskiego rynku i działalności międzynarodowych firm, różnice pomiędzy parkami logistycznymi krajów bardziej rozwiniętych i tych, które dopiero się rozwijają, są widoczne. – Niemal wszyscy główni operatorzy na rynku magazynowym, jak DHL czy Norbert Dentessangle, są obecni w krajach całej Europy. Wszędzie potrzeba obiektów zbudowanych według ich korporacyjnych standardów. Jednak porównując magazyny w Polsce z magazynami we Francji czy w Wielkiej Brytanii, można zauważyć pewne różnice. Jedną z ważniejszych jest to, że na Zachodzie deweloperzy znacznie bardziej dbają o tereny wokół budynków i nie chodzi tu tylko o drogi czy infrastrukturę. Duże parki logistyczne wyglądają tam rzeczywiście jak parki, są znacznie bardziej zielone niż w Polsce. Nowoczesne magazyny w takich miejscach jak Wielka Brytania są bardziej stylowe, ładniejsze i nawiązują do otoczenia – uważa Ian Worboys, prezes firmy PointPark Properties (dawniej Pinnacle), dewelopera magazynów w kilku krajach zachodniej i środkowej Europy.

Proekologiczne rozwiązania są na Zachodzie wymagane nie tylko przez przepisy, ale też przez najemców. Mimo że oni również są obecni w całej Europie i że deklarują swoje poparcie dla zielonych rozwiązań, to we wschodniej części kontynentu nie są one dla nich tak ważne jak na Zachodzie. Brak tu jeszcze silnej kultury proekologicznej. Poza tym liczy się każde euro, każdą złotówkę czy koronę. A państwa nie kwapią się do wspierania innowacyjnych, przyjaznych środowisku instalacji. – W Wielkiej Brytanii czy we Francji proekologiczne, zielone rozwiązania i instalacje są znacznie popularniejsze. Ale to, że większość magazynów buduje się dla dużych, międzynarodowych koncernów, sprawia, że lepsze standardy są przeszczepiane z krajów bardziej rozwiniętych do tych, które dopiero się rozwijają – dodaje Ian Worboys.

Czechy na prowadzeniu

Robert Dobrzycki z Panattoni Europe przyznaje, że choć dachy magazynów są idealnym miejscem na instalowanie paneli słonecznych, to w naszym klimacie nie jest to na razie zbyt powszechne. Co innego na południu Europy. Ze względu na koszty, wdrażanie takich instalacji w naszych szerokościach geograficznych potrzebuje wsparcia i zachęty ze strony państwa. W Polsce jeszcze ich nie ma. Regionalnym prekursorem trendu są Czechy. Energooszczędność i ekologia są tam ważne także dla władz, nie tylko w deklaracjach, ale i w realnej polityce.

Młody rynek magazynowy dorośleje u nas bardzo szybko, dlatego łatwo zauważyć różnice w wyglądzie parków logistycznych dziś i 10 lat temu. A w przyszłości mają one być coraz lepsze, bardziej konkurencyjne, a tym samym – także ładniejsze. Trendy wskazują na rosnącą popularność mniejszych, tzw. elastycznych magazynów. Elastyczność polega na możliwości dowolnego aranżowania budynku na biura lub magazyny, w zależności od potrzeb klienta. Wiadomo, że najemcy przykładają większą wagę do wyglądu swoich biur. Przy okazji poprawia i urozmaica się wygląd całego, mieszanego kompleksu. Takie mieszanki spotyka się coraz częściej właśnie we wspomnianych Czechach.