Jesień życia biurowców

Biurowiec – jak kobieta – stara się jak najdłużej ukrywać swoje lata. I tak jak ona – robi to, by się podobać. O ile jednak w przypadku kobiety powodzenie jest na pieniądze nieprzeliczalne, to w przypadku biurowca – owszem. Bo im ładniejszy, bardziej nowoczesny i wygodny, tym więcej kasy wpływa do kieszeni właściciela

Emil Górecki

W naszej części Europy trudno mówić o rzeczywiście starych biurowcach. Zazwyczaj budynki, które tu stoją i są eksploatowane od kilkudziesięciu lat, nie mogą być kwalifikowane jako profesjonalnie przygotowane powierzchnie biurowe. Dlatego ich starość jest zupełnie inna niż ta, którą przeżywają biurowce na Zachodzie, takie jak nowojorskie Empire State Building czy Chrysler Building. To jakby porównywać życie białoruskiego i niemieckiego emeryta.

    Pierwsze objawy zużycia można obserwować już po kilkunastu latach użytkowania. Do wymiany są wówczas pierwsze większe instalacje, prawo nakazuje montaż dodatkowych urządzeń proekologicznych i poprawiających bezpieczeństwo, a fasada wygląda już niemodnie. – Jednym z najważniejszych zadań zarządcy biurowca jest nie dopuścić do stanu, kiedy najemcy mogliby pomyśleć o nim „stary” – przekonuje Włodzimierz Moczydłowski, dyrektor zarządzający spółki Akron Management Pl, która zarządza m.in. wieżowcem Warsaw Trade Tower oraz biurowcem Europlex, należącymi do portfolio funduszu AICEE II BV. Obydwa budynki zostały oddane do użytku w 1999 roku.

Trzymać się harmonogramu

Jak to zrobić? Recepta jest podobno prosta. Trzeba pilnować, by montowane w budynkach już eksploatowanych urządzenia i systemy nie odbiegały standardem i nowoczesnością od powszechnie używanych w nowych obiektach. Rozumieją to zarządcy, choć właściciele nie zawsze. Ci ostatni trzymają biurowiec w portfelu przez kilkanaście miesięcy, potem go sprzedają i nie chcą ponosić dodatkowych kosztów na modernizację instalacji, które są jeszcze całkiem sprawne. Zwłaszcza w czasie kryzysu, kiedy zakupione nieruchomości traciły na wartości już na początku. Zdarza się, że o konieczności takich nakładów przypominają dopiero najemcy, kiedy zaczynają wyprowadzać się do innych lokalizacji. Zarządcy przekonują, że warto dokonywać regularnych przeglądów instalacji i urządzeń, przestrzegać terminów ich wymiany zgodnie ze sztuką budowlaną oraz przewidywaną ich żywotnością. – Wydatki, które trzeba będzie ponieść, kiedy jakaś instalacja zawiedzie, mogą być znacznie wyższe. To koszty naprawy zniszczeń, przerwana praca najemcy, formalności z ubezpieczycielem – wylicza Włodzimierz Moczydłowski.

Monitoring stanu instalacji wpływa na utrzymanie wartości budynku. Prawidłowe przeglądy i serwisowanie urządzeń umożliwiają też dłuższe ich eksploatowanie. – Jeśli biurowiec jest nowy, to dbanie o utrzymanie jego wartości jest relatywnie proste. Obowiązują jeszcze gwarancje producentów i niższa jest opłata eksploatacyjna. Ale po kilku latach trzeba podjąć bardziej aktywne działania, by biurowiec utrzymywał swą wartość, co często właściciele zauważają dopiero wtedy, gdy chcą go sprzedać. A czasem wystarczy odnowić części wspólne, czy hol recepcyjny, by poprawić ogólne wrażenie, a także podnieść wartość budynku – mówi Monika Rajska-Wolińska, partner i szefowa Działu Zarządzania Nieruchomościami w Colliers International. Firma ta zarządza m.in. biurowcami Stratos Office Center i Nordic Park z 2000 roku czy o dwa lata starszym Norway House.

Praktyką jest, że przy okazji wymiany najemców, nie tylko odświeża się i dostosowuje do potrzeb nowej firmy najmowaną powierzchnię, ale przeprowadza się także wymianę wszystkich instalacji, które tego wymagają.

Wspólne liczenie kasy

Harmonogram przeprowadzania napraw i konserwacji to podstawa do obliczania budżetu na następny rok. Warto go zaplanować w taki sposób, by jednego roku nie nakładały się duże inwestycje, które strawią wszystkie przychody. – Zarządca wraz z właścicielem budynku opracowują harmonogram prac na podstawie przewidywanej żywotności poszczególnych systemów. Na przykład centralę nawiewczą wymienia się co 20-30 lat, ale już odnowienie recepcji jest potrzebne co kilka lat. Ponadto kopalnią wiedzy są coroczne spotkania zarządcy z najemcami. To oni najlepiej wiedzą, gdzie nie działa klimatyzacja, a gdzie trzeba wymienić wykładzinę, bo korzystają z tego na co dzień – mówi Monika Rajska-Wolińska.

Jakie są zadania zarządcy biurowców? Dbanie o wygląd budynku, o sprawne funkcjonowanie instalacji i urządzeń, jak również o to, by nie były one przestarzałe. Co jakiś czas pojawiają się na tym rynku nowinki, które wkrótce stają się powszechnie stosowane, na przykład montowanie nowoczesnych czujników ostrzegających przed zalaniem, zmiana technologii telewizji przemysłowej z analogowej na cyfrową, unowocześnienie systemu dostępu i zintegrowanie wszystkiego z BMS (Building Management System). – Są trzy podstawowe kryteria, które wymuszają modernizację biurowców: prawo, które narzuca stosowanie najbardziej podstawowych systemów i zabezpieczeń; bezpieczeństwo – co zrozumiałe; oraz poprawa komfortu najemców, by byli oni na tyle usatysfakcjonowani, żeby nie kusiły ich inne lokalizacje – mówi Włodzimierz Moczydłowski.

Zgodnie z trendami

Dla biurowców upływający czas oznacza nie tylko starzenie się poszczególnych podzespołów, ale również zmieniające się wymagania wobec budynków czy też konieczność modyfikacji założeń przyjętych przez ich konstruktorów. Trzeba więc i do tych zmian się przygotować. Regulacje prawne i trendy rynkowe wymuszają coraz bardziej proekologiczne rozwiązania. Zarządcy takich budynków wymieniają np. substancje chłodzące. Z tradycyjnego, szkodzącego środowisku, choć bardziej wydajnego freonu przechodzi się na substancje bardziej przyjazne środowisku. Montuje się nowoczesne systemy szybciej reagujące na nasłonecznienie na zewnątrz, co pozwala na wcześniejsze wyłączenie ogrzewania powietrza, którego potem nie trzeba chłodzić. – Choć prawo jeszcze nie wymaga certyfikatu energetycznego dla już funkcjonujących obiektów, chyba że są przedmiotem sprzedaży, chcemy je uzyskać dla naszych budynków, w tym dla Warsaw Trade Tower. To podniesie wartość obiektów, a niebawem pewnie i tak będzie wymagane. Zebraliśmy już oferty, wkrótce będziemy wdrażać to rozwiązanie – mówi Włodzimierz Moczydłowski.

Orco Tower to biurowiec w samym centrum Warszawy, który rok temu przeszedł gruntowną modernizację, zarówno wnętrz, jak i elewacji. Poprzednia pomarańczowo-granatowa pokrywała budynek przez dwanaście lat i nie budziła zachwytu. Nowy właściciel – fundusz Endurace Fund, należący do luksemburskiej firmy deweloperskiej Orco Property Group – zapowiedział jego gruntowną modernizację wraz ze zmianą elewacji. Wszystkich założeń – zwłaszcza dotyczących elewacji – nie udało się zrealizować. Możliwości prac wokół biurowca są mocno ograniczone przez ruch miejski, a wewnątrz byli już najemcy. – Obiekt nie jest nowy i standard nieco odbiega od tego, jaki oferują najmłodsze biurowce. Nie jest możliwe, żeby starszy budynek miał taki sam standard, jak świeżo zbudowany. Tego nie zagwarantuje nawet rozebranie do szkieletu, choć w takim wypadku różnice mogą nie być znaczne. Nawet gruntowna modernizacja nie poprawi wszystkich niedogodności. Remontując Orco Tower nie wymienialiśmy wszystkich instalacji i urządzeń. Zmieniliśmy to, czego wymagają nowe przepisy prawne oraz to, co już było zużyte. Montaż wszystkich nowych urządzeń nie był ani potrzebny, ani opłacalny – mówi Andrzej Ciupak, dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami na Polskę firmy TVO Europe Property & Facility Management Services Poland.

Śmierć lub życie po życiu

Przewidywany czas eksploatacji nowoczesnych biurowców to około 40-50 lat. Trudno powiedzieć, co się z nimi potem stanie, bo w Europie Środkowo-Wschodniej tak starych budynków jeszcze nie ma. Najstarsze mają po dwadzieścia kilka – trzydzieści lat. Warszawskie przykłady to Intraco I z 1975 roku, Oxford Tower (dawniej Intraco II) z 1979 roku czy już trochę młodsze Blue Tower Plaza (tzw. Błękitny Wieżowiec) z 1991 roku oraz Pekao Tower z 1993 roku. Daleko więc im jeszcze do kresu zaplanowanych okresów eksploatacji. Podobnie w Pradze: tu do najstarszych biurowców zalicza się International Bussines Center z 1993 roku, część biurowa kompleksu Myslbek z 1996 roku i o rok młodszy Praha City Center. Najstarsze biurowce Budapesztu także powstawały w początkach lat 90. Za przykład niech posłużą East-West Business Center z 1991 roku, Emke z 1994 czy Bank Center z 1995 roku. Dlatego zarządcy wiedzą tylko z teorii, co po tym czasie stanie się z ich budynkami. – Po założonych pięćdziesięciu latach taki budynek można sprzedać. Jego wartość to najczęściej wartość działki pomniejszona o koszt rozbiórki. Na zwolnionym miejscu może powstać kolejny, nowoczesny biurowiec. To duże inwestycje, ale najczęściej opłacalne dla deweloperów – tłumaczy Monika Rajska-Wolińska. Inne rozwiązanie podsuwa Włodzimierz Moczydłowski: – Po upływie przewidywanego okresu eksploatacji trzeba przeprowadzić gruntowne przeglądy i ekspertyzy, które pozwolą sprawdzić, czy budynek jest w stanie nadal funkcjonować. W wyniku ekspertyzy może on zostać zakwalifikowany do rozbiórki lub do generalnego remontu. Taki remont, prowadzony pod nadzorem project managera i zespołu projektowego, po uzyskaniu wszelkich zgód i zezwoleń, zleca się firmie budowlanej mającej doświadczenie w tego typu przedsięwzięciach. Wykonawcy prowadzący remont generalny czasem pozostawiają jedynie oryginalne elementy konstrukcyjne, a czasem nawet część z nich wymieniają. W ten sposób zaczyna się drugie życie takiego biurowca – tłumaczy.

Jednak, jak zauważa Monika Rajska-Wolińska, na pozostawienie starego budynku na miejscu, oprócz stanu technicznego, zasadniczy wpływ ma lokalizacja. – Jeśli jest świetna, to zawsze znajdą się najemcy, którzy będą chcieli tu pozostać. Jeśli trochę gorsza, to trzeba konkurować o lokatorów innymi zaletami, na przykład nowoczesnością – dodaje.

Ale te problemy są jeszcze daleko przed właścicielami biurowców w naszej części Europy. Na razie o kondycję tych budynków muszą dbać ich zarządcy. Jeśli będą teraz miały dobrą opiekę, to czeka je długa i przyjemna starość, jaką cieszy się dziś Empire State Building.