Duch współpracy

Nie bądźmy tacy skromni – my jednak potrafimy! Ponieważ deweloperzy i urzędnicy są coraz bliżej znalezienia wspólnego języka, pojawia się szansa na to, że spora liczba poprzemysłowych obszarów w Europie Centralnej i Wschodniej zostanie zrewitalizowana

Mladen Petrov

Historii takich jak ta przytoczyć można wiele. Oto wersja czeska. Na przełomie XIX i XX wieku jednym z centrów rozwoju przemysłu stały się położone w pobliżu Pragi Vysočany, z prawdziwą dumą miasta – fabryką Emila Koblena, tak zwaną „Koblenką”. W tamtym czasie działała ona pełną parą i tak było do końca zeszłego wieku. Jednak w miarę rozrastania się Pragi ta 250-hektarowa działka coraz bardziej przypominała centrum miasta. Niedawno w Vysočanach coś zmieniło się na dobre. Kilka lat temu ostatecznie nastąpił tu koniec epoki przemysłowej. I kto wypełnił powstałą w ten sposób próżnię? Oczywiście, deweloperzy!

Nie trzeba było długo się zastanawiać – w miastach takich jak Praga trudno o równie atrakcyjną dla deweloperów ofertę. Aktualnie jest wprowadzany w życie ambitny plan rozwoju dla dzielnicy Nové Vysočany. Na scenę weszli deweloperzy, tacy jak Codeco, Finep, CPI Group, BCD Group, Broomwell Developments oraz IMOS Development. Kilku innych również realizuje swoje projekty w pobliżu tego terenu. Jest wiele do zrobienia w ciągu najbliższych 7-12 lat. A cena? Około 2,7 mld euro. Drogo, ale gra jest podobno warta świeczki. Szacuje się, że po zakończeniu prac budowlanych zamieszka tu i będzie pracowało – zaledwie 20 minut od centrum stolicy! – nawet 40 tys. mieszkańców.

Śmiałe wizje

To ogromne praskie przedsięwzięcie nie jest wyjątkiem. Projekty rewitalizacyjne są obecnie uważane za najlepszy lek dla zaniedbanych terenów miejskich. W rumuńskim mieście Braszow – gdzie działała największa fabryka produkująca traktory, Tractorul Braşov – w ramach projektu Coresi prowadzonego przez rumuńską firmę Centerra Capital Partners, planowane jest przekształcenie 120-hektarowej działki w nowoczesną, tętniącą życiem dzielnicę. Projekt ten obejmuje 10 proc. obszaru Braszowa. Szacuje się, że jego ukończenie zajmie 15 lat i pochłonie 1,5 mld euro. Z kolei w Warszawie Pirelli Pekao Real Estate (PPRE) pracuje nad rewitalizacją dwóch poprzemysłowych działek po dawnej hucie o całkowitej powierzchni 90 ha w dzielnicy Bielany. Natomiast władze Sofii chcą przekształcić byłą fabrykę stali Kremikowcy w luksusowe przedmieścia. Według prezydenta miasta – Bojko Borisowa, który po ostatnich wyborach został premierem, obszar ten ma potencjał, by zamienić się w sofijską dzielnicę City, niczym w Londynie czy w Los Angeles. Deweloperzy są nim mniej zachwyceni, gdyż jest to teren zanieczyszczony i ma złe połączenie z centrum miasta. Niemniej jednak urzędnicy wierzą w świetlaną przyszłość postindustrialnej dzielnicy Kremikowcy. Także w Serbii swój plan rewitalizacji słabo rozwiniętego obszaru wokół portu w stolicy zaprezentowała niedawno firma Port of Belgrade. Według projektu przygotowanego przez Daniela Libeskinda i Jana Gehla, obszar ten zostałby podzielony na siedem dzielnic. Jeśli wszystko dobrze pójdzie, Belgrad zamieni się w jeden z największych placów budowy w tej części Europy.

Witaj partnerze!

Realizacja projektów rewitalizacyjnych to droga dwukierunkowa. W interesie miasta leży, by urzędnicy i deweloperzy szybko znaleźli wspólny język. Wygląda na to, że w dziewiątej dzielnicy Pragi biznesmeni, reprezentowani przez Stowarzyszenie Nové Vysočany i urzędnicy dogadują się. Przynajmniej na razie. – Uważamy, że urzędnicy powinni odgrywać rolę koordynatora projektu. Budujemy praktycznie nowe miasto, a dokładne wykonanie projektu leży w interesie dzielnicy. Deweloperzy często działają jedynie z chęci zysku i próbują maksymalnie wykorzystać potencjał działki. Miasto nie może jednak pozwolić na podzielenie terenu na oddzielne wyspy będące ich własnością. W projektach takich jak ten, jasna wizja jest sprawą najważniejszą i to właśnie miasto powinno odpowiadać za planowanie urbanistyczne oraz być w stanie odrzucić kontrowersyjny pomysł, który w przyszłości działałby na szkodę obywatela – mówi Pavel Weishaupt, dyrektor ds. pozyskiwania nieruchomości w firmie deweloperskiej Codeco, która ma w przygotowaniu kilka projektów biurowych, handlowych i mieszkaniowych. Tomasz Chrystyna, senior asset manager w PPRE, powtarza za swoim kolegą z Pragi: – Mamy przykład ogromnego Miasteczka Wilanów w Warszawie. Deweloperzy zapomnieli o pierwotnej idei swoich projektów i zaniedbali ich społeczny aspekt. W tak wielkiej inwestycji mieszkaniowej brakuje wspólnej myśli. Do tego właśnie potrzebujemy władz miasta.

Adam Vazansky, członek Rady Dzielnicy Praga 9, dodaje: – My, jako przedstawiciele miasta, jesteśmy odpowiedzialni między innymi za pomoc deweloperom w kontaktach z rządem. Staramy się możliwie najbardziej im sprzyjać. Są ponadto problemy, z którymi nie poradzilibyśmy sobie sami, takie jak zagadnienia związane ze środowiskiem naturalnym. Przemysłowa przeszłość tego obszaru odcisnęła przecież na nim swoje piętno. Aby poprawić jego stan, potrzebne będą również pieniądze publiczne.

Zimny prysznic

Kryzys finansowy ma także negatywny wpływ na budżety miast. Unia Metropolii Polskich (UMP), reprezentująca dwanaście największych miast kraju, zaalarmowała ostatnio, że będzie zmuszona zamknąć rok ze znaczącą dziurą budżetową, co jest jednym ze skutków ubocznych mniejszych przychodów z podatków w tym roku. Minister 
Finansów zapowiedział, że przychody z podatków od osób fizycznych będą w tym roku o 14,5 proc. niższe, natomiast firmy zapłacą nawet o 27,5 proc. podatków mniej. Dla polskich metropolii oznacza to stratę prawie 420 mln euro w 2009 roku. Szacuje się, że na przykład Warszawa straci około 120 mln euro podatku od osób fizycznych. Ponieważ maleją również przychody miast z innych źródeł, takich jak sprzedaż nieruchomości, muszą one szukać oszczędności. Rezultatem tego jest odkładanie niektórych projektów infrastrukturalnych na lepsze czasy. – Połowa naszych przychodów zależy od bieżącej sytuacji ekonomicznej. Największe polskie miasta mają w planach inwestycje o łącznej wartości około 2,35 mld euro, jednak – biorąc pod uwagę obecne warunki – nie będziemy w stanie ich wszystkich zrealizować – ostrzega Paweł Adamowicz, prezydent Gdańska oraz prezes UMP.

Miasta nie są zatem w nastroju do zakupów, co nie jest dobrą wiadomością dla deweloperów. – Trzymamy się projektów infrastrukturalnych, które kwalifikują się do otrzymania dotacji z Unii Europejskiej i nie możemy sobie obecnie pozwolić na bycie wyłącznym inwestorem. My również jako  miasto mamy problemy z otrzymaniem pożyczek – dodaje Paweł Adamowicz. W przypadku Gdańska konieczność szukania oszczędności skutkować będzie zamrożeniem budowy oraz modernizacji dróg lokalnych i wojewódzkich, które nie są współfinansowane przez Unię Europejską. Według prezydenta Gdańska, jedynym możliwym rozwiązaniem jest partnerstwo publiczno-prywatne (PPP), budzi ono jednak w Polsce wiele wątpliwości. – Istnieje co do tego sporo podejrzeń. W teorii jest to świetne rozwiązanie, jednak w rzeczywistości bardzo trudno wprowadzić je w życie, zwłaszcza przy dużych projektach infrastrukturalnych realizowanych w większych miastach – mówi Paweł Adamowicz.

Gdańsk jest również gospodarzem największego projektu rewitalizacji nabrzeża w Polsce – Młode Miasto. W ciągu najbliższych 12 lat powstanie tu co najmniej 750 tys. mkw. powierzchni użytkowej, włącznie z budynkami mieszkalnymi, biurowymi oraz z centrum handlowym. Władze Gdańska podpisały umowę dotyczącą współpracy przy budowie Młodego Miasta z dwoma duńskimi firmami: Baltic Property Trust Optima Infra i Baltic Property Trust Optima Gdańsk Development. Jako wstęp, władze Gdańska we współpracy z BPTO Infra zrealizują pierwszy etap ulicy Nowa Wałowa, głównej arterii komunikacyjnej Młodego Miasta i głównej trasy łączącej je z pozostałą częścią Gdańska. BPTO Infra będzie odpowiedzialne za budowę do grudnia 2010 roku jednej części Nowej Wałowej, tzw. „małej pętli”, podczas gdy Miasto Gdańsk podjęło się zbudowania drugiej części ulicy ponad linią kolejową.

Ukończenie prac przy budowie ulicy pozwoli deweloperom uzyskać ostateczne pozwolenia na użytkowanie nowych obiektów. – Niestety, deweloper nie był w stanie rozpocząć na czas prac budowlanych, w związku z czym my nie możemy ruszyć z naszą częścią robót – wyjaśnia Paweł Adamowicz. Tymczasem we wrześniu władze Gdańska mają rozpocząć rozmowy z deweloperami zainteresowanymi rewitalizacją obszaru Targu Siennego, gdzie zaplanowano inwestycje mieszkaniowe, handlowe i biurowe.

Pewnego razu w Warszawie

Art Norblin, spółka celowa założona przez Patron Capital, jest zaangażowana w rewitalizację dawnej fabryki Norblina w Warszawie. Ta słynna wytwórnia platerów zajmowała specjalne miejsce w sercach warszawiaków przez prawie 200 lat. Fabrykę oficjalnie zamknięto w 1982 roku. Dwa hektary ziemi w samym sercu Warszawy, na której stało 11 budynków, czekały na rewitalizację. Zgodnie z projektem firmy ALM Dom, która nabyła ten grunt, budynki te miały zostać zniszczone. Nie dopuścił do tego konserwator zabytków. W 2008 roku pojawiła się spółka Art Norblin. Przedstawiono nową wizję rozwoju tego terenu, tym razem z zachowaniem budynków i