Krezusi wolą minerały

Żelazo, nikiel, miedź, gaz i ropa. Jeśli dodać do tych surowców przyjazne nastawienie państwa, czyli przychylność decydentów, można stworzyć koncerny generujące przychody porównywalne z PKB niejednego kraju. To rosyjska droga, którą przebyła większość oligarchów. Niektórzy z nich wierzą także w nieruchomości i budownictwo

Emil Górecki

Najnowsza lista najbogatszych Rosjan magazynu „Finans” to 404 nazwiska. Ilu 
z tych krezusów ma coś wspólnego z rynkiem nieruchomości i budownictwa? Dokładnie 159. Jednak im wyższa pozycja na liście, tym zaangażowanie w tę branżę mniejsze. Znaczy to, że sektor jest opanowany przez przedsiębiorców zamożnych, choć nie bajecznie bogatych. – Oligarchowie zbili majątki głównie na przejęciach państwowych spółek po transformacji. Początkowo wydzielali ze struktury komórki, które miały odpowiadać za ich własne nieruchomości. Dopiero pod koniec lat 90. i nieco później te wydzielone firmy zaczęły prowadzić inwestycje w sektorze nieruchomości i przynosić swoim właścicielom dodatkowy dochód. Teraz, w kryzysie, znów ograniczą się do zarządzania portfelami nieruchomości holdingów, do których należą, choć – oczywiście – nie wszystkie. W trudniejszym czasie uwagę trzeba skupić na głównej działalności – przewiduje Denis Sokołow, szef Działu Badań agencji Cushman 
& Wakefield/Stiles & Riabokobylko.

Nieruchomości na dodatek

Fortuny rosyjskich i ukraińskich krezusów wyrosły zwykle na operacjach w metalurgii i przemyśle wydobywczym. Nieruchomości to biznes wtórny, późniejszy, stworzony jako jeden ze sposobów dywersyfikowania portfela. Przykładem może być spółka Esta Holding, wchodząca w strukturę firmy System Capital Management (SCM), która należy do najbogatszego Ukraińca Rinata Achmetowa. Ten znany jest głównie z posiadania donieckiego klubu sportowego Szachtior (). Nieruchomości są dopiero którymś z kolei przedmiotem działalności SCM, po wspomnianych surowcach, telekomunikacji i biznesie energetycznym. Początkowo wewnętrzna spółka SCM Estate zajmowała się obsługą nieruchomości należących do holdingu, jednak pod koniec 2007 roku wypłynęła na szerokie wody. Dziś jest firmą, jaką na Wschodzie zwykło się nazywać „spółką pełnego cyklu”. Zajmuje się wyszukiwaniem gruntów, przygotowywaniem dokumentacji, pozyskiwaniem zezwoleń, budową infrastruktury i samych obiektów, a także zarządzaniem nimi. Dotyczy to zarówno biurowców, magazynów, centrów handlowych, jak i podmiejskich domów. Esta Property Management zarządza kilkoma biurowcami w Doniecku i Kijowie – w stolicy jest to m.in. Leonardo Business Centre, należący do Quinn Property Home. Oczkiem w głowie Achmetowa jest działalność hotelowa. Jest on właścicielem dwóch pięciogwiazdkowych obiektów: Donbass Palace Hotel w Doniecku i butikowego hotelu Opera w Kijowie, kompleksu logistycznego w Dniepropietrowsku, a także kilku projektów znajdujących się w budowie, jak wielofunkcyjny kompleks Puszkinskij (Џушкинский), także w Doniecku. Ponadto spółka posiada 80-hektarowy bank ziemi. Pod koniec stycznia Achmetow, w ramach konsolidacji i oszczędzania, wytransferował do cypryjskiej spółki zależnej ESPV Limited 100 proc. akcji Esta Holding. Spółka zainwestowała w nieruchomości w latach 2005-2008 około 500 mln dolarów, a wartość jej wszystkich projektów była szcowana na co najmniej 3 mld dolarów. Jeszcze niedawno sam Achmetow ukrywał się przed ukraińskim wymiarem sprawiedliwości w Monaco, teraz jednak bezpieczeństwo daje mu mandat deputowanego do parlamentu. Ucieczka kapitału na Cypr ma zapobiec scenariuszowi „zwijania firmy”, jaki przewiduje Denis Sokołow. – Nie zamierzamy ograniczać działalności. Wręcz przeciwnie, mamy dość ambitne plany na przyszłość. Szefowie firmy nawet w obliczu kryzysu postanowili kontynuować najważniejsze projekty w Kijowie i Doniecku. O dobrej kondycji Esta świadczyć może choćby to, że przez pierwsze półrocze 2009 roku rozpoczęliśmy budową kompleksu Puszkinskij, wynajęliśmy 5,5 tys. mkw. powierzchni biurowej i 16 tys. mkw. magazynowej – wylicza Anton Gliwinskij z Esta Holding.

Bogacz, choć nie oligarcha

W rynek nieruchomości i budownictwa zaangażował się także Sergiej Polonski. Szefuje on deweloperskiej spółce Mirax Group, a oprócz tego stoi na czele wielu organizacji pozarządowych, takich jak choćby Związek Budowniczych Rosji (Ђссоциациa строителей ђоссии). Ta druga funkcja daje mu raczej tylko prestiż, bo organizacja ta – mimo szczerych chęci – nie ma za wiele do powiedzenia przy tworzeniu prawa, nie ma też możliwości lobbowania. Ostatnio Polonski wywołał spore zamieszkanie wypowiedzią dla jednej ze stacji telewizyjnych, że spodziewa się upadku nawet 70-80 proc. firm budowlanych w Rosji, i to zaledwie w ciągu 1-1,5 roku. – Polonskiego nie zaliczałbym do oligarchów. Jest młody, jego imperium powstawało znacznie później i w zupełnie inny sposób niż fortuny reszty najbogatszych Rosjan. No i jego najważniejszym źródłem przychodów nie są surowce, tylko wysokie technologie oraz nieruchomości – mówi Denis Sokołow.

Grupa Mirax składa się z kilku spółek – m.in. budowlanej, deweloperskiej, zarządzającej, inwestycyjnej, a także zajmującej się tylko przeprowadzaniem przetargów dla holdingu. Jej flagowym projektem jest kompleks biurowy Federation Business Complex z dwoma wieżami: Zapad i Wostok. Ta druga będzie najwyższym budynkiem Europy – wraz z masztem osiągnie 509 metrów. Na razie, z powodu światowego kryzysu, przerwano prace budowlane. Drapacz chmur został zamrożony na wysokości około 170 metrów.

Poturbowani kryzysem

Właścicielem firmy deweloperskiej i zarządzającej nieruchomościami Open Investments (Ћткрытые инвестиции) jest inwestycyjna spółka Interros (€нтеррос). Ta zaś należy do Władimira Potanina, choć jeszcze rok temu dzielił ją z Sergiejem Prochorowem, ekstrawaganckim „numerem jeden” na aktualnej liście najbogatszych Rosjan według rosyjskiego czasopisma „Finans”. Ostatnio zakupił on najdroższą willę na Lazurowym Wybrzeżu. Dawny dom króla Belgów, Leopolda II, położony niedaleko Monaco i Nicei kosztował go pół miliarda euro.

Prochorow stracił jednak udziały w Open Investments. Spółka realizuje projekty biurowe klasy „A”, duże, kompleksowe osiedla mieszkaniowe z pełną infrastrukturą, mieszkania klasy średniej, centra handlowe i hotele. Ponieważ wartość jej aktywów spadła z ok. 350 dolarów za akcję rok temu do około 60 dolarów dziś, trzeba było sprzedać część z nich, by ratować jej płynność. Jednak i tak ma co robić. Jej szefowie ogłosili, że na początku roku zakończyli formowanie banku ziemi. Ma on w swoim posiadaniu – bagatela – 33 tys. hektarów!

Potanin jest także właścicielem innej nieruchomościowej inwestycji – budowanego na Olimpiadę kurortu narciarskiego Roza Chutor. Projekt jest realizowany już od ośmiu lat, a jego całkowita wartość to 1 mld 375 mln dolarów. Choć przedsięwzięcie to jest wyjątkowo ważne dla przeprowadzenia igrzysk, spółka z wielkim trudem pozyskuje pieniądze na jego kontynuowanie. Niedawno jednak Wnieszekonombank (‚нешэкономбанк) udzielił inwestycji 15-letniego finansowania na sumę 750 mln dolarów. Resztę dołoży ze środków własnych spółka Roza Chutor.

Projekt ten ma być częścią dużego kompleksu wakacyjnego Krasnaja Polana, w którym będzie można uprawiać zarówno sporty zimowe, jak i – korzystając z bliskości Morza Czarnego – letnie. Roza Chutor skupi się jednak na tych pierwszych. Znajdzie się tu m.in. 18 wyciągów narciarskich i 80 kilometrów tras.

Zaangażowanie najbogatszego Rosjanina Romana Abramowicza w sektor nieruchomościowy i budowlany jest relatywnie niskie. Poprzez liczne zależności oraz spółki-córki, jest on właścicielem zarejestrowanej w Londynie firmy Millhouse Capital. Do 2005 roku była ona ważnym akcjonariuszem energetycznej firmy Sibnieft (‘ибнефть), dziś posiada 44 proc. spółki EuroCement Group (…вроцемент груп), która jest rosyjskim liderem rynku cementowego i produkuje rocznie 37,5 mln ton tego materiału budowlanego. Millhouse jest też właścicielem nieruchomości w Moskwie i jej okolicach, których wartość szacuje się na 1 mld dolarów.

Dywizja duża, ale poboczna

W budownictwo i nieruchomości zaangażował się także przyjaciel Władimira Putina, Oleg Deripaska. Uważany jest on za najbardziej poszkodowanego przez kryzys krezusa. Jego majątek w ciągu roku zmalał z 40 do 4,9 mld dolarów. Do Deripaski należy wielki holding Basic Element (Ѓазовый элемент). Jego częścią jest holding Glavstroymanagement (ѓлавстройменеджмент), zarządzający m.in. deweloperską spółką Glavstroy (ѓлавстрой), spółkami budowlanymi Glavmosstroy (ѓлавмосстрой) i Mostpromstrojmateriały (Њоспромстройматериалы). Do Deripaski należą ponadto: firma budownictwa infrastrukturalnego Transstroj (’рансстрой), producent i dystrybutor materiałów budowlanych Bazelcement (Ѓазэлцемент), deweloper Altis Dewelopment (Ђльтиус „евелопмент), spółka inwestycyjna sektora nieruchomości BEL Dewelopment (Ѓќ‹ „евелопмент) czy budowlana – Ruskije Oteli (ђусские отели). Nieruchomościowo-budowlana dywizja Basic Element zatrudnia dziś około 24 tys. pracowników. Oligarcha musiał jednak rozstać się z 25 proc. akcji budowlanej spółki Strabag, a także z prawie 10 proc. udziałów w firmie Hochtief. Trzeba je było oddać bankom za długi, które są szacowane na 20-27 mld dolarów. Jednak Witalij Koroliew, szef działu komunikacji z mediami w holdingu Glavstroy uspokaja, że sytuacja spółki nie jest tak zła, jakby się mogło wydawać. – Mieliśmy spore problemy ze spłatą długów wobec Alfa Banku, ale jesteśmy już na dobrej drodze do rozwiązania tego konfliktu – przekonuje.

Sektor nieruchomości i budownictwa nie jest głównym kierunkiem działania spółki Basic Element. Pozostają nimi – tradycyjne dla rosyjskich krezusów – energetyka i metalurgia.