Pod naciskiem

Kryzys kredytowy przeciąga się. Projekty trafiają do szuflady lub do kosza, pieniądze nadal trudno zdobyć, a POPYT JEST coraz słabszy. Tymczasem w Czechach grupa firm połączyła siły, by walczyć z pogarszającą się sytuacją. Co chcą osiągnąć?

Nathan North

Nowa grupa składa się z deweloperów Real Estate Karlin Group (REKG), Metrostav Development, Finep, Crestyl Real Estate, Ungelt Partners, Develon CZ oraz grupy Lighthouse, jak również ze spółek budowlanych Metrostav, FCC – První česká projekční a stavební, OHL ŽS oraz Eurovia CS. Do konsorcjum przystąpiły również dwie firmy konsultingowe – Knight Frank i Jones Lang LaSalle. – Określenie „grupa nacisku” jest mylące – uważa Tewfik Sabongui, dyrektor zarządzający Jones Lang LaSalle w Czechach. Jego zdaniem, grupa powstała w celu realizacji pewnej misji. – Nie chodzi nam o wywieranie nacisku. Raczej o wyjaśnianie i rozwiązywanie pewnych fundamentalnych problemów – wyjaśnia Tewfik Sabongui. I dodaje, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy wiele razy generalizowano i niewłaściwie interpretowano zaistniałą sytaucję – tłumaczy przedstawiciel JLL.

Więcej niż jeden koszyk

Łączenie wszystkich w jednym koszyku to coś, co banki, mające właścicieli na Zachodzie, robią nagminnie. Jednak stosowanie tych samych ograniczeń kredytowych w stosunku do spółek z sektora nieruchomości na rynku polskim i czeskim oraz na przykład na ukraińskim wydaje się nieuczciwe i nieuzasadnione. Tewfik Sabongui wyjaśnia, że instytucjom finansowym należy wyjaśniać różnice w skali makro, aby przekonać je, że Polska i Czechy nie borykają się z tymi samymi problemami, jakie trapią niektórych ich sąsiadów, a zatem nie niosą takiego samego ryzyka. Jego zdaniem, tak samo schematycznie widzi się świat w skali mikro: mało kto dostrzega różnicę między doświadczonymi, odnoszącymi sukcesy deweloperami a bardziej amatorskimi spółkami, jak również między świetnymi projektami w najlepszych lokalizacjach a tymi, które nie spełniają takich kryteriów.

Obecnie, zanim banki zgodzą się finansować dowolny projekt, żądają 50-procentowego wstępnego wynajęcia obiektu oraz 50-procentowego wkładu własnego. – Te surowe warunki – wyjaśnia Tewfik Sabongui – są pułapką dla inwestorów. Załóżmy, że deweloper chce zainwestować w budynek o powierzchni 40 tys. mkw. Bank uzależnia przyznanie kredytu od znalezienia najemców na 20 tys. mkw. Jak deweloper ma ich znaleźć, skoro przed podpisaniem wstępnej umowy najemca musi uzyskać gwarancję, że budynek w ogóle powstanie? Jeżeli nie uda się znaleźć jednego najemcy na 50 proc. powierzchni, wówczas powstaje jeszcze trudniejsze zadanie znalezienia kilku firm – czterech, pięciu, sześciu – które chciałby zacząć działalność w tym samym mniej więcej czasie. Błędne koło. Dlatego też chcemy wyjaśnić bankom, inwestorom i być może również władzom, że należy dokładnie przyjrzeć się tej sytuacji – mówi szef JLL w Czechach.

Problemy na horyzoncie

Ale nie są to tylko branżowe bolączki firm z sektora. Ponieważ realizacja inwestycji trwa zwykle około 18 miesięcy, a w ostatnim czasie nie rozpoczęto prawie żadnego projektu, trzeba się liczyć z tym, że pod koniec 2010 i na początku 2011 roku wystąpi silny niedobór nowych powierzchni. Zdaniem szefa Jones Land LaSalle, popyt prawdopodobnie nie będzie tak duży jak wcześniej, ale nawet śladowy stanie się problemem, gdy zabraknie ofert umożliwiających zaspokojenie go. – Naszym zamiarem nie jest prowadzenie agresywnych działań, tylko tłumaczenie, w jakiej sytuacji znaleźli się najemcy – podsumowuje Tewfik Sabongui.

Tak jak w każdej podobnej grupie graczy z jednej branży, spółki mają też swoje własne problemy, które – ich zdaniem – wymagają rozwiązania. Milorad Miškovič, wspólnik w spółce deweloperskiej Real Estate Karlin Group oraz jeden z głównych założycieli grupy określa swoje cele w nieco inny sposób. – Stworzyliśmy nasze konsorcjum przede wszystkim po to, by wywierać nacisk na władze. Jednak państwo działa powoli, a biurokracja jest wszechpotężna. Musimy zatem rozpocząć dialog. Jedną z naszych propozycji jest utworzenie gwarantowanego funduszu państwowego, zabezpieczającego kredyty zaciągane przez deweloperów. Kolejna propozycja dotyczy redukcji na 3 lata stawki podatku VAT od mieszkań z 19 do 4-5 proc., aby zwiększyć liczbę realizowanych projektów i sprzedaż gotowych lokali. Trzecia propozycja to utworzenie funduszu państwowego do wspierania lokalnych projektów mieszkaniowych, co ma pomóc sektorowi nieruchomości, a szczególnie branży budowlanej. Jeżeli państwo zaakceptuje którąkolwiek z tych propozycji, powinno to pomóc rynkom nieruchomości i budownictwa choć częściowo wydobyć się z zapaści w tym i przyszłym roku – uważa Milorad Miškovič.

    Zdaniem przedstawiciela Real Estate Karlin Group, szczególnie mocno ucierpiała branża budowlana i to ona najbardziej potrzebuje interwencji władz. Dane publikowane przez Czeski Urząd Statystyczny potwierdzają jego opinię. W każdym z ostatnich miesięcy odnotowywano 22-procentowy spadek produkcji przemysłowej w porównaniu do poprzedniego roku oraz podobny spadek przychodów.

Kolejna propozycja wysuwana przez Milorada Miškoviča przewiduje wsparcie państwa dla deweloperów i projektów w postaci, na przykład, połowy sumy potrzebnego kredytu, po to, by zmniejszyć uzależnienie od banków komercyjnych. Państwo odgrywałoby wówczas rolę pewnego rodzaju kredytodawcy pomostowego. Jednak interwencja rządowa na tych rynkach może budzić mieszane uczucia – niewykluczone są protesty, że polityka taka mogłaby doprowadzić do trwonienia publicznych pieniędzy na projekty charakteryzujące się wysokim ryzykiem niepowodzenia. Takiego zagrożenia nie widzi szef JLL w Czechach. – Już wszyscy źli deweloperzy zniknęli ze sceny, podobnie jak złe projekty. Pozostały spółki o ugruntowanej pozycji i dobre projekty. – Jeżeli zastanawiamy się, w jaki sposób państwo miałoby wybierać, które projekty są dobre, a które złe, odpowiedź jest prosta – według lokalizacji. Projekty, które mają dobrą lokalizację są niejako skazane na sukces, niezależnie od tego, czy chodzi o wynajęcie powierzchni biurowych, czy o sprzedaż projektów mieszkaniowych – uważa przedstawiciel Real Estate Karlin Group.

Czarna propaganda

Osiągnięcie tych celów stanowi jeden z fundamentów ogólnej strategii grupy, lecz ma ona również inną intencję, nieco bardziej subtelną – psychologicznie wpływać na percepcję osób związanych z rynkiem. Tewfik Sabongui uważa, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy dziennikarze intensywnie zajmowali się czarną propagandą. Potrzeba więc wyjaśnień z więcej niż jednego punktu widzenia, wspartych liczbami. – Ktoś, na przykład, straszył gwałtownym wzrostem odsetka niewynajętych powierzchni, nie wspominając jednak o ukończeniu dużej liczby projektów w ramach naturalnego cyklu budowlanego – podkreśla Tewfik Sabongui.

Milorad Miškovič uważa, iż utworzenie konsorcjum graczy z sektora nieruchomości jest czymś zupełnie nowym w tej części świata. Inicjatywa ta była jednak konieczna. – Bezczynność w obecnej sytuacji byłaby błędem. Choć rynek czeski jest nadal w stosunkowo dobrej kondycji w porównaniu z innymi krajami, nie możemy czekać. Powinniśmy robić wszystko, co w naszej mocy, aby wpływać na stan spraw – nie pozwalając na to, by sprawy wpływały na nas. Kryzys wynika w dużej mierze z paniki, z obaw. Ale my potrafimy pokazać opinii publicznej, że sytuacja na rynku nie jest tak zła, jak się ludziom wydaje – podsumowuje Milorad Miškovič. ν